Анализ современной демографической ситуации в Иркутской области (стр. 3 )

Отбор исполнителя на производство работ по государственной кадастровой оценке земель поселений осуществляется на конкурсной основе в соответствии Федеральным законом от 01.01.01 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет;

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» утвержденные результаты определения кадастровой стоимости направляются в орган кадастрового учета ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

2.2 Методика организации работ по определению кадастровой оценки земель

Для проведения кадастровой оценки земель любой категории разрабатываются специальные методические указания. В части проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов применяются «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»  утвержденные Минэкономразвития и торговли в 2007 г.  с изменениями и дополнениями в редакции 2011 г.

Методика проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов позволяет установить удельные показатели кадастровой стоимости земель в соответствии с кадастровыми кварталами и видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с методическими указаниями в редакции 2012 года различают 17 видов разрешенного использования земель населенных пунктов (Приложение 1).

ГКОЗ производится с помощью специального программного обеспечения в соответствии «Методические указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»  и стандартами оценки  «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»

В соответствии со стандартами оценки кадастровой стоимостью признается рыночной стоимость, определенная в процессе государственной кадастровой оценки путем применения методов массовой оценки.

В том случае если нет возможности применить массовую оценку, рыночная стоимость определяется путем применения трех традиционных подходов оценки.

Надо отметить, что в соответствии с методикой проведения кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков поселений в границах субъекта Российской Федерации определяется по состоянию на 1 января того года в котором проводится ГКОЗ и проводится в следующем порядке:

- производство работ по формированию перечня земельных участков;

- непосредственный расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений в соответствии с разрешенным использованием.

Непосредственный расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений имеющих  разрешенное использование:

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель 1 – 10 (Приложение 1), осуществляется с применением метода бальной оценки.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель 11 – 12, осуществляется с применением метода традиционных подходов оценки, как рыночная стоимость.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель 13 – 15 имеет свою специфику:

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель указанных в пункте  13 производится как произведение минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 земельного участка для данного населенного пункта, на площадь земельных участков;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель указанных в пункте  14 производится путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков субъекта РФ в составе земель лесного фонда на площадь земельного;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель указанных в пункте  15 производится путем умножения усредненного значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в пределах муниципального района на площадь земельных участков.

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель указанных в пункте  16 не определяется, а устанавливается как один рубль за земельный участок.

Надо отметить, что для городов Москвы и Санкт-Петербурга расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель указанных в пункте  14 осуществляется по значениям Московской и Ленинградской областей.

Так, например, если удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда в Ленинградской  области соответствует – 1 532 руб./м2, то удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда в городе Санкт-Петербург, так же будет соответствовать – 1 532 руб./м2. Это означает, что земли занятые особо охраняемыми территориями и объектами, а так же скверами, парками и т. п. в городе Санкт-Петербурга будут иметь такую же кадастровую стоимость как в городах Гатчина, Тихвин или Кингисепп.

Осуществление кадастровой оценки земель сельских населенных пунктов имеет некоторые особенности.

Так расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель указанных в пункте  1, 3 – 10, 13 - 15 (Приложение А) производится путем определения медианы удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков перечисленных видов разрешенного использования.

По данной выборке можно определить медиану, то есть середину вариации, которая и будет являться удельным показателем кадастровой стоимости земельных участков указанных в составе видов разрешенного использования земель в пункте  1, 3 – 10, 13 - 15 (Приложение 1), если количество показателей для построения ряда нечетное.

Медиана четного ряда определяется как средний показатель  удельных показателей кадастровой стоимости при упорядочивании ряда.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки  земель населенных пунктов в поселениях с количеством жителей до 10 000 человек основывается на показателях тестовых объектов. Технологическая линия ГКОЗП в данных условиях включает производство следующих видов виды работ:

а) выделение, с учетом результатов кластеризации, на территории административного района тестовых поселений – центров кластеров;

б) определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях;

в) проведение анализа основных ценообразующих факторов и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов с учетом факторов по каждой территории работ. Ценообразующими факторами признаются:

1) климатические условия;

2) плотность населения;

3) транспортная доступность районного центра;

4) численность населения;

5) транспортная доступность центра района;

6) административный статус.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель по каждому населенному пункту в составе административного района определяется по формуле:

где Pбаз - базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель  тестового поселения, руб./м2

Ki, Km - коэффициенты влияния ценообразующих факторов соответственно для i – го и тестового кластеров/

г) дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально-планировочной структурой территории на основе коэффициентов градостроительной ценности территории;

д) составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально – планировочной структурой.

Результатом работ по ГКОЗ малых поселений являются удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений и/или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по видам разрешенного использования.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, при определении которой учитываются как физические характеристики земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный земельный участок.

2.3 Методика организации работ по определению рыночной оценки земель

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и видами оценки.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении рыночной стоимости недвижимости используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными подходами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. В пункте 14 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.