Анализ современной демографической ситуации в Иркутской области (стр. 7 )

где ЧОД - чистый операционный доход от АЗС;

  У - запланированное количество постройки колонок;

  Б - средний объем продаж бензина с одной колонки в сутки;

  Т - количество часов в сутках;

  Тг - количество рабочих дней АЗС в году;

  П - средний чистый операционный доход от продажи бензина.

Расчет чистого операционного дохода от АЗС произведен по формуле 4:

6 х 26 х 24 х 300 х 7 = 7 862 400 руб.

Чистый операционный доход от АЗС составляет - семь миллионов восемьсот шестьдесят две тысячи четыреста рублей.

Затем определяется остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок.

Для этого необходимо найти произведение чистого операционного дохода от АЗС и чистого операционного дохода, приносящий улучшениями, формула 5:

ОЧОД = ЧОД x УЧОД                                                (5),

где ОЧОД - остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок;

ЧОД - чистый операционный доход от АЗС;

УЧОД - чистый операционный доход, приносящий улучшениями.

В соответствии с формулой 5 рассчитан остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

7 862 400 - 4 518 000 = 3 344 400 руб.

Остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок составляет - три миллиона триста сорок четыре тысячи четыреста рублей.

В заключении специалист определяет итоговую стоимость земельного участка, который рассчитывается по формуле 6:

И = ОЧОДx Н                                                        (6),

где И - итоговая стоимость земельного участка;

ОЧОД - остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок;

Н - процент планируемого дохода на инвестиции.

Расчет итоговой стоимости земельного участка произведен по формуле 6:

3 344 400 : 0,15 = 22 296 000 руб.

Итоговая стоимость земельного участка  составляет - двадцать два миллиона двести девяносто шесть тысяч рублей.

Оценщик компании по окончанию вышеперечисленных действий и расчетов оформил отчет об оценке в виде письма в соответствии с договором на производство оценочных работ.

Согласно отчету, составленному по окончанию процедуры оценки, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, с учетом округления составила - 22 300 000 руб.

Таким образом, определение  рыночной стоимости земельного участка, занятого автозаправочной станцией на шесть колонок, на территории Ленинградской области, проводилось с применением только доходного подхода и соответствует - 22 300 000 руб.

3.3 Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, на которые возможно ориентироваться при совершении сделок. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности, а также для расчета величины налога.

Кадастровая стоимость земельного участка проводится не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой государственной регистрации, картографии и кадастра.

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени.

По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации земельного участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной - с традиционным спросом и предложением.

В рамках данной курсовой работы проводилась оценка рыночной стоимости земельного участка занятого автозаправочной станцией, т. е. приносящей доход недвижимостью.

Местоположение  объекта оценки – Ленинградская область, Лодейнопольский муниципальный район, Янегское сельское поселение.

Для определения рыночной стоимости оценщиком применялся доходный подход. В рамках доходного подхода использовался метод техники остатка для земли, данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения на земельном участке коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

Таким образом, определение  рыночной стоимости земельного участка, занятого автозаправочной станцией соответствует - 22 300 000 руб.

Для определения кадастровой стоимости земельного участка занятого автозаправочной станцией в рамках данной курсовой работы использовалась официальная информация государственной кадастровой оценки земли в Ленинградской области, которая проводилась кадастровым инженером .

Кадастровый инженер , для определения кадастровой стоимости применяла только сравнительный подход. Определенная кадастровым инженером, кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в Ленинградской области, Лодейнопольском муниципальном районе, Янегском сельском поселении соответствует 204 997,65 руб. и может считаться рыночной стоимостью (Приложение 3, рисунок 2).

Таким образом, стоимость одного и того же земельного участка, определенная в одном случае, как массовая оценка -  204 997руб. – кадастровая стоимость (которую возможно считать рыночной), и определенная в другом случае, как оценка единичного земельного участка - 22 300 000 руб. – рыночная стоимость отличается друг от друга в 108 раз.

Недопустимая разница в стоимости земельного участка. На сегодняшний день кадастровая оценка – это «заочная» процедура, которая проводится на основе формальных сведений об объекте недвижимости.

«Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, - поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик группы инвестиционно-строительных компаний «Премьер». - Рыночная стоимость, несомненно, имеет более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».

«Не существует критериев качества кадастровой оценки, которые были бы прописаны на уровне законодательства и, в итоге, такая оценка выставляется согласно анализу цены схожих объектов», - комментирует генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова.

Так, для определения кадастровой стоимости земельного участка предназначенного для автозаправочной станции, основным критерием при массовой оценке  признавалась усредненная стоимость земельных участков в соответствии с местоположением и видом разрешенного использования:

-  село Янегское;

- земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности.

При этом массовая оценка не учитывает что основное направления производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, в сельском поселении – сельскохозяйственное.

Именно по этой причине, применяя сравнительный подход, стоимость земельного участка предназначенного для автозаправочной станции, расположенного в сельском поселении вдоль трассы федерального значения, получилась такой низкой.

В том случае если бы указанный земельный участок, предназначался для сельскохозяйственных целей, по данному виду разрешенного использования, например, для производства и хранения силоса, то кадастровая стоимость, безусловно, могла выступать в качестве рыночной стоимости, а может быть и превышала таковую.

Следовательно, можно сделать вывод, что в «Порядке проведения государственной кадастровой оценки земель», при проведении массовой оценки, необходимо проводить градацию земель не только по виду разрешенного использования, но и с учетом доходности, которую может принести оцениваемый земельный участок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С 1990 года в Российской Федерации была упразднена монополия государственной собственности на землю. Возникновение других форм собственности на землю, в том числе частной собственности, повлекло за собой необходимость определения стоимости земельной собственности.

Материалы государственной кадастровой оценки земли широко применяются при решении вопросов, связанных с взиманием земельного налога. Не менее важен такой показатель стоимости земли, как рыночная стоимость, которая служит основой для эффективного распоряжения землей.

Автором работы в первом разделе рассмотрены теоретические основы оценки стоимости земель. В связи с тем, что в практической части работы проведена оценка земель на территории населенного пункта, в разделе рассмотрены понятия «населенный пункт» и «земли населенного пункта».

В связи с тем, что пространственным базисом населенных пунктов являются земли, на которых поселения располагаются, в данном разделе рассмотрены виды экономической оценки земель населенных пунктов. С позиции кадастрового учета различают два вида экономической оценки земель: массовую оценку, так называемую кадастровую и оценку единичных участков.

Во втором разделе работы рассмотрены цель и этапы организации работ по определению кадастровой оценки земель. Надо  отметить, что органы исполнительной власти или местного самоуправления, принимающие решение о проведении кадастровой оценки, выступают в роли Заказчика.