Справочник риелтора (стр. 14 )

Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. После ввода законченного строительством жилого дома, т. е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

В этом документе желательно также отразить тот факт, что и вы выполнили свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. Отсутствие в акте указаний на выполнение вами обязательств по финансированию позднее, при государственной регистрации вашего права на квартиру, потребует представления в учреждение юстиции дополнительных документов, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

Если в договорах инвестирования номера квартир инвесторов не указывались, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, во многом зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Вероятность ошибки исключить нельзя. Поэтому в ваших интересах проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир ваши права не были ущемлены. Иначе придется обращаться в суд.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Как не стать собственником вечного долгостроя? Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики. Тут уж выбирать не приходится. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание. Сегодня строят быстро. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода. О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в долевой собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания. Вряд ли это в состоянии кого-либо утешить. Но справедливости ради заметим: в последнее время такие истории случаются все реже. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.

Организация, с которой вы собираетесь заключить договор и которая привлекает для строительства денежные средства инвесторов, должна быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Строительство же самого дома должно быть согласовано со всеми необходимыми инстанциями и вестись в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартиры в таком доме вы не сможете.

Как новую квартиру сделать своей по закону? Согласно ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, которой более подробно урегулированы вопросы государственной регистрации своих прав в отношении жилого помещения, приобретенного по договору об участии в долевом строительстве.

Согласно ст. 24 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет наложение административных штрафов за:

1) привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ; на юридических лиц - от 4000 до 5000 МРОТ;

2) опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 3000 до 4000 МРОТ;

3) непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.

Это может показаться парадоксальным, но согласно Закону объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемка. Да и по времени весьма затяжная. Случается, на оформление права собственности уходит до трех месяцев.

Для того чтобы законченный строительный объект можно было использовать по назначению и, что особенно важно, для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения, новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту самую оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Если заказчик строил дом исключительно с привлечением средств инвесторов, то сам он не имеет права собственности на вновь построенный дом. В этом случае регистрация права собственности осуществляется непосредственно на инвесторов (дольщиков). Основанием для регистрации права на каждый вновь созданный объект недвижимости (квартиру) будет договор, который инвестор заключал с застройщиком. Документы-основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру должны находиться у вас. Вы же самостоятельно представите их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.

Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у застройщика, так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.

Иногда документом, который станет основанием для регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке, становится так называемый "акт о правах", который свидетельствует о передаче права на квартиру от застройщика к инвестору.

Бывает, в объявлениях встречается такая фраза: "Новостройка, оформление - один день". Как правило, это говорит о том, что продается квартира в новом доме, на которую уже получено право собственности продавцом. Юридически это типичная покупка на вторичном рынке, и обходится она покупателю несколько дороже. При вложении денег в строительство на ранних этапах или даже до его начала стоимость будущего жилья существенно ниже.

Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

2) разрешение на строительство объекта;

3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

8) технический паспорт на объект в целом <70>.

<70> Малюткина- Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.

Позаботиться же о защите своих интересов надо заранее, в тот момент, когда вы только намереваетесь стать "дольщиком". Дело в том, что сегодня у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке недвижимости, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, чтобы обезопасить себя при возникновении каких-либо вопросов. Составлять подобный договор должен юрист, который не обязательно находится в консультации. В состав некоторых риелторских компаний входят собственные юридические службы, сотрудники которых заинтересованы в защите интересов клиента, и договор о долевом участии составляют исходя из этого. Такие компании имеют лицензию на оказание юридических услуг. Практика показывает, что клиенты подобных фирм не попадают в неприятные ситуации.

В заключение хотелось бы отметить, что ошибки в некорректных формулировках предмета договора, а также в определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора, поскольку только недальновидные участники хозяйственных отношений могут позволить себе тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений и требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.

Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Ряд риелторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано прежде всего с недостаточным урегулированием данного вопроса.

Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.

Спору нет: рынок первичного жилья для многих сегодня более привлекателен, чем вторичный. И дело здесь не только в относительной дешевизне новостроек, но и в некоторых психологических аспектах - приобретать и вселяться в новенькую квартиру людям всегда намного приятней, чем в старую, бывшую много лет "в употреблении". Важно и то, что, покупая квартиру в новом доме, нет никаких оснований беспокоиться о неожиданном появлении "забытых" родственников бывшего хозяина, как это иногда бывает на вторичном рынке жилья, и предъявлении ими законных прав на вашу квартиру. Все эти позитивные особенности первичного рынка жилья сегодня хорошо осознаются покупателями и способствуют дальнейшему росту инвестиций в долевое строительство. Однако с точки зрения некоторых граждан первичный рынок недвижимости пока еще несколько уступает вторичному в отлаженности ряда правовых механизмов. Известная доля истины в этом утверждении, конечно, есть, хотя надуманных страхов и дезинформации по поводу состояния дел в долевом строительстве гораздо больше, чем реальных проблем.

ДОГОВОР N __

О долевом участии в строительстве жилого дома

Санкт-Петербург "_" _____2004 г.

Закрытое акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Стройимпульс", зарегистрированное Решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга N 143/08 от 01.01.01 г. свидетельство о государственной регистрации N 85468, юридический адрес: г. Санкт-Петербург, В. О., Большой проспект, дом 55, , именуемое в дальнейшем "Общество", . Н., действующего на основании устава, с одной стороны, и , именуемый в дальнейшем "Дольщик", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1. Предметом настоящего договора является долевое участие Дольщика в строительстве жилого дома, именуемого в дальнейшем "Объект", по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, СПЧ, квартал 65, корпуса 6 а, 6 б.

1.2. По окончании строительства Объекта Дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном Объекте вновь созданное недвижимое имущество - квартира (в дальнейшем именуемое Квартира) следующих характеристик:

Кол-во комнат _______

Этаж - ________

Общая проектная площадь квартиры: - ________ кв. м.

Жилая площадь квартиры _________ кв. м

Тип дома - кирпич

Условный (предварительный) N :

Квартира передастся без выполнения следующих видов работ:

Без приобретения и установки дверной столярки (кроме входной двери)

Без приобретения и оклейки стен обоями

Без приобретения и установки сантехоборудования

Без трубных разводок в санузлах и кухне

Без настилки всех видов полов

Без малярных работ

Без электрической плиты.

1.3. Инвестирование строительства жилого дома является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на полученную Квартиру.

1.4. Обществу права на вышеуказанную Квартиру принадлежат по договору N 183 сотрудничества в области инвестиционной деятельности от 01.01.2001 г., заключенному между Обществом и ГП "Горэлектротранс".

1.5. Плановое окончание строительства Объекта ____ квартал 200__ г. Общество вправе закончить строительство Объекта и передать Квартиру Дольщику ранее указанного срока.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Общество обязуется:

2.1.1. Обеспечить качество передаваемой Дольщику Квартиры в соответствии с проектно-сметной документацией и действующими нормативами.

2.1.2. В течение 6 месяцев с даты подписания Госкомиссией акта приемки "Объекта" в эксплуатацию и после выполнения Дольщиком своих обязательств по данному договору в полном объеме передать Дольщику оплаченную им Квартиру по акту приема-передачи, с указанием обмеров и места расположения Квартиры.

2.1.3. Обеспечить Дольщика необходимыми документами согласно существующим правилам, для оформления права собственности Дольщиком на Квартиру в органах Государственной регистрации. Расходы по оформлению Квартиры в собственность несет Дольщик.

2.1.4 По желанию Дольщика Общество может за дополнительную плату произвести оформление и регистрацию права собственности Дольщика на Квартиру в ГБР.

2.2. Дольщик обязуется:

2.2.1. Производить уплату стоимости строящейся квартиры и иные платежи в порядке, размерах и в сроки, установленные главой 3 настоящего договора (цена договора, порядок и сроки инвестирования).

2.2.2. Своевременно узнавать у Общества о сроке окончания строительства Объекта и в течение 6 месяцев с момента приемки Объекта государственной комиссией лично или через полномочного представителя принять от Общества по акту приема-передачи оплаченную Квартиру, после чего нести ответственность за ее сохранность и заключить договор с созданным на базе Объекта товариществом собственников жилья на обслуживание Квартиры.

2.2.3. Дольщик в течение одного месяца после сдачи Объекта госкомиссии оплачивает в кассу застройщика затраты по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению дома пропорционально своей доле жилья из расчета 1 (одна) условная единица (в дальнейшем - у. е., определяется городскими расценками) за каждый кв. м в месяц за период в три месяца обслуживания после сдачи дома государственной приемочной комиссии, но не может превышать 1 долл. и 5А по курсу ЦБ РФ за 1 кв. м. Указанная оплата затрат осуществляется только денежными средствами, последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию своей доли жилья в сданном госкомиссии Объекте оплачиваются Дольщиком на основании заключаемого договора с эксплуатирующей организацией.

2.2.4. Нести все расходы, связанные с получением необходимых документов для регистрации права собственности, а именно оплата нотариальных услуг и паспорта на Квартиру, а также расходы, связанные с регистрацией права собственности,

3. Ценя договора, порядок и сроки инвестирования

3.1. Общая сумма долевого участия Дольщика составляет ________ руб. _______ коп., из расчета ___ руб. ___ коп. за один квадратный метр общей площади Квартиры. Указанная сумма за один квадратный метр не подлежит изменению в связи с инфляцией. Общая сумма долевого участия Дольщика может быть изменена в соответствии с п. 3.3 настоящего договора.

3.2. Дольщик вносит денежные средства на расчетный счет или в кассу Общества.

3.3. Общая стоимость Квартиры, указанная в п. 3.1 настоящего договора, может быть увеличена или уменьшена на основании инвентаризации Объекта ПИБом (Проектно-инвентаризационным бюро), которое устанавливает фактическую площадь Квартиры. Если фактическая площадь Квартиры окажется больше или меньше общей проектной площади, то производится перерасчет за разницу. Расчеты между сторонами производятся в течение 10 дней с момента извещения Дольщика Обществом об изменении стоимости Квартиры в связи с указанным выше перерасчетом. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

4. Ответственность сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных п. п. 3.1, 3.2, 3.3 настоящего договора, Дольщик выплачивает Обществу пени в размере 0,01% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Дольщиком обязанности, предусмотренной п. 2.2.2 настоящего Договора (в части получения Квартиры по акту приема-передачи), Дольщик выплачивает Обществу пени в размере 0,01% от общей стоимости Квартиры за каждый день просрочки согласно п. 2.2.2.

4.4. В случае нарушения Обществом по своей вине сроков передачи Квартиры Дольщику более чем на 6 месяцев после приема дома госкомиссией и при условии выполнения Дольщиком всех условий настоящего договора Общество по требованию Дольщика выплачивает штраф в размере 0,01% от суммы договора за каждый день просрочки, при этом общая сумма штрафа не может превышать 2% от суммы договора.

4.5. По заявлению Дольщика может быть произведена уступка Квартиры (имени стороны в обязательстве) третьему лицу в установленном законом порядке с обязательным оформлением соглашения, подписанного тремя сторонами (Обществом, выбывающей и вступающей сторонами), при личном присутствии сторон. За переоформление Дольщик выплачивает Обществу 1% от стоимости Квартиры по договору.

4.6. Общество вправе отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором (цена договора, порядок и сроки инвестирования), или просрочкой выполнения своих обязанностей на срок более 15 дней. В случае подобного расторжения договора по вине Дольщика Общество в течение 3 (трех) месяцев с даты расторжения настоящего договора передает Дольщику фактически внесенные им по настоящему договору рублевые денежные средства за вычетом неустойки в размере 10% от суммы договора.

4.7. Дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом Общество, по письменному заявлению Дольщика, возвращает внесенные им средства за вычетом 10%, удерживаемых в качестве неустойки. Возврат средств осуществляется о течение 3 месяцев с момента расторжения договора.

4.8. Общество не несет ответственности по обязательствам Дольщика перед третьими лицами.

4.9. В случае если задержка сдачи дома госкомиссии превышает 2 квартала, Общество по согласованию с Дольщиком предоставляет аналогичную квартиру высокой степени готовности либо возвращает Дольщику фактически внесенные денежные средства в течение 3 месяцев.

5. Особые условия

5.1. Дольщик не вправе без согласования с Обществом изменять планировку Квартиры (переносить внутренние перегородки, проемы в несущих стенах, изменять проектное положение сантехнических разводов и стояков, схемы электропроводки и т. п.) до регистрации права собственности на Квартиру в ГБР или производить какие-либо работы по отделке и установке внутреннего оборудования в Квартире до приема-передачи Квартиры.

5.2. В случае самовольного выполнения Дольщиком работ по изменению планировки Квартиры или по отделке и установке внутреннего оборудования в Квартире Общество вправе ограничить Дольщику свободный доступ в Квартиру, установив собственные входные двери и замки. В этом случае Общество взыскивает с Дольщика средства, необходимые для приведения Квартиры в проектное состояние, самовольно выполненные Дольщиком отделимые и неотделимые улучшения в Квартире возмещению Дольщику не подлежат.

5.3. В случае самостоятельной замены Дольщиком оконной столярки на оконные конструкции, не обеспечивающие постоянного притока воздуха (инфильтрации), Общество не несет ответственности за нарушение условий вентиляции помещений по СНИПу, которое приводит к повышению влажности помещения и возможному появлению грибка.

5.4. Общество несет риск случайной гибели или повреждения Квартиры до приемки ее Дольщиком или указанным им третьим лицом по акту приема-передачи, но не дольше срока в 90 дней с момента приемки оконченного строительством Объекта государственной комиссией. По истечении 90 дней с момента приемки законченного строительства Объекта государственной комиссией риск случайной гибели или повреждения Квартиры автоматически переходит на Дольщика.

5.5. При изменении реквизитов (паспортных данных, адреса, номера расчетного счета, телефонов и т. п.) стороны обязаны в течение 7 (семи) дней известить друг друга в письменной форме о произошедших изменениях и сообщить новые реквизиты.

5.6. Все уведомления между сторонами производятся только в письменной форме.

5.7. В случае нарушения Дольщиком п. 2.2.1 настоящего договора Общество вправе принять меры для задержания окончания строительства и сдачи квартиры в эксплуатацию.

5.8. Общество подтверждает, что вещные права на Квартиру, передаваемую Инвестору, на момент заключения настоящего договора не принадлежат третьим лица, не заложены, в споре и под запретом (арестом) не состоят, иных обременений не содержат.

6. Обстоятельства непреодолимой силы

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предусмотреть разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся землетрясения, пожары, забастовки, указы Президента РФ, распоряжения и постановления губернатора Санкт-Петербурга и другие события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновения которых они не несут ответственности.

6.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по договору, должна в пятидневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой стороне в письменной форме.

6.3. С момента наступления обстоятельств непреодолимой силы действие договора приостанавливается до момента, определяемого сторонами.

7. Дополнительные условия

7.1. Все споры, возникающие в связи с исполнением, изменением или расторжением настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При невозможности разрешения споров путем переговоров они рассматриваются в судах Санкт-Петербурга.

7.2. Дополнения и изменения настоящего договора возможны только по соглашению сторон и должны оформляться дополнительным соглашением, которое после подписания его сторонами становится неотъемлемой частью настоящего договора.

7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах: один - для Дольщика, два - для Общества. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

7.4. При возникновении вопросов, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

8. Срок действия договора

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до выполнения сторонами всех принятых на себя обязательств по договору в полном объеме.

9. Реквизиты и подписи сторон

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир

физическим или юридическим лицам и уступка права требования

квартир, основанная на договоре долевого участия

в строительстве жилого дома

Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. А также уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В ходе строительства жилого дома риелторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

Если риелторская организация выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то у нее возникает право требования у него профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству это право (требование) может быть ею передано другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии).

При рассмотрении данных сведений возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры? Названный договор можно квалифицировать двумя способами:

1) как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта);

2) как договор комиссии либо агентский договор.

От правильности решения данного вопроса зависят бухгалтерский учет и налогообложение риелтора.

Поскольку заключаемый риелторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риелторская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риелторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риелторской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риелтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.

В инвестиционно-строительной деятельности договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что, во-первых, инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи, во-вторых, оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время. <71>

<71> Уступка права требования: порядок налогообложения цедента и цессионария // Экономика и жизнь. 2004. Май. N 21.

Именно по этой причине инвесторы используют уступку права. Иначе им пришлось бы вначале оформить право собственности на имущество на свое имя, затем переоформить на покупателя. А при использовании уступки прав инвесторы, не получая права собственности на построенное недвижимое имущество, сразу уступают право требования получения недвижимости покупателю. В результате право собственности оформляется один раз и не требует переоформления, что значительно экономит не только денежные средства, но и время. При этом очевидно, что данная организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его. <72>

<72> Там же.

Уступка доли инвестирования строительства квартир производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время и после окончания строительства, но обязательно до момента оформления в собственность построенного жилого помещения.

Возможность уступки доли инвестирования должна быть предусмотрена в основном договоре.

Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) соинвестора к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.

Рассмотрим подробнее возможность уступки доли инвестирования в строительстве жилого дома у всех участников инвестиционной деятельности.

Если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику, которое может быть передано соинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования. В то же время следует иметь в виду, что до момента внесения инвестиционного взноса право (требование) у соинвестора не возникает, поскольку он не будет являться кредитором по указанному договору. <73>

<73> Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.

Согласно Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчик и подрядчик могут быть в одном лице. В таком случае инвестору (заказчику) следует исполнять свои обязательства по финансированию строительства перед подрядчиком работ. В таком случае с момента, когда заказчик (инвестор) выполнит свои обязательства по финансированию объекта строительства, у него возникает право требования к подрядчику работ, которое может быть передано соинвестору. В то же время, если заказчик и инвестор не совпадают в одном лице, с момента передачи денежных средств, закупки материалов (это зависит от содержания договора подряда) и при условии, что заказчик и подрядчик тоже не совпадают в одном лице (не являются одной стороной договора инвестирования), у заказчика также возникает право требования к подрядчику, которое также может быть передано заказчиком другому лицу. Но следует учитывать, что для третьего лица, получившего эти права по договору цессии (уступки права требования), они не будут являться уступкой доли инвестирования. Уступку доли инвестирования может совершить лишь инвестор либо сторона в договоре, которая пользуется правами и инвестора и заказчика.

В практике инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимого имущества возможна ситуация, когда права и обязанности по договору инвестирования могут совпадать в одном лице не только при совпадении инвестора и заказчика, но совпадение может быть и в виде инвестора и пользователя объектом капитального вложения или инвестора, пользователя капитального вложения и заказчика. Невозможно лишь совпадение на одной стороне инвестора и подрядчика, если инвестор одновременно выступает и в качестве заказчика, пользователя капитального вложения.

Поскольку Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", как уже говорилось, разрешает совмещение на одной стороне нескольких субъектов инвестиционной деятельности, возможна ситуация, когда инвестор, выполнив перед заказчиком свою часть обязательств, может переуступить право требования к заказчику и подрядчику. Однако это возможно тогда, когда заказчик и подрядчик как сторона договора инвестирования не представлены в договоре одним лицом.

Возможно также, что инвестор уступит свои права по договору инвестирования пользователю объекта капитального вложения. Такая ситуация также возможна, если пользователь объекта капитального вложения и заказчик не представлены в договоре инвестирования одной стороной. Исходя из содержания вышеуказанного Закона, совпадение на одной стороне пользователя объекта капитального вложения и подрядчика возможно при определенных обстоятельствах.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. <74>

<74> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 01.01.2001) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 01.01.01 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 01.01.01 г.), ни в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" не упоминается.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Ранее действовавшее законодательство в области инвестиционной деятельности базировалось только на Законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", что вызывало немало вопросов и создавало практические проблемы в урегулировании правоотношений. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.

При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в т. ч. положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.

Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.

Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Законом от 01.01.01 г. в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" были внесены изменения относительно проверки сметной стоимости инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов.

Однако указанным Федеральным законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона "О защите прав потребителей".

В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин (инвестор) вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться положениями Закона "О защите прав потребителей" <75>.

<75> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 01.01.2001) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.

В случае когда одной из сторон по договору инвестирования строительства является государство или муниципалитет, права и обязанности такой стороны договора инвестирования будут определяться гражданским законодательством о выполнении подрядных работ для государственных нужд, в случае если строительство объекта ведется для государственных нужд. А если государство или муниципалитет выступают в строительстве не для государственных (муниципальных) нужд, то никакого изменения в правовом статусе государства не будет. Сторонами в государственном контракте (строительство для государственных нужд) будут выступать государственный орган или организация, наделенная государственным органом определенными полномочиями (как инвестор, заказчик, а пользователя объекта капитального вложения определяет тоже государственный орган), с одной стороны, и подрядчик - с другой стороны. В данном случае уступка доли инвестирования возможна лишь от государственного органа к третьим лицам, не участвующим в строительстве.

Отношения сторон по сделке уступки требования регламентируются ст. ст. гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ. Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора, если иное не предусмотрено законом или договором, переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав на территории РФ признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Поэтому передача инвестором по договорам, в том числе по договорам уступки требования, своих прав на осуществленные капитальные вложения облагается налогом на добавленную стоимость по действующей ставке налога.

Согласно ГК РФ в период действия обязательства существует возможность замены лиц, участвующих в обязательстве, при сохранении самого обязательства. Глава 24 ГК РФ предусматривает возможность замены как кредитора, так и должника в обязательстве.

Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: "Долевик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом, при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора".

При этом можно переуступить как полностью свои обязательства по договору инвестирования строительства, так и их определенную часть. Содержание имущественных прав по договору цессии доли инвестирования в строительстве состоит в том, что новый контрагент по обязательствам инвестирования строительства обязан внести свою долю инвестиций в строительство и получает право на свою долю в завершенном строительством объекте недвижимого имущества.

Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт (ранее - справка застройщика о полной оплате стоимости выполненных работ). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационная палата Чувашской Республики - также требует представить расписку-заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции и представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если он заключен в нотариальной форме, то расписки не требуется.

Нами уже указывался список документов, необходимых для государственной регистрации вновь возведенного объекта.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ. На основании ст. 6 рассматриваемого Закона в целях совместного осуществления капитальных вложений инвесторы могут объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов. При этом возникает долевая собственность на создаваемый объект. Доля каждого участника и размер внесенного вклада определяются договором о долевом участии в строительстве.