Справочник риелтора (стр. 6 )

Отчет может оформляться в форме двустороннего акта между заказчиком (клиентом охранной организации) и исполнителем (самой охранной организацией). В отчете в обязательном порядке должны быть указаны:

1) перечень объектов, подлежащих охране (с обязательным указанием адресов охраняемых объектов и размеров охраняемых территорий) и иных оказываемых услуг (только так можно подтвердить взаимосвязь расходов с производственной деятельностью организации);

2) стоимость оказываемых услуг;

3) период выполнения оказываемых услуг;

4) сведения о реквизитах лицензии охранного предприятия.

При оказании фирмой риелторских услуг сама фирма нуждается в ряде других услуг, которые необходимы ей для нормального функционирования. Возможно, что риелторская фирма (если она достаточно большая) будет содержать в своем штате сотрудника - юрисконсульта. Однако возможна и ситуация, когда риелторской фирме (где работают два-три риелтора) не потребуется юрисконсульт на постоянной основе, в таком случае потребность в юридических услугах будет возникать время от времени, и риелторская фирма может просто самостоятельно время от времени обращаться в другую (юридическую) фирму за оказанием первой юридических услуг правовой помощи.

В соответствии с п. 10 разд. 5.4 ранее действовавших Методических рекомендаций по применению главы 25 НК РФ можно сказать, что при списании на расходы оказанных организации юридических услуг оформляемый акт может содержать ссылки на такие услуги, как правовое консультирование по всем отраслям права; правовая работа по обеспечению хозяйственной и иной деятельности организации; представительство в судебных и других органах; правовая экспертиза учредительных и иных документов юридических лиц; составление заявлений, договоров, исков, соглашений, контрактов, претензий и других документов, имеющих юридический характер; подбор и систематизация нормативных актов, составление справочников по юридическим вопросам и т. д.

Наравне с расходами на оплату юридических услуг в целях налогообложения по налогу на прибыль принимаются также расходы на информационные, консультационные и иные аналогичные услуги (пп. 14, 15 п. 1 ст. 264 НК РФ), аудиторские услуги, услуги по управлению организацией или отдельными ее подразделениями, услуги по предоставлению работников (технического и управленческого персонала) сторонними организациями для участия в производственном процессе, управлении производством либо для выполнения иных функций, связанных с производством и (или) реализацией (пп.п. 1 ст. 264 НК РФ), расходы на текущее изучение (исследование) конъюнктуры рынка, сбор информации, непосредственно связанной с производством и реализацией товаров (работ, услуг) (пп. 27 п. 1 ст. 264 НК РФ), расходы на услуги по ведению бухгалтерского учета, оказываемые сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями (пп. 36 п. 1 ст. 264 НК РФ).

При осуществлении подтверждения указанных расходов соответствующими документами в издаваемых актах в обязательном порядке нужно указывать непосредственную взаимосвязь данных расходов с производственной деятельностью организации. Также можно порекомендовать максимально широко раскрывать перечень оплачиваемых расходов и стараться избегать таких общих фраз, как "юридические или информационные услуги, оказываемые нашей фирмой".

Следовательно, необходимо учитывать положения о том, что если консультационные, юридические, нотариальные и другие услуги непосредственно связаны с приобретением соответствующей организацией имущественных ценностей, они должны включаться в первоначальную стоимость указанного имущества для целей бухгалтерского и налогового учета.

Такие требования в части объектов основных средств содержатся в п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденных Приказом Минфина РФ от 01.01.01 г. N 26н (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 12 декабря 2005 г., 18 сентября, 27 ноября 2006 г.), в части материально-производственных запасов - в п. 6 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов", утвержденных Приказом Минфина РФ от 9 июня 2001 г. N 44н (с изм. и доп. от 01.01.01 г.), в части нематериальных активов - в п. 6 ПБУ 14/2000 "Учет нематериальных активов", утвержденных Приказом Минфина РФ от 01.01.01 г. N 91н (с изм. и доп. от 01.01.01 г.).

Если обращаться к вопросам налогообложения, то положения о порядке определения стоимости амортизируемого имущества содержатся в ст. 257 НК РФ.

Расходы на оплату каких-либо услуг, которые оказываются сторонними организациями при приобретении имущества, не могут приниматься одновременно для целей налогообложения по налогу на прибыль.

В процессе отражения расходов на оплату аудиторских услуг организации должны действовать в соответствии с определенными нормами законодательства РФ.

На сегодняшний момент правовая регламентация аудита производится на основании Федерального закона "Об аудиторской деятельности".

Если организация в обязательном порядке проводит аудит в соответствии с требованиями законодательства, то в качестве исполнителя могут выступать только аудиторские организации (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об аудиторской деятельности"), а индивидуальные аудиторы не могут быть привлечены для этих целей. При проведении обязательного аудита в организациях, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственной собственности или собственности субъекта РФ составляет не менее 25%, заключение договоров оказания аудиторских услуг должно осуществляться по итогам проведения открытого конкурса в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 706 "О мерах по обеспечению проведения обязательного аудита".

Аудиторская организация (исполнитель) в обязательном порядке должна иметь специальное разрешение на осуществление аудиторской деятельности - лицензию.

В качестве обоснования произведенных расходов организация должна располагать договором на оказание аудиторских услуг; выданным аудиторской организацией заключением (оформляется в соответствии с Федеральным стандартом N 6 "Аудиторское заключение по финансовой (бухгалтерской) отчетности", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 696 "Об утверждении федеральных правил (стандартов) аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 4 июля 2003 г., 7 октября 2004 г., 16 апреля 2005 г., 25 августа 2006 г.), а также оформленным сторонами актом оказанных услуг.

При разработке универсальной формы акта необходимо учитывать некоторые важные моменты.

В первую очередь, акт должен содержать в себе все необходимые реквизиты, которые предусмотрены положениями, закрепленными в ст. 9 Федерального закона "О бухгалтерском учете". В акте также должны содержаться и другие необходимые реквизиты. Так, к примеру, акт должен содержать указание на дату фактического принятия работ, которая может отличаться от даты оформления самого акта непосредственно. Следует отметить, что гарантийный срок на выполненные работы начинает исчисляться с даты непосредственной приемки работ.

Необходимость скрепления актов определенными печатями устанавливается и подтверждается положениями договора или соглашения, заключенного между сторонами.

Если данный вопрос специально не регламентируется договором, то существует возможность непроставления печатей (например, положения Письма Госналогинспекции по г. Москве от 01.01.01 г. N 11-13/2072 "О первичных документах по отражению хозяйственных операций"). Если существует необходимость в специальном порядке подтвердить легитимность документов, то по договоренности сторон в акте может предусматриваться такой реквизит, как мастичная печать, которая проставляется каждой из сторон.

Примерная форма акта выполненных работ, используемого в случаях, когда другая форма четко не определена нормативно-правовыми актами, может быть такой, какая приводится нами в Приложении N 2 к настоящему вопросу.

Обратимся еще к одному вопросу деятельности риелторских фирм. С отдельными физическими лицами в соответствии с положениями Трудового кодекса Российской Федерации от 01.01.01 г. N 197-ФЗ (ТК РФ) (с изм. и доп. от 24, 25 июля 2002 г., 30 июня 2003 г., 27 апреля, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая 2005 г., 30 июня, 18, 30 декабря 2006 г.) могут заключаться срочные трудовые договоры, предусматривающие собой выполнение определенной работы. В принципе в практике оказания риелторских услуг такое мало применяется, но все же возможно. Например, ввиду экономической целесообразности владелец риелторской фирмы не желает заключать бессрочные трудовые договоры и заключает с каждым риелтором трудовой договор сроком на 1 год. После окончания выполнения работы трудовой договор можно считать прекратившим действие, но только в том случае, если стороны данного договора выполнили все иные условия, предусмотренные положениями данного договора, либо не пришли к соглашению о продлении этого трудового договора.

Окончание работ, которые были поручены конкретному работнику по заключенному с ним срочному трудовому договору, подтверждается оформлением соответствующего акта, а именно акта о приемке работ, выполненных по срочному трудовому договору, заключенному на время выполнения определенной работы. Форма данного акта (форма N Т-73) законодательно закреплена в Постановлении Госкомстата РФ от 5 января 2004 г. N 1 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты".

Акт может быть оформлен для окончательного либо поэтапного расчета по трудовому договору, который был заключен между сторонами.

В данном акте должны приводиться:

1) наименование выполненных работ;

2) стоимость выполненных работ в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора;

3) сумма, которая причитается к выплате;

4) заключение о качестве выполненных работ;

5) заключение об объеме и уровне выполненных работ.

Все указанные сведения приводятся со ссылкой на трудовой договор, который был заключен между сторонами.

Оформленный акт должен быть подписан работником и представителем работодателя, руководителем определенного структурного подразделения, главным бухгалтером. Акт должен быть утвержден руководителем соответствующей организации либо другим уполномоченным лицом.

Если с физическим лицом заключен гражданско-правовой или авторский договор, предусматривающий выполнение работ или оказание услуг, то результаты этой деятельности тоже могут подтверждаться составлением соответствующего акта.

В этом случае оформленный первичный документ должен содержать в себе все необходимые реквизиты, которые установлены ст. 9 Закона РФ "О бухгалтерском учете".

Следует отметить, что с учетом норм налогового законодательства форма акта должна содержать реквизиты о месте постоянного либо временного проживания физического лица, которое является исполнителем по договору, а значит, получателем сумм доходов; реквизиты о документе, который удостоверяет личность исполнителя.

Обусловлены такие рекомендации положениями ст. 230 НК РФ, согласно которой организации обязаны представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц за соответствующий календарный год и суммах начисленных и удержанных налогов. Такие сведения представляются один раз в год не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим календарным годом, по форме N 2-НДФЛ "Справка о доходах физического лица" (Приказ МНС РФ от 01.01.01 г. N БГ-3-04/583 "Об утверждении форм отчетности по налогу на доходы физических лиц за 2003 г.").

Если на дату подписания с физическим лицом заключенного договора он не может документально подтвердить свое пребывание на территории РФ в течение 183 календарных дней и более в течение текущего календарного года, он не может считаться налоговым резидентом РФ, а потому начисленные в его пользу доходы должны облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). По истечении 183 календарных дней пребывания на территории РФ в текущем году получатель доходов может быть признан налоговым резидентом РФ с налогообложением выплачиваемых доходов по ставке 13%, а также с перерасчетом ранее начисленных доходов по указанной ставке.

Если физическим лицом, с которым заключен договор, будут предъявлены документы, подтверждающие тот факт, что он является резидентом государства, с которым РФ заключен договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения, в установленном порядке рассмотренный налоговыми органами РФ, оно может быть освобождено от уплаты налога вовсе.

Страховые взносы и единый социальный налог начисляются и оплачиваются с сумм по договорам на выполнение работ (оказание услуг). С данной суммы оплачиваются и страховые взносы на пенсионное страхование, а также на страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

Объект налогообложения по единому социальному налогу согласно п. 1 ст. 236 НК РФ составляют выплаты, начисленные в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам.

Не начисляется единый социальный налог на выплаты в пользу физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, а в его части, отчисляемой в Фонд социального страхования (4%) - также и на выплаты по договорам гражданско-правового характера и авторским договорам (п. 3 ст. 238 НК РФ).

Расходы на обязательное пенсионное страхование начисляются и оплачиваются в аналогичном порядке, что предусмотрено п. 2 ст. 10 Федерального закона от 01.01.01 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 29 мая, 31 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 29 июня, 20 июля, 2, 28 декабря 2004 г., 4 ноября 2005 г., 2 февраля, 27 июля 2006 г.).

Страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний оплачиваются на основании п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (утверждены Постановлением Правительства РФ от 2 марта 2000 г. N 184 "Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 11 апреля 2005 г.)), начисляются на оплату труда (доход) работников по трудовому договору, а также на вознаграждение по гражданско-правовому договору, если только данным договором специально оговорена обязанность организации начислять страховые взносы.

Доходы и расходы применительно к рассматриваемому налогу применяются в зависимости от метода, который приняла и зафиксировала в своей учетной политике соответствующая организация.

Если организация применяет метод исчисления налоговой базы по налогу на прибыль по начислению, то доходы согласно ст. 218 НК РФ будут признаны в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.

Чаще всего в том случае, если организация учитывает доходы от реализации работ или услуг, датой получения такого дохода будет являться день передачи соответствующих работ или услуг.

При рассмотрении данного вопроса полезно будет обратиться к Письму УМНС по г. Москве от 01.01.01 г. N 26-12/38321, в котором говорится: "...учитывая тот факт, что акт выполненных работ подтверждает объем, стоимость выполненных работ и услуг, а дата подписания акта приема-передачи заказчиком является датой передачи этих работ (услуг), т. е. датой реализации выполненных работ, оказанных услуг, доход от реализации для целей налогообложения по налогу на прибыль должен быть учтен при формировании налоговой базы по методу начисления именно в момент подписания акта приемки-сдачи выполненных работ (оказанных услуг) независимо от даты фактического поступления денежных средств".

Если организация производит признание расходов по методу начисления, то расходы согласно ст. 272 НК РФ будут приниматься в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иной формы их оплаты.

Следовательно, расходы на оплату организациям за выполненные (оказанные) ими работы (услуги) будут признаваться в целях налогообложения по дате предъявления организации документов, которые служат основанием для произведения расчетов, но с учетом положений заключенных между сторонами договоров. Если, например, работы (услуги) в соответствии с условием заключенного договора выполнены в декабре отчетного года, а документ оформлен в январе следующего за отчетным года, то расходы на оплату выполненных работ (услуг) должны быть отнесены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за декабрь отчетного года. <33>

<33> Березкин признания в целях налогообложения доходов (расходов) по оформляемым актами работам (услугам) // "Консультант Бухгалтера", N 8, август 2004 г.

Расходы организаций по оплате выполненных работ или оказанных услуг, согласно ст. 318 НК РФ, относятся к косвенным расходам, которые полностью уменьшают доходы отчетного налогового периода в целях налогообложения.

Приложение N 1

Договор об оказании риелторских услуг N 124/ОК

________________________ _______________________

(место заключения договора) (дата его заключения)

_________________________________

(наименование организации)

(далее - Заказчик) ___________,

действующего на основании устава, и ______________________________

(наименование риелторской фирмы)

(далее - Исполнитель) ______________,

действующего на основании устава общества, заключили настоящий

договор о следующем.

1. Предмет договора

1.1. Исполнитель обязуется оказать клиенту услуги по продаже квартир, расположенных в доме ____________________________, принадлежащих клиенту на праве собственности, а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги.

1.2. В оказание услуг по купле-продаже квартир входит следующий перечень услуг исполнителя:

1) рекламирование предложения квартир клиента для продажи;

2) сопровождение покупателей к нотариусу и в других организациях с целью заключения договоров купли-продажи;

3) анализ рынка (состояние спроса и предложений на квартиры, анализ и расчет ожидаемой доли организации-заказчика);

4) сопровождение покупателей квартир в отделениях регистрационной палаты с целью регистрации сделок купли-продажи;

5) составление договора купли-продажи;

6) составление других видов гражданско-правовых договоров и документов по взаимному согласию покупателя и клиента-продавца.

2. Права и обязанности сторон. Вознаграждение Исполнителя

1. Все услуги, указанные в п. 1.2 настоящего договора, должны быть оказаны клиенту в течение одного года со дня заключения настоящего договора. При этом на исполнителе услуг не лежит обязанность обязательно за один год продать абсолютно все указанные квартиры заказчика. Исполнитель должен заключить договор купли-продажи со всеми клиентами, которые к нему обратятся для заключения такого договора на условиях, которые отдельно оговорены сторонами в Приложении N 1 к настоящему договору.

2. Исполнитель обязуется не разглашать информацию, ставшую ему известной в процессе оказания услуг клиенту. Сами сведения о сумме продажи квартир (или отдельной квартиры), об их покупателях также составляют коммерческую тайну и не подлежат разглашению.

3. За оказанные услуги исполнитель получает вознаграждение в следующих размерах:

1) рекламирование предложения квартир клиента для продажи - полное возмещение затрат исполнителя, но не более ___________ тыс. руб.;

2) сопровождение покупателей к нотариусу и в других организациях с целью заключения договоров купли-продажи - 0,5% от суммы заключаемого договора;

3) анализ рынка (состояние спроса и предложений на квартиры, анализ и расчет ожидаемой доли организации-заказчика) - ________________ тыс. руб.;

4) сопровождение покупателей квартир в отделениях регистрационной палаты с целью регистрации сделок купли-продажи - 0,5% от стоимости заключаемой сделки;

5) составление договора купли-продажи - ________руб.;

6) составление других видов гражданско-правовых договоров и документов по взаимному согласию покупателя и клиента-продавца - ________ рублей за один документ;

7) сами посреднические услуги составляют 5% от стоимости проданной квартиры и рассчитываются при заключении и исполнении покупателем каждого договора купли-продажи.

4. Порядок оплаты услуг, оказываемых исполнителем, устанавливается следующий:

1) за услуги, указанные в ппп. 3 разд. 2 настоящего договора, - все в общей сумме включаются в счет, предъявляемый исполнителем клиенту еженедельно;

2) за услуги, указанные в пп. 7 п. 3 разд. 2 настоящего договора, - ежемесячно общей суммой по всем сделкам и включаются в счет, предъявляемый исполнителем клиенту не позднее 5 числа каждого календарного месяца, следующего за отчетным периодом.

5. Исполнитель продает квартиры клиента посредством заключения договора купли-продажи и перечисления покупной цены за жилое помещение клиента на расчетный счет клиента, указанный в настоящем договоре.

3. Срок действия договора. Изменение и расторжение договора

1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств, но не более одного года со дня его заключения.

2. Клиент вправе отказаться в одностороннем порядке от услуг своего исполнителя по настоящему договору только в случае, если исполнитель допустит грубое нарушение условий настоящего договора. Грубое нарушение исполнителем условий настоящего договора может выразиться в том, что исполнитель будет:

1) безосновательно отказываться от заключения договора купли-продажи с покупателями квартир клиента;

2) необоснованно будет затягивать процесс оказания услуг, установленных в ппп. 3 разд. 2 настоящего договора. При этом под несвоевременностью следует понимать затягивание процесса оказания услуги хотя бы на один день без наличия на то уважительных причин. Не может считаться уважительной причина, ввиду которой задержка вызвана ненадлежащим исполнением контрагентами исполнителя своих обязательств перед ним.

4. Ответственность сторон по договору

1. Клиент несет ответственность за несвоевременную оплату или неоплату услуг риелтора. Ответственность наступает за каждый день просрочки платежа по истечении 5 календарных дней со дня получения клиентом счета на оплату от риелтора. При этом клиент не будет считаться допустившим просрочку платежа, если он в течение 2 календарных дней со дня получения счета от исполнителя направит ему акт сверки платежей и расчетов с приложением к нему о необоснованном преувеличении риелтором размера платежей за риелторские услуги.

Клиент несет ответственность в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа от суммы платежа, который не оплатил клиент своевременно.

2. Исполнитель несет ответственность перед клиентом за все случаи, когда исполнитель допустил ошибки и ненадлежащим образом отследил перечисление покупной цены покупателем квартиры на расчетный счет клиента, указанный в настоящем договоре. Исполнитель в данном случае несет ответственность в виде 0,1% о покупной стоимости такого жилого помещения за каждый день просрочки платежа.

Исполнитель освобождается от ответственности в случае, если покупатель, уплативший задаток в залог будущего заключения договора купли-продажи, потом откажется от исполнения обязательств по заключенному договору купли-продажи.

3. Исполнитель имеет право на безакцептное списание денежных средств с любого расчетного счета клиента в любом кредитном учреждении (организации) страны всех форм собственности в случае, когда клиент отказывается (не совершает действий) по оплате услуг исполнителя в предусмотренный настоящим договором срок. Исполнитель не может воспользоваться правом на безакцептное списание денежных средств с расчетного счета клиента, предусмотренное п. 3 разд. 4 настоящего договора, в случае, если по такому платежу между сторонами настоящего договора возникли разногласия, которые урегулируются ими в досудебном или в судебном порядке.

4. Все споры, которые могут возникнуть у сторон по настоящему договору будут регулироваться ими в досудебном порядке путем составления протоколов разногласий и согласований, направления друг другу актов сверки расчетов и т. д. В случае недостижения согласия между сторонами или уклонения одной из сторон от урегулирования спора, другая сторона может передать его на рассмотрение в суд или арбитражный суд согласно действующему гражданско-процессуальному и арбитражно-процессуальному законодательству РФ.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

Приложение N 2

Образцы актов на выполненные работы

Акт

о выполненных работах (оказанных услугах)

по договору ____________________________

(указывается договор)

г.___________ "____"_______ 2004 г.

________________________________________, именуем___ в дальнейшем

(наименование организации)

"Заказчик", в лице ______________________________________________,

(уполномоченное должностное лицо организации)

действующего на основании Устава, с одной стороны, и _____________

___________________________, именуем___ в дальнейшем "Исполнитель"

(наименование организации)

(Подрядчик), действующего на основании Устава, с другой

стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

1. В соответствии с заключенным сторонами договором

__________________________________________________________________

(указывается наименование договора)

N _________ от "__" ________ ____ г. Исполнителем выполнен

комплекс работ (оказаны услуги), включающий: _____________________

__________________________________________________________________

(приводится описание выполненных работ, оказанных услуг)

2. Вышеуказанные работы (услуги) согласно договору должны были

быть выполнены к "___" ___________ ____ г. Фактически выполнены -

"___" _____________ ___ г.

3. Возможные варианты:

3.1 При приеме работ установлено, что работы выполнены в

полном объеме и в срок (с нарушением условия договора о сроке

выполнения работ).

3.2. Услуги оказаны полностью. Стороны по договору претензий

друг к другу не имеют.

4. В соответствии с заключенным договором Исполнитель

осуществлял ______________________________________________________

(приводится перечень осуществленных работ, услуг,

__________________________________________________________________

отчет Исполнителя)

5. По результатам выполненных работ (оказанных услуг) ________

__________________________________________________________________

(приводится описание результатов работ)

6. Стоимость выполненных работ (оказанных услуг) согласно

заключенному договору составляет ____ руб., кроме того НДС (ставка

- 18%, 10%) - ______________ руб., всего - _________________ руб.

8. Зачтен ранее выданный аванс в сумме __________ руб.

Всего к окончательной оплате - ______________ руб.

Подписи:

От Заказчика: От Исполнителя:

________________________________ _______________________________

(наименование должности) (наименование должности)

________________________________ _______________________________

(подпись, расшифровка подписи) (подпись, расшифровка подписи)

"__" _____________ _____ г. "___" _____________ ____ г.

М. П. М. П.

Если рассматривать частный акт на оказание услуг, которые по своей сути не имеют материально-вещественного результата, то он может быть следующим:

Акт

приемки-сдачи работ

по договору на оказание риелторских услуг

N ____ от ___ _____________ ____ г.

г. ________ "___" июля 2004 г.

________________________________, именуем_______ в дальнейшем

(наименование организации)

"Заказчик", в лице _______________________________________,

(уполномоченное должностное лицо организации)

действующего на основании Устава, с одной стороны, и

__________________________, именуем____________________дальнейшем

(наименование организации)

"Исполнитель"

(Подрядчик), действующего на основании Устава, с другой

стороны, составили настоящий акт о том, что Исполнитель сдал, а

Заказчик принял работу, выполненную Исполнителем за период с "__"

________ 200__ г. по "___" _______ 200___ г. в соответствии с

договором N ___ от "__" _______ 200___ г. на оказание

консультационных (юридических) услуг.

В соответствии с данным договором за указанный период

Исполнитель оказывал риелторские услуги Заказчику согласно

договору от _______ N __.

Работа, проделанная Исполнителем по выполнению договора N ___

от "__" ______ 200___ г., отвечает требованиям, предъявляемым

договором, выполнена в оговоренные сроки и надлежащим образом.

Претензий со стороны Заказчика к Исполнителю не имеется.

Согласно договору стоимость оказанных услуг составляет

__________ рублей, НДС 18% - ______рублей, всего - ______рублей.

По настоящему акту причитается к получению Исполнителем сумма

в размере ______ рублей.

Подписи:

От Заказчика: От Исполнителя:

________________________________ _________________________________

(наименование должности) (наименование должности)

________________________________ _________________________________

(подпись, расшифровка подписи) (подпись, расшифровка подписи)

"__" _____________ _____ г. "___" _____________ ____ г.

М. П. М. П.

2.2. Уступка доли в жилищном строительстве

Организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. Какие налоги в этом случае придется заплатить? В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав.

В ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закрепляется правовой институт уступки права требований по договору. Однако названная статья устанавливает целый ряд ограничений.

Первым ограничением является установление определенного срока осуществления уступки прав. Так, уступка прав требований может быть осуществлена только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами данного договора передаточного акта либо иного документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.

Вторым ограничением является условие о цене. Так, уступка прав требований может быть осуществлена только после полной оплаты дольщиком цены договора.

В том случае, если дольщик не выполнил данное условие, ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требований заключать договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. В таком случае перевод долга будет осуществляться по правилам, закрепленном в ст. ст. 391 и 392 ГК РФ.

Уступка прав требований по договору согласно положениям ст. 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по местонахождению строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г., 24 июля 2007 г.).

Следует обратить внимание на то, что указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный ст. ст. ГК РФ <34>.

<34> Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия, выпуск 2, февраль, 2006 г.

Чаще всего уступку прав совершают дольщики (физические лица), при этом каких-либо особых проблем или сложностей не возникает. Однако на практике иногда возникают и более сложные ситуации, требующие особого внимания.

Сложности в отношении налоговых последствий могут возникнуть при ситуации, когда в строительстве жилого дома дольщиком выступает определенная организация, которая затем передает часть квартир в построенном доме своим сотрудникам или иным лицам по соглашению об уступке прав.

Несмотря на то что вопрос, нужно ли платить НДС с операций по уступке прав, которые вытекают из договора долевого строительства, долгое время оставался открытым, на сегодняшний день на него можно ответить: безусловно, нужно!

До 1 января 2006 г. российское налоговое законодательство содержало только передачу имущественных прав в составе операций, облагаемых НДС, не определяя Порядок исчисления НДС по ним.

Сегодня в НК РФ содержится п. 3 ст. 155, введенный в действие 1 января 2006 г., согласно которому при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Следует помнить, что при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки требования (п. 8 ст. 167 НК РФ).

В случае если договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то в соответствии с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ названный договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, уплата налога в бюджет происходит в момент уступки требования, т. е. непосредственной государственной регистрации соответствующего договора. По тем договорам, которые не требуют государственной регистрации, моментом уступки является дата подписания договора. При этом сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118.

Как известно, долевое строительство регулируется положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Однако действие указанного Федерального закона распространяется не на все виды инвестиционно-строительной деятельности. Следует также помнить, что долевое строительство не возникает автоматически при строительстве каждого многоквартирного дома.

Основная предпосылка возникновения долевого строительства - это наличие объектов данного строительства (жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме).

Долевое строительство не будет возникать тогда, когда инвестором всего объекта выступает одна организация. Подобные отношения регулируются нормами ГК РФ и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Следует отметить, что такие сделки не предусмотрены положениями действующего законодательства РФ, однако и запрета на подобные сделки законодательство не содержит. В основной своей массе подобные отношения регулируются инвестиционными договорами. Данный договор заключается сторонами в произвольной форме и не требует обязательной государственной регистрации.

При этом Закон не рассматривает случаи, когда первоначальный единственный инвестор до окончания срока строительства уступает права на отдельные квартиры в доме другим лицам. По сути, долевое строительство здесь возникает уже в процессе строительной деятельности. Но для заключения договора долевого строительства в соответствии с новым Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" требуется соблюдение определенной процедуры, в том числе обязательной государственной регистрации как самих договоров долевого строительства, так и договоров об уступке прав требований по ним. То есть по смыслу вышеупомянутого Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" получается, что при уступке единственным инвестором своих прав на отдельные квартиры юридически долевого строительства не возникает. Хотя квартиры в таком доме после завершения строительства будут оформлены в собственность разных лиц. <35>

<35> Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия, выпуск 2, февраль 2006 г.

Подобная ситуация может возникнуть в том случае, когда организация привлекает заказчика-застройщика и заключает с ним договор о полном инвестировании, а впоследствии передает права на части построенного объекта работникам данной организации или иным лицам. Сходная ситуация возникает в том случае, когда организация начинает строительство объекта хозяйственным способом, а впоследствии заключает договоры на инвестирование частей построенного объекта с сотрудниками данной организации.

Помимо названных случаев, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" распространяется на отношения, которые связаны с инвестициями в строительство посредством неденежных вложений (например, инвестиций посредством предоставления строительных материалов, выполнения услуг). При таком виде инвестирования за инвестором сохраняется право на уступку. Следует помнить, что согласно положениям, закрепленным в ст. 155 НК РФ, налог должен быть уплачен в каждой из рассмотренных выше ситуаций.

Однако существует и иная точка зрения.

Существует мнение, что при осуществлении уступки права требования происходит перемена лица в обязательстве, т. е. первоначальный кредитор прекращает свое участие в данном правоотношении, а его место занимает другой кредитор. Таким образом, при уступке прав меняется субъектный состав рассматриваемых отношений, но не их инвестиционный характер. Следовательно, если признается инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве, должен признаваться и факт, что перемена лица в данном обязательстве (в том числе уступка права) не влечет за собой изменения непосредственно обязательства, и оно носит инвестиционный характер.

Передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов) (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Из всего вышесказанного можно сделать вывод: если уступка права требования является следствием инвестиционного договора, расчет по которому производился в натуральной (нематериальной) форме, то к ней правила налогообложения, закрепленные в п. 3 ст. 155 НК РФ, применяться не будут. Данное мнение неоднократно подтверждалось судебной практикой.

Однако нужно заметить, что налоговые органы будут оспаривать в суде все подобные выводы. И если человек не готов к судебному разбирательству, то лучше заплатить НДС.

При уплате рассматриваемого налога у инвесторов, обладающих долей в строительстве, очень часто возникают проблемы с принятием к вычету входного НДС. Налоговый кодекс РФ регламентирует порядок такого вычета только в отношениях, возникающих между застройщиком и подрядчиком.

Застройщик в процессе осуществления строительства и до его завершения получает от подрядчиков счета-фактуры. Счета-фактуры по подрядным работам согласно п. 6 ст. 171 НК РФ принимаются к вычету в общем порядке в течение всего срока строительства.

Рассмотрим порядок вычета входного НДС в отношениях между застройщиком и дольщиком.

До 2006 г. входной НДС после окончания строительства соответствующего объекта распределялся застройщиками между всеми дольщиками в определенных долях.

Каждой из организаций, имеющих долю в соответствующем строительстве, застройщик выставлял от своего имени соответствующий счет-фактуру. В этом счете-фактуре отдельно прописывалась сумма НДС.

Названный порядок закреплялся в положениях законодательства, в частности в Письме Федеральной налоговой службы от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@ "О Федеральном законе от 01.01.2001 N 109-ФЗ".

Дольщик принимал к вычету НДС, который выделялся застройщиком в счетах-фактурах. Вычет принимался дольщиком только в месяце, с которого начинала начисляться амортизация на его долю в здании (п. 5 ст. 172 НК РФ), при условии, что построенное здание имеет производственное назначение и используется для осуществления операций, облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Сегодня застройщик имеет право выставлять дольщикам счета-фактуры с выделением в них сумм входного НДС на основании счетов, которые он получал от подрядчика. Однако сам объект строительства принимается к учету дольщиками только по завершении строительства. В соответствии с п. 1 ст. 172 НК РФ суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав, подлежат вычетам только после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Следовательно, дольщики, как и прежде, вынуждены ждать того момента, когда строительство объекта будет завершено.

Рассмотренные нами положения подходят и для случаев, когда имеет место уступка права.

Следует помнить, что ранее дольщики чаще всего расчетным путем определяли превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляли с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту (новому дольщику) по договору цессии. При этом НДС, уплаченный в ходе уступки права, включался в себестоимость этого права. <36>

<36> Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия, выпуск 2, февраль 2006 г.

Очевидно, что подобный подход к решению рассматриваемого вопроса будет использоваться и дальше.

В сфере оказания риелторских услуг и оказания посреднических услуг риелторами при уступке прав в долевом строительстве многоквартирных домов немало и других вопросов. Такая сфера деятельности, как долевое строительство, довольно часто становится предметом злоупотреблений и мошеннических действий с любой стороны, поэтому риелтору подчас бывает трудно проверить соблюдение интересов своего клиента по таким сделкам. В связи с этим довольно часто возникают такие вопросы, как, например, применяется ли к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Закон РФ "О защите прав потребителей" в связи с вступлением в силу Закона "Об участии в долевом строительстве"?

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Рассматриваемый Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу п. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

При применении Закона РФ "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 рассматриваемого Федерального закона).

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при

купле-продаже объектов недвижимого имущества <37>

<37> Использованы данные статьи "Тяжкое бремя недвижимости" // Новая бухгалтерия, выпуск 4, апрель, 2006.

Купля-продажа недвижимого имущества - это чрезвычайно сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и нюансов, который вызывает большое количество вопросов и у юристов, и у бухгалтеров. Эти сделки обычно являются достаточно дорогостоящими, что увеличивает ответственность лица (бухгалтера) в случае ошибки.

Куплю-продажу недвижимости целесообразно будет рассматривать с двух основных сторон: со стороны покупателя и со стороны продавца, поскольку риелтор или риелторская фирма могут являться и продавцами, и покупателями.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно гл. 30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Названный договор согласно ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если форма договора не соблюдена, он будет признан недействительным.

Следует также отметить что, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрацию подобной сделки осуществляют по нотариально заверенной доверенности от клиента. Это осуществляется за отдельную плату.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя имущества (покупателя) возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичное положение содержится и в общих положениях ГК РФ. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом. Право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются положениями ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 6 ст. 131 ГК РФ).