Справочник риелтора (стр. 4 )

В связи с нововведениями в органы, осуществляющие оформление приватизации жилых помещений, выстроились огромные очереди. Причем следует заметить, что в каждом случае орган местного самоуправления самостоятельно определяет тот орган, который будет заниматься вопросами приватизации. Как правило, это все тот же комитет по управлению имуществом, который занимается и вопросами выдачи разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений, на их перевод из жилых в категорию нежилых.

И в том и в другом случае довольно часто в очередях на приватизацию и оформление перевода жилого помещения в нежилое можно встретить риелторов, которые лучше других граждан (сталкивающихся впервые с данными вопросами) знают, куда и когда следует занять очередь, для чего какой документ там можно получить и сколько он действует по времени. Если рассматривать ситуацию в целом, то можно сказать, что риелторы и не должны заниматься приватизацией, а уж тем более и вопросами перевода жилого помещения в нежилое, но в больших провинциальных городах риелторам будет крайне невыгодно и недостаточно заниматься только "чисто" риелторской деятельностью, вот они и берутся (и, надо сказать, не безуспешно) за вопросы приватизации квартир для граждан, переводы жилых помещений в нежилые для клиента, оформление земельных участков для садоводческих товариществ, кооперативов. Во всех указанных случаях правоотношения риелтора с клиентом оформляются договором на оказание услуг.

Проанализируем все плюсы и минусы приобретения права собственности на жилые помещения.

Несомненными плюсами права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации указанных прав.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя такое помещение, а покупатель в свою очередь передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жилых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами такой сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (МРОТ):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по первому осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

Вторым договором, собственно, и является договор ренты, т. е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 01.01.01 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.). Суть договора залога жилого помещения состоит в том, что в случае невозврата кредита должником кредитор вправе реализовать его жилое помещение и за счет вырученных средств погасить кредит. Оставшаяся часть средств возвращается бывшему собственнику данного помещения.

Ипотечное кредитование является самой развивающейся на сегодняшний день моделью данного вида кредитования. Ипотечное кредитование регулируется двумя основными нормативными актами, это положения части второй ГК РФ о займе и положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Помимо данных двух нормативных актов в области правоотношений по ипотечному кредитованию можно назвать еще и Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 8 мая 2002 г.).

Немаловажную роль в вопросе о регулировании отношений по ипотеки жилых помещений играет Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изм. от 8 мая 2002 г.), утвержденная Постановлением Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование (Введение к названной выше Концепции).

Задача государства в современных условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств (абз. 9 п. 1.1 рассматриваемой Концепции).

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья (абз. 1 п. 1.2 рассматриваемой Концепции).

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов (абз. 4 п. 1.2 рассматриваемой Концепции).

Ипотечное кредитование имеет в нашей стране несколько форм проявления (несколько вариантов). Первый из них - это кредитование строительства жилья.

Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта (абз. 1 п. 1.2 "Кредитование жилищного строительства" Концепции).

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья (абз. 2 п. 1.2 "Кредитование жилищного строительства" Концепции).

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир (абз. 3 п. 1.2 "Кредитование жилищного строительства" Концепции).

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит (абз. 4 п. 1.2 "Кредитование жилищного строительства" Концепции).

Это является вторым, наиболее распространенным видом ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем -% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует платежеспособный спрос на жилье (абз. 2 п. 1.2 "Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)" Концепции).

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий (абз. 2 п. 1.2 "Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)" Концепции).

В настоящее время субсидии предоставляются в основном за счет федерального бюджета, в следующем параграфе мы более подробно поговорим о жилищных сертификатах и субсидиях (льготных условиях предоставления жилья отдельным категориям граждан).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Среди участников рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно назвать: заемщиков, продавцов жилья, кредиторов, операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, инвесторов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщиков, риелторские фирмы и органы государственной власти.

Рассмотрим положение об участниках подробнее.

Заемщики - это физические лица, имеющие российское гражданство, которые заключили договоры с кредитными или некредитными организациями, по которым организации-кредиторы предоставляют заемщикам - физическим лицам средства (кредит), используемые последними для приобретения жилья. Возвратность таких кредитов обеспечивается залогом приобретаемого жилья.

Продавцами жилья могут являться как физические, так и юридические лица, осуществляющие продажу жилых помещений, которые находятся в их частной собственности.

Кредитор - это банк или иная кредитная организация, которая предоставляет заемщикам кредиты на приобретение жилья в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

К основным функциям кредитора можно отнести:

1) предоставление кредита на приобретение жилья после произведения оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика согласно требованиям и условиям кредитования;

2) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

3) обслуживание выданных кредитов на приобретение жилья.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - это специализированные организации, которые осуществляют рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка можно отнести:

1) осуществление рефинансирования кредиторов на основе установленных стандартов и требований, которые предъявляются к процедурам ипотечного кредитования;

2) осуществление выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

3) осуществление привлечения средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это органы государственной власти, которые обеспечивают государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их основным функциям можно отнести:

1) осуществление регистрации сделок по купле-продаже жилья, оформлению перехода прав собственности к новому собственнику;

2) осуществление регистрации договоров об ипотеке;

3) осуществление хранения и предоставления информации по праву собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Страховые компании - это организации, обладающие специальными разрешениями на данный вид деятельности (лицензиями), которые осуществляют имущественное и личное страхование заемщиков, а также страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка жилья.

Оценщиками могут быть как юридические, так и физические лица, которые обладают правом на произведение профессиональной оценки жилых помещений, представляющих собой предмет залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы - это организации - профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.

Инвесторами могут являться как юридические, так и физические лица, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К инвесторам можно отнести пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и др.

К инфраструктурным звеньям системы ипотечного кредитования относятся нотариусы, паспортные столы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, которые обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жильем, регистрацию граждан по местожительству, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимым имуществом.

Для изучения отношений, связанных с ипотекой, необходимо выяснить, что обозначает понятие "ипотечные ценные бумаги".

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст. 2 Федерального закона от 01.01.01 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 27 июля 2006 г.)).

Названная статья Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" определяет ипотечный сертификат участия как именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные указанным Федеральным законом.

Следует обратить внимание на то, что ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 рассматриваемого Федерального закона (п. 1 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

4) предметом договора займа должны являться только денежные средства (п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

1) срок неисполнения составляет более 6 месяцев;

2) утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

3) вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

4) должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом).

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

а) выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

в) кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

г) документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией (п. п. 4, 6 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной (п. 6 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

В п. 1 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" закреплено положение о том, что эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка РФ, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком РФ:

1) минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

2) минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

3) максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 01.01.01 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп. от 10 января, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 23 декабря 2004 г., 18 июня, 18 июля 2005 г., 3 мая, 12 июня, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.):

1) норматив достаточности собственных средств (капитала);

2) нормативы ликвидности;

3) размер процентного и валютного риска.

Центральный банк РФ устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами (абз. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из требований, установленных в соответствии с положениями настоящей статьи (абз. 4 п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

К кредитным организациям, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием и нарушают обязательные нормативы и иные требования Центрального банка Российской Федерации, применяются меры, предусмотренные ст. 74 Федерального закона "О Центральном банке РФ" (абз. 5 п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

Необходимо также отметить и то, что крайне важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди - родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех минусов, которые возникают у собственника жилого помещения. Главными минусами права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. Однако в соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и в случае, если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, т. е. для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством Российской Федерации. В настоящее время Правительством Российской Федерации еще не утверждены данные правила, но, учитывая Постановление Совета министров РСФСР от 01.01.01 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР", действовавшее ранее, правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 ч до 7.00 ч должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае невыполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 01.01.01 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 7, 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 2 февраля, 3, 16 марта, 15, 29 апреля, 8 мая, 3 июня, 3, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 5 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 9 февраля 2007 г.)).

Однако описанные в настоящем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.

Помимо этого собственник обязан уплачивать налог на имущество физических лиц. В настоящее время указанные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.), в соответствии с которым собственники жилых помещений обязаны раз в год уплачивать данный налог в зависимости от инвентаризационной стоимости своих помещений (до 300 тыс. руб. - до 0,1 %; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3 % и свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2 %). Расчет инвентаризационной стоимости жилых помещений осуществляется органами БТИ (Бюро технической инвентаризации) и является значительно меньшим по сравнению с рыночной стоимостью таких помещений. В настоящее время собственник 3-комнатной квартиры (75 кв. м) в Москве ежегодно платит указанный налог в сумме 90 руб.

Однако на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (внесен депутатами ГД , , , , ), который уже принят в первом чтении. В соответствии с этим законопроектом налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилого помещения. Размер налога, как и сейчас, будет устанавливаться органами местного самоуправления, процентные ставки больше не будут ставиться в зависимость от стоимости жилого помещения и могут составлять от 0,1 до 1% рыночной стоимости. Учитывая, что средняя 3-комнатная квартира (75 кв. м) в Москве стоит на рынке около 100 тыс. долл. США, то нетрудно посчитать, что сумма налога может составлять от 3000 до 30000 руб. в год. Конечно, законопроектом предусматриваются и льготные категории граждан, которые будут платить налог в меньшем объеме, и определенное количество квадратных метров жилого помещения, не облагаемые налогом, но в целом сумма налога возрастает на несколько порядков.

Кроме всего прочего, обращаем ваше внимание на содержание ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", исходя из ее содержания, получается, что гражданам "бесплатно" передают в собственность определенную часть земли, находящейся под многоквартирным домом, соответствующей части (доли) занимаемой гражданином жилой площади. А это в свою очередь порождает у граждан обязанность по налогообложению еще одного имущества, а не только квартиры.

Согласно ст. 16 названного выше Закона, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Федерального закона от 01.01.01 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.)).

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Риелторы могут оказывать посреднические услуги и по оформлению переустройства (перепланировок) квартир. Разберемся в вопросе о том, какие документы и куда следует подавать при оформлении для клиента таких услуг? Сразу же следует заметить, что риелтору следует руководствоваться только положениями ЖК РФ и обратиться в свою местную администрацию, которая обязательно устанавливает свой порядок оформления таких разрешений. ЖК РФ устанавливает лишь перечень документов в ст. 24 ЖК РФ, но не описывает подробно весь процесс получения разрешения, его в каждом муниципальном образовании устанавливает своя администрация.

Остановимся более подробно на Постановлении главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от 6 июля 2005 г. N 1991. Данным Постановлением более подробно установлена процедура перевода жилого помещения в нежилое и определен орган местного самоуправления, который вправе решать данный вопрос. Рассмотрим более подробно вопрос о правовом регулировании перевода жилого помещения в нежилое на уровне местного самоуправления на примере Балаковского муниципального образования.

Оформление документов по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые поручено управлению архитектуры и градостроительства администрации Балаковского муниципального образования.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее Заявитель) предоставляет в администрацию Балаковского муниципального образования:

1) заявление на имя главы Балаковского муниципального образования о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, в том числе документы, подтверждающие, что право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц, не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (подлинники или удостоверенные в нотариальном порядке их копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого) (п. 3.1. названного выше Постановления).

Указанные документы передаются в межведомственную комиссию для определения технической возможности осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в соответствии с требованиями ЖК РФ.

Решение межведомственной комиссии оформляется актом, подписываемым всеми членами комиссии, в котором указываются требования по переустройству, перепланировке, в случае необходимости их выполнения для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Акт комиссии, заявление и прилагаемые к нему документы предоставляются главе Балаковского муниципального образования на рассмотрение для принятия решения о переводе или об отказе в переводе. Решение о переводе или об отказе в переводе принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня подачи документов.

Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается (направляется по адресу, указанному в заявлении) документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Документ, подтверждающий принятие решения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Обратим внимание на содержание ст. 21 ЖК РФ, которая указывает нам на возможность страхования жилых помещений для предотвращения возможных убытков в случае утраты или порчи (повреждения жилых помещений). Конечно, риелторы самостоятельно не могут страховать недвижимое имущество для граждан, однако они могут оказывать своего рода посреднические услуги по вопросам такого страхования при приобретении квартиры для клиента, ведь клиент может пожелать и застраховать свою квартиру, доверить это право риелтору и уехать по своим делам на определенное время. Кроме того, риелторы получают определенный процент от сделки по страхованию имущества своего клиента от страховой компании, с которой он постоянно сотрудничает. Ввиду этого риелторам просто необходимо знать и соблюдать права своих клиентов при заключении для них договоров страхования недвижимого имущества, и в частности жилых помещений. 25 сентября 2002 г. Правительством РФ было принято Распоряжение правительства N 1361-р об одобрении Концепции развития страхования в РФ, где среди прочих направлений добровольного страхования указано и жилищное страхование.

Объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения - квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование.

При этом согласно положениям, закрепленным в Правилах страхования жилых помещений в г. Москве (утв. Росстрахнадзором 27 сентября 1996 г. N 05/1-5990/983), под понятием квартира подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.

Страховым случаем может являться совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховое возмещение.

Страховыми случаями считаются уничтожение или повреждение квартиры страхователя в результате следующих событий:

1) пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;

2) взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;

3) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;

4) проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Страховым случаем не считается:

1) повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:

а) умышленных действий страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;

б) умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;

в) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных страхователю до заключения договора страхования, о которых им не был поставлен в известность страховщик;

г) аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;

д) прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;

е) военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;

ж) повреждения элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;

з) повреждения элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;

и) повреждения элементов отделки жилого помещения в результате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной.

Образцы документов по переводу жилого помещения в нежилое

Приложение N 1

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 266

Приложение N 2

Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 266

Приложение N 3

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке

жилого помещения

Форма

уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого)

помещения в нежилое (жилое) помещение

Кому _______________________________

(фамилия, имя, отчество -

____________________________________

для граждан;

____________________________________

полное наименование организации -

____________________________________

для юридических лиц)