Справочник риелтора (стр. 2 )

Для опытных агентов проводятся углубленные тематические тренинги:

1) техника ведения переговоров;

2) разрешение конфликтов;

3) мотивационный тренинг.

Риелторам читают лекции об изменениях в законодательстве, влияющих на риелторскую деятельность. У каждого агента должна быть возможность стать менеджером группы, затем начальником отдела и впоследствии директором отделения. Поэтому для сотрудников, вошедших в группу резерва на выдвижение, проводятся тренинги управления продажами в риелторском бизнесе. Обычно их ведет штатный тренер, но для опытных работников часто заказываются различные тренинги в специализированных тренинговых компаниях.

Итак, чаще всего обучение делится на несколько этапов. Новички обретают азы профессии в школах и учебных центрах, которые создаются на базе крупных агентств по недвижимости. В дальнейшем агентов, которые хотят учиться и применять полученные знания на практике, отправляют на внутренние (если есть внутренний тренер) и внешние тренинги. Конечно же, по мере надобности проводятся тренинги и для среднего персонала (менеджеров), и для руководителей.

В крупных агентствах организуются специально выделенные подразделения, которые занимаются обучением и подготовкой сотрудников. Это и есть показатель реального, а не декларируемого понимания владельцами компаний (топ-менеджерами) современной ситуации. Ведь сейчас наиболее ценным корпоративным ресурсом является персонал.

Можно выделить несколько направлений подготовки персонала. Они существенно разнятся по формам работы, привлекаемым ресурсам и способам достижения поставленных целей. Это:

1) базовая начальная подготовка риелторов;

2) организация системы внутрикорпоративной учебы сотрудников и повышения их квалификации;

3) организация внешних корпоративных тренингов с сотрудниками в сторонних центрах и компаниях;

4) обеспечение участия сотрудников в открытых тренингах и семинарах;

5) методическое обеспечение проводимых занятий и тренингов - подготовка учебно-методических пособий и презентаций;

6) обеспечение взаимодействия с учебными заведениями.

Внутрикорпоративная учеба сотрудников проводится на плановой постоянной основе, как правило, еженедельно. Привлекаются как штатные специалисты фирмы, так и преподаватели вузов (в г. Москве - экономический факультет МГУ, Финансовая академия). Программа и тематические планы обучения строятся в соответствии со спецификой профессиональной деятельности отдельных подразделений (работа с юридическими или физическими лицами).

Обучающий компонент рассматривается как важная составная часть постепенной трансформации компаний в самообучающиеся организации.

Средние специальные и высшие учебные заведения рассматриваются с нескольких позиций. Прежде всего как источник потенциального кадрового резерва для компании, источник практикантов различного уровня. Преподаватели вузов воспринимаются как потенциальные лекторы в системе подготовки персонала. Участие персонала в научных конференциях и семинарах, проводимых вузами, расширяет кругозор сотрудников, приносит нужные контакты с представителями других сфер бизнеса. <8>

<8> "Агент, но не 007, как выучить страхового агента по недвижимости..." // Образование и карьера. N

Таким образом, деятельность центров подготовки направлена на развитие персонала. Как уже отмечалось, важна будущая трансформация организации в так называемую обучающуюся и "самообучающуюся". В подобном коллективе у работников появляется чувство постоянной потребности в саморазвитии и самообучении. Такой центр просто необходим для осуществления внутренней организационной учебы.

Возникает закономерный вопрос - кому нужно внутрикорпоративное обучение? Безусловно, оно требуется всем вновь принятым на работу агентам по недвижимости, а также уже работающим сотрудникам с целью повышения уровня квалификации и профессионализма. Чаще всего обучение проводится в форме тренингов.

В некоторых организациях существуют определенные ступени образования. Из основных можно выделить такие, как:

1) преподавание основ профессии, ознакомление с основными правилами и "законами" риелторской деятельности;

2) изучение основ обучения элементарным навыкам данной профессии, проведение мотивация персонала;

3) изучение юридических основ риелторской деятельности;

4) углубленное изучение технологических тонкостей работы риелтора.

В любом риелторском агентстве новичков сначала постепенно вводят в курс дела, поручают несложные задания, прикрепляют к уже давно работающему сотруднику.

По поводу значения обучения для организации можно сказать, что оно очень велико. Ведь постоянные тренинги - это не только повышение уровня знаний и профессиональных качеств конкретного сотрудника, но и обмен информацией, опытом.

Однако обучение проводится не только в виде внутриорганизационных тренингов. Некоторые российские компании создают свои бизнес-школы, где происходит обучение сотрудников не только этой организации, но и других фирм. В некоторых фирмах создаются свои "кадровые школы" и "учебные центры".

В некоторых компаниях обучающий процесс сводится к инструктажу или просто советам "старших" сотрудников. А в других фирмах проводятся групповые занятия с руководством компании, с представителями юридического отдела, с приглашенными тренерами и психологами.

Следует также помнить и о том, что в нашей стране действует Национальный учебный центр риелторов при Российской гильдии риелторов. Он был основан в 1992 г. По окончании курсов повышения квалификации или после окончания обучения по какому-либо курсу выдаются соответствующее свидетельство или сертификат. Обучение осуществляется на платной основе.

1.5. Услуги риелторских фирм

1.5.1. Риелтор, брокер, агент по недвижимости

или поверенный

Российский рынок недвижимости - это молодая и развивающаяся отрасль экономики нашей страны. Положительные показатели динамики развития российского рынка недвижимости были "сбиты" финансовым кризисом 1998 г. Многие фирмы просто не выдержали такого удара и прогорели. В тех фирмах, которым удалось "выжить", изменился подход к осуществлению деятельности - уровень профессионализма возрос, а значит, улучшилось и качество оказываемых услуг.

Среди последних тенденций на рынке недвижимости можно выделить следующие:

1) слияние и расширение крупных компаний, которые функционируют в основном на вторичном рынке жилья;

2) стремление менее крупных фирм улучшить качество оказываемых клиентам услуг при осуществлении риелторской деятельности.

Поскольку рынок недвижимости качественно изменился, произошло разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риелторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости.

Легальное определение понятию "риелтор" дается в Стандартах практики Российской гильдии риелторов (РГР), которые при осуществлении своей профессиональной деятельности используют подавляющее большинство российских риелторов. Так, согласно названным Стандартам риелтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом РГР, которое действует по лицензии, выданной на основании Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 г., 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004 г., 21 марта, 2 июля, 31 декабря 2005 г., 27 июля, 4, 29 декабря 2006 г., 5 февраля, 19 июля 2007 г.), и которое признает, а в своей практической работе использует нормы названного Стандарта практики и Кодекса этики РГР.

Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риелтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору (п. 2.1 Стандартов практики РГР).

В п. 1.1 Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риелторов перед обществом, в которые входят следующие обязанности:

1) выставляя на рынок объекты недвижимости, риелтор должен указывать свой риелторский статус;

2) риелтор не должен предпринимать действия по представлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес, до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны;

3) продавая собственность, которой он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риелтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится;

4) если продавец, поручая риелтору продажу объекта, вводит какие-либо ограничения к личности клиентов относительно национальности, религии, пола, физических или умственных недостатков, семейного положения, профессии, расы или цвета кожи, то риелтор, принимая подобное поручение от продавца как конфиденциальное, не должен делать выдвинутые ограничения достоянием гласности в средствах массовой информации, рекламе или излагать их в переговорах с потенциальными покупателями;

5) риелтор не должен рекламировать объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента.

В п. 1.2 Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риелтора перед клиентом, в которые входят:

1) представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риелтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору;

2) риелтор не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти;

3) представляя клиента, риелтор принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними.

В п. 1.2.4 Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риелтора, к которым относятся следующие:

1) при первой встрече с клиентом подтвердить свой риелторский статус;

2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

3) не передавать документы, подтверждающие его риелторский статус, в пользование другим лицам;

4) заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;

5) информировать потребителя риелторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;

6) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риелторских услуг, для совершения сделки;

7) предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти.

В п. 1.2.5 Стандартов практики РГР говорится о том, что риелтор может, но не обязан:

1) давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;

2) предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

Пункт 1.2.6 закрепляет то, что риелтор не обязан:

1) обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;

2) предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;

3) давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях, по условиям договора.

Риелтор, желая заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риелторских услуг с продавцом, вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риелтора (п. 1.2.7 Стандартов практики РГР).

При первой встрече с клиентом риелтор должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения (п. 1.2.8 Стандартов практики РГР).

Риелтор, действующий от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риелторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором (п. 1.2.9 Стандартов практики РГР).

Если риелтор примет решение о размещении рекламы о продаже/аренде или обмене недвижимости, необходимо уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение (п. 1.2.10 Стандартов практики РГР).

Представляя интересы продавца в сделке, риелтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора (п. 1.2.11 Стандартов практики РГР).

После принятия предложения продавцом (клиентом риелтора) от покупателя риелтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям, только если эта работа входит в обязанности риелтора в объеме соответствующего договора (п. 1.2.12 Стандартов практики РГР).

После принятия предложения покупателем (клиентом риелтора) от продавца риелтор должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам, только если эта работа входит в обязанности риелтора в объеме соответствующего договора (п. 1.2.13 Стандартов практики РГР).

Риелтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом риелтор вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки (п. 1.2.14 Стандартов практики РГР).

В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца (покупателя), зафиксированного в предварительном договоре, риелтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 ГК РФ (п. 1.2.15 Стандартов практики РГР).

Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре, услуг (например, выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т. д.), желательно, чтобы риелтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг (п. 1.2.25 Стандартов практики РГР).

Риелтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом (п. 1.2.25 Стандартов практики РГР).

Риелтор не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти (п. 1.2.2 Стандартов практики РГР).

Представляя клиента, он принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними (п. 1.2.3 Стандартов практики РГР).

Практически во всех названных случаях риелтор действует как представитель интересов своего клиента.

Такие правовые категории, как представительство и посредничество, появились в России достаточно давно. Во все времена названные понятия и их соотношение вызывали у ученых и практикующих юристов множество вопросов.

Впервые в России на законодательном уровне соотношение понятий "представительство" и "посредничество" затронуто в гл. 10 "Представительство. Доверенность" ГК РФ.

Главным различающим признаком этих понятий законодатель называет выступление лица от своего либо от чужого имени.

На протяжении длительного периода времени в научной литературе ученые пытались объединить термины "представительство" и "посредничество", сделать их тождественными.

Для успешного решения поставленных нами вопросов, на наш взгляд, необходим краткий экскурс в историю развития понятий представительства и посредничества в России.

Возникновение представительства как самостоятельного правового института можно отнести к середине XVII в. Именно в это время оно получило законодательное закрепление в Своде законов гражданских 1832 г. Несмотря на это закрепление, непосредственное определение понятия "представительство" в Своде отсутствовало.

Институт посредничества в рассматриваемый период времени на законодательном уровне закреплялся только в торговле. Легальное понятие посредничества также отсутствовало.

В дореволюционной России институт представительства, в отличие от посредничества, получил широкое распространение. Посредника часто ставили в противовес представителю, а сам институт посредничества в отдельный не выделяли, рассматривая его через призму представительства. В рассматриваемый период времени посредничество рассматривалось в двух смыслах:

1) посредничество в широком смысле - экономическая категория, включающая в себя представительство;

2) посредничество в узком смысле - непосредственная деятельность сторон по оказанию услуг.

Представительство определялось как правоотношение двух сторон (представителя и представляемого), в котором первая сторона выступает от имени и в интересах второй стороны, которая в свою очередь берет на себя последствия действий первой стороны.

Однако некоторые авторы допускали возможность представителя действовать в интересах представляемого не только от его, но и от своего имени.

После революции 1917 г. в России институт посредничества не только перестал развиваться, но и стал уголовно наказуемым деянием.

Право на осуществление посреднических операций имели только специализированные организации. Эти организации играли незначительную роль в организации хозяйственных связей при перемещении излишков товарных запасов между социалистическими организациями. Деятельность подобных организаций законодательными актами урегулирована не была.

В советском гражданском праве посредничество рассматривалось только с фактической стороны.

Правовой институт представительства, в отличие от посредничества, получил нормальное развитие.

Как уже было сказано, первое упоминание о посредниках в законодательном акте появилось в ГК РФ. Определение посредничества в положениях ГК РФ дается по правилу "от обратного". По данному правилу посредниками являются те, кто не является представителями. Данное положение закрепляется в п. 2 ст. 182 ГК РФ, где говорится, что не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т. п.). Именно критерий "действие в чужих интересах, но от собственного имени" и является основным различающим признаком рассматриваемых нами правовых институтов.

Однако, помимо различающего признака, институты представительства и посредничества имеют признак, объединяющий их, - это выступление лица в чужих интересах. Следует отметить, что каждый субъект гражданского права имеет свой интерес, т. е. осознанную социальную потребность в достижении определенных благ. В п. 2 ст. 1 ГК РФ записано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Особенность же применения категории "интерес" в рассматриваемых случаях заключается в том, что в отношениях с третьими лицами посредник и представитель всегда должны преследовать цели удовлетворения потребностей заинтересованного лица и достижения благ, к которым оно стремится. При этом в случае выступления лица в чужих интересах на основании договора между ним и заинтересованным лицом (по поручению последнего) заинтересованное лицо обязано возместить понесенные первым расходы. Здесь лицо, действующее в чужих интересах, выступает за счет заинтересованного лица. <9>

<9> Галушина представительства и посредничества в гражданском праве: сравнительно-правовой аспект //"Журнал российского права". 2006. Февраль. N 2.

Общим признаком для института представительства и посредничества будет выступать также и то, что услуги, оказываемые представителями и посредниками, являются востребованными в предпринимательской и в общегражданской сфере деятельности.

Несмотря на существование сходных признаков, представительство и посредничество имеют различные основания возникновения.

Ученые-юристы чаще всего выделяют 3 основания возникновения представительства.

Первым основанием является наделение представителя правами на представление интересов представляемого лица. Это осуществляется путем заключения договора либо составления доверенности.

Вторым основанием является издание компетентным органом власти соответствующего акта, в котором содержится предписание, обязывающее субъектов данного отношения действовать в качестве представителя иных лиц.

Третьим основанием является наличие установленного законом факта, существования которого достаточно для возникновения отношений представительства.

Однако следует отметить, что одного акта, уполномочивающего представителя на представление интересов определенного лица, для возникновения отношений представительства недостаточно (первое из указанных оснований). Наделение определенными полномочиями является односторонней сделкой и, соответственно, не обязывает представителя к совершению определенных действий. Так, например, если лицо (потенциальный представитель) не согласно выступать в качестве представителя, положения доверенности или договора не могут его к этому обязать.

Из всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что добровольным представительством является представительство, основанное на соответствующем соглашении представителя и представляемого. В подобном соглашении должно содержаться волеизъявление представляемого о предоставлении полномочия представителю и волеизъявление представителя о принятии на себя обязанности по совершению определенных юридических действий.

В зависимости от воли сторон представительство можно разделить на 2 вида:

1) добровольное (договорное) представительство, которое возникает на основании соглашения сторон;

2) обязательное (законное) представительство, которое возникает на основании соответствующего акта уполномоченного органа государственной или местной власти, а также на основании юридических фактов, прописанных в законодательстве.

Таким образом, первое основание возникновения представительства можно отнести к первому виду представительства, а второе и третье - ко второму.

Отдельное внимание следует уделить субъектному составу отношений представительства. Так, представляемыми могут являться как дееспособные, так и недееспособные лица.

Одним из самых распространенных на сегодняшний день оснований добровольного представительства является договор поручения.

Другим видом добровольного представительства является коммерческое представительство.

В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

Отношения посредничества, в отличие от представительства, могут иметь исключительно договорную основу. Посредническая деятельность всегда осуществляется на основании договора (соглашения), заключенного между сторонами в соответствии с закрепленными в законодательстве требованиями. Посредническая деятельность представляет собой оказание услуг одним лицом другому. Чаще всего названная деятельность осуществляется на основании договора поручения, комиссии или консигнации либо иного договора аналогичного характера.

Посредничество отличается от представительства по субъектному составу. Так, в отношениях посредничества субъектами выступают полностью дееспособные лица.

Следует отметить, что отношения клиента и посредника в посреднических отношениях не носят лично-доверительного характера, как это происходит при представительстве. Посредник своими действиями не порождает возникновения у клиента прав либо обязанностей к третьим лицам. Из сказанного можно сделать вывод о целесообразности осуществления посредничества на платной основе.

Как уже было сказано ранее, можно выделять фактическое и юридическое посредничество. Целью деятельности юридического посредника можно назвать совершение двусторонних сделок (договоров). В различных ситуациях юридический посредник может действовать от собственного либо от чужого имени. Так, например, в агентском договоре или договоре комиссии он действует от собственного имени; а в договоре транспортной экспедиции - от чужого имени.

Представительство можно разделить на коммерческое и некоммерческое.

Назовем признаки, которыми должен обладать коммерческий посредник:

1) обладать статусом предпринимателя;

2) осуществлять свою деятельность в предпринимательской сфере, т. е. совершать двусторонние сделки (договоры) в интересах предпринимателей или способствовать совершению сделок между ними;

3) заниматься посредничеством в виде промысла, т. е. посредничество должно являться его основным источником дохода).

Исходя из всего сказанного выше можно сформулировать определение посредничества. Так, посредничество - это гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (посредник) за определенную плату по поручению другого лица (клиента) от собственного имени, но в интересах и за счет клиента совершает двусторонние сделки (договоры) либо содействует их совершению.

Таким образом, более детальным изучением вопросов представительства мы хотели подчеркнуть то обстоятельство, что риелторская фирма в вопросах своей деятельности довольно часто использует указанные нами формы оказания услуг (по договору возмездного оказания услуг, агентирования, поручения, комиссии), между тем права и обязанности риелторов и их клиентов возникают и прекращаются в отношении объектов недвижимого имущества различными способами, связанными прежде всего с тем, что в одних случаях риелтор действует как посредник на рынке услуг недвижимости, а в других случаях - как представитель интересов своего клиента и заключает от своего имени все сделки.

1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг

Права и обязанности потребителей риелторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риелторскими фирмами.

Основную массу потребителей риелторских услуг от риелторских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риелторскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).

Возникает закономерный вопрос - что можно отнести к правам потребителей риелторских услуг?

Во-первых, это право на информацию. Риелторская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риелторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риелторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой стадии взамоотношений клиента и риелтора риелторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимость и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риелторской фирмы.

Если потребитель риелторских услуг готов воспользоваться услугами определенной риелторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риелторских услуг.

Кроме договора об оказании риелторских услуг по необходимости, риелтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных ситуациях риелторская фирма обязана представить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако следует помнить, что риелтор не обязан полностью раскрывать всю "юридическую сущность" интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.

Перед подписанием каких-либо договоров с риелторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риелторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риелтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риелтором и оплатить его услуги. Поэтому все "пожелания" клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риелторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, праве на удержание риелтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц <10>. Об этих вопросах мы будем говорить подробнее в гл. 3 настоящей книги.

<10> Брагинский к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.

Риелторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риелтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.

В области прав на информацию необходимо учитывать, что риелторские фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать свою базу риелторы могут по клиентам, обратившимся к ним и теперь, согласно положениям Федерального закона от 01.01.01 г. N 152-ФЗ "О персональных данных", собирать информацию, отнесенную данным Законом к персональным данным, нельзя. Запрещено также обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.

Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риелтором своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риелторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-, электро - и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риелторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованиям, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риелторских услуг.

Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риелторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риелтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риелтор должен испросить согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риелтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риелторских услуг, возмещения всех убытков <11>.

<11> Санникова о представительстве // Журнал российского права. 2004. Апрель. N 4.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).

Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риелторской фирмы можно назвать прежде всего обязанность по оплате услуг риелторской фирмы. Оплата услуг риелторской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риелторских услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в гл. 3 настоящей книги. В связи с оплатой услуг риелторской фирмы часто возникает вопрос об удержании риелтором всего полученного им по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риелторской фирмы. Удержание выражается в том, что риелтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риелторской фирмы. Далее риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риелтором, то правила, предусмотренные ст. ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риелтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риелторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риелторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риелторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риелторскую фирму. За нарушение этого условия риелторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риелторской фирмы обязан также передать риелтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риелтором. Например, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора риелторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риелторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора) <12>.

<12> О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель. N 4.

В обязанности риелторской фирмы должна входить и обязанность по защите и соблюдению интересов своего клиента.

Риелторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в суде.

Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.

Во всех этих случаях риелторская фирма представляет интересы своего клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.

Бывают, однако, случаи, когда потребителю риелторских услуг покупают квартиру в доме с недавно завершенном строительством, но не сданном в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от содержания договоров между потребителем и риелтором, застройщиком, собственником) риелтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.

Если клиентом риелторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.

При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риелтора должно быть разрешение клиента (потребителя риелторских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риелторских услуг выдает своему риелтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риелтором указанных действий. В противном случае риелтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.

При решении вопроса о предоставлении риелторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств (ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.

В договоре на оказание риелторских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риелторской фирмы на представление интересов клиента в суде, также отдельно следует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риелторской фирмы за услуги представительства в суде и других правоохранительных органах.

Риелтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия договорных отношений с клиентом и после их прекращения.

Риелтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со стороны клиента.

Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтору, согласно Стандартам, регулирующим отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов, можно в следующих случаях:

1) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;

2) когда риелтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;

3) когда риелтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риелтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риелтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

Риелтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:

1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;

2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

Риелтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен сообщить ему следующее:

1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами;

2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риелторами и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риелтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов

В настоящем вопросе мы будем рассматривать некоторые варианты и практические особенности деятельности риелторов и риелторских фирм на рынке недвижимого имущества. Есть такие сферы деятельности, где риелторы также принимают участие в обороте недвижимого имущества, однако по своему содержанию их трудно отнести к услугам. Например, речь может идти о деятельности паевых инвестиционных фондов, участии риелторских фирм (инвестирования) в долевом строительстве жилых комплексов для целей последующей реализации жилых помещений.

В последнее время очень активно развивается институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые находятся в управлении соответствующих управляющих компаний. При этом непрофессиональные инвесторы часто не знают о существовании подобного инвестиционного института либо считают, что инвестиции в ПИФы имеют слишком большие риски, а управляющие компании не имеют достаточной заинтересованности в эффективном управлении денежными средствами инвесторов. Данная точка зрения базируется на том, что управляющие компании не предоставляют инвесторам гарантий доходности инвестиций, риск уменьшения активов ПИФа полностью лежит на инвесторах, и они не вправе потребовать какой-либо компенсации с управляющей компании, которая независимо от состояния ПИФа все равно получает свое вознаграждение. <13>

<13> Буркова паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. Февраль. N 2.

В настоящем вопросе хотелось бы дать рекомендации риелторам о средствах защиты, контроля и преимуществах, которые предоставляются инвесторам (обращаем внимание на то, что инвестором в ПИФ может выступать как сама риелторская фирма, так и ее клиент, от имени которого риелторская фирма проводит соответствующие операции) при инвестировании в паи ПИФа, а также рассказать об ограничениях деятельности управляющих компаний, установленных в интересах инвесторов.

Над управляющей компанией установлен строгий контроль государственных органов. Управляющие компании должны раскрывать информацию о своей деятельности, предоставлять регулярную отчетность о собственных средствах, не допускать уменьшения объема этих средств ниже установленного уровня, согласовывать инвестиционную декларацию с государственными органами, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, и т. д. Государственный контроль также осуществляется через специализированные депозитарии, которые должны проверять правильность расчетов и инвестиций управляющих компаний и при выявлении нарушений сообщать об этом в государственные органы, а также приостанавливать сомнительные операции управляющих компаний. Несомненно, что такой строгий контроль установлен в интересах инвестора, чтобы сохранить его инвестиции и не допустить на рынок управления средствами инвесторов недобросовестные компании. За нарушение ограничений деятельности государственные органы могут аннулировать лицензию управляющей компании.

Существует заблуждение, согласно которому на первой стадии, когда инвестор вкладывает деньги в ПИФ, он просто отдает их управляющей компании, после чего уже не в силах контролировать ее дальнейшие действия, а управляющая компания распоряжается такими денежными средствами, как ей хочется. На самом деле инвестор при выборе ПИФа может и должен ознакомиться с его инвестиционным портфелем, т. е. теми активами, в которые будут вложены средства такого инвестора в рамках ПИФа. Описание инвестиционного портфеля содержится в правилах ПИФа, в той части, которая касается инвестиционной декларации. Если инвестиционная декларация меняется, то корректируются и правила ПИФа. При этом новая редакция правил обязательно регистрируется в государственном органе, ответственном за рынок ценных бумаг, а изменения публикуются, чтобы инвесторы знали о них. Если инвестор недоволен последней инвестиционной декларацией, т. е. тем списком активов, который был утвержден управляющей компанией для инвестирования средств инвестора, последний может в любой момент продать свои паи и выйти из ПИФа.