Справочник риелтора (стр. 15 )

Данный договор может рассматриваться как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества), что подтверждается сложившейся арбитражной практикой. В Информационном письме от 01.01.01 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" Президиум ВАС РФ указал, что при долевом участии в строительстве права и обязанности сторон определяются договором о совместной деятельности, заключаемым в соответствии с требованиями гл. 55 ГК РФ <76>.

<76> Инвестиционное строительство жилья: передача имущественных прав и бухгалтерский учет операций // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2003. Сентябрь. N 39.

По договору о совместной деятельности вклад товарищей может поступать в виде денежных средств и иного имущества, выполненных работ или оказанных услуг, профессиональных или иных знаний, навыков, умений, деловой репутации, связей (п. 2 ст. 1042 ГК РФ). Например, участниками договора простого товарищества в строительстве могут быть наряду с другими инвесторами заказчики, которым поручена организация строительства, а также подрядные организации. Денежная оценка вклада товарищей производится по соглашению между ними <77>.

<77> Пронина и налогообложение операций по договору уступки права инвестирования в строительстве // Бухгалтерский учет. 2003. Октябрь. N 19.

В инвестиционно-строительной деятельности договор цессии применяется, как правило, в двух распространенных вариантах хозяйственных отношений.

Вариант 1. Генподрядчик выполнил установленный договором объем строительно-монтажных работ и в оплату от заказчика строительства должен получить квартиры. Поскольку квартиры генподрядчику для собственных нужд не нужны, он может уступить право требования этих квартир как субподрядчикам, так и непосредственно физическим лицам. Такая схема приводит к уменьшению налогов с оборотов по реализации, а также к ускорению взаиморасчетов.

Вариант 2. Организация перечисляет деньги на строительство жилья, а затем уступает права требования квартир третьим организациям или физическим лицам. При этом данная организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает. Она только перечисляет деньги, получает право на квартиры и уступает его.

В зависимости от условий договора и прочих документов внесенная организацией плата за квартиры может рассматриваться либо как аванс под строящиеся квартиры, либо как участие в долевом строительстве.

Рассмотрим ситуацию, когда организация участвует в долевом строительстве.

Действующий ГК РФ не содержит понятия договора долевого участия. Поэтому такие договоры не имеют юридической определенности. Однако в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Причем договор может быть смешанным, сочетающим в себе разные типы договоров, однако он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным действующим законодательством РФ.

В настоящее время в законодательстве можно найти два вида договоров, правовая конструкция которых соответствует договору долевого строительства жилья:

1) договор простого товарищества (регулируется гл. 55 ГК РФ);

2) договор инвестирования (регулируется Федеральным законом N 39-ФЗ, а также Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в части, не противоречащей Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

На практике, как правило, применяется договор инвестирования.

Договор инвестирования по характеру отношений аналогичен договору простого товарищества. Так, в соответствии со ст. 1043 ГК РФ произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью товарищей. В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" также говорится: "Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг". Таким образом, как и при исполнении договора простого товарищества, по договору инвестирования не возникает встречных обязательств организаций (например, у одной организации - обязательства выполнить работу соответственно, у другой - обязательства оплатить работу), как это происходит при исполнении возмездного договора. В данном случае инвесторы совместно действуют для достижения общей цели - строительства объекта недвижимости. Возникает очевидный вопрос: правомерно ли уступать право требования исполнения обязательства, если встречного обязательства нет? Есть ли в инвестиционной деятельности кредитор и должник?

ГК РФ однозначного ответа на этот вопрос не дает. Однако согласно ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на передачу по договору (контракту) своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным и муниципальным органам. Еще более определенно об этом сказано в п. 1 ст. 7 Федерального закона от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г.): "...инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг)... другому лицу в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации". То есть данный Закон по сути рассматривает инвестора в качестве кредитора по отношению к лицам, которые фактически осуществляют инвестиционный проект.

Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).

Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.

По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей".

Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т. д.

При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в том числе положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.

Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору.

Также суды не обращали внимание на наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов.

Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры - не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.

В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.

Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон "О защите прав потребителей".

Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор <78>.

<78> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 01.01.2001 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что Закон РФ "О защите прав потребителей" неприменим.

Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.

Анализ гражданского законодательства РФ и изучение судебной практики позволяет сделать вывод о том, что правоотношения сторон по инвестированию строительства объектов недвижимого имущества недостаточно урегулированы действующим законодательством, поэтому к данным правоотношениям применяют общие положения о договорах ГК РФ (гл.ГК РФ). На практике участники инвестиционной деятельности не всегда оформляют правоотношения по переходу прав на долю в строящемся объекте договором уступки права требования, часто оформляются договоры купли-продажи на не завершенный строительством объект, что противоречит законодательству РФ.

Сложившаяся практика показывает, что в "чистом виде" инвестиционного строительства или долевого участия в строительстве не бывает. Как правило, стороны изначально договариваются об одних условиях застройки, затем изменяются и сами участники правоотношений (уступка права требования), и правовой статус.

6.4. Приобретение квартир по договору

купли-продажи и их реализация

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риелтор, является купля-продажа квартир.

Приведем примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры.

1. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру: договор купли-продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.

2. Справки бюро технической инвентаризации. Формы:

1) о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный на справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений;

2) о стоимости объекта недвижимости.

3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире - действительна 1 месяц.

4. Согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет).

5. Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире. От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

6. Справка ЖЭС по месту нахождения отчуждаемой квартиры о том, чьи квоты зачтены в приватизацию квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.

7. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто-то из участников умер - согласие его наследников.

8. Решение администрации района о согласии на отчуждение квартиры, если:

1) в квартире прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника;

2) несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего);

3) отчуждатель внесен в социальный список (обращаться в райсобес).

9. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности о предстоящей продаже либо мене (не предоставляется при заключении договора дарения).

10. Охранное обязательство, если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.

11. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут).

12. Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

Явка сторон и иных участников договора (или нотариально оформленные полномочия: доверенность для сторон, заявление - от других).

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с ГК РФ в порядке, установленном законодательством.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе);

2) цель обращения заявителя (т. е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены гл. 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.

Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (ст. ст. 163 и 550 ГК РФ).

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ);

2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ)), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

3) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) оформленная в установленном Законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 182, 185 ГК РФ);

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 30, 33 ГК РФ);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона, ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 Семейного кодекса РФ от 01.01.01 г. N 223-ФЗ (в ред. от 01.01.01 г.) (далее - СК РФ));

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ;

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем) (п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с вышеуказанными документами дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона, п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права. Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению (п. 14 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (п. 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то в записи листов Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца. При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. ст. 54, 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав (п. 16 рассматриваемой Инструкции).

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (Приложение N 12 к Правилам ведения ЕГРП) (п. 24 рассматриваемой Инструкции).

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 01.01.01 г. N 226 (п. 25 рассматриваемой Инструкции).

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в п. 16 названной Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права (п. 26 рассматриваемой Инструкции).

Типичные ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок:

1) несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т. п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;

2) несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;

3) красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в межведомственную комиссию административного округа;

4) неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта;

5) полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Федеральным законом от 01.01.01 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) или Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21 марта 2002 г., 29 декабря 2004 г., 27 июля, 18 декабря 2006 г.);

6) отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора;

7) отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом <79>.

<79> , , Чеснокова прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - "СтатусКво 97", 2005.

Особо отметим следующий пункт: собрать все документы - справки, выписки из БТИ, копии, платежки, свидетельства и проч. (порядка 20 наименований), необходимые для осуществления сделки с квартирой, должен риелтор, и никак иначе. До сих пор, оказывается, встречаются наивные люди, которые полагают, что комиссию (как минимум 5% стоимости жилья) риелтор берет просто за подбор варианта.

Риелтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в регистрационную палату. И все это - за свои комиссионные. Без всякой дополнительной платы. Понятно, что и вести переговоры с чиновниками там должен тоже он. Задача клиента - ставить в нужный момент подпись, а в остальном... спокойное присутствие.

Профессионализм риелтора не в последнюю очередь проявляется в такой щекотливой и нелюбимой русским человеком ситуации, как финансовые расчеты. Работа риелтора может быть оплачена либо фиксированной, заранее оговоренной суммой, либо он может согласиться на процент от стоимости сделки.

Второй вариант более распространен. Также популярна ситуация, когда риелтор предлагает продать квартиру за определенную цену, а все, что он получит сверх того, причитается ему. Это возможно, но при определенных условиях: например, если клиенту нужно продать квартиру в кратчайшие сроки.

Обычная стоимость риелторских услуг по купле-продаже квартиры колеблется от 5 до 7% стоимости жилья.

Как человек, который постоянно работает с людьми, профессиональный риелтор всегда корректен, безукоризненно вежлив, аккуратен в словах и делах. Еще: невозмутим, коммуникабелен, к тому же - неплохой психолог. Жилищный вопрос, в конце концов, люди решают не каждый год, и дело это не одной встречи <80>.

<80> Здравствуйте, я - ваш риелтор! // Квадратный метр.

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риелторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (гл. 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риелторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической <81>.

<81> , Соснаускене риелтора. - Юстицинформ, 2006.

Предмет договора поручения составляют конкретно определенные юридические действия поверенного лица. Названные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения конкретных сделок.

Несмотря на то что фактические действия могут иметь место при непосредственном исполнении договора поручения, они не входят в основной состав предмета договора, играя лишь вспомогательную роль.

Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. Таким образом, договор поручения относится к числу договоров, оформляющих оказание определенных услуг. Поверенный по договору поручения совершает юридические действия от имени доверителя, являясь представителем последнего. Поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство. Следует, однако, иметь в виду, что представительство не всегда основано на договоре поручения. Например, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны не на основании договора поручения, а на основании закона (ст. 28 ГК РФ). Юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Поэтому договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, которые совершает поверенный, должны быть правомерными, т. е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам <82>.

<82> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Под ред. и М.: Юрайт-Издат, 2004.

Договор поручения регулирует отношения между доверителем и поверенным. Поскольку же поверенный вступает в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Для этого поверенному выдается доверенность. В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Сторонами в договоре поручения являются доверитель, тот, кто дает поручение, и поверенный, т. е. принявший на себя поручение, или исполнитель поручения, в данном случае - риелторская организация. Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица. Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. ст. 974, 975 ГК РФ <83>.

<83> Там же.

Риелторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей.

Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, так как стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме. Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 названной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности. Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения. В ГК РСФСР и в Основах гражданского законодательства вопрос о сроках действия договора поручения специально не регулировался. Уточнения в отношении срока действия договора поручения в ГК РФ состоят в том, что договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока <84>.

<84> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Под ред. и М.: Юрайт-Издат, 2004.

Определение срока находится в прямой зависимости от характера прав и обязанностей, которые осуществляет поверенный. Для осуществления определенных юридических действий устанавливается конкретный временной период. В том случае, когда сущность действий поверенного связана с каким-то точно определенным сроком, в договоре может быть указан строго определенный срок.

Срок действия договора поручения тесно связан с последствиями, возникающими после прекращения договора поручения до того момента, как поверенный его выполнил.

Договор поручения имеет достаточно широкий круг применения. Договор поручения применяется в том случае, если возникает необходимость привлечения посредника, который будет представлять одного из участников гражданского оборота. Названная сфера применения рассматриваемого вида договора расширяется по причине развития и роста рыночных отношений и коммерческой деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами (п. 4 ст. 184 ГК РФ).

В любом случае следует знать и помнить, что юридические действия поверенного будут считаться действиями доверителя, таким образом, третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.

Итак, исходя из положений действующего гражданского законодательства деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.

При этом в последнем из указанных случаев деятельность поверенного в отношении непосредственно доверителя подлежат рассмотрению в качестве риелторской деятельности только при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд иных посреднических договоров, к примеру договор комиссии.

В ГК РФ договор комиссии по существу определяется так же, как и в ранее действовавших нормативных актах.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (ч. 1 ст. 990 ГК РФ).

В результате получается, что, несмотря на то что участников договора комиссии связывают единые обязательства, в нем различают внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера схожи с отношениями доверителя и поверенного в договоре поручения. При внешних отношениях комиссионер осуществляет все юридические действия от своего имени. Договором комиссии оформляется один из основных видов обязательств по оказанию юридических услуг.

Предмет договора комиссии составляет совершение конкретных юридических действий, т. е. сделок, стороной которых выступает комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает данные действия от своего имени, приобретая тем самым права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует и за счет комитента. Именно в этом заключается главное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора.

Следует обратить внимание на то, что если договор поручения и в некоторых случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то договор комиссии осуществляется на основании косвенного, опосредованного представительства. Также следует помнить, что комиссионер имеет право на осуществление далеко не всех юридических действий в интересах комитента. Так, к примеру, комиссионеру нельзя поручить исполнение юридических действий, которые вытекают из налоговых и трудовых правоотношений комитента.

Зарубежным законодательством сходство договоров комиссии, поручения и агентского договора нередко расценивается как тождество. Так, ст. 94 Французского торгового кодекса определяет комиссионера как поверенного, а договор комиссии - как вид договора поручения в торговом обороте. Гражданский кодекс Италии (ст. 1731) рассматривает договор комиссии как поручение, связанное с покупкой или продажей имущества. В англо-саксонском праве договоры поручения и комиссии составляют единый агентский договор <85>. Агент обычно действует от имени принципала, но может выступать и от собственного имени, т. е. как комиссионер. Следует отметить, что и в российском праве до введения в действие ГК РФ правовое положение комиссионера, поверенного и агента нередко трактовалось как тождественное <86>.

<85> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Под ред. и М.: Юрайт-Издат, 2004. Комментарий к ст. 990.

<86> Там же.

Согласно принципам российского договорного права, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, стороны договора имеют одинаковые права и обязанности. Стороны вольны самостоятельно определять содержание и объем собственных прав и обязанностей в пределах законодательства РФ.

К примеру, обязанности по договору комиссии могут устанавливаться на конкретный срок и без указания такового срока, с указанием либо без указания территории исполнения данного договора, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, либо без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.

Определяя содержание обязательств по договору комиссии, стороны этого договора не имеют права нарушать нормы законодательства РФ.