Дайджест СМИ (стр. 8 )

"Лоты достаточно условны, цена их тоже. Сама акция носит скорее символический характер, но мы даем вам возможность проявить себя", - объявил аукционист перед началом торгов. В течение часа все выставленные на продажу предметы были приобретены с превышением начальной цены.

Более всего участников аукциона заинтересовал оригинальный набор начинающего девелопера (карта города, лазерный дальномер и настольный калькулятор), представленный компанией Maris Properties. Зарублей его приобрел глава юридической компании "Риал Фэктори".

Модель автомобиля Horch ручной работы приглянулась гендиректору самарской компании "Спектр-Недвижимость" Леониду Боярскому. Другой лот - фирменный футбольный мяч с фото и автографами членов команды "Зенит" - на удивление ушел не к питерцам, а к финскому предпринимателю.

"Речь не шла о максимизации стоимости, - отметил по завершении торга управляющий партнер "АйБи Групп", экс-президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов, - но о проявлении доброй воли. Мы хотели этой акцией привлечь внимание девелоперов к проблемам здравоохранения. Кто, как не профессионалы, лучше всего понимают, какие больницы и как нужно строить в России? Может быть, этот аукцион и все последующие акции, которые мы надеемся сделать традиционными в рамках работы ГУД, приведут к более ощутимым результатам".

На аукцион были выставлены лоты компаний:

1. "АйБи Групп" - шкатулка американского дизайнера Lam Lee.

2. MARIS PROPERTIES - набор начинающего девелопера.

3. DTZ - стендовая модель автомобиля Horch 853.

4. Jones Lang LaSalle - авторская мягкая игрушка, мишка Happy дизайнера Татьяны Бурцевой.

5. Praktis Consulting & Brokerage - вино Chateau Mouton Rothschild, урожай 1993, 0,75л.

6. УК "Музей" - красный кирпич 1860 года выпуска, с именным клеймом автора.

7. Becar Realty Group - гигантская мягкая игрушка "Бобер", символ компании.

8. Центр проектов развития недвижимости "ВЕЧЕР" - фотоработы дизайн-графика Дмитрия Петровского.

9. "ВМБ-Траст" - коллекционный мяч футбольного клуба "Зенит".

Безоглядный торг – Недвижимость и строительство Петербурга, 17.09.2007, Халмурат Касимов

Одним из ярких событий международного инвестиционного форума PROEstate-2007 стали аукционы Фонда имущества. Зал на 200 человек едва вместил всех желающих. Публика рассчитывала увидеть нечто необычайное и в ожиданиях не обманулась. В ходе торгов был установлен очередной рекорд - расселенное общежитие на Боровой улице ушло с молотка с превышением начальной цены более чем в 40 раз...

Изначально Фонд имущества планировал выставить на аукционы в рамках форума 10 различных объектов: шесть зданий вместе с участками и четыре встроенных помещения в разных частях города. Но три лота были сняты с торгов по объективным причинам: на два не оказалось заявок, третий - здание в Колпино - понадобился Жилищному комитету для реализации программы "Молодежи - доступное жилье".

Естественный отбор

В итоге на продажу выставили семь объектов. По двум из них аукционы признали несостоявшимися, так как зарегистрированные участники по неизвестной причине не стали торговаться. На нежилое здание на Поклонногорской улице площадью 67,3 кв. м с наделом 1549 "квадратов" было подано четыре заявки.

Но в ходе торгов ни один из претендентов не стал поднимать таблички. Такой же необъяснимый казус случился и с объектом на 14-й линии Васильевского острова: представители двух компаний, подавших заявки на лот, тоже отказались от борьбы.

Собрать кипу документов, подать заявку, оплатить задаток (по 1,2 млн рублей в каждом случае) и не купить объект даже по начальной цене - такое поведение бизнесменов не очень укладывается в привычную логику.

Оставшиеся пять объектов были успешно реализованы. Один лот - цокольное помещение на улице Достоевского, 24/9 площадью 133,2 кв. м - был продан по начальной цене 4,2 млн ООО "Городской консультационный центр", другие четыре объекта ушли с большим превышением начальной цены.

Нежилое здание на пр. Ударников площадью 1486,2 кв. м с участком 1815 "квадратов" досталось ОАО "Универсам №43 "Ржевский" за 65 млн рублей при стартовой цене 40 млн. На лот претендовали пять участников. Столько же желающих боролось за здание с участком (839 и 556 кв. м соответственно) по , выставленное за 2 млн рублей.

Победитель - физическое лицо - заплатил 4,5 млн. Пять претендентов активно торговались за подвал на Невском проспекте площадью 262 кв. м. В итоге "встройкой" завладело ООО "Мышь" за 55,5 млн рублей при стартовой стоимости 38 млн.

Искусственный "взлет"

Основная и ожидаемая интрига случилась в ходе торгов за расселенное двухэтажное общежитие на Боровой улице, 45 А. Аварийное строение площадью 576 кв. м предлагалось совместно с земельным участком в 2733 "квадрата", за который и боролись претенденты, ибо сами "стены" не представляли никакой ценности. Стартовая цена лота составляла 9 млн рублей. Дополнительное условие для победителя: компенсация затрат Фонда имущества на расселение обитателей общаги в размере 17,7 млн рублей.

На лот подали заявки 18 претендентов, хотя активно торговались лишь три компании. В результате почти часовой борьбы стоимость объекта взлетела до отметки 403 млн! Столь дорогой выигрыш достался ООО "Пилар", представитель которого отказался от комментариев.

По словам генерального директора Фонда имущества Андрея Степаненко, здание приобретено в интересах компании "Фаэтон", но в самой компании эту информацию всячески отрицают. "Фаэтон-аэро" участвовал в аукционе и торговался до определенной суммы, но, к сожалению, проиграл", - говорит руководитель "Фаэтон-девелопмент групп" Руслан Гайсин.

Другой представитель холдинга - директор филиала "Фаэтон Девелопмент Групп" в - косвенно подтвердил приобретение, сказав, что "будущее покажет" кому достался объект. (Г-н Верстаков выступал с докладом на одной из многочисленных конференций форума аккурат после состоявшихся торгов Фонда имущества.)

Но совладелец "Фаэтона" Сергей Снопок "сдал" всех своих, подтвердив РБК-daily факт приобретения дорогого участка.

С учетом обременения в размере 17,7 млн рублей, победитель по лоту на Боровой должен заплатить за надел в 2773 кв. м в центре города 420,7 млн рублей ($16,1 млн). Таким образом, стоимость "квадрата" земли обошлась инвестору без малого в рублей (около $5900).

До сих пор холдинг или близкие к нему структуры приобретали лоты по начальной цене либо с небольшим ее превышением (см. досье). Покупка участка на Боровой стала самой дорогой в истории "Фаэтона". Возможно, безоглядный торг связан с тем, что реализованный объект расположен тут же, по соседству с действующей АЗС холдинга.

Серьезный игрок

Присутствовавшие на торгах предприниматели были в недоумении, по мнению одного из участников аукциона, пожелавшего остаться неизвестным, адекватная цена здания не может превышать 100 млн рублей.

Эксперты, а также представители холдинга "Фаэтон" уверены, что данная площадка хорошо подходит для строительства бизнес-центра высокого уровня. По оценке президента оценочной компании "Аверс" Михаила Зельдина, здесь можно возвести свыше 5000 кв. м офисных площадей, "хотя судя по цене победитель рассчитывает построить больше", - с удивлением отметил г-н Зельдин.

"Фаэтон" давно и пристально мониторит продажи участков под строительство и является постоянным клиентом Фонда имущества. Дважды структуры холдинга предпринимали попытки оспорить продажу территорий, предназначенных для размещения АЗС. В марте 2005 года Фонд имущества реализовал с торгов единым лотом 30 участков под строительство АЗС (продажа права аренды).

Победителем признана Нефтяная компания "ЛУКОЙЛ", заплатившая $10 за двухлетнюю аренду. ООО "Арком", действовавшее в интересах "Фаэтона", пыталось обжаловать распоряжение КУГИ о проведении аукциона и сами торги. Но Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказал в удовлетворении иска в обоих случаях.

Еще один судебный спор вызван аукционом, состоявшимся 7 июля 2006 года. ОАО "Газпром нефть" стало победителем аукциона по продаже права аренды 30 участков под АЗС. Компания заплатила за лот $11

ООО "Развитие территорий", которое опять же связывают с холдингом "Фаэтон", пыталось оспорить распоряжение КУГИ о проведении торгов. Суд отказал в удовлетворении иска, а законность решения Арбитражного суда затем была подтверждена еще в двух инстанциях - в апелляционной и кассационной (см. "НП", №30/2007).

Мнения экспертов

Михаил Зельдин,

президент ГК "Аверс":

– Объект на Боровой ул. обошелся его покупателю очень дорого. Я бы оценил землю в этом месте максимум в $3000 за кв. м. И $10 млн за такой лот - для меня абсолютный максимум. Все что больше, мне непонятно. Здесь кроется какой-то дополнительный инвестиционный интерес. Не исключено, что была попытка срыва торгов.

Цена земли в центре чаще всего варьируется в диапазоне $2-2,5 тысячи за метр. Участок оценивали не мы, поэтому сложно сказать, почему была установлена столь низкая начальная стоимость. Мне кажется, она могла бы быть выше.

Андрей Тетыш,

председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости:

– Участок примыкает к Лиговскому проспекту, и место, безусловно, интересное. Эта магистраль активно развивается, причем именно как офисная. Однако цена в $5700 за кв. м гораздо выше тех предложений, которые есть сейчас на рынке в этом районе. По разным участкам стоимость колеблется от $2500 до $3000.

Потенциально на этом месте можно построить дометров офисных площадей. Некоторые игроки готовы заплатить любые деньги за то, что очень сильно хотят купить. Видимо, в этом причина столь высокой цены. Но боюсь, что за такие торги придется расплачиваться всему рынку коммерческой недвижимости.

Продавцы могут взять результаты торгов за ориентир, подняв и без того высокую планку. Но надеюсь, что этого не произойдет.

Досье "НП"

Участки, купленные в интересах холдинга "Фаэтон"

22 марта 2000 г. - участок под АЗС на пересечении наб. Обводного канала, д. 60 и Боровой улицы. Цена продажи - $начальная цена - $60 000). Покупатель - ООО "Фаэтон"

22 июня 2005 г. - участок под АЗС на Волхонском шоссе, уч. 1 (западнее дома 115, лит. Ц, по Волхонскому шоссе). Продан по начальной цене - $Покупатель - ООО "Фаэтон-аэро"

20 июня 2006 г. - участок для размещения объекта промышленно-складского назначения на Индустриальном пр. уч. 1 (западнее дома 69, лит. К, по шоссе Революции). Цена продажи - $35 000 (начальная цена - $31 000). Покупатель - ООО "Развитие территорий"

28 июля 2006 г. - участок под АЗС на Рябовском шоссе, уч. 1 (напротив дома 120, лит. И, по Рябовскому шоссе). Продан по начальной цене - $Покупатель - ООО "Развитие территорий"

28 июля 2006 г. - участок под АЗС на Шафировском пр., уч. 1 (юго-западнее д. 12, лит. А, по Шафировскому пр.). Цена продажи - $начальная цена - $Покупатель - ООО "Развитие территорий"

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: "Общественная организация способна решать бизнес-задачи" – Недвижимость и строительство Петербурга, 17.09.2007

На инвестиционном форуме PROEstate Гильдия управляющих и девелоперов обрела нового президента. Консультант и управляющий Юрий Борисов, занимавший этот пост два года, передал его профессиональному банкиру Александру Ольховскому. На своей основной работе он занимает должность вице-президента, управляющего директора ВТБ.

Сделав своим руководителем топ-менеджера одного из ведущих российских банков (к тому же полугосударственного), Гильдия приобретает иной имидж, соответствующий амбициозным планам по региональной экспансии и привлечению в свои ряды крупных девелоперских структур.

Роль банковской группы ВТБ на петербургском рынке недвижимости становится все заметнее, а заявленные проекты удивляют масштабом и сложностью. Об основных приоритетах - как в общественной работе, так и в бизнесе - рассказывает г-н Ольховский в эксклюзивном интервью "НП".

– Александр Анатольевич, с какой предвыборной программой вы выдвигались на президентский пост?

– Я исхожу из того, что общественная организация, объединяющая профильные коммерческие структуры, должна следовать за ситуацией на рынке и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач. Одна из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, - движение профессиональных инвесторов, в том числе иностранных фондов, в российские регионы.

Однако они не рискуют вкладываться в проекты без сильных местных партнеров, которыми стремятся стать региональные компании. ГУД могла бы помочь им в этом, в частности, за счет обучающих программ. Целесообразнее всего организовать такую работу через сеть представительств Гильдии в разных городах, формированием которых мы займемся уже в ближайшем будущем.

Другая примета времени - резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и между компаниями, оказывающими различные услуги (по консалтингу, брокериджу, управлению).

Слабые будут неизбежно выдавлены с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т. п. Отсюда - ставка на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.

Путь, который прошла Гильдия за пять лет, действительно впечатляет. Она вступает в период зрелости, и нужно, на мой взгляд, принять ряд организационных мер, соответствующих нынешнему этапу развития. Например, утверждать бюджет ГУД и ее отдельных комитетов. Это позволит сделать работу организации прозрачной, сформировать перечень конкретных дел и определить ответственных.

– ВТБ сегодня активно заявляет себя в роли девелопера, действуя через дочерние структуры. Банк тоже идет в регионы, как и другие серьезные игроки?

– Такие планы, безусловно, есть. Однако пока они в стадии проработки. Основной схемой финансирования региональных проектов, связанных с прямыми инвестициями, скорее всего станут закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Два из них мы уже создали в Петербурге под управлением ЗАО "ВТБ Управление активами".

До конца года предполагается сформировать ЗПИФНы, способные вложить в недвижимость порядка $300 млн собственных средств. Основной же целью работы управляющей компании таких фондов является привлечение в них партнеров и доверительное управление средствами третьих лиц. Внося в ЗПИФНы собственные активы, банк демонстрирует серьезность намерений в отношении заявленных проектов.

– Пока паевые инвестиции в недвижимость не слишком распространены в России, а в Петербурге ВТБ опробует их еще и в новом для отечественных девелоперов бизнесе - комплексной подготовке территорий под застройку. Почему выбрано это направление?

– Во всем мире такой бизнес считается одним из наиболее сложных и рискованных, однако и эффективность его выше, чем в проектах, связанных со строительством отдельно взятых зданий. В Петербурге он тоже обещает быть достаточно доходным: девелопмент происходит в городе достаточно активно, и спрос на участки под застройку, особенно "упакованные" и инженерно подготовленные, не удовлетворен.

Как я уже говорил, сформированы два фонда: "Промышленная недвижимость" и "Развитие территорий". Первый ЗПИФН связан с созданием индустриального парка в Марьино, второй - нового жилого массива в Шушарах (на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе).

Оба проекта находятся на старте. Группа ВТБ сформировала фонды, которым на правах собственности принадлежат соответствующие земельные участки. Дополнительно в фонды были внесены денежные средства - примерно по $3 млн. Они будут вложены в разработку градостроительной документации и другие подготовительные мероприятия, способные вывести проекты на следующий этап.

После этого либо состоится дополнительная эмиссия паев, либо будут привлечены кредитные ресурсы на баланс компаний, принадлежащих фондам. (Сам ЗПИФН по действующему законодательству не имеет возможности брать кредиты.)

В Марьино на участке более 130 гектаров запланированы три функциональные зоны. Чуть больше 40 гектаров отводится для строительства логистического терминала (всего около кв. м складов класса А), свыше 70 га займет промышленная зона, которая будет формироваться по схеме build to suit.

Мы проведем межевание территории, подготовим ее инженерно, а затем предложим конечным клиентам несколько вариантов: купить землю, купить промышленный объект, построенный на заказ, или же арендовать его на длительный срок.

Третья зона индустриального парка - инфраструктурная. Здесь предусмотрен, в частности, небольшой бизнес-центр, где расположатся офисы рекрутинговых, IT и прочих компаний, которые будут обслуживать резидентов "Марьино" (подробности о проекте см. в №35/2007. - "НП").

Специально созданная управляющая компания возьмет на себя функции по эксплуатации объектов, обеспечит взаимодействие с монополистами и пр.

На стройплощадку мы планируем выйти весной-летом 2008-го. Если предположить, что проект будет целиком реализован за наш счет, инвестиции составят около $300 млн. Однако возможны варианты - в зависимости от привлечения партнеров и использования различных финансовых схем.

Проект в Шушарах - это "микст" с преобладанием жилой функции на территории 198 га. По предварительным расчетам, там можно построить около 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса и примерно общественно-деловых площадей.

Окончательные цифры станут известны после утверждения проекта планировки. С учетом ограничений по высотности, которое накладывает соседство с аэропортом, в квартале предполагается возводить в основном дома в четыре этажа с мансардой.

На данный момент мы не предполагаем заниматься этим сами. После того как завершится инженерная подготовка территории, она будет нарезана на лоты примерно по 20 гектаров и предложена профессиональным девелоперам для последующей застройки. Хотя возможен и вариант, когда весь участок приобретет один крупный игрок.

– А банк не смущает бум строительства логистических комплексов в окрестностях Петербурга и многочисленные проекты-"миллионники" в жилищной сфере?

– В Марьино как раз особого складского бума пока не наблюдается. Между тем наша территория находится в полутора километрах от КАД и будет связана с ней Ропшинским шоссе. Активно развивается зона Ломоносовского порта. Поэтому площадка может быть весьма интересна для логистики, и предварительные переговоры с операторами это подтверждают.

В жилищной сфере мы внимательно изучали конъюнктуру и пришли к выводу, что масштабные проекты, которые сегодня заявляются один за другим, не являются жесткими конкурентами. Прежде всего потому, что они будут выводиться на рынок в течение достаточно длительного промежутка времени - от 6 до 10-15 лет.

И если прикинуть, насколько их реализация повлияет на общий объем предложения, получается ежегодный прирост в пределах 15%, или 300-500 тысяч кв. м. А это не критично. Хотя ситуация, безусловно, может измениться.

– Будут ли появляться у банка новые проекты, не связанные с паевыми фондами?

– Пока через компанию "ВТБ Капитал" мы реализуем в Петербурге два крупных проекта по развитию территорий - "Набережная Европы" и "Невская Ратуша". По первому Правительство РФ в сентябре утвердило новые инвестиционные условия. По сути, это официальный старт проекта.

По "Невской Ратуше" объявлен архитектурный конкурс. Мы пригласили участвовать в нем профессиональные альянсы, сформированные из известных петербургских и зарубежных мастерских. Надеюсь, что таким образом удастся, с одной стороны, привлечь иностранных зодчих с их опытом строительства крупных коммерческих комплексов, а с другой - адаптировать их смелые идеи к нашей реальности, избежав конфликтных ситуаций.

Кроме того, и петербургским мастерам есть что сказать в творческом плане, у них свое, годами выстраданное понимание архитектуры, являющейся духом Петербурга.

Новые проекты, скорее всего, будут. Однако банк очень тщательно подходит к их отбору. Среди основных критериев - эффективность, социальная значимость, минимальные риски. Должна быть и некая дополнительная премия для инвестора, чтобы мы занялись проектом. Начинать их просто в силу того, что у банка есть средства, которые он хотел бы разместить, нецелесообразно.

У нас сформирован достаточно большой задел на будущее. Причем это сбалансированный портфель, сочетающий один из самых масштабных офисных проектов в центре города, многофункциональный комплекс с элитным жильем и культурной доминантой в одном из лучших мест Петербурга, крупный индустриальный парк и массовую жилую застройку на окраинах. Мы сознательно не ограничиваемся отдельными секторами рынка.

Еще один критерий отбора проектов для банка - это, безусловно, их размер. Вряд ли нас заинтересуют инвестиции в сумме меньше $100 млн. Хотя, естественно, бывают и исключения.

Если банк финансирует проекты самостоятельно, мы рассчитываем на доходность не менее 15-20%.

– Какие проекты реализуются в Москве?

– В столице у банка пока нет собственных девелоперских проектов в сфере недвижимости. Он занимается в основном кредитованием крупных компаний, в том числе проектным финансированием. Хотя сейчас рассматриваются несколько интересных идей. В частности, развитие территории, прилегающей к стадиону "Динамо".

– А почему именно Петербург стал городом, где банк активно развивает девелоперское направление? Вы оказались в нужное время в нужном месте?

– Нет, дело, конечно, не во мне. Банк был давно готов идти в Петербург. Город демонстрирует очень хорошие экономические показатели. Одна из составляющих этого роста - интерес к недвижимости. Высокий потребительский спрос есть практически во всех сегментах - от жилого до промышленного. Поэтому Петербург - достаточно надежный вариант для перспективных инвестиций.

"НП" досье

Александр Ольховский родился в Виннице в 1968 году. В 1991-м окончил Винницкий политехнический институт. Вскоре переехал в Петербург. Начинал с брокерской фирмы из трех человек, работал на фондовом рынке, в инвестиционной сфере.

Среди компаний, которыми Александр Ольховский руководил в 1990-е, - "Энергокапитал", УК БФА и др. В 2003-м возглавил инвестиционную дирекцию Промышленно-строительного банка. В 2005-м стал первым замом президента-председателя правления "ВТБ Капитал". С 2006-го - вице-президент, управляющий директор ВТБ. Последние полтора года живет в Москве. Женат, трое детей. Кандидат в мастера спорта по шахматам.

В соавторстве с Николаем Вечером написал книгу "Инвестиции в коммерческую недвижимость".