"Строительство Москвы и МО" (стр. 8 )

Сложно сказать, будет ли столь пристальное внимание к каждому случаю, но, как заверила Юсуфи, ни один вопрос не останется без ответа. Более того, планируется, что специалисты, которые станут принимать звонки по "горячей линии", не только будут давать объективную информацию о сроках строительства, но и оказывать необходимую помощь в юридических вопросах. Они объяснят, например, как пролонгировать договор с застройщиком, можно ли рассчитывать на какие-либо компенсации за задержку ввода дома...

Телефон горячей линии: (4с 9.00 до 18.00 в будние дни). (Российская газета 13.04.10)

Без излишеств. "Российская газета". 13 апреля 2010

Девелоперы загородных поселков научились экономить

Стоимость загородной недвижимости за последние полтора года сократилась на 25-30% и остается стабильной. Девелоперы обещают, что роста цен не будет и стараются экономить, отказавшись от излишеств. Сроки окупаемости поселков выросли, рентабельность бизнеса снизилась.

"До кризиса окупаемость проектов составляла около 1-1,5 года, так как темпы продаж были достаточно высокими, - говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group. - Сегодня застройщики в среднем ориентируются на срок окупаемости в 2-3 года, в зависимости от количества домовладений, и этот срок практически вплотную приближается к сроку сдачи проектов".

Получается, денег на новые проекты нет, многие начатые проекты пришлось заморозить, а достраивать начатое приходится в режиме жесткой экономии. Девелоперы изыскивают новые пути для снижения себестоимости строительства, которая складывается из целого ряда параметров. Это покупка земли, юридическая экспертиза, межевание, оформление в собственность, создание генплана и проектирование, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджей, создание необходимой инфраструктуры и т. д. и т. п. Это около двух лет и примерно $50 млн.

За то время, пока земля "отстаивается", девелопер рискует понести серьезные финансовые потери, которые за счет покупателя не компенсируешь. Поэтому и приходится сокращать расходы. "Девелоперы применяют оптимизацию расходов на проектирование и строительство, а также экономят на самых дорогостоящих видах коммуникаций, минимизируют объемы инфраструктуры, увеличивают темпы возведения домов, заключают договоры с заводами-производителями на централизованную поставку материалов на объект, - говорит Андрей Вяткин, исполнительный директор компании "Маршал Эстейт". - С центральной канализации девелоперы в основном переходят на индивидуальные септики, вместо развитой инфраструктуры предлагают необходимый набор объектов, не требующих дорогого обслуживания в дальнейшем. Благодаря таким схемам экономии себестоимость строительства поселка может быть снижена на 10-30%, в зависимости от проекта. Наконец, один из наиболее распространенных способов сэкономить - предложить покупателю участки без подряда. Такой продукт можно продать быстрее и не вкладываться в строительство дома".

"Сползание" к продаже участков без подряда говорит о том, что девелоперы испытывают острый финансовый голод, и денег на доведение проекта до победного конца у них просто нет. А растущий спрос на такие участки свидетельствует о том, что растет число покупателей загородной недвижимости, которые не могут позволить себе приобретение готового дома и надеются сэкономить на строительстве или по крайней мере растянуть затраты на дом.

Участки без подряда пользуются растущим спросом в Подмосковье - как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", за прошлый год их цена выросла на 20%, и эта тенденция сохранится в 2010 году. По данным ГК "Партнеры Земли", за последние два-три месяца начали расти цены на такие участки и в ряде регионов Центрального федерального округа. В частности, в Орловской области цены на участки без подряда с начала года выросли на 11% и сейчас составляют 30,6 тыс. рублей за сотку. В Воронежской области земля подорожала на 8% до уровня 53,1 тыс. рублей за сотку. Во Владимирской области - на 5% до 31,6 тыс. рублей за сотку. В некоторых регионах ЦФО участки перестали резко падать в цене. "С начала года темпы снижения цен не превысили 1-2% в месяц, что в пределах погрешностей наблюдения, - отмечает вице-президент ГК "Партнеры Земли" Юрий Сорокин. - Очевидно, что рынок земельных участков в регионах стабилизируется".

Однако земли, подходящие под строительство поселков, во многих регионах рискуют остаться вовсе не освоенными, поскольку девелоперы туда не спешат. По мнению Игоря Заугольникова, сегодня особенный интерес для девелоперов представляет Ленинградская область (наличие внешних и внутренних финансовых инвестиций), регионы, граничащие с Московской областью (в расчете на москвичей), Приволжье (Самара, Саратов, Нижний Новгород) и Урал (Пермь и Екатеринбург - города-миллионники с серьезной промышленной базой), а также прибрежная часть Краснодарского края (курортная зона, в которую вкладываются деньги со всех регионов России) и "нефтегазовые" регионы (Башкирия, Тюменская область и т. д., где достаточно материально обеспеченных жителей). А вот такие регионы, как Татарстан, Краснодарский край (Кубань), Ставропольский край и Кавказ, значительно менее интересны для девелоперов. "Это обусловлено в первую очередь тем, что потенциальные клиенты в этих регионах привыкли строиться самостоятельно, - объясняет он. - Остальные регионы не так привлекательны в силу отсутствия достаточного количества потенциальных финансово обеспеченных клиентов".

Для справки: Название компании: Rodex Group, ИСК Регион: Москва Адрес: Россия, Москва, ул. Ивана Франко, д. 8, Kutuzoff Tower Вид деятельности: Строительство Телефоны: (495)2039 (495)2032 Факсы: (495)2030367 E-Mail: *****@***ru Web: http://www. ***** Руководитель: , генеральный директор; Антон Данилов-Данильян, председатель совета директоров (Российская газета 13.04.10)

Москва запускает спутник. "Бюллетень недвижимости". 13 апреля 2010

Сегодня, 13 апреля, стало известно о создании рабочей группы по реализации совместного проекта развития территории под проект А101 - строительства города-спутника Москвы в 3 километрах от МКАД по Калужскому шоссе. Возглавит рабочую группу первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк, в нее войдут как чиновники, так и представители девелопера - ОАО "Масштаб" сенатора Вадима Мошковича. Похоже, идея создания городов-спутников вокруг Москвы оживает после кризиса.

Пресс-секретарь Юрия подтвердил "БН. ру" информацию о создании рабочей группы, однако без детализации формы сотрудничества. "Предстоит еще выработать схему взаимоотношений с инвестором проекта", - пояснил он.

По словам источника РИА "Новости" в городской администрации, в рабочую группу войдут представители департамента городского строительства, департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы, департамента экономической политики города, департамента земельных ресурсов Москвы, департамента имущества города, Москомархитектуры, а также генеральный директор ОАО "Масштаб" Илья Гаврилов.

Проект "Масштаба" подразумевает строительство города-спутника Москвы в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе (юго-западное направление, за поселком Газопровод) на месте совхоза "Коммунарка". В течение 30 лет на 12 тысяч га запланировано построить 12 млн кв. м жилья, 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости и 600 тысяч кв. м объектов социальной структуры.

А101 - один из утвержденных до кризиса проектов городов-спутников вокруг Москвы. О том, что выходя за МКАД Москве необходимо строить не "спальные районы", а полноценные городские территории с соответствующей социальной инфраструктурой и рабочими местами, начали говорить еще в начале 2000-х. Одновременно был поднят вопрос о возрождении массового строителься на свободных территориях вне городов: было понятно, что бизнес просто не потянет долгосрочные и масштабные проекты в одиночку.

Идея была в том, чтобы организовать новое масштабное строительство "в чистом поле" на принципах государственно-частного партнерства, где власть берет на себя строительство подготовку участков под застройку, строительство инфраструктуры и финансовые гарантии, а бизнес обеспечивает само строительство жилья. Однако конкретные формы идея обрела незадолго до кризиса: в 2007 году правительство издало постановление "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства". Было определено, что федеральные власти обеспечат поддержку в виде госгарантий по кредитам на инженерную инфраструктуру, а региональные власти выделят девелоперам субсидии на возмещение процентов по кредитам. Самим субъектам Федерации тоже полагались компенсации из федерального бюджета: на строительство дорог в новых районах.

В соответствии с постановлением, Минрегион отобрал 22 проекта из 17 субъектов Федерации. Вокруг Москвы было заявлено строительство 4 городов-спутников: помимо А101, это проекты "Большое Домодедово" компании "Коалко" Василия Анисимова, "Рублево-Архангельское" Сулеймана Керимова, ("Нафта-Москва"), и "Константиново" компании "Евразия Сити".

В список Минрегиона вошли только первые два проекта: "Город миллионеров" Керимова в последний момент вычеркнули из списка получателей господдержки.

Закипевшая вслед за тем стройка была остановлена кризисом. Впрочем, полностью заморожен оказался только проект Керимова. "Евразия Сити" заявила о заморозке части прокекта, "Коалко" говорит о продолжении создания необходимой инфраструктуры.

Говорит о продолжении строительства и застройщик А101. Сейчас идет строительство и продажа первых 4 жилых корпусов общей площадью около 100 тыс. кв. м. Риэлтор на проекте - компания "Авгур Эстейт", цена квадратного метра составляет 57-64,5 тыс. руб.

Однако известие о создании рабочей группы, причем возглавляемой Росляком, отвечающим за финансовые потоки столичного бюджета, говорит о том, что проекту больше не грозит стать долгостроем, а его покупателям - обманутым дольщиками. "Раз пошли такие громкие заявления, лед тронулся", - считает гендиректор коммуникационной группы "Земер" Илья Терентьев. Конкурентным преимуществом проекта он полагает качественно проведенную подготовительную работу. "До кризиса "Масштаб" вел подготовительные работы не жалея денег - в результате, сейчас у них и мастер-план сделан, и земля переведена в категорию земли поселений, так что все готово для реализации проекта", - поясняет эксперт.

При этом, в отличие от "Рублево-Архангельского", проект А101 изначально предусматривал массовое строительство жилья эконом-класса. В кризис, когда, по слухам, некоторые застройщики начали распродавать землю с подведенным коммуникациями мелкими участками, "Масштаб" пошел на такую продажу только в отношении земель, зарезервированных под коттеджное строительство. Терентьев предполагает, что в многоэтажном строительстве максимум, на чем застройщик может сэкономить - это отложить строительство домов бизнес-класса, которые также есть в проекте.

По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, первые дома будут построены, в самом лучшем случае, через 2-3 года. При этом он не ждет дефицита новостроек до того времени.

Главный аналитик ГК "БН" Сергей Бобашев скептически относится к возможности появления подобных городов-спутников вокруг Санкт-Петербурга. "МКАД является очень условной границей Москвы - Подмосковье мало отличается по параметрам жизни от столицы. В Петербурге за КАД жизнь заканчивается: мало областных городов, совершенно не развита социальная инфраструктура", - поясняет он.

Для справки: Название компании: Масштаб, ООО, УК Регион: Москва Адрес: Россия, Московская область, Ленинский район, п. Коммунарка, д. 35, к. 2. Вид деятельности: Девелопмент Телефоны: (495)2217112 Факсы: (495)2217112 E-Mail: *****@***ru Web: http://www. ***** Руководитель: Сергей Кириленко, директор (Бюллетень недвижимости 13.04.10)

Долгострои покидают юг. "Московская Перспектива". 13 апреля 2010

По словам Александра Косована, активное строительство началось сразу на трех объектах

НАЧАЛИСЬ активные строительные работы на объектах долгостроя Южного административного округа Москвы. Об этом рассказал после совещании в префектуре ЮАО, проводившегося в рамках субботнего объезда столичных стройплощадок, руководитель департамента городского строительства Александр КОСОВАН - он временно исполняет обязанности руководителя комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

Г-н Косован рассказал, что на трех объектах долгостроя уже пошла динамика: "Речь идет о крупных объектах, целых комплексах. Долгострои на юге Москвы сдвинулись с мертвой точки, это очень важный момент для нас. Он напомнил, что по вопросам долгостроя в Москве запущена "горячая линия", сюда могут обратиться все заинтересованные лица. Кроме того, еженедельно проводятся совещания, на которых присутствуют инициативные группы граждан. "Для людей очень важно знать, что город в курсе их проблем и делает все для их решения. Мы принимаем все возможные меры, вплоть до помощи застройщикам в получении кредитов. Город делает все, чтобы у нас не появились новые обманутые вкладчики", - заверил г-н Косован.

Что касается городского строительства, то глава департамента отметил, что принятая программа будет выполнена. Не только по жилью, но и по другим социальным объектам. Напомним, что в 2010 году в Южном административном округе Москвы планируется построить 340,8 тысячи квадратных метров жилья (в 2009 году в округе было сдано 293 тысячи квадратных метров). Что касается объектов нежилого назначения, то в 2010 году на юге столицы планируется сдать три школы, три детских сада, ФОК и центр переливания крови.

Кроме того, на совещании обсуждался ход реализации программы "Народный гараж" на юге столицы. Глава департамента раскритиковал работу в этом направлении, отметив, что в настоящее время Южный округ является отстающим в данном вопросе. Напомним, что в 2010 году на юге города планируется построить 18 гаражных объектов на 4414 машиномест. В настоящее время заключено 2603 предварительных договора соинвестирования, внесено 1099 аккредитивов. (Московская Перспектива 13.04.10)

Ипотека в квадрате. "Московская Перспектива". 13 апреля 2010

Эксперты АИЖК считают, что в этом году будет выдано в два раза больше кредитов

ГЛАВА Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка прогнозирует в нынешнем году двойное увеличение объемов ипотечных кредитов. Однако эксперты предупреждают, что без роста строительства эти меры могут привести к обратному эффекту - удорожанию жилья.

Объем ипотечных кредитов в 2010 г. составит 300 млрд рублей - такой прогноз дал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, выступая на съезде Ассоциации российских банков. АИЖК также прогнозирует, что средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят% в рублях и около 11% - в иностранной валюте. По словам г-на Семеняки, по итогам I квартала 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов уже соответствует половине объема, выданного в 2009 г. В банковской системе наблюдается тенденция к снижению кредитных ставок, снижению объема первоначального взноса при ипотечном кредитовании, а также вводятся дифференцированные ставки для ипотеки в новостройках, пояснил гендиректор АИЖК.

Банки и в самом деле рапортуют об улучшении условий ипотечного кредитования. По данным «Фосборн хоум», первоначальный взнос в большинстве банков уменьшили с минимального порога 30% до 20%, также снизились ставки: с 16% до 13% в рублях и с 13% до% в долларах. При этом представитель компании Виктория Ракова отмечает, что условия выдачи и жесткие требования к заемщикам ослабляются очень медленно: «Лишь некоторые банки снова ввели возможность подтверждения дохода в альтернативной форме (по форме банка, на бланке организации). Это связано с их высокими рисками, которые, скорее всего, будут еще долго оставаться таковыми».

Тем не менее, это большой прогресс по сравнению с 2009 г. В обзоре АИЖК «Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 2009 г.» говорится, что в прошлом году процентные ставки по ипотечным кредитам достигли 14,3% в рублях и 12,7% в валюте. Сроки кредитов в рублях составили около 16,5 года (снижение на 1,5 года по сравнению с 2008 г.), в иностранной валюте - 11,6 года (снижение на 5,6 года). На 38% сократился средний размер кредита - с 1,88 млн рублей до 1,17 млн рублей. Всего в 2009 г. в России было выдано немногим больше 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд рублей. Это в 2,7 раза меньше уровня 2008 г. в количественном выражении и в 4,3 раза - в денежном. Доля объектов, обремененных ипотекой, в общем количестве зарегистрированных сделок упала почти на треть; лишь 11,9% объектов были обременены ипотекой, в то время как в 2008 г. эта цифра достигала 17%. В целом в 2009 г. с ипотечным обременением было зарегистрировано объектов, что почти на 40% меньше уровня 2008 г.

Рост ипотечного кредитования АИЖК начал фиксировать с конца прошлого года. «В течение 2009 г. наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 г., особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18,3% годового объема выдачи», - говорится в отчете агентства.

В столице ипотека растет быстрыми темпами. Так, по информации Управления Росреестра по Москве, количество ипотечных сделок в I квартале 2010 г. увеличилось более чем в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 3022 против 727 сделок. Увеличение ипотеки связано со стабилизацией положения на рынке труда и улучшением условий ипотечных кредитов со стороны банков, таких, как снижение кредитных ставок и первоначального взноса за квартиру, комментирует гендиректор агентства недвижимости A-Realty Group Валерий Барнинец.

В росте ипотеки есть не только плюсы, но и минусы: без обеспечения нового предложения на рынке недвижимости доступность ипотеки может сыграть плохую шутку. Гендиректор компании «Бест-Недвижимость» Григорий Полторак напоминает, что в 2гг. резкий рост стоимость жилья в Москве во многом спровоцировала ипотека. Сейчас, когда строители не оправились от кризиса и все еще опасаются закладывать новые проекты, ипотека может стимулировать дополнительный спрос на жилье, и в условиях дефицита предложения это приведет к удорожанию квадратного метра. Особенно это касается Москвы, где в прошлом году объемы строительства упали, по данным Росстата, на 17,6% (в целом по России - на 6,7%). Аналитики предрекают рост цен на жилую недвижимость уже со второго полугодия и констатируют, что темпы падения рынка жилья замедляются. Ожидаемый ими номинальный рост средней стоимости жилья по России в 2010 г. - не менее 3,2 - 5,1% по отношению к цене на конец 2009 г. Пока же, по данным экспертов, цена жилья стоит на месте.

Впрочем, специалисты «Гдеэтотдом. ру» скептически относятся к дальнейшему росту рынка жилищного кредитования: «ставки по жилищным кредитам хотя и снизились, однако существенно превышают уровень инфляции». «Круг потенциальных заемщиков очень узок. Многие из них удовлетворили свои потребности в кредитах еще на стадии докризисного бума жилищного кредитования или считают жилищное кредитование экономически необоснованным», - считает Алексей Попов, ведущий специалист аналитического центра «Гдеэтотдом. ру».

(Московская Перспектива 13.04.10)

В будущее ведет коридорная система. "Известия". 13 апреля 2010

Для очередников проектируют жилье в стиле бюджетного минимализма

Чем оборачивается демпинг в муниципальном строительстве, почему столица так держится за панель, от которой давно отказалась Европа и приживутся ли в Москве дома "коридорного типа"? Об этом с обозревателем "Известий" побеседовал гендиректор ОАО "Моспроект" заслуженный архитектор .

известия: Столичные архитекторы считают, что федеральный закон N 94, который перевел весь госзаказ на тендерную основу, губителен для отрасли. Потому что пускает на рынок демпингующих непрофессионалов. Но какое дело до этого очереднику?

Святослав Миндрул: Мы не против тендеров как таковых. В дореволюционной России - и Москве тоже - проводились строительные тендеры на муниципальные и земские заказы. Но цена на них не опускалась больше чем на 7-10%. А сегодня стоимость подрядов падает иногда на 40%. В Европе законодательно запрещено снижать ее более чем на 10%. Там и норма прибыли регулируется. В Швеции инвестор работает за 5% годовых, у нас - за 300 и выше. Когда мы строили Олимпийскую деревню для первых Всемирных юношеских игр 1998 года, квартиры в ней при себестоимости в 300-450 долларов за метр продавались по 670-970. А сегодня цена такого жилья дошла до 5-6 тысяч при себестоимости в долларов.

и: Логика государства понятна: рынок дает возможность увеличивать цены и этому нужно как-то противостоять.

Миндрул: Но почему не рассматривается вся цепочка - от производства стройматериалов до продажи квартир? Недавно на совещании в Москомархитектуре председатель горкома профсоюза работников строительства и промстройматериалов Валерий Лаптев возмущался с трибуны, что на тендерах на строительные работы цены снижают на 30-40% от заявленного уровня на фоне постоянного роста стоимости перевозок, электроэнергии, стройматериалов. Муниципальные проекты выходят из Мосгосэкспертизы выжатыми до предела - "жирка" никакого. За счет чего тогда снижается цена на тендере? Это же чистый обман. Он заканчивается использованием на стройках "рабов" и низким качеством. То же с проектными тендерами.

и: Кто сегодня выигрывает проектные тендеры в Москве?

Миндрул: Некие фирмы из Южной Осетии, Владивостока, Хабаровска, Самары... Профессионал за такую цену работать не будет. "Известия" писали о поселке для военнослужащих под Санкт-Петербургом, построенном в рамках федеральной президентской программы "15 плюс 15" (номера от 11 марта и 7 апреля. - "Известия"). Дома сдали два года назад, а сегодня они уже в полуаварийном состоянии. Нет горячей воды - из-за ошибок в проектировании и строительстве сгнили трубы, отсутствует дренаж. А фирмы, спроектировавшие и построившие это, собираются участвовать в новых тендерах.

и: В Москве такого пока не случалось.

Миндрул: Последствия нынешних тендеров мы увидим лет через пять. До 2012 года вся проектная документация на муниципальное строительство готова - она была разработана и утверждена в нормальном режиме. В столице всегда работали на 2-3 года вперед. Если возникают вопросы по эксплуатации домов, спроектированных организациями, подобными "Моспроекту", мы поднимаем из архива материалы и даем ответы и рекомендации. А у этих организаций вы никаких архивов не найдете. Надеюсь, обойдется без трагедий. В поселке под Питером дома не падают - просто в подвалах стоит вода, там всегда будут комары и сырость в квартирах. За ошибки проектировщиков расплачиваются жильцы, в том числе и своим здоровьем. Это называется - плохое качество объекта. Цена проекта - это максимум 4-5% от стоимости всего объекта. Но в нем заложены все будущие эксплуатационные характеристики жилья. Объект, построенный по плохому проекту, быстро переходит в разряд ветхого жилья. Это мина замедленного действия.

и: Говорят, большинство лотов в муниципальном заказе заранее распределено. Это так?

Миндрул: Вопрос не к нам, а к прокуратуре. Бывают и нормальные торги. Но исход большинства заранее известен: когда мы пытаемся навести справки про тот или иной объект, то в 80% случаев выясняется, что над ним "уже работают", хотя тендера еще не было. Сегодня тендеры убили конкурсы. Московский союз архитекторов ищет возможности провести конкурс на новые проекты, но объявлять его мы не имеем права. Только тендер. По закону об авторских правах победитель конкурса имеет право выполнить следующие стадии проекта. А по 94-му закону это невозможно! Только по тендеру. С таким же успехом можно предложить одному художнику сделать эскиз, а писать картину по нему поручить другому.

и: То, что столица продолжает застраиваться "типовухой", ваших коллег не возмущает?

Миндрул: Типового строительства больше нет, есть полносборное. Например, из основных элементов серии "КОПЭ" собирают десятки вариантов, различных не только по архитектуре, конфигурации и высоте, но и по набору квартир и планировочным решениям. Одновременно мы продолжаем спорить, а нужна ли Москве панель. Во всем мире ее время давно прошло. Например, во Франции еще в 1957 году на смену панели пришел монолит. Но полносборное строительство у нас - это рабочие места, домостроительные комбинаты, завязанные на них карьерные работы, металлургия. Это как с моногородами. Но главная причина - полносборные дома обходятся дешевле.

и: Почему же прижимистые французы их больше не строят?

Миндрул: Считают, что жесткая планировка полносборных домов не оправдывает себя. Правда, у них нет такого дефицита жилья.

и: А нам жесткая планировка не мешает?

Миндрул: Мешает. Например, полносборные дома должны стать доступными для инвалидов. Первые этажи нужно спустить на более низкие отметки, чтобы колясочник без специального подъемника мог подняться в лифт; ширина лифтов должна соответствовать ширине коляски, в квартирах для колясочников санузел и ванная должны стать значительно шире, видимо, за счет жилых комнат, поскольку муниципальные дома проектируются по очень жестким нормам метража. Перейти на эту новую систему можно, только переделав весь набор выпускаемых изделий. На это комбинатам нужно минимум 2-2,5 года. С монолитными домами таких проблем нет.

и: Какие муниципальные дома удобнее и выгоднее бюджету и людям - полносборные, кирпичные, монолитные?

Миндрул: Никто пока этого не осмыслил и не обсудил. Нормы давно устарели. Например, у нас в муниципальных домах на лестничную клетку выходит по 4-5 квартир. А в той же Канаде, которая ведет очень большое муниципальное строительство, стоят дома, где на одну площадку по существу в длинный коридор выходит по 20 квартир. Получается значительная экономия. Муниципальный дом по своей сути дороже, чем коммерческий. В муниципальных квартирах - тот же набор коммуникаций и удобств, что и в коммерческих, но по площади они намного меньше. На один пятачок лестничной клетки в муниципальном доме можно "навесить" 450 метров площади, а в коммерческом - . Фундаменты, стены, лестнично-лифтовой узел у них почти одинаковы, а метров для продажи в коммерческом доме в 2-3 раза больше. Выход из ситуации - в том числе и "коридорный" дом.

и: У нас такие уже проектируются?

Миндрул: Андрей Боков (президент Союза архитекторов России, гендиректор "Моспроекта-4". - "Известия") собирается разработать такой дом, но город еще не отозвался на эти инициативы. Хотя есть масса людей, которым нужен дешевый дом. Им неважно, будет он "коридорный" или какой-то другой. Главное - качественный. Во всем мире существует жилье разных категорий.

и: Недавно президенту Медведеву продемонстрировали социальный дом для военнослужащих в цветах российского флага под названием "Патриот", построенный в поселке Загорянка Щелковского района Московской области, спроектированный у вас в "Моспроекте". Там тоже "система коридорная"?

Миндрул: Это фактически семейное общежитие: на одну лестничную клетку выходит множество небольших квартир. Но это полноценный дом в отличие от жилья, построенного для военных под Питером.

и: Он наверняка дороже - монолит с кирпичной облицовкой. Хотя с высоких трибун уже заявили: квадратный метр в "бюджетном" доме - 30 тысяч рублей, не больше.

Миндрул: Зато это нормальное жилье, которое сто лет не развалится. Кто ее считал, эту цену? Сейчас мы разрабатываем экспериментальный проект, в котором поставили во главу угла все необходимое для нормального дома и эти 30 тысяч за метр. Посмотрим, без чего можно обойтись. Взять хотя бы расходы на исходно-разрешительную документацию. Когда в 1970 году я пришел работать в "Моспроект", на объект требовалось 30 согласований. Сегодня - в десять раз больше. Это только проектных. А по строительству цифра вообще зашкаливает. И все это навешивается на стоимость. (Известия 13.04.10)

Массовое строительство ушло в дискуссию. "Московская Перспектива". 13 апреля 2010

Участники IV Всероссийского форума - о жилищной политике

В ПРОШЛОМ году в разгар кризиса глава пообещал, что в 2010 году появится Федеральная стратегия массового строительства жилья. Этой теме было посвящено заседание дискуссионной сессии, состоявшееся в рамках IV Всероссийского форума "Стратегия развития жилищного строительства в России".

Землю поделят на зоны

Позицию Министерства экономического развития, принимающего активное участие в разработке законодательства, озвучил заместитель руководителя департамента имущества и земельных отношений Михаил Бочаров.

По его словам, законы сегодня продвигаются трудно, разработчиков и законодателей справедливо критикуют. Тем не менее, уже "ясен основной вектор", который должен оформиться в конкретные федеральные акты. В сфере земельных отношений (что, по общему пониманию, сегодня "альфа" и "омега" многих проблем) вектор таков: прежде всего, по словам г-на Бочарова, кардинально изменится способ предоставления земельных участков. "Предварительный выбор" уйдет в небытие и заменится проектами планировки территории. Разработка территорий и зонирование станут основой земельных отношений.

Далее необходимо четкое определение списков тех случаев, когда участок предоставляется без торгов. Это земли, предназначенные для общественных нужд (детские сады, больницы и пр.), а также для некоторых категорий льготников и иных организаций. Но не только. Развитие территорий, по мнению Михаила Бочарова, сегодня нереально без крупного инвестора, а заставить региональные и муниципальные власти этим заниматься - не более чем благие намерения. Если подобную работу выполняет крупный застройщик, а потом наравне со всеми участвует в конкурсе, подвергаясь при этом различным манипуляциям со стороны местных властей, это его, понятно, не вдохновляет. Поэтому в ряде случаев нужно предусмотреть законную возможность "крупным инвесторам давать преимущества, а для мелких и средних устраивать торги". Здесь очень важно найти "золотую середину", чем разработчики и занимаются.

Из глубоких политических недр

Несколько иную позицию занимает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), обладающий на сегодня серьезными полномочиями. Его позицию изложил руководитель департамента развития строительства, строительных технологий и промышленности строительных материалов Фонда РЖС Андрей Старовойтов.

По его словам, сегодня в России стратегии жилищной политики нет, хотя она активно разрабатывается. Пока же ситуация в этой сфере следующая: 4% граждан получают жилье с помощью государства (в основном это очередники), менее 2% пользуются государственной поддержкой в форме сертификатов (военнослужащие, вынужденные переселенцы). Таким образом, государство обеспечивает жильем менее 6% населения, да и то, как всем известно, процесс идет медленно и сложно. Около 10% граждан имеют возможность купить жилье на рынке, около 15% - с помощью ипотечных механизмов (эту цифру пытаются увеличить, но при нынешнем состоянии рынка это проблематично). Более половины населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, ни в одну из этих категорий не входит. Для них сегодня не предложено никаких работающих схем и механизмов.

Г-н Старовойтов напомнил, что государственная жилищная политика - это прежде всего социальная жилищная политика. И именно исходя из этого должна разрабатываться стратегия массового строительства.

Документ мучительно рождается "в глубоких политических недрах", идет уже четвертая редакция, но пока, по мнению г-на Старовойтова, "каждая последующая хуже предыдущей". Фонд считает, что необходим переход от массового многоэтажного к массовому малоэтажному жилищному строительству.

Некоммерческий застройщик

Следующий момент - формирование "некоммерческого застройщика". Во всем мире в жилищной сфере есть три типа застройщиков. Это государство, возводящее дома для социальных нужд, коммерческое строительство жилья на продажу и основная сила, решающая проблемы среднего класса граждан - некоммерческая застройка, то есть строительство на деньги граждан (даже в богатых Скандинавских странах она составляет больше половины от всего строительства).

Еще одна тема связана с законодательством, дающим реальный доступ к земле. Половина наших территорий пригодны для жилья, но мы проживаем всего на 2% этой территории. Такой низкой плотности в цивилизованном мире просто нет. Земля - это национальный ресурс, хотя многим очень хочется считать этот ресурс чисто коммерческим.

Список категорий граждан, имеющих право на получение бесплатных участков под строительство, необходимо расширить. К сожалению, пока подобные предложения отвергаются по весьма странной мотивировке: а как же доходы муниципалитетов от продажи участков?

Серьезный момент - "градостроительная" активность публичной власти. Андрей Старовойтов считает, что разговоры о "бедности", необходимости привлечения для зонирования крупных инвесторов (естественно, предоставления после этого им серьезных преференций), а также всяческих "поощрительных" мер - это в основном лукавство. Законы надо исполнять, и там, где политика муниципалитетов разумна, процессы идут грамотно.

Необходимо принять закон о некоммерческих юридических образованиях, он проходит сейчас очень тяжело. Документ даст реальную базу для развития некоммерческого строительства, которое может приблизить реальную стоимость жилья к его себестоимости. А себестоимость, по словам г-на Старовойтова, сегодня не так уж и велика. Фонд проанализировал огромное количество проектов и считает, чтотысяч рублей за квадратный метр - это вполне реальная цена жилья. Но она реальна только при исключении из процесса застройщика с его прибылью и неизбежной пока "коррупционной составляющей". (Московская Перспектива 13.04.10)

Южное Тушино оккупировало связь. "Московская Перспектива". 13 апреля 2010