Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (стр. 5 )

В повторяющиеся площади 4-го и 6-го классов пахот - нопригодных земель с 13-го по 24-й разряд качества, с зер­новым эквивалентом от 22 до 38 ц/га попадают в основном пойменные земли, т. к. по методике табл. 3.7 Уэ на этих зем­лях сильно завышается, до 39,9 ц./га (до уровня лучших па­хотных земель). В результате, например, в Омской области в 4-е и 5-е классы пахотнопригодных земель попадают 40,4 тыс. га пойменных земель очень редко, на незначительных площадях, используемых под пашню.

Довольно просто и загадочно для практики решена оценка качества и классификация земель, которые при ко­дировании отнесены ко 2-й категории пригодности, пред­назначаемые под кормовые угодья. Все они, кроме поймен­ных земель, относятся к 25-му и 26-му разрядам с Уэ от 20 до 22 ц/га - границе пахотной пригодности. Например, в Омской области объединяются все группы почв с норма­тивной урожайностью зерновых культур от 0,5 до 10,5 ц/га. В интервале 20-22 ц/га Уэ уравниваются в оценке качества и суммируются площади большинства подзолистых и свет­ло-серых лесных почв, все болотные и лугово-болотные почвы, солоди и солонцы от корковых до пахотно-пригод - ных глубокостолбчатых.

Для практического применения материалов классифи­кации земель площади сельскохозяйственных угодий субъек­тов РФ классифицируются (распределяются) по категориям пригодности, классам и разрядам качества (с указанием Уэ) и по видам сельскохозяйственных угодий. Для целей ГКОЗ предполагается также разрабатывать таблицы классифика­ции сельскохозяйственных угодий по земельным участкам.

Огромный, многолетний труд, потраченный на оценку качества и классификацию земель, побуждает не только к лю­бознательности, но и к анализу их практического применения.

3.2.4. Практическое применение показателей качества и классификации земель

Напомним, что анализируемый документ называется «Методические рекомендации по оценке качества и клас­сификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве». Предназначение довольно обширное. Однако авторы данной работы ни в Методических рекомен­дациях, ни в другой публикации не приводили пример ее практического применения. (Если не считать применение нормативов затрат на известкование и поддержание безде­фицитного баланса гумуса в почве при определении зерно­вого эквивалента.)

Во введении к Методическим рекомендациям авторы утверждают, что материалы оценки качества и классифика­ции земель «необходимы также для решения конкретных задач землеустроительного проектирования по рациональ­ному использованию земель - оптимальному размещению посевов сельскохозяйственных культур, формированию се­вооборотных массивов, выявлению малопродуктивных зе­мель, трансформации пашни в менее продуктивные виды угодий, проведению мероприятий по повышению плодоро­дия угодий, уточнению производственной специализации хозяйств». За 15 лет разработки классификации земель нам не известны какие-либо примеры практического решения этих задач землеустройства. Не удивительно и то, что, ознакомившись с анализом определения зернового эквива­лента и классификации земель, с их условной сущностью, кто-либо может предложить приемлемые методики, спосо­бы их практического применения при землеустройстве.

Справедливости ради следует все же отметить, что в начале 2006 г. при подготовке информации в целях реализа­ции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Роснедвижимость изготовила карты качества сельскохозяйственных угодий, предположительно изымаемых под жилье земель в 30-ки - лометровых зонах, прилегающих к крупным городам. В субъектах РФ, где к этому времени уже была проведена классификация земель, качество сельскохозяйственных уго­дий в этих зонах характеризовалось номерами классов и оце­ночного разряда по зерновому эквиваленту. В других субъек­тах Федерации по этим зонам составлялись карты разно­видностей или групп почв с последующим пересчетом их качества в зерновые эквиваленты.

По нашему мнению, в таком виде эту работу не следо­вало бы делать. Ведь для решения вопросов изъятия про­дуктивных участков земель под жилую застройку, снятия плодородного слоя и рекультивации земель необходимо зна­ние почв, их генетических свойств, почвообразующих по­род и грунтов. Эту информацию нельзя заменять номерами классов, разрядов и показателями зернового эквивалента, которые условны, не имеют реального экономического со­держания и, в свою противоположность, территориально не­сопоставимы. В этих целях лучше сопоставлять участки зе­мель по качеству и ценности, пользоваться наименованиями, бонитетом плодородия почв и территориально сопостави­мыми показателями кадастровой стоимости земель.

Федеральной целевой программой «Сохранение и вос­становление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достоя­ния России на годы» предусмотрены, в частно­сти, следующие ожидаемые конечные результаты реализа­ции Программы:

-  повышение класса почв по пригодности для исполь­зования в сельскохозяйственном производстве на два раз­ряда в пределах одного класса;

-  прирост сельскохозяйственной продукции за годы реализации Программы, составляющий не менее 80 млн. тонн зерновых единиц. Разумеется, в разрезе субъектов РФ.

Ожидаемые результаты реализации этой части Про­граммы предполагается определять по анализируемой нами методике оценки качества и классификации земель. Это ста­вит под сомнение реальную возможность определения

конечных результатов прироста зерновых единиц по

России в целом и по регионам, т. к.:

-  нормативная (потенциальная) урожайность зерновых культур в субъектах РФ определяется не по проектируемым материально-техническим ресурсам, а по формуле, искажа­ющей роль агроклиматического потенциала регионов. На­помним, что в регионах Северо-западного и Южного феде­ральных округов фактическая многолетняя (за 33 года) урожайность нормативно повышается в среднем на 26 %, а в Центральном и Поволжском округах — на 76 %, в отдель­ных областях - от 1,0 до 2,5 раза;

-  методика расчета показателей зернового эквивалента и урожайности необоснованно искажает их значения в субъектах РФ. Во многих из них он «приращивает» норма­тивную урожайность зерновых до 10 ц/га, в Кемеровской области - в 2 раза, в Краснодарском крае, наоборот, снижа­ется на 2,1 ц/га;

-  сопоставимые цены 1983 г. на продукцию кормовых культур и угодий, эталонная цена зерна 2002 г. и другие нор­мативы уже давно устарели. Может быть, с их обновлением, созданием к 2010 г. новой модели условностей с еще боль­шим увеличением в ней картофельной ренты, расчетный при­рост сельскохозяйственной продукции в зерновом эквивален­те в целом по России до 80 млн. т станет реальностью.

Особого внимания заслуживает применение методики и показателей оценки качества и классификации земель при ГКО сельскохозяйственных угодий, т. к.:

-  они изначально не предназначались для ГКОЗ;

-  классификация земель была положена Роснедвижи - мостью в основу разработки «новой» методики ГКО сельскохозяйственных угодий как ее центральное звено, ко­ренным образом меняющей порядок определения кадаст­ровой стоимости земельных участков;

-  несмотря на отрицательные результаты трехлетней

Глава III

апробации возможности применения классификации земель при ГКОЗ, неудачную попытку реализации «новой» мето­дики, Роснедвижимость продолжает попытки оживить и продлить «жизнь» классификации земель и создать на ее основе практический приемлемый вариант методики ГКО сельскохозяйственных угодий.

Поэтому мы вынуждены провести публичный анализ исследований Роснедвижимости по применению материа­лов классификации земель при ГКОЗ и, по возможности, предостеречь ее от ошибок, методически недопустимых спо­собов применения классификации земель. В более полном объеме анализ разрабатываемой методики ГКОЗ на основе классификации земель будет дан во второй части нашей книги проблем кадастровой оценки земель сельскохозяй­ственного назначения. Здесь же, в первой части книги, мы ограничимся лишь известными массовой практике попыт­ками применения классификации земель при их кадастро­вой оценке и вполне вероятными способами продолжаю­щегося ее применения в работе по обновлению методики ГКОЗ.

62

Основной целью новшества было упрощение действу­ющей методики заменой шкал бонитетов разновидностей (групп) почв и земельной ренты по плодородию земель субъектов РФ, ЗОР меньшим количеством классов и разря­дов их качества. При этом авторы почему-то не учли или забыли о том, что классы и разряды определяются на осно­ве тех же якобы многочисленных разновидностей и групп почв; один-единственный балл плодородия сельскохозяй­ственных угодий объектов оценки заменяется на 7 классов и 26 разрядов качества; для пользования классами и разря­дами качества необходима дополнительная огромная рабо­та по классификации почв миллионов земельных участков взамен уже имеющихся или уточняемых бонитетов плодо­родия сельскохозяйственных угодий. В результате с исполь­
зованием классов и разрядов качества земель не упрощает­ся, а многократно усложняются оценка и пользование

результатами кадастровой оценки земельных участков. Аб­сурдную результативность замены шкал земельной ренты субъектов РФ, ЗОР по плодородию сельскохозяйственных угодий и бонитета плодородия земельных участков класса­ми плодородия можно подтвердить следующим примером.

Невероятность вторая. В табл. 3.9 пахотнопригодные земли южной лесостепной зоны Омской области в интерва­ле 45-100 баллов плодородия (шкала предыдущей 2001 г. ГКОЗ) подразделены на 4 класса через 14 баллов бонитета. По данным анализа, во всех классах диапазон земельной ренты составляет 214 руб./га. Следовательно, если оцени­вать земли по средним значениям ренты в классах земель, то, например, в первом классе одинаковую оценку кадаст­ровой стоимости имели бы земли с уровнем ренты от 939 до 725 руб./га, т. е. с разницей в 214 руб./га, что составляет 48 % от среднего значения ренты в зоне (ЗОР).

Средние значения ренты в классах различаются между классами на 231 руб./га, или на 52 %, от зонального уровня ренты. На стыке 1-го и 2-го классов при бонитете почв 87 и 86 баллов плодородия рента составляет соответственно 725 и 708 руб./га и различается на 17 руб./га, или 2,4 %. При пользовании классами земель и их средней оценкой эти два земельных участка оценивались бы с уровнем ренты соот­ветственно 832 и 601 руб./га с разницей, как и между дру­гими классами, в 231 руб./га, что в 14 раз больше, чем при разнице в шкале на 1 балл бонитета (231 : 17).

Если пользоваться разрядами классов, то в нашем при­мере анализа искажения земельной ренты в пределах клас­сов в 4 разрядах сократились бы в 4 раза, на стыке разрядов с 231 руб./га до 58 руб./га, или в 3,4 раза больше, чем на стыке бонитетов почв (58 : 17=3,4). Это еще много, но если такую погрешность считать допустимой, то невероятность

64

Глава III

Таблица 3.9

Шкала дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий по плодородию почв за 2000 год

Область: Омская, зона: южная лесостепная

Балл бонитета почв

Валовая продукция, руб./га

Оценочные затраты, pyG./i-a

Цена производства, руб-'га

Земельная рента, рубЛа

	100	1870	870	931		939
	99	1851	868	929		922
	98	1833	866	927		906
	97	1814	864	925		889
	96	1795	862	922		873
1-й класс	95	1776	860	920		856
качества	94	1758	858	918	средн. 832	840	939-725 = 214
земель	93	1739	856	916	823	214 от 444 = 48%
	92	1720	853	913		807
	91	1702	851	911		791
	90	1683	850	909		774
	89	1664	848	907		757
	88	1646	846	905		741
	87	1627	843	902		725	=231
	86	1608	841	900		708	231 от %
	85	1589	839	898		691
	84	1571	837	896		675
	83	1552	835	893		659
	82	1533	833	891		642
2-й класс	81	1515	831	889		626
качества	80	1496	829	887	средн. 601	609
земель	79	1477	827	885	592	214 от %
	78	1459	824	882		577
	77	1440	822	880		560
	76	1421	821	878		543
	75	1402	819	876		526
	74	1384	816	873		511
	73	1365	814	871		494	601-370 = 231
	72	1346	812	869		477	231 от 444 ■ 52 %
	71	1328	810	867		461
ЗОНА |	70	1309	808	865		444 |
	69	1290	806	862		428
	68	1272	804	860		412
	67	1253	802	858		395
3-й класс	66	1234	800	856	средн. 370	378	= 214
качества	65	1215	797	853	362	214 от 444 = 48%
земель	64	1197	795	851		346
	63	1178	793	849		329
	62	1159	792	847		312

такой оценки состоит также в дополнительной необходи­мости проведения трудоемкой классификации сельскохозяй­ственных угодий земельных участков. Вполне вероятно, что Роснедвижимость откажется от такой грубой и трудоемкой