Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (стр. 6 )

Продолжение х табл. 3.9 Балл бонитета Валовая продукция, Оценочные затраты. Цена производства, Земельная рента, рубУга почв руб./га руб./га руб./гя

61	1141	790	845		296
60	1122	787	842		280
59	1103	785	840		263	3= 230
58	1085	783	838		247	230 от У.
57	1066	781	836		230
56	1047	779	833		214
55	1028	777	831		197
54	1010	775	829		181
53	991	773	827		164
52	972	771	825	среди.	147
51	954	768	822	140	132	215 от 444 = 48%
50	935	766	820		115
49	916	764	818		98
48	898	763	816		82
47	879	760	813		66
46	860	758	811		49
45	841	756	809		32

градации кадастровой стоимости земельных участков, но о ней приходится напоминать, т. к. носители и приверженцы этой идеи попытаются возродить ее вновь.

Классы, разряды земель необходимы также авторам совер­шенствования методики ГКОЗ для выбора по ним наиболее эффективного севооборота в субъекте РФ, ЗОР и агроклимати­ческим подзонам или, более того, подбора индивидуального се­вооборота для каждого почвенного выдела, для каждой подзо­ны. Заметим, что в отдельных субъектах РФ количество групп почв доходит до 600 с повторностью в ЗОР, агроклиматических подзонах при подборе по ним наиболее эффективных севообо­ротов. К счастью, массовой практике это не грозит, т. к. у авто­ров таких рекомендаций нет и вряд ли будет методика: проекти­рования севооборотов, которые одновременно отвечали бы требованиям наивысшей продуктивности, доходности земель и сохранения плодородия почвенных выделов; экономической и агроэкологической оценки севооборотов; согласования севоо­боротов со сложившейся структурой посевных площадей в субъекте РФ, ЗОР, обусловленной рынком продукции.

Учитывая современное состояние в литературе пробле­мы проектирования зональных схем севооборотов, от авто­ров массового их проектирования по классам земель и по­чвенным выделам (если оно вероятно) можно ожидать лишь общие рассуждения и рекомендации по конструированию схем севооборотов вручную, когда:

-  субъективным подбором вариантов схем севооборо­тов, например, по выходу валовой продукции и земельной ренты третий класс земель сравняется по этим показателям с первым классом в этом же или соседнем муниципальном районе, или, наоборот, первый класс качества земель срав­няется со вторым классом;

-  с учетом затрат на поддержание бездефицитного ба­ланса гумуса наиболее эффективными по выходу продук­ции и земельной ренты окажутся севообороты с наиболь­шей площадью, количеством полей многолетних трав при минимуме посевов зерновых культур. С применением этих двух возможных случаев проектирования севооборотов усложняется сравнение земельных участков, определенно­го природного качества, сравнительно и по уровню иска­женных расчетной рентой, создается система бездоказа­тельности показателей оценки;

-  из-за трудоемкости проектирования севооборотов, многочисленности классов, разрядов качества земель и групп почв на всех этих таксономических единицах муни­ципального, земельно-оценочного района проектируется один-единственный севооборот. Такое уже случалось при апробации данной методики;

-  интенсивность севооборотов по выходу продукции и земельной ренты проектируется пропорционально плодо­родию рангов качества земель и групп почв. Такая практика предпочтительнее в условиях отсутствия методики проек­тирования и оценки севооборотов. Если предположить та­кой наиболее вероятный способ проектирования севообо­ротов или, что было бы лучшим вариантом, принять в ос­нову фактически сложившуюся, объективно обусловленную рынком структуру посевных площадей, то отпадает надоб­ность в классификации земель и оценке их качества по зерновому эквиваленту.

В проекте вариантов новых Методических указаний по ГКОЗ нет методики определения рыночных цен на сельско­хозяйственную продукцию в субъекте РФ, ЗОР на год када­стровой оценки земель. Но есть методика определения ва­лового дохода по культурам, севооборотам и для каждого почвенного выдела в субъекте РФ, ЗОР.

В одном из вариантов проекта Методических указаний валовой доход по культурам и севооборотам определяется исходя из нормативной урожайности культур и рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию. Следует напом­нить, что статистическая информация о рыночных ценах имеется только по товарным культурам. Нет информации о ценах на продукцию кормовых культур. Если для установ­ления рыночных цен на продукцию кормовых культур пользоваться какими-либо условностями, то с определени­ем валового дохода по культурам и севооборотам оценива­ется только пашня, занимающая в России лишь 58 % пло­щади сельхозугодий. А как быть в случаях, подобных случаю в Калужской области, где под пашню, по данным класси­фикации земель, пригодно лишь 2,6 % ее площади.

Проектирование оценочных затрат на возделывание культур по технологическим картам не относится к нашему анализу классификации земель по зерновому эквиваленту. Оно будет рассмотрено в следующей (второй части) нашей книге. Однако считаем необходимым напомнить, что с уве­личением урожайности культур в среднем по стране норма­тивно в 1,4 раза на основе интенсивных технологий уро­вень затрат, по сравнению с фактическими, увеличится в 2-2,5 раза, рента почти повсеместно будет отрицательна.

Глава III

Экономической неожиданностью в методике ГКОЗ яв­ляется вариант предложения определять выход валового дохода с сельскохозяйственных угодий на основе зерново­го эквивалента.

Невероятность третья. Валовой доход для каждого почвенного выдела в субъекте РФ, ЗОР предлагается опре­делить умножением показателя завышенного зернового эк­вивалента на рыночную стоимость единицы натурального продукта - зерна в субъекте РФ, ЗОР. Экономический аб­сурд! Обращаем внимание авторов Методики на то, что при­менение такого показателя валового дохода может слишком завысить удельные показатели валового дохода и земель­ной ренты, привести к крайне нелогичным выводам.

Например, в Омской области расчетная нормативная урожайность зерновых культур в 1,7 раза выше фактичес­кой урожайности. На столько же эквивалентная урожайность на пашне выше нормативной урожайности. Этим фактичес­кий валовой доход на пашне завышается в 2,9 раза. Кроме того, на землях, пригодных под кормовые угодья, зерновой эквивалент выше фактической продуктивности угодий в кор­мовых единицах в 5-6 раз. В результате с применением фак­тических цен на зерно для зернового эквивалента расчет­ный валовой доход с 1 га сельскохозяйственных угодий будет завышен в зонах области в 4-5 раз.

В данном случае опять оцениваются только пахотнопри - годные земли. Ничего не сказано об оценке кормовых уго­дий, которые составляют, по данным классификации земель, например, в Калужской области 80 % общей площади сель­скохозяйственных угодий, а в Костромской - все 100 %.

68

В заключение считаем необходимым обратить внима­ние на территориальную несопоставимость уровня показа­телей нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, зернового эквивалента и нормативов затрат по субъектам РФ и ЗОР. Это обусловливает необходимость про­
ведения, как и в настоящее время, ГКОЗ в два этапа, на двух уровнях - на уровне субъектов РФ, ЗОР и земельных участ­ков. К сожалению, авторы проекта Методических указаний игнорируют это важнейшее, испытанное практикой, поло­жение ГКОЗ. Не дают методики оценки местоположения зе­мель.

Достойно также сожаления, что авторы не ставили це­лью повышение объективности оценки земельных участ­ков на основе классов земель и зернового эквивалента. Каж­дый на этой основе методический прием, способ оценки земель говорит об обратном. Везде применение классов ка­чества земель и зернового эквивалента при ГКО сельскохо­зяйственных угодий обнаруживает отрицательный эффект, т. е. было бы лучше, если бы их здесь не было.

Авторы не учли, не подсчитали также огромную сто­имость реализации проекта новой методики, которая, кро­ме методических несуразиц, ставит под сомнение реаль­ность ее внедрения. Создается впечатление, что разработка проекта новой методики ГКО сельскохозяйственных угодий является самоцелью - создать радикально новую методику, вместо того чтобы усовершенствовать уже два тура действу­ющую методику.

Глава 4.

КЛАССИФИКАЦИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ПО ПРИРОДНЫМ ПРИЗНАКАМ КАЧЕСТВА

Классификация земель, рекомендуемая Роснедвижимо - стью, не отвечает требованиям ни одной из практических задач, перечисленных в первой главе. В связи с этим мы предлагаем иную классификацию земель (почв), предназна­ченную, прежде всего, для организации учета качества зе­мель и проведения мероприятий по охране, повышению и оценке их плодородия. Особое внимание уделяется созда­нию в рамках классификации единой системы организации и информационного обеспечения учета качества, улучше­ния и оценки земли как средства сельскохозяйственного про­изводства, оценки земельных участков по кадастровой или рыночной стоимости.

4.1. Система классификации земель

Классификация, в логическом смысле, - это система таксономических категорий, соподчиненных понятий - объектов, типов, классов, разрядов, групп и других рангов. Принципы классификации, разграничения и обобщения при­родных или экономических явлений, объектов зависят от цели и задач их изучения. Природа, сущность классифици­руемых объектов и задачи их изучения определяют также содержание и способы классификации, показатели харак­теристики ее рангов.

Особенностями сельскохозяйственных угодий как объектов классификации являются:

-  пространственное положение земель, повсеместная разнокачественность почв, земельных участков;

-  зональность почвенно-климатических и экономичес­ких условий использования земель в субъектах РФ и при - родно-сельскохозяйственных зонах России;

-  территориальная закономерность и взаимообуслов­ленность природных и экономических условий использо­вания земель в природно-сельскохозяйственных зонах;

-  обусловленность качества почв, земельных участков их многочисленными свойствами, условиями залегания, ре­льефом и климатом;

-  взаимообусловленность качества, плодородия земель (почв) и технологий их использования, улучшения и охраны;

-  зависимость плодородия, потребительной стоимости земельных участков определенного качества от экономичес­ких условий их использования.

Изучение перечисленных состояний земель, их науч­ное обобщение и разграничение методом классификации проводится в целях информационного обеспечения рацио­нального использования, повышения и охраны плодородия, рыночной и кадастровой оценки земель. Поэтому состав­ной частью классификации и характеристики классов дол­жны быть также мероприятия по разработке, применитель­но к классам, группам земель, оптимальных технологий и структур использования. В этих целях складывается следу­ющая система классификации, изучения и оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Система классификации, изучения и оценки земель

1. Территориальная классификация (зонирование) земель

1.1.  Природно-сельскохозяйственное зонирование территории Российской Федерации.

1.2. Земельно-кадастровое районирование территории субъектов Российской Федерации.

2.  Агроэкологическая классификация земель

2.1.  Агроэкологическая классификация сельскохозяйственных угодий.

2.2.  Агроэкологическая характеристика классов, подклассов и групп сельскохозяйственных угодий.

3.  Технологическая характеристика земель

3.1. Технологические системы возделывания культур.

3.2.  Технологии освоения, улучшения и мелиорации земель, мероприятия по сохранению и повышению плодородия почв.

4.  Оптимизация структуры использования земель

4.1.  Разработка оптимальных систем севооборотов по агроэко - логическим классам, подклассам и группам земель.

4.2.  Разработка оптимальных структур сельскохозяйственных культур и угодий по агроэкологическим классам, подклассам и группам земель.

5.  Экономическая классификация земель

5.1. Оценка земель (почв, участков) по урожайности (продуктив­ности) и показателям эффективности использования.

5.2. Обоснование пригодности земель под различные сельскохо­зяйственные угодья.

Составной частью всей системы классификации, техноло­гической и экономической характеристики земель являют­ся также:

-  база данных об экологической характеристике земель­ных участков (первичных единиц классификации);

-  нормативы экономической классификации земель в субъектах РФ и обобщения материалов классификации на уровне РФ;

-  автоматизированные технологии создания и практи­ческого функционирования классификации;

-  тематические крупномасштабные планы землевладе­ний (землепользований), карты агроэкологической и эконо­мической классификации земель муниципальных районов, карты классификации (зонирования) земель субъектов РФ и Российской Федерации в целом.

4.2. Территориальная классификация земель

Учитывая большое разнообразие природных и эконо­мических условий России, многообразие задач и требова­ний, предъявляемых к классификации, практически невоз­можно разработать единую систему классификационных единиц для всей территории страны. Ее необходимо разра­батывать как региональные системы. Возможно и целесо­образно соблюдение лишь общих принципов, обеспечива­ющих сводимость площадей земель по агроэкологическому состоянию, пригодности под различные угодья и эффектив­ности использования.

Необходимость разработки региональных систем клас­сификации связана с зональностью почв, климата и релье­фа территорий. Соответственно складывается зональность структуры сельскохозяйственных угодий, производства и его эффективность. Объективно складываются две последова­тельно взаимосвязанные системы агроэкологической и эко­номической классификации земель. Раздельное их прове­дение, территориальная закономерность и обусловленность природных и экономических условий производства позво­ляют более полно учесть при классификации местные осо­бенности этих условий.

В связи с зональностью почвенно-климатических ус­ловий для учета качества земель, классификации угодий и их кадастровой оценки территория Российской Федерации подразделена на природно-сельскохозяйственные зоны, про­винции и горные области (Природно-сельскохозяйственное районирование земельного фонда СССР, 1984 г.). Внутри зон, провинций на территории субъектов РФ выделены зе­мельно-оценочные районы, чаще именуемые, по местной традиции, природно-экономическими, природно-сельскохо - зяйственными или оценочными зонами.

Земельно-оценочное районирование территорий субъектов РФ впервые проведено РосНИИземпроектом и региональными подразделениями Гипрозем в начале 70-х годов при первом туре оценки земель. Проведенные раз­дельно и в разное время земельно-оценочное и природно - сельскохозяйственное районирования недостаточно взаимо­согласованы. Границы земельно-оценочных районов (ЗОР) почти повсеместно не совпадают с границами природно - сельскохозяйственных зон и провинций. Некоторые зональ­ные в почвенно-климатическом отношении, как, например, территория Томской и Иркутской областей, Хабаровского края и других, не подразделены на земельно-оценочные районы.

В процессе ГКОЗ сельскохозяйственных угодий выяв­лена также настоятельная необходимость совершенствова­ния существующего земельно-оценочного районирования, при котором слишком часты чрезмерная ступенчатость удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на стыке ЗОР. Земельно-оценочное районирова­ние необходимо провести на принципиально иной методи­ческой основе.

В данных условиях считаем возможным следующий порядок территориальной организации классификации зе­мель Российской Федерации. Региональные системы агро­экологической классификации разрабатываются местными специалистами в границах уточненных ЗОР. По результа­там региональных классификаций уточняется природно- сельскохозяйственное зонирование земельного фонда Рос­сийской Федерации, разрабатываются и осуществляются зональные (по природно-сельскохозяйственным зонам) классификации и по России в целом.

Региональные системы классификации сельскохозяй­ственных угодий послужат основой учета качества земель и таксономическими единицами их технологической харак­теристики, оптимизации структуры использования и кадас­тровой оценки.

По результатам агроэкологической и экономической классификации и кадастровой оценки классов, подклассов и групп земель составляются земельно-кадастровые карты землевладений, муниципальных районов, субъектов РФ и России в целом. Для нужд земледелия и охраны земель со­ставляются крупномасштабные ландшафтно-экологические карты.

4.3. Агроэкологическая классификация земель

Классификация земель в агроэкологическом отношении должна отвечать следующим основным требованиям:

-  служить основой и организующим звеном учета ка­чества земель в системе государственного кадастрового уче­та земель;

-  обеспечить выделение таксономических единиц, раз­личающихся и примерно однородных по качеству и усло­виям использования, направленности и способам улучше­ния, охране плодородия и мелиорации земель;

-  единицы агроэкологической классификации должны

удовлетворять требованиям земельно-оценочных единиц;

- для информативного единства документации харак­теристики качества и классификации земель, каталог почв субъекта РФ и система таксономических единиц классифи­кации должны сохранять единообразие в наименованиях и показателях качества почв при их обобщении в единицы классификации земель.

Согласно перечисленным требованиям разработана классификация со следующей системой соподчиненных классификационных единиц (приложение 1). Сельскохозяй­ственные угодья субъекта РФ (ЗОР) подразделяются на клас­сы и подклассы, в пределах которых выделены агроэколо - гические группы земель по рельефу (уклонам) земельных участков и по мощности органогенного горизонта почв. Кроме того, из всех сельхозугодий выделяются площади, пригодные под пашню. В таблице дан общий вид класси­фикации при рельефе угодий до 5°. В сложных условиях рельефа характеристика сельскохозяйственных угодий по рельефу дополняется в прил. 1 выделением групп угодий с крутизной уклона 5-8° и более 8°.

В группах мощности органогенного горизонта почв площади сельхозугодий подразделяются по категориям при­годности. Площади земель группы, пригодные под пашню или кормовые угодья, разграничиваются (выделяются) то­нальностью шрифта.