Деньги, кредит, банки (стр. 10 )

7 Ипотечный кредит

Ипотека – залог земли, недвижимого имущества.

Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий. Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, физических лиц, полученные ими в банках.

Ипотечный кредит – это отношения по поводу предоставления долгосрочного кредита под залог недвижимого имущества.

По договору залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодатель – это юридическое или физическое лицо, которому принадлежит предмет залога.

Предмет ипотеки – это зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.

К недвижимости можно отнести: земельные участки; здания, сооружения, жилые дома, коттеджи, гаражи, квартиры; права на аренду или права на пользование земельными участками, зданиями; земельные участки вместе с объектами.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: землю (за исключением частной собственности), недра, воздушное пространство, леса, природные ресурсы, а также объекты исторической и культурной ценности.

Кредиторами по ипотеке могут выступать банки, специальные ипотечные компании, кредитные общества и т. д.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

В зависимости от способа обеспечения обязательств имуществом различают следующие виды ипотеки:

-  стандартная (исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного конкретного имущества);

-  объединенная (исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов);

-  ипотека чужого имущества (исполнение залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица);

-  общая (под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов);

-  условная (вступает в силу с момента, предусмотренного договором).

При заключении сделки по ипотечному кредиту список документов, требуемых от физического лица, может включать: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы и т. д.

Оценка стоимости предмета ипотеки (стоимость недвижимости, предоставляемой в залог) проводится экспертизой, результаты которой используются для определения размера кредита. Ипотечные кредиты подлежат погашению с рассрочкой платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством.

Выделяют следующие методы погашения ипотечного кредита и уплаты процентов по нему:

1) типовая ипотека (погашение пропорционально равными взносами);

2) с периодическим увеличением сумм взносов (по согласованному графику увеличивается сумма взносов, возможно изменение процентной ставки);

3) с изменяющейся суммой выплат (наличие льготного периода и снижение в этом периоде процентной ставки) и т. д.

Достоинства ипотечного кредита: возможность собственника имущества получить кредит, гарантия для кредитора, право залогодателя использовать заложенное имущество для получения дохода, дополнительный период для выкупа своего заложенного имущества.

Недостатки: сложная аналитическая и техническая работа кредитора, дополнительные расходы банка по содержанию и обслуживанию объекта ипотеки, на судебные издержки, на реализацию имущества, низкая ликвидность, длительный срок кредитования и др.

8 Факторинг

По договору финансирования под уступку денежного требования (факторинга) одна сторона (фактор) обязуется другой стороне (кредитору) вступить в денежное обязательство между кредитором и должником на стороне кредитора путем выплаты кредитору суммы денежного обязательства должника с дисконтом.

Факторинг имеет англо-американские корни и в наиболее общем виде означает форму краткосрочного финансирования посредством покупки счетов третьим лицом (фактором).

Факторинг как сфера финансового бизнеса развивается тогда, когда частым явлением становится поставка товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа. Отсутствие достаточных оборотных средств у потенциальных покупателей товаров и острая конкуренция между продавцами высоколиквидной продукции вынуждает поставщиков переходить к предоставлению отсрочки платежа своим покупателям или к их товарному кредитованию.

Именно значительное расширение практики поставки на условиях отсрочки платежа и послужило главной причиной расширения рыночного оборота дебиторской задолженности как права требования отсроченного платежа за товары, работы, услуги. Ведь в ситуации глобального дефицита денег реальные деньги сейчас (например, полученные от продажи счетов – дебиторской задолженности) могут принести намного большую имущественную выгоду, нежели деньги, полученные с истечением срока отсрочки.

Важнейшая цель факторинга – это в первую очередь финансирование продавца товаров, лица, выполняющего работы, услуги, на период отвлечения оборотных средств, на период вынужденно предоставляемой отсрочки в оплате таких товаров (работ, услуг). Возможность уступки тех или иных денежных требований для получения финансирования позволяет продавцу согласовать с покупателем выгодные условия продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Механизм факторинга позволяет продавцу давать покупателю отсрочку оплаты, в результате чего можно быстрее продать товары на рынке. Поэтому факторинг можно рассматривать также как инструмент продвижения товаров на рынке на условиях, выгодных как покупателю, так и продавцу.

Практика факторинга часто предполагает случаи, когда продавец еще до заключения соответствующей сделки с покупателем достигает договоренности с фактором о финансировании под уступку денежных требований по такой сделке. В результате такая продажа для продавца превращается из продажи на условиях коммерческого займа в продажу без отсрочки – за деньги, сразу получаемые от фактора.

Наряду с непосредственным финансированием вторая важная (а в некоторых случаях и главная) цель факторинга – административная, проявляющаяся в осуществляемом фактором управлении дебиторской задолженностью продавца. Такое управление проявляется в контроле за сроками платежей, во взыскании фактором задолженности с дебитора, в учете такой задолженности, в предоставлении и оценке информации о платежеспособности должника и др. Иногда эти функции выгоднее осуществлять факторам, в особенности банкам, поскольку последние ведут детальный мониторинг платежеспособности различных клиентов, им в большей степени доступна информация о репутации, кредитной истории того или иного лица и др.

Для клиента банка факторинг имеет ряд преимуществ по сравнению с иными формами финансирования, прежде всего по сравнению с банковским кредитом.

Во-первых, в основе факторингового финансирования лежит реальная торговая операция – реальное движение товарных ценностей, в платежах за которые непосредственно участвует фактор.

Во-вторых, факторинговое финансирование не требует дополнительного обеспечения в виде залога, гарантии, поручительства и т. п., что обычно необходимо при банковском кредитовании. Уступаемое требование собственно и является обеспечением. То есть факторинг – это беззалоговая форма финансирования.

В-третьих, при факторинговом финансировании факторы обычно проверяют платежеспособность покупателя, в то время как требований к платежеспособности лица, получающего финансирование, значительно меньше, чем, скажем, при банковском кредитовании.

В-четвертых, в Беларуси в отличие от процедуры выдачи кредита, предполагающей использование кредита в основном на оплату расчетных документов кредитополучателя без зачисления суммы кредита на его текущий счет, при факторинге сумма финансирования может зачисляться непосредственно на счет лица, получающего финансирование.

В-пятых, факторинговое финансирование ведет к сокращению расходов на обслуживание дебиторской задолженности, так как многие административные функции в этой сфере может взять на себя фактор.

В-шестых, факторинговому финансированию свойствен неограниченный характер финансирования. Величина предоставляемых денежных средств не ограничена абсолютным пределом, как это имеет место при установлении кредитных лимитов. Она ограничена лишь суммой торговой операции. Сумма финансирования может увеличиваться по мере роста торговых оборотов поставщика, поскольку выражена в виде определенного процента от величины поставок.

В-седьмых, факторинг – это практически единственная возможность привлечения денег для компаний, у которых нет серьезной кредитной истории, отсутствует опыт работы. При факторинге требуется только история работы с дебиторами, которая нарабатывается довольно быстро. Это далеко не исчерпывающий перечень удобств факторинга по сравнению с иными формами финансирования.

За осуществление финансирования под уступку денежного требования (факторинга) фактор получает вознаграждение (плату) в виде дисконта. Под дисконтом понимается разница между суммой денежного обязательства должника и суммой, выплачиваемой фактором кредитору. Дисконт может быть исчислен либо в виде твердой суммы, либо в виде процентов, начисленных на сумму денежного обязательства. При этом размер дисконта вместе с суммой, которая выплачивается фактором кредитору, не должен превышать сумму денежного обязательства должника. Размер дисконта, способ его расчета и порядок уплаты определяются в договоре факторинга.

Условиями договора факторинга дополнительно могут быть предусмотрены иные виды вознаграждения, взимаемого фактором, за ведение учета оплаты денежных требований должниками, а также предоставление кредитору других финансовых услуг.

Правовой основой взаимоотношений фактора с кредитором является договор факторинга. В нем указываются следующие существенные условия: