Обзор апелляционной практики рассмотрения гражданских дел, связанных с обжалованием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (стр. 8 )

При этом суд исключил из состава принимавших участие в общем собрании собственников В. И. и Ю. Г. (по ½ доле в праве общей долевой собственности), как отрицавших свое участие. Площадь принадлежащей им квартиры составляет 91,8 кв. м. Соответственно, площадь помещений собственников, которые участвовали в собрании, будет составлять 8563,06 кв. м. (8654, 86 кв. м. – 91, 8 кв. м.).

Таким образом, в процентном соотношении количество присутствовавших голосов составило: 8563, 06 х 100% /20135, 60 кв. м. = 42,53%, т. е. менее требуемого ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворума для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Судебная коллегия, рассматривая дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции согласилась, оставив без удовлетворения апелляционную жалобу ответчиков (Дело /2014, Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики).

По другому гражданскому делу по иску Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики к Н. З., Н. С., УК о признании решения общего собрания недействительным, исковые требования также удовлетворены в связи с установлением факта отсутствия кворума для принятия решения (Апелляционное дело /2014).

Судом установлено, что общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет 4099,10 кв. метров, следовательно, собрание собственников будет правомочно, если в нем приняло участие собственники помещений общей площадью более 2049,55 кв. метров.

Между тем, за вычетом бюллетеней решений собственников помещений, в которых в качестве собственников указаны лица, не являющиеся таковыми согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также голосов, принадлежащих тем собственникам, за которых в отсутствие надлежащим образом оформленных полномочий голосовали другие сособственники помещений, общая площадь помещений, собственники которых приняли участие в голосовании, составила, как установлено судом, лишь 1591,77 кв. метров.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования было проведено с существенными нарушениями законодательства.

По другим делам отсутствие кворума для принятия решения явилось основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным наряду с другими нарушениями процедуры проведения собрания и принятия такого решения (Апелляционные дела /2014, 33-1296/2014).

При установлении факта наличия либо отсутствия кворума для проведения собрания и принятия решения судам следует учитывать, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.

Пример: Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики обратилась в суд с иском к А. Н., ЗАО, признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о выборе управляющей организации от 01.01.2001 года.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной Госжилинспекцией проверки установлено, что собрание проведено с нарушением требований, установленных статьями 44-48 ЖК РФ, а именно отсутствовал кворум, поскольку в голосовании участвовали дольщики, не являющиеся на момент голосования собственниками жилых помещений.

Разрешая спор, ссылаясь на пункт 3 статьи 161 ЖК РФ и нормы гражданского законодательства, суд удовлетворил исковые требования, указав, что участники долевого строительства дома не вправе были принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом без государственной регистрации права собственности на свои квартиры.

С указанными выводами судебная коллегия не согласилась в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.

Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К таким документам относятся: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.

Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит заявительный характер и производится в течение восемнадцати календарных дней со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Поскольку участник долевого строительства с момента подписания передаточного акта фактически владеет и пользуется созданным объектом недвижимости, то есть осуществляет отдельные правомочия собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ, с того же момента ему принадлежит право участия в управлении многоквартирным домом.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.

Факт передачи участникам долевого строительства жилых помещений сторонами не оспаривался.

На основании изложенного выводы суда первой инстанции о том, что на день проведения собрания собственников ни один из голосующих и присутствовавших на собрании лиц собственником жилого помещения в доме не являлся, а потому общее собрание не имело кворума, не соответствуют обстоятельствам дела.

Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции и приняла по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказала (Дело /2014, Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики).

По одному делу суд признал решение общего собрания недействительным, поскольку пришел к выводу, что собрание фактически не проводилось.

Так, Г. А. и Ю. А. обратились в суд с иском к признании недействительным решения общего собрания от 10 декабря 2012 года собственников помещений в многоквартирном доме и признании незаконным перевода данного многоквартирного дома на непосредственное управление собственниками помещений. В обоснование иска они указали, что общее собрание, на котором якобы принято оспариваемое решение, фактически не проводилось.

Решением суда иск удовлетворен.

Рассматривая дело в апелляционном порядке по жалобе ООО, судебная коллегия согласилась с окончательным выводом суда о наличии оснований для признания решения недействительным и отметила следующее.

Из материалов дела следует, что 10 декабря 2012 года во дворе дома состоялось общее собрание собственников помещений данного дома с повесткой дня: выбор способа управления многоквартирным домом. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 01.01.01 года принято решение избрать в качестве способа управления многоквартирным домом непосредственное управление собственниками помещений данного дома.

Между тем собственники помещений дома о проведении общего собрания 10 декабря 2012 года, его инициаторе и о повестке собрания в установленном законом порядке извещены не были. Реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания либо доказательства уведомления собственников помещений иным образом о проведении общего собрания 10 декабря 2012 года в форме очного или заочного голосования, в том числе путем размещения инициатором собрания объявления в общедоступных для собственников местах, в материалы дела не представлены. При этом и в протоколе общего собрания собственников помещений от 01.01.01 года не указано, кто является инициатором проведения общего собрания.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих соблюдение установленного статьей 45 ЖК РФ порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и опровергающих доводы истцов, ответчиком в материалы дела не представлено.

Приложенный к протоколу общего собрания собственников помещений от 01.01.01 года список жильцов с подписями не может свидетельствовать о фактическом проведении такого собрания, поскольку из списка не усматривается, приложением к какому протоколу общего собрания он является, графы, в которых необходимо указать дату проведения собрания, не заполнены. В то время как в суде апелляционной инстанции истцы поясняли, что 10 декабря 2012 года общее собрание собственников помещений дома не проводилось, а приложенный к протоколу от 01.01.01 года список жильцов с подписями в действительности является приложением к протоколу общего собрания собственников помещений от 12 апреля 2012 года.

Кроме того, из протокола общего собрания собственников помещений от 01.01.01 года не усматривается, каким образом принималось решение: путем совместного присутствия собственников помещений многоквартирного дома (очное голосование) либо путем заочного голосования. Частью 1 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перед проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем заочного голосования обязательно проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме. Между тем, доказательств соблюдения требований статьи 47 ЖК РФ ответчиком также не представлено.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и руководствуясь вышеприведенными нормами права, судебная коллегия пришла к выводу, что собственниками помещений дома не принималось решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в связи с чем представленное ответчиком решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленное протоколом от 01.01.01 года, является недействительным (Апелляционное дело /2014, Канашский районный суд Чувашской Республики).

В качестве доказательств по рассматриваемой категории дел наряду с показаниями лиц, участвующих в деле, судами во внимание принимались письменные доказательства, в частности правоустанавливающие документы; технический паспорт дома; объявления, сообщения, уведомления о проведении общих собраний; бюллетени голосования; протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирного дома; листы голосования, решения собственников.

Необходимо отметить, что при рассмотрении дел данной категории судам в обязательном порядке необходимо исследовать и давать оценку оригиналам протоколов, решений общего собрания. Разрешение спора на основании простой ксерокопии протокола общего собрания является недопустимым.

В соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа.

При указанных обстоятельствах отсутствие подлинника протокола общего собрания может свидетельствовать о том, что такое собрание в действительности не проводилось.

В случае, если решения собрания, изложенные в копии протокола, повлекли за собой правовые последствия, такое решение может быть признано судом недействительным.

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Чувашской Республики