Сопроводительное письмо (стр. 10 )

Таблица 8

№	Назначение	Цена за 1 кв. м. $	Общая площадь объекта, кв. м.	Район	Улица	Зона	Попр. Коэф	Цена с поправкой за 1 кв. м. $	Дата
1484	Офисное	10,00	150,00	Советский	Гагарина просп.	Д4	1,13	11,3	21.08.02
1487	Офисное	10,00	210,00	Советский	Лядова пл.	Д2	1,11	11,1	21.08.02
939	Офисное	11,70	123,00	Советский	Окский сзд.	Д2	1,11	13,0	06.03.02
1344	Офисное	12,50	40,00	Советский	Гагарина просп.	Д2Д4	1,11	13,8	24.07.02
1564	Офисное	14,00	150,00	Советский	Ломоносова ул.	Д1	1,00	14,0	18.09.02
706	Офисное	13,00	150,00	Советский	Советская пл.	Д3	1,10	14,2	16.01.02
1265	Офисное	13,00	45,00	Советский	Гагарина просп.	Д2Д4	1,11	14,4	13.06.02
705	Офисное	15,00	147,00	Советский	Полтавская ул.	Д1	1,00	15,0	16.01.02
					Средняя по трем наименьшим	11,8

Поскольку аналоги расположены в разных зонах Советского района, требуется поправка на местоположение. Данная поправка рассчитывается как отношение зональных коэффициентов, учитывающих изменение стоимости недвижимости в разных зонах Нижнего Новгорода.

Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам Нижнего Новгорода (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей. В результате получены следующие зональные коэффициенты:

Зональные коэффициенты

Таблица 9

Район	Зона	Коэффициент
Советский	Д1	1,6147
	Д2	1,4577
	Д3	1,4734
	Д4	1,4347

Поправочный коэффициент на местоположение рассчитывается как отношение коэффициента для зоны, в которой расположен объект оценки к коэффициенту зоны расположения аналога. Объект оценки расположен в зоне Д1. Зоны расположения аналогов и результаты расчета поправочных коэффициентов приводятся в таблицах 7 и 8.

Как следует из таблиц, все приведенные данные по арендным ставкам относятся к текущему году, однако в той или иной степени даты их публикации опережают дату проведения оценки. Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый Оценщиком, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут, по крайней мере, не менее тех, которые приведены в таблицах. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, Оценщик счел возможным не корректировать исходные данные по времени. В то же время, возможная погрешность, по мнению Оценщика, находится в пределах общей погрешности оценки.

Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб. по курсу ЦБ на дату оценки 31,69 руб./долл.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.)

Как показано в Приложении 5, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану [16 15 ] площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв. м., площадь остальных помещений 163,9 кв. м. Расчет потенциального валового дохода приведен в таблице 11.

Определение действительного валового дохода

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому Оценщик посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.

Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.

Определение действительной прибыли

Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.

Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений [9 8 ]. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.

Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88 [22 21 ] Результаты расчетов приводятся в таблице 10.

Отчисления на ремонт и поддержание помещений

Таблица 10

Наименование элемента	di к. ж.э.,%	Стоимость элемента, руб.	Мин. срок эксплуатации, лет.	Норма отчислений, % в год.	Величина отчислений, руб.
Полы	9	188052	25	4	7522,1
Проемы.	8	167157	30	3,3	5571,9
Отделочные работы	18	376104	15	6,7	25073,6
Инженерное оборуд.	13	271631	12	8,3	22635,9
Итого	48				60803,5

Переменные расходы, возлагаемые на собственника объекта, включают оплату коммунальных услуг, плату за землю, заработную плату управленческого и обслуживающего персонала с минимальной величиной начислений на фонд оплаты труда, равной 35,6%, а также охрану и страхование. Согласно данным заказчика общая сумма расходов на эти цели за период с сентября 2001 г. по август 2002 г. для всего здания составила 752022,87 руб. [13 12 ]. Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.

Определение чистой прибыли и чистого дохода

Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 24%.

Расчет чистой прибыли и чистого дохода в прогнозных периодах приводится в таблице11.

Определение ставки дисконтирования

Определение ставки дисконтирования приводится в приложении 4. Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет 21,9%.

Расчет величины реверсии

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогноз темпа роста стоимости недвижимости приводится в Приложении 5. Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет