Сопроводительное письмо (стр. 9 )

В основе метода дисконтирования денежных потоков лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость имущества определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный метод путем пересчета будущих доходов, генерируемых имуществом, в настоящую стоимость.

Определение стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Определение рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1.  Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потока будущих доходов (чистого дохода) в период владения объектом недвижимости.

2.  Вывод ставки дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

3.  Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т. е. стоимости предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

4.  Приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта

При оценке недвижимости можно использовать различные модели денежного потока: для собственного капитала или для всего инвестированного капитала. Расчет денежного потока может быть выполнен как без учета налогов, так и на посленалоговой (с учетом налогов) основе. Во всех моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Определение продолжительности прогнозного периода представляет собой непростую задачу. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем большее число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости объекта оценки. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. Как правило, определение продолжительности прогнозного периода осуществляется на основе анализа сложившейся практики с учетом конкретной ситуации и целей оценки.

Существует два источника дохода от владения имуществом:

·  арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду

·  часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

1.  потенциальный валовый доход

2.  действительный валовый доход

3.  действительная прибыль или прибыль до налогообложения

4.  чистая или нераспределенная прибыль

5.  чистый доход

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

·  постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта.

·  переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы.

·  расходы на замещение – это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

Чистая или нераспределенная прибыль – действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

Чистый доход – чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Определение ставки дисконтирования

Методика определения ставки дисконтирования приводится в приложении 4 к отчету.

Расчет стоимости реверсии

Стоимость реверсии представляет собой рыночную стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода. Ее величина может быть рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта оценки (с использованием сравнительного подхода) с учетом прогнозируемого изменения цен на аналогичную недвижимость. Расчет выполняется по формуле:

(15)

где:

FV – стоимость реверсии

РС – рыночная стоимость объекта на дату оценки

g – прогнозируемый ежегодный темп изменения цен на аналогичные объекты. Определяется на основе анализа динамики цен на недвижимость в г. Нижнем Новгороде. (См. Приложение 5)

n – продолжительность прогнозного периода, лет.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость объекта, приносящего доход, согласно методу дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:

PV=D1/(1+r)+D2/(1+r)2+....+Dn/(1+r)n+FVn/(1+r)n (1616)

где

PV - стоимость объекта оценки;

Di – прогнозируемый денежный поток в i-м году;

r – ставка дисконтирования;

FVn – стоимость предприятия в n-ом году.

4.2.2.  Расчет рыночной стоимости объекта

Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта

Выбор модели денежного потока

В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.

Выбор горизонта прогноза

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет [21 20 ].

По мнению оценщика, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.

Определение арендных ставок

Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, Оценщик использовал информацию базы данных [26 25 ], сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Исходные данные приводятся в таблицах 7 и 8. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)

Расчет арендной платы помещений без ремонта

Таблица 7

№	Назначение	Цена за 1 кв. м. $	Общая площадь объекта, кв. м.	Район	Улица	Зона	Попр. Коэф	Цена с поправкой за 1 кв. м. $	Дата
1500	По выбору	6,36	100,00	Советский		ДХ	1	6,4	21.08.02
822	Офисное	6,30	25,00	Советский	Бекетова ул.	Д4	1,13	7,1	30.01.02
1545	Офисное	7,92	40,00	Советский	Белинского ул.	Д1	1,00	7,9	09.09.02
1383	Офисное	9,54	150,00	Советский		ДХ	1,00	9,5	08.07.02
1083	По выбору	9,30	70,00	Советский	Бекетова ул.	Д4	1,13	10,5	05.04.02
1236	Офисное	10,00	120,00	Советский	Лядова пл.	Д2	1,11	11,1	03.06.02
					Средняя по трем наименьшим	7,1

Расчет арендной ставки помещений после ремонта