Сопроводительное письмо (стр. 4 )

Квалификационный аттестат ФКЦБ от 01.01.2001г., протокол №2/61.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 000. Выдан МИПК ННГСУ 27.11.2000г.

.

Эксперт-оценщик.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 000. Выдан МИПК ННГСУ 27.11.2000г.

В работе принимали участие:

(подготовка сопроводительного письма и раздела «Общие сведения»)

Дубовкин Алексей Вячеславович (расчёт ставки дисконтирования на основе анализа рынка недвижимости в Нижнем Новгороде, прогноз темпов роста)

Эксперт-оценщик.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 000 «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан Нижегородским государственным университетом им. 21.02.2001г.

2.  Описание объектов оценки

В соответствии с заданием оценке подлежит нежилое помещение №5 в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: Нижний Новгород, ул. ВанееваБББ, 34. Осмотр здания и помещения проводился оценщиком 1 октября 2002 г. Результаты осмотра представлены фотодокументами (приложение 3) и нашли отражение в таблице 1 и в комментариях к анализу физического состояния помещений.

Помещение занимает первый этаж здания. Общая площадь помещения составляет 371,3 кв. м. [16 15 ]. Собственником и балансодержателем помещения является ВВВВолговятмясомолпроект», расположенное в этом же здании. Согласно данным заказчика (см. приложение 2), оцениваемое помещение числится на балансе единым инвентарным объектом вместе с другими помещениями ВВВ», поэтому выделить его балансовую стоимость отдельно невозможно. Общая балансовая (остаточная) стоимость помещений ВВВ», расположенных в здании, на дату оценки составляет 304071 руб. Доля оцениваемого помещения в общей площади здания составляет 17,2%. Поэтому балансовая стоимость помещения может быть оценена величиной 304071*0,172 = 52214 руб. Последняя переоценка основных средств производилась собственником на 1.01.96 г. Согласно справке БТИ [16 15 ] действительная инвентаризационная стоимость оцениваемого помещения по данным переоценки на 2001г. составляет 81315 руб.

2.1.  Место расположения объекта

Здание, в котором находится оцениваемое помещение, расположено в Советском районе Нижнего Новгорода. Передним фасадом здание выходит на улицу ВанееваБББ - оживленную транспортную магистраль, соединяющую Советский район города с Нижегородским районом (См. схему 1).

Местоположение объекта

Схема 1

 

Вся территория Нижнего Новгорода разделена на 40 оценочных зон, в пределах которых рыночную стоимость одинаковых объектов недвижимости можно считать одинаковой. Рассматриваемый объект расположен в оценочной зоне Д1 (См. схему 2). Основными улицами, входящими в состав данной зоны кроме ул. БББВанеева являются ул. Белинского, ул. Генкиной, ул. Республиканская, ул. Панина, ул. Полтавская.

Оценочные зоны г. Нижнего Новгорода

Схема 2

Территория вокруг здания асфальтирована. Имеются подъезд к зданию с ул. ВанееваБББ, небольшая площадка на несколько автомобилей перед передним фасадом и автостоянка на заднем дворе. Земельный участок находится в аренде. Площадь участка относящегося к зданию составляет согласно договору аренды 1400 кв. м. [18 17 ]

2.2.  Основные характеристики здания

Основные параметры здания по данным техпаспорта [14 13 ] и результатам осмотра приводятся в таблице 1.

Характеристика здания

Таблица 1

Наименование здания	Здание ВВВ»
Год постройки	1968
Число этажей	4 + цокольный + подвал
Характеристика конструктивных элементов
Наименование	Исполнение
Фундаменты	Ж/бетонные блоки
Стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные, ГВЛ
Перекрытия	Железобетонные плиты
Крыша	Чердачная
Кровля	Железная
Полы	Паркет, линолеум, керамическая плитка
Проемы оконные	Деревянные, окрашенные, металлические стеклопакеты.
Проемы дверные	Металлические окрашенные, деревянные
Отделка наружная	Облицовка цоколя декоративным кирпичом
Отделка внутренняя	Штукатурка, обои, покраска, кафельная облицовка в санузлах.
Санитарно-электротехническое оборудование	Электроосвещение, водопровод, канализация, центральное отопление, телефон
Строительный объем наземной части, куб. м.	8222

2.3.  Физическое состояние объекта оценки

Внешний вид и состояние несущих конструкций здания

Здание в целом производит благоприятное впечатление. По результатам осмотра не выявлено каких-либо существенных дефектов несущих конструкций. Цокольный этаж здания недавно облицован декоративным кирпичом. Некоторое представление о внешнем виде здания можно получить из фотоматериалов, приведенных в Приложении 3.

Состояние оцениваемого помещения

Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.

К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов. Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.

К этой группе относятся также отремонтированные помещения санузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельной плиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.

В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов и санитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равным нулю.

Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративного ремонта.

Осмотр, проведенный оценщиком, позволяет охарактеризовать состояние данных помещений следующим образом.

Физическое состояние помещений второй группы

Таблица 2

Наименование	Физическое состояние
Полы	Паркетные полы имеют истертости и трещины. Линолеумные полы имеют истертости у дверей и в ходовых местах.
Проемы оконные	Оконные переплеты имеют мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, часть приборов повреждена.
Проемы дверные	Все дверные проемы заменены на новые.
Отделка внутренняя	Окраска потолков потемнела. Окраска стен местами потемнела и загрязнилась, имеет мелкие царапины и повреждения. Некоторые облицовочные панели отстают от стен.

Некоторое представление о состоянии оцениваемого помещения можно составить на основании фотоматериалов, приведенных в Приложении 3.

3.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:

·  для участка земли как свободного