Сопроводительное письмо (стр. 11 )

FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.

Расчет стоимости объекта

Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков приводится в таблице 11. При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.

Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.

Расчет рыночной стоимости с использованием доходного подхода

Таблица 11

1	Период		4 кв. 2002 г.		2003		2004		2005		2006		1-3 кв. 2007 г.		Реверсия
2	Продолжительность периода, мес		3		12		12		12		12		9
3	Тип комнат		ремонт	без ремонта	ремонт	без ремонта	ремонт	без ремонта	Ремонт	без ремонта	ремонт	без ремонта	ремонт	без ремонта
4	Ставка арендной платы, мес.	руб/кв. м.	373	226	387	234	406	246	426	258	448	271	476	288
5	Ставка арендной платы, за период.	руб/кв. м.	1118	677	4640	2810	4872	2951	5116	3098	5372	3253	4282	2593
6	Арендуемая площадь	кв. м.	207,4	163,9	207,4	163,9	207,4	163,9	207,4	163,9	207,4	163,9	207,4	163,9
7	НДС	0,2	38659	18502	160400	76766	168420	80604	176841	84634	185683	88866	148020	70841
8	Потенциальный валовый доход		193296	92509	802000	383828	842100	403020	884205	423171	928415	444329	740099	354204
9	Коэффициент загрузки		0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
10	Потери дохода	руб. в год.	9665	4625	40100	19191	42105	20151	44210	21159	46421	22216	37005	17710
11	Действительный валовый доход	руб. в год.	183631	87884	761900	364637	799995	382869	839995	402012	881994	422113	703094	336493
12	Итого действительный валовый доход	руб. в год.	271515		1126537		1182864		1242007		1304107		1039588
13	Эксплуатационные расходы, включая коммунальные платежи, охрану, зарплату персонала с начислениями, страхование, плату за землю, руб. в год.	руб. в год.	32283		133947		140644		147676		155060		123608
14	Отчисления на текущий ремонт и поддержание, руб. в год.	руб. в год.	15201		60803		60803		60803		60803		45603
15	Амортизационные отчисления (от восст. стоимости имущества)	0,01	5224		20895		20895		20895		20895		15671
16	Налог на пользователей автодорог (от действит. валового дохода)	0,01	2715		11265		11829		12420		13041		10396
17	Налог на имущество (от остат. ст-ти имущества )	0,02	7260		28519		28101		27683		27265		20527
18	Прибыль (убыток) до налогообложения (действительная прибыль)		208831		871108		920592		972530		1027043		823783
19	Налог на прибыль	0,24	50120		209066		220942		233407		246490		197708
20	Нераспределенная прибыль (убыток) (чистая прибыль)		158712		662042		699650		739122		780553		626075
21	Чистый операционный доход		163935		682937		720545		760017		801447		641746
22	Денежный поток		163935		682937		720545		760017		801447		641746		5926659
23	Ставка дисконтирования (коэффициент приведения )	0,219	0,976		0,862		0,707		0,580		0,476		0,400		0,372
24	Текущая стоимость денежного потока		159927		588678		509512		440873		381383		256801		2201869
25	Рыночная стоимость недвижимости		4539042

4.3.  Сравнительный подход

4.3.1.  Методика оценки

Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:

1.  выбор аналогов

2.  поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости

3.  расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта

4.  расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

4.3.2.  Расчет стоимости объекта оценки

Подбор аналогов

При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределенным физическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как очень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика [26 25 ], сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Исходные данные приводятся в таблице 12.

Расчет цены помещений без ремонта

Таблица 12

№	Назначение	Цена за 1 кв. м. $	Общая площадь объекта, кв. м.	Район	Улица	Зона	Попр. Коэф	Цена с поправкой за 1 кв. м. $	Дата
1519	По выбору	333	1500,00	Советский		ДХ	1	333	02.09.02
1292	По выбору	329	170,00	Советский	Оранжерейная ул.	Д2	1,11	365	17.06.02
1521	По выбору	357	70,00	Советский	Бекетова ул.	Д4	1,13	402	02.09.02
1408	Офисное	361	205,00	Советский	Бекетова ул.	Д4	1,13	406	29.07.02
1573	Офисное	380	25,00	Советский	Ивлиева ул.	Д3	1,10	416	16.09.02
1444	По выбору	384	203,00	Советский	Бекетова ул.	Д4	1,13	432	12.08.02
1542	По выбору	414	203,00	Советский	Бекетова ул.	Д4	1,13	466	09.09.02
1425	Офисное	415	41,00	Советский	Гагарина просп.	Д2Д4	1,11	459	01.08.02
1025	По выбору	463	80,00	Советский	Козицкого ул.	Д3	1,10	507	25.03.02
1024	По выбору	467	60,00	Советский	Козицкого ул.	Д3	1,10	511	25.03.02
					Средняя по трем наименьшим	366,7

Поправки к стоимости продажи

Поскольку аналоги расположены в разных районах Нижнего Новгорода, требуется поправка на местоположение. Методика расчета данной поправки приводится в доходном подходе.