Сопроводительное письмо (стр. 12 )

Объект оценки расположен в зоне Д1. Зоны расположения аналогов и результаты расчета поправочных коэффициентов приводятся в таблице 12.

Как следует из таблицы, все приведенные данные относятся к текущему году, однако в той или иной степени даты их публикации опережают дату проведения оценки. Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый Оценщиком, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут несколько превышать приведенные в таблице. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, Оценщик счел возможным не корректировать исходные данные по времени. Учитывая сложившуюся динамику цен, отсутствие такой поправки не ухудшит положение кредитора. В то же время, возможная погрешность, по мнению Оценщика, находится в пределах общей погрешности оценки.

Расчет цены 1 кв. м. помещений

Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Такой подход, также уменьшает риск завышения результата, что очень важно при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Поэтому Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов цена 1 кв. м. помещений без ремонта составила 366,7 долларов.

Для расчета стоимости 1 кв. м. помещений, в которых был выполнен ремонт, следует учесть поправку на ремонт. В рамках затратного подхода стоимость затрат на ремонт была определена в текущих ценах в размере 1021415 руб. В пересчете на 1 кв. м. отремонтированных помещений в долларах по курсу на дату оценки стоимость ремонта составит 155,4 долларов. Однако анализ рыночных данных и консультации с риэлтерами показывают, что реально рост цены недвижимости в результате проведения декоративного ремонта существенно меньше затрат на его проведение. Это связано, во-первых, с эффектом исключенных элементов. С учетом стоимости исключенных при ремонте элементов, поправка на ремонт по расчетам с использованием затратного подхода составила 630146 руб. (или 96 долларов на 1 кв. м. отремонтированных помещений). Второй причиной является тот факт, что покупатель, как правило, желает отремонтировать помещение в соответствии со своими предпочтениями и вкусом. Как показывает анализ, цена помещений при проведении ремонта с использованием импортных материалов возрастает в среднем на 50 долларов. Эту величину оценщик принял в качестве поправки на ремонт.

Таким образом, с учетом поправки на ремонт стоимость 1 кв. м. отремонтированных помещений составит 416,7 долларов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода приводится в таблице 13.

Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода

Таблица 13

Стоимость 1 кв. м. помещений в удовлетворительном состоянии, долл.	366,7
Надбавка за ремонт на 1 кв. м. долл.	50
Стоимость 1 кв. м. отремонтированных помещений, долл.	416,7
Площадь помещений в удовлетворительном состоянии, кв. м.	163,9
Площадь отремонтированных помещений, кв. м.	207,4
Общая стоимость объекта оценки, долл.	146535
Курс доллара	31,69
Общая стоимость объекта оценки, руб.	4 643 693

5.  Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночной стоимости объекта дала следующие результаты:

·  Затратный подход – 3 448 181 рублей.

·  Доходный подход– 4 539 042 рублей.

·  Сравнительный подход – 4 643 693 рублей.

Как следует из положений Стандартов [3 2 , 11 10 ] «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Каждый из использованных методов имеет свои достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. С учетом этого Оценщик посчитал возможным присвоить наибольший вес результатам сравнительного подхода.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база, используемая при определении стоимости замещения, несовершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. В условиях отсутствия данных для оценки земли сравнительными методом, приходится полагаться на усредненные мультипликаторы, применяемые к стоимости замещения. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может в отдельных случаях приводить к существенным ошибкам.

Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смысле лишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, по темпам роста и по стоимости реверсии. В силу изложенных причин и в соответствии с целью оценки Оценщик посчитал возможным присвоить наименьший вес доходному подходу.

Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатам анализа Оценщик присвоил затратному подходу рейтинговый вес 2, сравнительному подходу рейтинговый вес 3, а доходному подходу вес 1.

Итоговый расчет производится по формуле:

РС = S(РCi х Ri/SR) (17)

где:

РСi – рыночная стоимость каждым методом

Ri – рейтинговый вес метода

SR – сумма рейтинговых весов всеми методами.

Результаты итогового расчета приводятся в таблице 14:

Согласование результатов

Таблица 14

Метод	РСi, руб.	R	(РCi х Ri/SRi), руб.
Затратный подход	3 448 181	2	1 149 394
Сравнительный подход	4 643 693	3	2 321 846
Доходный подход	4 539 042	1	756 507
ИТОГО:		6	4 227 747

Таким образом, после округления рыночная стоимость оцениваемого помещения

на 1 октября 2002 г. составляет

4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6.  Источники и литература

Нормативные документы

1 Закон «Об оценочной деятельности» от 01.01.2001 г.

2 Закон «О плате за землю» № 000-1 от 11 октября 1991 г. в редакции от 01.01.2001.

3 Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www. appraiser. ru

4 Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России -р.

5 Письмо Департамента архитектуры и градостроительства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области от 06.05.02 №21-02/113

6 Постановление Администрации Нижегородской области от 01.01.01 г. № 000 «О нормативной цене земли на 2001 г.»

7 Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.

8 Постановление Правительства Нижегородской области «О цене земли»

9 Постановление Совмина СССР от 01.01.2001г № 000 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»

10 Распоряжение Администрации Нижнего Новгорода от 01.01.2001 «О ставках земельного налога и арендной платы на территории г. Н. Новгорода»

11 Стандарт РОО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств» СТО РОО 20-05-96 – Интернет : http://www. mrsa. ru/comsite/corp_stand. htm

12 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 000.

Документы, предоставленные заказчиком

13 Справка об эксплуатационных расходах по объекту за период с сентября 2001 года по август 2002 год. ВВВ».

14 Технический паспорт на здание, расположенное по адресу г. Н. Новгород, ул. ВанееваБББ, д. 34. Инв. № 000 . Составлен по состоянию на 7 сентября 2001 г. БТИ Советского района.

15 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое встроенное помещение №5, площадью 371 кв. м. по адресу г. Нижний Новгород, ул. ВанееваБББ, д. 34. от 26 марта 2002 г. Серия 52-АА № 000.

16 Справка № 000 от 14 февраля 2002 г. О техническом состоянии нежилого помещения №5. Выдана Советским районным отделом БТИ г. Н. Новгорода.

17 Локальные сметы №1-3 на декоративный ремонт инженерного корпуса по ул. ВанееваБББ,. Ремонт помещений первого этажа. ВВВ», 2001 г.

18 Договор аренды земельного от 01.01.01 г. Заключен с администрацией г. Нижнего Новгорода.

Специальная литература

19 Индексы цен в строительстве. Региональный информационный бюллетень №2 (46). – Н. Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве КО-ИНВЕСТ, 2002. – 50 с.

20 Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве. Выпуск №3. – М.: Государственный комитет по землеустройству., 1999 – 89 с.

21 Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. , . – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.: ил.

22 Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с.

23 Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 1988. – 72 с.

24 Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС./Республиканское управление технической инвентаризации – М.,1995 – 90 с.

25 Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. – М.: Издательство «Машиностроение», 1970. - 48 с.

Собственные разработки

26 Базы данных по недвижимости центр финансового консалтинга и оценки».

27 Программа для расчета стоимости земли методом распределения.

28 Программа «Realty-Pro».

Эксперты – оценщики

___________________________ //

___________________________ //

___________________________ //

7.  Приложения

[1] Результаты расчетов могут не совпадать с итогом, который получается при непосредственном вычислении приведенного выражения. Это происходит вследствие округления значений показателей в отчете для удобства восприятия. Реальные расчеты выполняются с использованием электронных таблиц без округления.