Сопроводительное письмо (стр. 8 )

Расчет неустранимого износа

Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

(12)

где:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

– фактический срок жизни объекта

– срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ [16 15 ]. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий [9 8 ]. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.

Расчет полного физического износа

Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле

(13)

Величина полного физического износа по результатам расчета составляет

Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.

Функциональный износ

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса в Нижнем Новгороде. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т. к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю

Внешний износ

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.

Общий износ

Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.

Расчет стоимости замещения

По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет

СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков [4 3 ] рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Как показано в главе 3, наиболее эффективным следует признать существующее использование. Поэтому оценка стоимости земли осуществляется, исходя из допущения, что разрешённым является использование земли под строительство административного 4-5 этажного здания.

При проведении оценки используются затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. В рамках этих подходов рекомендуются следующие методы оценки:

·  метод сравнения продаж

·  метод выделения

·  метод распределения

·  метод капитализации земельной ренты

·  метод остатка

·  метод предполагаемого использования

Первые два из перечисленных методов реализуют рыночный (сравнительный) подход и являются наиболее простыми и естественными методами определения рыночной стоимости. Поэтому остановимся на них более подробно.

Непосредственно рыночную стоимость участка земли, как наиболее вероятную цену сделок, даёт метод сравнения продаж. Этот метод предполагает наличие данных по сделкам с земельными участками. Однако в настоящее время вторичный рынок земли практически отсутствует, поэтому реализация сравнительного подхода в традиционном варианте наталкивается на серьёзные затруднения.

Другой метод, который в некоторой степени позволяет преодолеть трудности, вытекающие из отсутствия прямой статистики по непосредственным продажам земельных участков, является метод распределения. В основе метода лежит предположение, что территорию города можно разделить на географические ареалы, внутри которых стоимость земельных участков имеет близкие значения. Поскольку стоимость строительства одинаковых объектов в пределах одного географического пункта примерно одинакова, то в пределах таких ареалов стоимость однотипных единых объектов недвижимости также может считаться одинаковой. Эти ареалы называют оценочными зонами [20 19 ].Таким образом, оценочная зона – это территория, в пределах которой стоимость одинаковых объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределённости, присущей цене недвижимости, расположенной на данном участке Специальные статистические исследования позволили разбить Нижний Новгород на 40 таких зон (см. схему 2). Поскольку рыночная стоимость единого объекта недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости замещения (с учётом предпринимательского дохода), то возникает принципиальная возможность «вытащить» стоимость земли из статистики, относящейся к ценам сделок единых объектов недвижимости. Таким образом, по имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.

Определённый на основе базы данных [26 25 ] мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна

Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.

Полученная сумма отражает стоимость права собственности на землю. В данном случае земля находится в долгосрочной аренде. В соответствии с существующим законодательством эта земля может быть выкуплена по выкупной цене собственником здания. Поэтому можно говорить, что собственник объекта недвижимости владеет кол-опционом (опционом на покупку земельного участка, относящегося к объекту недвижимости), и стоимость этого права может быть определена в соответствии с методами оценки кол-опционов. В данном случае можно воспользоваться упрощенной схемой расчёта. Поскольку выкупная цена равна семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади, для определения права аренды рыночную стоимость земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, следует уменьшить на величину, равную выкупной цене, т. к. именно эту величину согласно Постановлению Правительства Нижегородской области [8 7 ] «О цене земли» необходимо будет заплатить при оформлении земельного участка в собственность

Таким образом, стоимость права аренды земли определяется по формуле

(14)

где:

З соб – стоимость права собственности на землю

ВЦ – выкупная цена, равная 17 кратной ставке налога на землю

Стоимость замещения объекта оценки составляет 1452051 руб.

Ставка налога на землю составляет 8,99 руб. [10 9 ].

Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв. м.) [14 13 ] умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда

ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.

По результатам расчетов стоимость земли составляет

З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет

РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.

4.2.  Доходный подход

4.2.1.  Методика оценки

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [12 11 ].

Использование доходного подхода основано на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход к оценке включает в себя два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. В данном отчете используется метод дисконтированных денежных потоков. При этом прогнозный период принимается равным пяти годам, то есть прогнозируются потоки денежных средств от использования недвижимости в течение пяти лет и продажа объекта в конце прогнозного периода.