Сопроводительное письмо (стр. 7 )

Для целей оценки в составе объектов недвижимости выделяют короткоживущие и долгоживущие элементы. Под короткоживущими элементами понимаются элементы, срок службы которых в обычных условиях меньше срока службы объекта недвижимости. Предполагается, что короткоживущие элементы могут быть заменены без прекращения эксплуатации объекта, поэтому их износ является полностью устранимым. Наилучшим образом величину данного износа характеризует стоимость необходимого ремонта элементов или их полной замены.

Под долгоживущими элементами понимаются элементы, срок службы которых равен сроку службы объекта в целом. Если объект недвижимости не имеет архитектурного или исторического значения, то износ долгоживущих элементов, как правило, является неустранимым, поскольку затраты на их ремонт превышают возможные выгоды от увеличения срока эксплуатации здания. В этом случае величину износа долгоживущих элементов определяют методом экономической жизни, исходя из соотношения фактического возраста здания и ожидаемого срока службы. В данной работе мы исходили из предположения, что износ долгоживущих элементов является полностью неустранимым.

Расчет устранимого физического износа

Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:

(9)

где:

- устранимый физический износ, %,

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..

- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта, %

- коэффициент износа элемента, %

Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) [23 22 ] по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:

(10)

где:

- коэффициент износа всех внутренних инженерных систем

- коэффициент износа j - й инженерной системы.

- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС» [24 23 ].

Коэффициент определяется формуле:

(11)

где:

- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)

- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).

Расчет устранимого износа приводится в таблице 5.

Расчет устранимого износа элементов

Таблица 5

Наименование элемента	Физическое состояние	Примечание	kiрем %	di к. ж.э., %
Полы	В отремонтированной части помещения полы новые (кроме коридора). В остальной части: паркетные полы имеют истертости и трещины; линолеумные полы имеют истертости у дверей и в ходовых местах.	Для отремонтированного пола (131,8 кв. м.) износ равен нулю, для остальной части пола износ 30%	19	9	0,017
Проемы.	Дверные проемы заменены во всех помещениях. Установлено 7 новых оконных проемов. Остальные оконные переплеты имеют мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, часть приборов повреждена.	Доля дверных проемов принимается по ВСН 53-86 (р) равной 52%, доля оконных 48%. Износ дверей равен нулю. Износ отремонтированных оконных проемов (7 шт.) равен нулю, остальных (15 шт.) 30%	10	8	0,008
Отделочные работы	В отремонтированных помещениях отделка новая. В остальных: окраска потолков потемнела; окраска стен местами потемнела и загрязнилась, имеет мелкие царапины и повреждения; некоторые облицовочные панели отстают от стен.	В отремонтированных помещениях (площадь 207,4 кв. м.) износ равен нулю. В остальных помещениях 30%.	13	18	0,024
Внутренние инженерные системы	С начала эксплуатации не ремонтировались системы теплоснабжения и электроснабжения. В системах водоснабжения и канализации произведена замена сантехнического оборудования и запорной арматуры.	Расчёт выполнен отдельно (см табл 6.)	61	13	0,079
Итого				48	0,128
Итого устранимый износ, руб.					267998

Расчет износа внутренних инженерных систем приводится в таблице 6.

Износ инженерных систем

Таблица 6

Наименование системы инженерного оборудования	Элементы системы	по ВСН,%	норм%	Срок службы, лет.	%	%	%	норм %	%
Центральное отопление	Магистрали	25,0	25,0	34,0	80,0	20,0
Стояки	27,0	27,0	34,0	80,0	21,6
Отопительные приборы	40,0	40,0	34,0	80,0	32,0
Запорная арматура	7,0	7,0	34,0	80,0	5,6
Калориферы	1,0	1,0	34,0	80,0	0,8
Итого	100	100			80,0	24,0	30,8	24,6
Водопровод	Трубопроводы	42,0	42,0	34,0	80,0	33,6
Краны и запорная арматура	32,0	32,0	Но-вые	0,0	0,0
Бачки смывные	26,0	26,0	Но-вые	0,0	0,0
Итого	100	100			33,6	10,0	12,8	4,3
Канализация	Мойки, раковины, умывальники	25,0	35,7	Но-вые	0,0	0,0
Ванные	0,0	0,0	34,0		0,0
Унитазы	20,0	28,6	Но-вые	0,0	0,0
Трубопроводы	25,0	35,7	34,0	80,0	28,6
Итого	70	100			28,6	12,0	15,4	4,4
Электро-оборудование	Магистрали	20,0	20,0	34,0	80,0	16,0
Внутренние сети	25,0	25,0	34,0	80,0	20,0
Электроприборы	32,0	32,0	50 % но-вые	40,0	12,8
ВРУ	23,0	23,0	34,0	80,0	18,4
Итого	100	100			67,2	32,0	41,0	27,6
Итого инженерные системы							78,0	100,0	61

Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.