Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий (стр. 10 )

Кроме того, в соответствии с  частью 11 статьи 31 указанного Федерального закона заказчик вправе установить требование об отсутствии в предусмотренном таким Федеральным законом реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) информации об участнике закупки, в том числе информации об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа участника закупки - юридического лица. В соответствии с частью 2 указанной статьи Правительство Российской Федерации вправе устанавливать к участникам закупок отдельных видов товаров, работ, услуг, закупки которых осуществляются путем проведения конкурсов с ограниченным участием, двухэтапных конкурсов, закрытых конкурсов с ограниченным участием, закрытых двухэтапных конкурсов или аукционов, дополнительные требования,

При определении предквалификационных требований к лицам, участвующим в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории, предлагается опираться на такой же подход и распространить на участников такого аукциона требования, предусмотренные пунктами 2 – 9 части 1 статьи 31 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Кроме того, предлагается предусмотреть следующие дополнительные предквалификационные требования к участникам аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории:

1) наличие у участника аукциона опыта работы в качестве застройщика или лица, осуществляющего строительство, не менее трех лет;

2) наличие у участника аукциона полученного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности допуска к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов жилищно-гражданского строительства, которые оказывают влияние на безопасность таких объектов капитального строительства;

3) отсутствие сведений о юридическом лице - участнике аукциона (в части исполнения обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых являются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, организация строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства либо строительство или приобретение жилых помещений) в реестрах недобросовестных поставщиков, ведение которых осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд,  Федеральным законом от 01.01.01 г. "О содействии развитию жилищного строительства", а также сведений об учредителях такого юридического лица, председателе коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа такого юридического лица.

Такие же предквалификационные требования предлагается установить и в отношении инвесторов, подающих предложения по концепции проекта РЗТ органу местного самоуправления для проведения общественных обсуждений с участием собственников объектов недвижимости на застроенной территории (проведением таких обсуждений предлагается дополнить процедуру принятия решения о развитии застроенной территории (см. раздел 9.3 Концепции и приложение А).

В случае, если застройщиком является лицо, являющееся стороной договора простого товарищества, критерии отбора, требования, предусмотренные пунктами 2 – 9 части 1 статьи 31 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", а также требование об отсутствии сведений в реестрах недобросовестных поставщиков должны распространяться на каждое лицо, являющееся стороной договора простого товарищества, а требования о наличии опыта работы и соответствующего допуска - в совокупности в отношении лиц, являющихся сторонами договора простого товарищества (при этом каждое лицо, являющееся стороной такого договора, обязано удовлетворять хотя бы одному из таких требований в полном объеме).

9. Внедрение регламентированных процедур взаимодействия лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, с собственником недвижимого имущества, расположенного на такой территориях и подлежащего расселению, сносу, в том числе оценить возможность распространения действия законопроекта № 000-5 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» на механизмы развития застроенных территорий

Взаимодействие лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, с собственниками недвижимого имущества, расположенного на такой территориях и подлежащего расселению, сносу, осуществляется в двух случаях:

1) при изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и расположенных в границах подлежащей развитию застроенной территории, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд;

2) при выкупе иных объектов недвижимости (жилых помещений, жилых домов, земельных участков и др.), расположенных в границах застроенной территории, подлежащей развитию.

Процедуры взаимодействия лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащим сносу или реконструкции, в достаточной степени регламентированы федеральными законами и иными нормативными правовыми актами (см. подраздел 9.1).

Совершенствование отдельных таких процедур предусматривается  законопроектом № 000-5 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (оценку возможности распространения действия такого законопроекта на механизмы развития застроенных территорий см. в подразделе 9.2).

В целях совершенствования процедур такого взаимодействия во втором указанном выше случае  предлагается ввести в федеральное законодательство новый институт определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество при реализации проектов развития застроенных территорий (см. подраздел 9.3).

9.1. Регламентирование процедур взаимодействия лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащим сносу или реконструкции

Согласно части 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества допускается, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Такие случаи установлены статьей 49 Земельного кодекса РФ, а также рядом других федеральных законов24, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности,  - законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если собственники помещений в указанном доме в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлен Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее – Постановление Правительства РФ № 47).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ № 47 процедура признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и изъятия жилых помещений в таких домах состоит из следующих последовательных действий25:

поступление в адрес уполномоченного органа заявления (от гражданина (нанимателя) либо заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции; прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключение (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения не соответствующим установленным в настоящем Положении требованиям; работа комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; составление комиссией заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование; принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии; передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией); предъявление органом, принявшим решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственникам помещений в таком доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок; в случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию; принятие органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для  муниципальных нужд,  решения об изъятии путем выкупа жилого помещения; государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; направление уведомления в письменной форме собственникам жилых помещений не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащих им жилых помещений о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации; если собственник  жилого помещения в аварийном многоквартирном доме согласен с решением об изъятии такого жилого помещения, то между ним  и органом местного самоуправления заключается соглашение о выкупе жилого помещения - соглашение, в котором определяется выкупная цена за жилое помещение, а также условия и сроки такого выкупа. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену; если собственник не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет иск о выкупе жилого помещения в суд; судом подтверждается (опровергается) правомерность решения об изъятии жилого помещения, а также определяется выкупная цена.

Основание для прекращения права собственности на жилое помещение в аварийном многоквартирном доме, изымаемое в данном случае для муниципальных нужд, установлено в подпункте 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ: «отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка». Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, регулируется статьей 239 Гражданского кодекса РФ.