Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий (стр. 11 )

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о решении об изъятии земельного участка.

В постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в пп. «л» п.20 установлено, что «резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность…». В случае указания в решении суда на прекращение права собственности на изымаемое жилое помещение и если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения (органом местного самоуправления), не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника. Исполнение решения суда производится в соответствии с Федеральным законом от 2 октября 2007 г. "Об исполнительном производстве".

9.2. Оценка возможности распространения действия законопроекта № 000-5 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» на механизмы развития застроенных территорий

В декабре 2009 года в Государственную Думу был внесен проект федерального закона № 000-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (далее - Законопроект № 000-5). В настоящее время законопроект готовится к рассмотрению во втором чтении в Государственной Думе.

Ниже рассмотрены основные новеллы Законопроекта № 000-5.

1. В определенных случаях частные субъекты (юридические лица, имеющие право на осуществление деятельности по реализации целей, указанных в статье 49 ЗК РФ) наделяются правом ходатайствовать об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, возможность инициировать процесс изъятия по существу любым заинтересованным лицом. Решение об изъятии земельного участка (решение об отказе в удовлетворении ходатайства) принимается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления, которым проверяется обоснованность целей изъятия, сформулированных в ходатайстве).

2. Финансирование изъятия может быть осуществлено за счет средств частных субъектов.

3. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельного участка осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также лицом, подавшим такое ходатайство. Заключенное соглашение является основаниями для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенное на нем недвижимое имущество, находящиеся в частной собственности, а также сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке.

4. Срок исковой давности по обжалованию решения об изъятии начинает течь не с момента направления уведомления об изъятии, а с момента опубликования решения об изъятии в установленном порядке.

5. Земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд по ходатайству заинтересованного лица, становится собственностью такого лица.

6. Основанием для государственной регистрации прекращения прав, перехода прав или возникновения прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и расположенное на таком земельном участка недвижимое имущество являются заключенное в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем недвижимого имущества.

Остановимся на его ключевых новеллах, имеющих отношение к совершенствованию процедур изъятия земельных участков для  муниципальных нужд в контексте реализации проектов РЗТ.

Законопроектом № 000-5 предусмотрена возможность инициировать процесс изъятия земельного участка не только органам государственной власти и органам местного самоуправления, но и частным лицам. Предусматривается, что в случае, если «строительство объектов государственного или муниципального значения, для размещения которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, планируется осуществлять полностью или частично за счет средств юридических лиц, изъятие таких земельных участков осуществляется на основании ходатайств таких лиц об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд». Эта норма может иметь отношение к институту РЗТ, когда согласно утвержденной документации по планировке территории лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, будет обеспечивать изъятие земельных участков для размещения улиц как объектов муниципального значения. Применительно к случаям РЗТ можно сформулировать алгоритм действий следующим образом: с момента утверждения документации по планировке территории возникает (а) право частных субъектов ходатайствовать о принятии решения об изъятии (но только в части, обусловленной статьёй 49 ЗК) и (б) принять решение в срок не позднее одного месяца со дня поступления ходатайства).

Вместе с тем, такое предложение о введении нового субъекта - лица, ходатайствующего об изъятии (застройщика), имеющего право без доверенности представлять соответствующий государственный или муниципальный орган в отношениях с собственниками, государственными регистрирующими органами, судами в существенной мере ущемляет права собственников, так как исключительно публичная функция по изъятию отчасти становится частной по своей природе, что недопустимо.

Законопроектом № 000-5 устанавливается порядок извещения собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд путем опубликования и направления извещений для связи по адресам правообладателей, имеющихся в сведениях государственного кадастра недвижимости, а в случаях изъятия жилых помещений – также и по адресам данных жилых помещений. В настоящее время такой порядок законодательством не регламентирован. Указанное нововведение затрагивает и случаи изъятия земельных участков при принятии решении о РЗТ. В связи с этим необходимо установить срок, в течение которого со дня принятия решения о развитии застроенной территории орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции.

В соответствии с Законопроектом № 000-5 земельное законодательство дополняется нормами, устанавливающими обязанности лиц, осуществляющих изъятие, заблаговременно уведомить лиц, права которых на землю подлежат прекращению, об условиях и сроках прекращения прав на землю. Такая обязанность должна быть исполнена путем представления проекта соглашения об изъятии недвижимости - договора, применительно к выкупу недвижимости сочетающего в себе черты договора купли-продажи и соглашения о возмещении убытков. Данные нормы улучшают положение лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию, так как им заблаговременно предоставляются все существенные условия сделки, а не только предупреждение о предстоящем изъятии, как это установлено действующим законом.  Представляется целесообразным распространить предлагаемую норму также на изъятие путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

9.3. Введение в федеральное законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов развития застроенных территорий

В разделе 2 настоящей концепции обосновано предложение о расширении круга объектов недвижимости, которые могут быть расположены на застроенной территории, в отношении которой может быть принято решение о развитие. Предложено, что на такой территории могут быть расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных  гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,  гаражного или индивидуального жилищного строительства,  и в соответствии с градостроительным регламентом такая территория предназначена для размещения многоквартирных домов и иного строительства.

В любом из указанных выше трех случаев на территории, подлежащей развитию, могут также располагаться иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

В целях регламентирования процедуры взаимодействия лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, с собственниками объектов недвижимого имущества26 , предлагается ввести в законодательство институт определения особых оснований для прекращения прав на объекты недвижимости в целях реализации проектов развития застроенных территорий. Данный институт предлагается ввести в отношении собственников следующих объектов недвижимого имущества, расположенных на подлежащей развитию территории: