Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий (стр. 3 )

Рисунок 1. Объем ввода жилья на территориях, нуждающихся в развитии,  доля такого ввода в общей площади жилищного фонда в 25 рассматриваемых городах, тыс. кв. м

Средняя плотность жилой застройки на территориях, нуждающихся в развитии, в 25 городах составляет 7 тыс. кв. м жилья на 1 га. Однако такая плотность также существенно различается – в Нижневартовске, Кургане, Перми, Саранске, Смоленске, Липецке плотность жилой застройки территории редевелопмента не превышает 2 тыс. кв. м жилья на 1 га (малоэтажное строительство), в Вологде, Череповце, Хабаровске, Таганроге плотность застройки составляет от 2 до 6 тыс. кв. с на 1 га, в других городах – более 6 тыс. кв. м на 1 га (см. рис. 2).

Рисунок 2. Плотность жилой застройки на территориях, нуждающихся в развитии, в 25 рассматриваемых городах, тыс. кв. м на 1 га

Из 25 рассматриваемых городов 20 городов предоставили информацию об общей площади территорий в границах города, подлежащих развитию в соответствии с принятыми органом местного самоуправления решениями и общей планируемой площади жилья, которое планируется построить на таких территориях. В среднем в данных 20 городах решения о развитии в настоящее время приняты в отношении 17,3% территорий, нуждающихся в развитии, или 3,4 тыс. га (см. рис. 3). В Нижневартовске, Воронеже, Перми решения о развитии приняты сейчас только в отношении менее 3% территорий, которых нуждаются в развитии, а, например, в Калининграде - в отношении 50% таких территорий, Волгограде 56%, Саранске 77%. В большинстве городов доля территорий, в отношении которых приняты решения о развитии, не  превышает 20% от территорий перспективного редевелопмента.

Рисунок 3. Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии (га), площадь территорий, в отношении которых приняты решения о развитии в 20 городах, предоставивших такую информацию (га, %) 

В среднем планируемый ввод жилья на территориях в соответствии с принятыми органами местного самоуправления решениями о развитии составляет 11,4 млн. кв. жилья или 18% от планируемого объема ввода жилья на территориях, нуждающихся в развитии, который составляет в рассматриваемых 20 городах 63,7 млн. кв. мжилья (см. рис. 4)

Рисунок 4. Планируемый ввод жилья на территориях, нуждающихся в развитии (тыс. кв. м), планируемый ввод жилья на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии в 20 городах, предоставивших такую информацию (тыс. кв. м, %) 

С учетом того, что население 25 городов составляет 15 млн. человек, или 27% населения городов с населением более 250 тыс. человек, потенциальный объем ввода жилья в рамках проектов РЗТ можно оценить на уровне 262 млн. кв. м жилья в 73 городах с населением более 250 тыс. человек. В соответствии с данными Росстата о ветхом и аварийном жилье при условии увеличения плотности застройки в 10 раз была получена оценка в 180 млн. кв. м. Таким образом, можно сделать вывод о том, что оценки, полученные двумя методами, относительно сопоставимы. Оценка площади территорий, нуждающихся в развитии, и объема ввода жилья на таких территориях в городах с населением более 250 тыс. человек, полученная путем опроса администраций таких городов превышает косвенную оценку по данным Росстата примерно на 80 млн. кв. жилья, это превышение может объясняться несколькими причинами:

данные Росстата о ветхом и аварийном жилье занижены по сравнению с фактическим положением; на территориях, нуждающихся в развитии, располагается не только ветхое и аварийное жилье, но и другие объекты, в том числе не соответствующие градостроительному регламенту.

В 73 городах с населением более 250 тыс. человек ввод жилья профессиональными застройщиками в настоящее время составляет примерно 16 млн. кв. м жилья в год.  Таким образом, при условии, что 50% ввода жилья профессиональными застройщиками в таких городах будет приходиться на новое строительство и 50% - на строительство в рамках развития застроенных территорий, ввод жилья на территориях, нуждающихся в развитии в размере 262 млн. кв. м жилья, будет осуществляться в течение 33 лет.

Количество городов, предоставивших информацию о проблемах и предложениях в сфере развития застроенной территории, составляет 17. Все, указанные администрациями городов проблемы, учтены в Техническом задании, предложения по их решению представлены в настоящей концепции. К таким проблемам в том числе относятся:

отсутствие в действующем законодательстве правовой базы, регламентирующей правовые основания и порядок изъятия жилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (гаражи и сараи), а также земельных участков, расположенных под ними; отсутствие возможности применения института развития застроенной территории к территориям, на которых расположены индивидуальные жилые дома, другие объекты; проблема отчуждения муниципальной собственности (жилые и нежилые помещения) в аварийных домах, являющихся памятниками историко-культурного наследия и подлежащих сохранению (приспособление объекта культурного наследия для современного использования); проблема применения порядка определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение к случаям изъятия путем выкупа жилых помещений в многоквартирных дома, признанных аварийными и подлежащими сносу; проблема отсутствия в жилищном законодательстве определения понятия ветхого жилья. При этом  понятие «аварийный жилищный фонд» не охватывает всего спектра проблем, связанных с состоянием жилых домов, имеющих высокий процент износа и требующих сноса и расселения.

Общий перечень проблем и предложений, полученных в ходе опроса администраций, представлен в приложении Г к настоящей концепции.

2. Обеспечение развития застроенных территорий, занятых строениями (индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами), на основании единого комплексного плана реализации генерального плана, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства

Реализация проектов по развитию застроенной территории тесно связана с применением права принудительного изъятия недвижимости. Принудительное изъятие (отчуждение) недвижимости у частных лиц для общественной пользы, является конституционным правом властей различных уровней, в странах, где признается частная собственность. При этом права собственников отчуждаемой недвижимости защищены правом на полноценную компенсацию и правом на апелляцию.

Термины, обозначающие принудительное изъятие в разных странах отличаются - в США2 Eminent domain (право государства на принудительное отчуждение частной собственности), в Великобритании, Новой Зеландии, Ирландии compulsory purchase (принудительное отчуждение, принудительная продажа), в Австралии3 compulsory acquisition (принудительное отчуждение), в Канаде4, ЮАР expropriation (экспроприация), в Германии5 Enteignung (экспроприация), во Франции6 L'expropriation (экспроприация). Однако, смысловое содержание приведенных терминов схожее.

Анализ норм законодательства, регулирующих вопросы принудительного изъятия в перечисленных странах, позволяет определить принудительное изъятие, как право публичной власти экспроприировать (изымать) частную собственность для общественной пользы с согласием или без согласия владельцев для собственного использования, либо в пользу третьих лиц при обязательном обеспечении соответствующей компенсации. В большинстве юрисдикций право изъятия со стороны государства обусловлено правом выплаты “справедливой компенсации” собственнику отчуждаемой недвижимости. Критерии “справедливости” цены, как правило, основаны на реальной рыночной цене, а споры по поводу этой цены решаются судом.

Общественная польза (цель, интерес) определяется как единственная цель, в соответствии с которой частная собственность может быть изъята на основе полномочий публичной власти по изъятию недвижимости, однако перечень объектов или случаев общественной полезности в законодательстве зарубежных стран отличается и будет рассмотрен отдельно.

Необходимым условием для производства отчуждения, помимо требования о соблюдении общественно значимых целей, является доказательство того, что эти цели не могут быть достигнуты иначе, как только посредством отчуждения недвижимости именно в намеченном месте. Здесь отводится ключевая роль документам градорегулирования, в которых планируется размещение различных объектов для реализации общественных интересов, таких как улицы и магистрали, школы, госпитали, парки. Некоторые страны, в местных детальных планах устанавливают зоны развития, санации, реконструкции (например, Sanierungsgebiet в Германии), в которых также возможно принудительное изъятие7.

При использовании права отчуждения должно быть объявлено о планируемом предназначении отчуждаемых земельных участков. Надлежит доказать также, что в течение установленного срока земельный участок будет использован для предусмотренных целей и что эта акция не нарушит баланса общественных и частных интересов.

В Финляндии принципы отчуждения определены Актом о планировке и строительстве от 1958 года и специальным Актом об отчуждении от 1977 года. Муниципалитеты имеют право отчуждать почти все типы земельной собственности для целей городского развития. В границах городских районов, на которые распространяется действие юридически правомочных планировочных документов, муниципалитет может отчуждать без специального разрешения участки улиц, рыночных площадей, рекреационные зоны и другие земельные участки для общественных целей. Дополнительно, центральное правительство может предоставить разрешение на отчуждение в специально оговоренных случаях. Это относится к:

- земельным участкам, которые не были застроены в соответствии с местным планом в течение 4-х лет с момента официального оповещения о начале строительства;