Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий (стр. 19 )

П/п	Города	Проблемы
Москва, Волгоград	Установленный действующим законодательством перечень  объектов значительно уменьшает объем территории, в отношении которых может быть принято решение о развитии.
Астрахань, Рязань, Томск	Отсутствие в действующем законодательстве правовой базы, регламентирующей правовые основания и порядок изъятия жилых помещений в одноквартирных домах, а также в жилых домах, состоящих из нескольких жилых помещений (квартир) которые находятся в общей долевой собственности (без выдела в натуре сособственниками своей доли их общего имущества)
Астрахань	Отсутствие в действующем законодательстве правовых оснований снятие с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков (при отсутствии правообладателей и правопритязаний), поставленных на кадастровый учет в период инвентаризации земель в 90-е годы.
Волгоград	Законодательно не урегулирован порядок изъятия и выкупа объектов недвижимого имущества, не относящихся к аварийному.
Воронеж	Застройщики сталкиваются с проблемой выкупа объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (гаражи и сараи), а также земельных участков, расположенных под ними.
Екатеринбург, Рязань	Законодательством не урегулирован вопрос об основаниях включения многоквартирных домов в муниципальные адресные программы, а также его последствия.  Не предусмотрен механизм принудительного отселения лиц, проживающих на условиях найма в таких домах, а также изъятия жилых помещений у собственников.
Екатеринбург	Правовой статус многоквартирных домов, включенных в муниципальную адресную программу, не отличается от статуса иных домов, расположенных на застроенной территории, в связи с чем снижается инвестиционная привлекательность застроенных территорий.
Екатеринбург	Застройщик не всегда имеет возможность, а зачастую и желание, заниматься освобождением и отселением жителей с земельных участков, на которых документацией по планировке предусмотрено строительство социальных объектов. При этом он может преследовать цель уклонения от несения расходов на строительство указанных объектов.
Нижневартовск	Правовой пробел в части урегулирования на уровне законодательства РФ и субъекта РФ порядка определения начальной цены при проведении аукциона на право заключения договора о РЗТ. Согласно ч. 4 ст. 46.4 Градостроительного кодекса РФ методика начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом РФ, однако  органами государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа - Югры соответствующий НПА не принимался.
Новокузнецк, Сургут, Хабаровск	Законодательство не позволяет поэтапно осваивать участки, в результате даже самые крупные строительные компании «не тянут» объемов предварительных затрат
Нижний Новгород, Новокузнецк	У застройщиков возникают сложности при расселении жителей ветхого фонда в рамках реализации договоров о РЗТ жителей, а именно собственников жилых помещений.
Новокузнецк	Нередко территории, которые нуждаются в развитии, находятся в зонах не допустимых для нового строительства. Например, в санитарно-защитных зонах.
Новокузнецк	В законодательстве не прописаны порядок, условия и предельная цена выкупа застройщиком помещений и земельных участков, являющихся частной собственностью физических (юридических) лиц, попадающих под РЗТ. В результате происходит затягивание сроков по освоению территорий.
Орел	Процесс развития застроенных территорий искусственно усложнен необходимостью узаконения самовольных построек, самовольно выполненных перепланировок, переустройств и, реконструкции сносимых объектов. Кроме того, регистрация перехода к застройщику (инвестору) прав собственности на такие объекты затягивается из-за отсутствия документов технического (кадастрового) учета или необходимых правоустанавливающих документов на земельные участки и объекты недвижимости и занимает в общей сложности до одного года.
Петрозаводск	Высокая процентная ставка банков при кредитовании физических и юридических лиц - дольщиков нового жилищного строительства.
Рязань, Тамбов	Отчуждение муниципальной собственности (жилые и нежилые помещения) в аварийных домах, являющихся памятниками историко-культурного наследия и подлежащих сохранению (приспособление объекта культурного наследия для современного использования)
Тамбов, Рязань	В законодательстве не прописаны порядок, условия и предельная цена выкупа застройщиком помещений и земельных участков, являющихся частной собственностью физических (юридических) лиц, попадающих под РЗТ. В результате происходит затягивание сроков по освоению территорий.
Томск	В большинстве случаев, решение о РЗТ принимается в отношении земельных участков, имеющих незначительную площадь, что препятствует проработке единой концепции элемента планировочной структуры, развития инфраструктуры,  благоустройства территории, планирования сетей и коммуникаций.
Томск	Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления о РЗТ, вправе отчуждать земельные участки, полученные для РЗТ. Данное лицо вправе разделить вышеуказанный участок и продать другим застройщикам. Соответственно возникает проблема  для определения объема обязательств перед администрацией города по договору о РЗТ каждого нового правообладателя земельного участка. Это может привести к недобросовестному исполнению обязательств со стороны застройщиков.
Хабаровск	Отсутствие понятия «ветхое» применительно к жилью. Согласно действующему жилищному законодательству определение понятия «ветхого» жилья отсутствует, отнесение жилых домов к категории «ветхие» актами ОМС или актами органов государственной власти не предусмотрено. При этом  понятие «аварийные» не охватывает всего спектра проблем, связанных с состоянием жилых домов, имеющих высокий процент износа и требующих сноса и расселения.

1 Другие статьи выбытия, публикуемые Росстатом, не учитываются, так как не определены его причины.

2 2010 Pennsylvania Code, Title 26 - Eminent domain “The power of the Commonwealth to take private property for public use in return for just compensation.”

3 Land acquisition (just terms compensation) Act 1991 No. 22. «“compulsory acquisition” of land means the acquisition of the land by compulsory process under this Act»

4 Expropriation Act (R. S.C., 1985, c. E-21)

5 Grundgesetz fьr die Bundesrepublik Deutschland, Art 14/ Ausfertigungsdatum: 23.05.1949 «Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulдssig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und AusmaЯ der Entschдdigung regelt. Die Entschдdigung ist unter gerechter Abwдgung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Hцhe der Entschдdigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.»

6 Code de l'expropriation pour cause d'utilitй publique, Article L11-1/ «L'expropriation d'immeubles, en tout ou partie, ou de droits rйels immobiliers ne peut кtre prononcйe qu'autant qu'elle aura йtй prйcйdйe d'une dйclaration d'utilitй publique intervenue а la suite d'une enquкte publique et qu'il aura йtй procйdй contradictoirement а la dйtermination des parcelles а exproprier ainsi qu'а la recherche des propriйtaires, des titulaires de droits rйels et autres intйressйs.»

7 Baugesetzbuch §87

8 Virtanen P. V.  Urban land policy in Finland.  The report presented at the simposium "East-West. Land policy".

9 § 104-105 Baugesetzbuch

10 Mattsson H. Urban land policy in Sweden. The report presented at the simposium "East-West. Land Policy".

11 Code de l'expropriation pour cause d'utilitй publique, Article L11-1.

12 Сode de l'urbanisme L321-31

13 Сode de l'urbanisme L221-1

14 http://www. anru. fr/index. php/fre/ANRU

15 Didier VANONI. Le programme national de rйnovation urbaine: йtat des lieux а mi-parcours.

// http://www. crpve91.fr/T1_ville-logement-habitat/pdf/Vanoni. pdf

16 http://libertyonline. /Jefferson/Summaryview. html

17 http://www. independent. org/pdf/tir/tir_12_03_04_benson. pdf

18 Четырнадцатая поправка к Конституции дополнила требование справедливой компенсации в отношении изъятия со стороны государственных и местных властей. http://constitution. /amendment5/annotation14.html#t182

19 Part 3, s.23 Midland Redevelopment Act 1999

20 Part 4, s.41 Public Works and Procurement Act 1912

21 Не менее актуальной является проблема ликвидации промышленных зон в городах, в первую очередь тех, которые не используются, используются неэффективно, или не соответствуют  установленному градостроительному регламенту. Однако, данная тема выходит за границы Технического задания и не рассматривает в настоящей работе.

22 В настоящее время такие дома должны подлежать только сносу.

23 http://www. fondgkh. ru/result/result/index. html

24 См. например: Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; Федеральный закон от 01.01.01 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"; Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

25 Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

26 Предложения по этому вопросу см. в подразделе 9.1 настоящей концепции.

27 В Финляндии, например, используется и так называемое право преимущественной покупки, которое также может предотвратить проблему недобросовестной конкуренции. Предусмотренное местным детальным планом новое строительство часто требует "собрать" относительно большой участок земли из нескольких маленьких землевладений. Закон предусматривает довольно оригинальную процедуру. Преимущественное право покупки окружающих участков предоставляется тому владельцу, у которого суммарная стоимость принадлежащей ему в этом месте недвижимости наибольшая. Но, если он не желает производить эту операцию, то право преимущественной покупки предоставляется следующему (в ранжированном ряду благосостояния) землевладельцу, до тех пор, пока не найдется желающий. Если же таковой не объявится, то муниципалитету предоставляется право произвести отчуждение всех земельных участков. Обычно отчуждение считается достаточно эффективным инструментом земельно-градостроительной политики.

28 Федеральный закон от 01.01.01 г. №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», Федеральный закон от 5 апреля 2013 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» и в отдельные законодательные акты», Федеральный закон от 01.01.01 г. «О теплоснабжении», Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. «О водоснабжении и водоотведении» и подзаконные акты, устанавливающие порядок подключения.

29 Технические условия подключения могут быть получены только в отношении земельного участка.  Поэтому предлагается использовать другой термин.

30 В этом случае плата за подключение включает в полном объеме инвестиционные затраты на создание соответствующих объектов инженерно-технической инфраструктуры.

31 В этом случае плата за подключение не включает инвестиционные затраты на создание соответствующих объектов инженерно-технической инфраструктуры. Также в этом случае не пересматриваются тарифы на коммунальные услуги, за счет которых финансируются мероприятия инвестиционных программ.

32 В соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ объекты культурного наследия подразделяются на памятники, ансамбли и достопримечательные места.

33 См. также постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором указано, что собственником такого жилого помещения является орган местного самоуправления.

34 По нестоличным городам приведена оценка пропорционально численности населения.