Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий (стр. 15 )

Для этого случая предлагается предусмотреть в Федеральном законе исключение из общего правила (возможность постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений, в которых  проведены переустройство и (или) перепланировка без получения соответствующих разрешений) в случае, если регистрируется переход прав на жилое помещение, расположенное на территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, к лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Возможность перехода прав на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и изымаемое для  муниципальных нужд, к лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории

В соответствии с частью статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. В случае признания многоквартирного дома аварийным такой выкуп осуществляется муниципальным образованием, поскольку в соответствии с частью 10 указанной статьи 32 земельный участок и жилые помещения в таком доме изымаются для муниципальных нужд. Таким образом, закон не предусматривает возможности перехода права на жилое помещение в аварийном многоквартирном доме к лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (в случае признания многоквартирного дома аварийным такое обязательство возникает у муниципального образования). В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. В соответствии с частью 1 статьи 281 Гражданского кодекса РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Таким образом, достижение соглашения с собственниками изымаемых для муниципальных нужд жилых помещений и  земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, при развитии застроенной территории и уплата таким собственникам выкупной цены является обязательством муниципального образования, к которому переходят права на изымаемые жилые помещения и земельный участок33.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 462 Градостроительного кодекса РФ установлена особенность уплаты выкупной цены за такие изымаемые земельные участки и жилые помещения при реализации проекта РЗТ: выкупную цену обязан уплатить застройщик, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Однако, такая выкупная цена уплачивается застройщиком на основании решения органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения, принятого в соответствии с жилищным законодательством.

При этом снос многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, производится застройщиком в соответствии с разработанной проектной документацией и после получения им разрешения на строительство на земельном участке, изъятом для  муниципальных нужд и предоставленном застройщику в соответствии с договором о развитии застроенной территории. Основанием для сноса указанных домов является решение органа местного самоуправления о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, а действия застройщика по сносу таких домов основаны на заключенном им договоре о развитии застроенной территории, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (часть 6 статьи 461 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, приобретение лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, права собственности на изъятые для муниципальных нужд жилые помещения для целей сноса аварийных многоквартирных домов, в которых расположены такие жилые помещения, не требуется.

С другой стороны, в случае, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, то для целей проведения такой реконструкции необходим переход права на все помещения в таком многоквартирном доме от муниципального образования к лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.  В разделе 2 настоящей концепции предложена возможность расположения на подлежащей развитию территории не только аварийных многоквартирных домов, подлежащих сносу, но и реконструкции. Это потребует регулирования перехода права на все помещения в таком многоквартирном доме от муниципального образования к лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Если объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учет, то для перехода прав на него необходимо провести такой учет. В этом случае существует риск отказа в государственном кадастровом учете, но только в том случае, если при изготовлении технического плана кадастровый инженер выявит факт изменений объекта недвижимости.

13. Внедрение экономических стимулов, демотивирующих недобросовестную спекуляцию и умышленное затягивание судебных процессов со стороны собственников недвижимого имущества, расположенного на подлежащих развитию застроенных территориях и подлежащего расселению, сносу, в том числе рассмотреть возможность и целесообразность установления налога на имущество такого собственника, рассчитываемого от запрашиваемого им размера компенсации

Представляется, что основным экономическим стимулом, демотивирующим граждан препятствовать реализации проекта РЗТ, может быть предложение им необходимой выкупной цены за жилое помещение или привлекательного жилого помещения взамен сносимого.

В разделе 3 настоящей концепции представлены предложения по уточнению порядка определения выкупной цены изымаемого жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Четкая регламентация такого вопроса позволит избежать спекулятивного поведения собственников жилых помещений в аварийных домах. Вопрос достижения соглашения с собственниками иных жилых помещений и других объектов недвижимости, которые могут находиться на подлежащей развитию территории, является более сложным, поскольку отсутствуют основания для изъятия таких объектов для государственных или муниципальных нужд, а значит, переговорная сила собственника значительно повышается.

В подразделе 9.2 настоящей концепции представлены предложения по введению в федеральное законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов развития застроенных территорий. При условии внесения таких изменений в федеральное законодательство возможно введение регламентированной процедуры проведения голосования граждан-собственников объектов недвижимости, которые не могут быть изъяты для муниципальных нужд в рамках проектов РЗТ, по вопросу выкупа таких объектов и определения их выкупной цены.

В целях подготовки застройщиком предложений для таких собственников объектов недвижимости представляется целесообразным разработать методические рекомендации Минэкономразвития России по определению выкупной цены таких объектов недвижимости. В части определения цены сделки купли-продажи такого жилого помещения могут быть предложены следующие подходы (по иным объектам могут быть несколько иные подходы).

Рыночная стоимость жилого помещения может определяться одним из следующих способов: 

оценка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; кадастровая оценка.

Убытки в связи с изменением места проживания представляют собой субъективную оценку собственника жилого помещения и не могут быть оценены по стандартизированной методике. Именно данный вид убытков и является, по сути, предметом договора между застройщиком и собственником жилого помещения.

Другие убытки, причиненные собственнику жилого помещения, могут определяться следующими способами:

убытки в связи временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования занимаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения) – оценка по данным о средней рыночной плате за наем аналогичного жилого помещения с аналогичными характеристиками расположения (район города, доступность транспортной и социальной инфраструктуры и др.); убытки в связи с переездом – оценка по данным о средней рыночной стоимости услуг по перевозке средне - и крупногабаритных грузов в объеме, необходимым для рассматриваемого случая переезда; убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – оценка по данным о средней рыночной стоимости риэлторских услуг; убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение – оценка по размеру государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, установленному для физических лиц; убытки в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду – в случае, если жилое помещение предоставлялось собственником по договору найма (аренды) жилого помещения, оценка по данным о средней рыночной плате за наем аналогичного жилого помещения с аналогичными характеристиками расположения (район города, доступность транспортной и социальной инфраструктуры и др.). Предлагается определять такие убытки, в том числе упущенную выгоду, в размере дохода от сдачи внаем жилого помещения за 6 месяцев (максимальный срок, необходимый для приобретения другого жилого помещения и заключения нового договора найма жилого помещения с целью возобновления получения дохода).

Предложение об установлении налога на имущество собственника, рассчитываемого от запрашиваемого им размера компенсации, представляется не соответствующим принципам налогообложения налогами на землю, на имущество физических лиц и на имущество организаций. Тему повышенного налогообложения объектов недвижимости на подлежащей развитию территории имеет смысл рассматривать только в контексте введения налога на недвижимость и установления дифференцированного налогообложения недвижимости в зависимости от вида разрешенного использования объектов недвижимости, а также в случае, если вид их использования не соответствует градостроительному регламенту. В случае введения в систему налогообложения налога на недвижимость целесообразно использовать такой налог для регулирования эффективного землепользования. В этом случае представляется обоснованным установление повышенного налогообложения в отношении объектов недвижимости, которые расположены на подлежащей развитию территории и вид использования которых не соответствует градостроительному регламенту.