i – ставка дисконта, учитывающая риски получения прибылей предприятием-эмитентом.


4. Метод «избыточных прибылей»

Алгоритм метода «избыточных прибылей» сводится к следующему:


5. Корректировка кредиторской и дебиторской задолженностей

Оценка рыночной стоимости собственного капитала (СК*) предприятия со­гласно методу накопления активов:

где j = 1, .... М - номера активов (видов имущества) предприятия в оценочной ведомости, которая содержит инвентаризацию всего имущества предприятия;

Aj - рыночная стоимость вида имущества с номером j;

ЗК - заемный капитал предприятия (сумма его задолженности на момент оценки).

Такой способ оценки рыночной стоимости предприятия соответствует случаю, когда цель оценки состоит в определении стоимости предприятия как ликвидируемого.

Если же цель оценки все же состоит в определении стоимости предпри­ятия как действующего, то приходится принимать во внимание, что пред­приятие не будет погашать свой долг сразу. Оно должно будет сделать это через некоторое время позднее, но платить до этого момента проценты по долгу:

где ПлКредЗkt - будущие платежи по взятым кредитам (а также закупкам в кредит), причитающиеся по обязательствам отдельным кредиторам с номерами k (или обя­зательствам с номерами k, если по одним и тем же кредиторам имеется несколько обязательств) через t периодов (лет, кварталов, месяцев - в зависимости от приня­той в расчете длительности единичного периода, числом которых измеряется по­казатель t);

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Тk — срок кредита по обязательствам кредитору с номером k;

ПРkt - причитающиеся по обязательствам с номерами k через t периодов до погашения долга процентные платежи;

ПОГkt, - суммы, причитающиеся по обязательствам с номерами k через t пе­риодов, в погашение основного долга;

N - количество кредиторов или обязательств, учитываемых в кредиторской задолженности организации;

i - ставка дисконта, учитывающая риски неплатежей по кредиторской задолженности.

На стороне активов оцениваемого предприятия при суммировании их рыночной стоимости вместо номинальной (недисконтированной) дебиторской задолженности необходимо учитывать величину:

где ПДебЗеt, - причитающиеся (ожидаемые) поступления по договору номер е че­рез t периодов (лет, кварталов, месяцев - в зависимости от принятого единичного периода времени);

Е - количество договоров, по которым причитаются (ожидаются) поступления;

Те - срок погашения дебиторской задолженности по договору с номером е;

ie - индивидуальная ставка дисконта.

,

где R - наблюдаемая на рынке доходность государственных облигаций (со сроком до погашения в размере принятой длительности единичного периода времени, в числе которых измеряется показатель t);

- поправка на риск  неплатежа по рассматриваемому договору е.


Тема 6. Оценка отдельных видов имущества предприятия


Основные вопросы темы:

1. Методология оценки недвижимости

2. Сравнительный (рыночный) подход к оценке рыночной стоимости недвижимости        

3. Затратный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

3.1. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений

3.2. Оценка износа

3.3. Оценка стоимости земельного участка

4. Доходный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

5. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

1. Методология оценки недвижимости

Алгоритм:

1.        Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД = S * Са,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м2.

Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей:

ДВД = ПВД - Потери.

3.        Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные расходы).

4.        Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

(за исключением амортизационных отчислений).

5.        Рассчитывается коэффициент капитализации одним из известных методов: кумулятивного построения, оценки капитальных активов.


2. Сравнительный (рыночный) подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

Наиболее часто для оценки недвижимости используется сравнительный (рыночный) подход, который представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам сравнения и элемен­там сравнения.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­сти являются:

переданные имущественные права; условия финан­сирования сделки; условия продажи; время продажи; местопо­ложение; физические характеристики объекта недвижимости.

К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко­логические условия и т. д.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто­имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы­глядит следующим образом:

V = (Сед*Кед)*Ппр

где V - стоимость оцениваемого объекта;

(Сед * Кед) - цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр - величина процентной поправки;

Сед - цена продажи единицы сравнения;

Кед - количество единиц сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи­тельной денежной поправки:

V = (Сед+ Под)*Кед

где Под - величина относительной денежной поправки.

Стоимость оцени­ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки:

V = (Сед*Кед)+Пад

где Пад - величина абсолютной денежной поправки.

Методы расчета поправок:

1. Метод, связанный с анализом парных продаж

2. Метод прямого анализа характеристик

Поправка на время рас­считывается по формуле:

Пв = Yдсс / Yдо,

где Пв - поправка на время продажи;

Yдсс - индекс покупательной способности доллара на дату соверше­ния сделки с аналогом;

Yдо - индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

V =( (Сан1*Пв1)+(Сан2*Пв2)+…+(Санn*Пвn))/n

где V - вероятная стоимость объекта оценки;

Сан - цена продажи аналога;

Пв - поправка на время продажи;

n - число аналогов.

На основе данных физического состояния недвижимости методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ:

Пи= (100 - Ио) / (100 - Иан),

где Пи - поправка на износ;

Ио - износ объекта;

Иан - износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ:

V = Сан * Пи

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Сан - цена продажи аналога;

Пи - поправка на износ.

3. Экспертные методы расчета и внесения поправок

4. Относительный сравнительный анализ

Метод валового рентного мультипликатора

Вероятная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Сан - цена продажи аналога;

ПВДан - потенциальный валовой доход аналога.

3. Затратный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

Оцененная стоимость восстановления __________

Минус:

накопленный износ:

I. Физический:

а) устранимый _____;

б) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни ______;

в) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни _____.

II. Функциональный:

а) устранимый ______        ;

б) неустранимый ______;

III. Внешнее  устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа ____.

Плюс: стоимость земельного участка ______.

Плюс: предпринимательская прибыль _____.

Итого: Оценка стоимости при затратном подходе


3.1. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы:

ПВС = В*Vср*k

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;

Vср - строительный объем здания;

k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструк­тивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8