Концепцияновых молодёжных жилых комплексов для Россиии их правового обеспечения (стр. 6 )

Этапы создания МЖК.

ЭтапысозданияМЖК– это гораздо больше, чем этапы строительства комплекса. С точки зрения задач организации можно выделить следующие:

На первом этапе– выявление социального потенциала и особенностей членов организации, определение заинтересованных или влияющих сторон, изучение условий и ограничений по месту будущего строительства, выбор принципиальных решений. На втором этапе – проектирование и воплощение в материально-вещественной, организационно-финансовой, административно-управленческой форме жилого комплекса или поселения в тесной связи с местами приложения труда своих членов. На третьем этапе – организация жизни в комплексе во всём её многообразии и на всём её протяжении.

Соответственно задачам менялись приоритеты деятельности органов самоуправления МЖК, что нашло отражение даже в их названиях: инициативная группа, оргкомитет, совет жителей. В силу долговременности вышеупомянутых процессов определённое время (на практике –5-10 лет) все три этапа развиваются параллельно, и, соответственно, сосуществуют органы управления для каждого из них.

Заинтересованные стороны

Сторонами, заинтересованными в деятельности МЖК, были предприятия, на которых работали члены МЖК, и органы местной исполнительной власти. Для предприятий-дольщиков МЖК гарантировало предоставление квартир, дополнительных к тем, которые распределяли по очереди через городские службы. Для органов местной исполнительной власти МЖК был интересен тем, что мог оперативно мобилизовать молодёжь для участияв городских мероприятиях. Соревнование между членами МЖК шло по разным критериям, в том числе учитывалось внерабочее время, потраченное в интересах организации МЖК.

Современное законодательство не обязывает предприятия решать жилищную проблему своих сотрудников. Но реальность такова, что предприятиям приходится этим заниматься, чтобы привлечь и удержать кадры.

МЖК может представлять интерес для работодателя (прежде всего, госкомпаний), если примет на себя решение жилищной проблемы работников. Эффективность использования организациями МЖК ресурсов, которые такие компании всё равно тратят на общежития, дома социального или коммерческого найма, будет существенно выше, так как для МЖК это профильная деятельность. При этом предприятие сохранит контроль целевого использования и гарантии возврата своего займа. Контроль – за счёт участия предприятия в МЖК. Гарантии – потому что источник возврата является зарплата сотрудника. Юридическим основанием таких отношений может служить договор о закреплении специалиста на предприятии, в котором МЖК будет выступать в качестве третьей стороны.

Принципы МЖК.

Советский опыт

На основании практического опыта Движения МЖК в СССР можно сформулировать принципысоздания и функционирования МЖК:

Организация МЖК является основанной на добровольном членстве самоуправляемой организацией Организация МЖКсоздается без ограничения срока до начала проектирования жилого комплекса. Количество членов МЖК не ограничено. Членство в организации МЖК не обязывает к приобретению жилья (недвижимости) в комплексе. Формальный возрастной ценз для членства в МЖК отсутствует, фактический возрастной состав МЖК подтверждает заинтересованность в этой форме преимущественно молодых семей. Архитектурный комплекс МЖК включает в себя жилой фонд, объекты коммунального обеспечения, социального и бытового обслуживания, инфраструктурные и другие объекты. Состав объектов недвижимости и квартирография жилого фонда для целей архитектурного проектирования определяются на основании социологического обследования членов МЖК. По мере изменения социально-демографической ситуации в организации МЖК проект корректируется, если это технически возможно. Организация МЖК, по существу, является не только застройщиком в смысле, который определён Градостроительным кодексом РФ, но и заказчиком услуг по эксплуатации объектов жилого комплекса, жилищно-коммунальных и всего комплекса социальных услуг. МЖК может выполнять функции технического заказчика по проектным и строительным работам. Проектно-строительные решения определяются с учетом местнойстроительной базы, применяемых технологий и материалов. Оптимальный по размерам МЖК – такой, при котором социальный (численность) и архитектурный (жилой фонд) объемы требуют строительства в составе МЖК общеобразовательной школы (конечно, ещё детсада и др.). Отклонения от оптимального размера возможны, а в случае создания МЖК в существующей городской застройке неизбежны. Организации МЖК разрабатывают социальную программу, в которой предусматриваются все необходимые механизмы и процедуры запуска и поддержания социальных процессов по месту жительства. Системообразующим элементом социальной программы МЖК является воспитательная работа с детьми (школа). Организация МЖК осуществляет подбор  и обучение (подготовку) кадров для коммунальных организаций и социальных учреждений, действующих на территории МЖК. Члены МЖК пользуются результатами деятельности организации МЖК в порядке и в очередности, определяемом конкурсными (соревновательными) процедурами. Все члены МЖК принимают трудовое участие в создании МЖК. Организации МЖК ведут учёт трудового вклада своих членов в соответствии с критериями и процедурами, разработанными и утверждёнными органами управления МЖК.  Органы управления организаций МЖК работают на основе гласности. Все члены МЖК обязаны знать состояние дел и определить своё мнение по обсуждаемым вопросам, имеют право участвовать в принятии управленческих решений. МЖК могут взаимодействовать с предприятиями, на которых работают члены МЖК, и органами местной власти, на территории которой расположен жилой комплекс, прежде всего, в части вопросов совместного ведения.

Российский опыт

Современные правовые условия не имеют принципиальных препятствий для возрождения МЖК на вышеизложенных принципах. Более того, набор организационно-правовых форм для предпринимательской и общественной деятельности граждан, имеющийся в действующем Гражданском Кодексе РФ, позволяет дополнитьихследующими:

МЖК консолидирует информацию о правах своих членов на государственную поддержку, о собственных финансовых, материальных ресурсах и трудовых возможностях домохозяйств с целью направления их на создание МЖК. Помимо социальной программы организации МЖК разрабатывают программупредпринимательской деятельности своих членов как в форме основной, так и дополнительной занятости. В силу этого комплекс может включать в себя объекты производственного назначения. Программа социально-экономического развития МЖК является руководящим документом организации наряду с Уставом. Организация МЖК выступает третьей стороной договора между своим членом и работодателем в случаях, когда гражданин привлекает средства работодателя. МЖК гарантирует, что недвижимость перейдёт в собственность гражданина после выполнения им обязательств по такому договору. Основная деятельность организации МЖК имеет некоммерческий характер, но организация МЖК может быть организатором коммерческой деятельности своих членов, в том числе в кооперативной форме. По мере своего развития организация МЖК может образовывать в своём составе жилищно-строительный, гаражный и другие потребительские кооперативы, общество взаимного страхования, кредитный кооператив (кассы взаимопомощи), товарищества собственников жилья (недвижимости), орган территориального общественного самоуправления, органы общественной самодеятельности.

Эти дополнительные принципы создания и функционирования МЖК практически отрабатывались в современных российских условиях в некоторых МЖК, сохранившихся и действующих в настоящее время.

Главное

Главная причина динамичного развития МЖК в СССР – полная открытость при принятии управленческих решений. На совещаниях любого органа МЖК мог присутствовать любой член МЖК. Любое решение органа МЖК мог опротестовать любой член МЖК.

Условия максимальной гласности и открытости при принятии решений, практическая возможность каждого члена контролировать любое хозяйственное решение руководства делали невозможным сознательные махинации и предохраняли организацию от ошибочных действий. Гласность гарантировала быстрое обнаружение управленческих ошибок и устранение их последствий.

Управленческие процедуры МЖК для стороннего наблюдателя могли показаться анархичными по форме, но они являлись вполне упорядоченными по существу, потому что действовал простой принцип: принимающие решение отвечали за его исполнение.

Современные информационные технологии, возможности социальных сетей делают ещё более простой задачу общественного контроля со стороны членов МЖК за практической реализацией проекта своего МЖК.

Информированность членов МЖК, гласность в принятии управленческих решений органами МЖК в принципе снимают проблему договоров долевого участия. Член современного МЖК не может стать «обманутым дольщиком» по определению, потому что он, одновременно, является «сотрудником застройщика», в силу чего полностью информирован о проекте в целом и своем статусе в проекте.

Важно отметить, что культура самоуправления МЖК формируется в атмосфере взаимной требовательности: органы управления МЖК обязаны информировать своих членов об управленческих решениях, а члены МЖК обязаны знать управленческие решения.

Экономика современного МЖК.

Баланс проекта: Время-Деньги.

Бюджет проекта создания МЖК имеет не только финансовое, но и временное измерение, поскольку условием членства в МЖК является трудовое участие в создании МЖК в широком смысле этого слова.

Задача организаций МЖК – найти баланс между двумя видами ресурсов: деньгами и временем. Проблема балансирования проистекает из следующего: чтобы увеличить свой финансовый вклад в создание МЖК, члену организации надо дольше работать вне МЖК и, соответственно, уменьшить время трудового участия в создание МЖК.

Доходы членов МЖК, получаемые вне организации и территории МЖК, являются предварительными параметрами доходной финансовой части бюджета проекта создания МЖК, включая и бюджет самой организации МЖК. К доходной части бюджета проекта относится также часть собственности членов МЖК, которую они готовы монетизировать для того, чтобы использовать в качестве своего вклада в строительство своей недвижимости в МЖК.