Концепцияновых молодёжных жилых комплексов для Россиии их правового обеспечения (стр. 7 )

Баланс организации: Доходы-Расходы.

Для организации дополнительных доходных статей бюджета проекта организации МЖК обязаны:

Выявить все видывозможных незарплатных доходов домохозяйств (помощь родственников, продажа имущества и т. п.) и организовать юридическую и организационную поддержку своих членов в монетизации таких доходов. Установить наличие прав членов МЖК на все возможные виды государственной поддержки и налоговых вычетови организовать юридическую и организационную поддержку своих членов в реализации этих прав. Установить наличие возможности корпоративных мер поддержки членов МЖК на предприятиях-работодателях и организовать юридическую и организационную поддержку своих членов в реализации этих возможностей. Предложить своим членам накопительные программы, при которых временно не используемые домохозяйствами денежных средств направляются организациями МЖК в строительство комплекса.

Для уменьшения расходных статей бюджета проекта организации МЖК обязаны:

Разработать комплекс мер по уменьшению текущих расходов домохозяйств (кооперация членов МЖК, обменный фонд вещей, прокат, оптовые цены и т. п.). Организовать контроль и публичное обсуждение ценообразования всех работ и услуг по созданию МЖК. Интегрировать и централизовать обращения своих членов за ипотечными кредитами с целью уменьшения стоимости обслуживания и процентных ставок.

Баланс затрат: Разовые-Постоянные.

Рассчитывая бюджет проекта МЖК организация МЖК должна сопоставлять затраты на строительство и затраты на эксплуатацию и ремонт, чтобы ради разовой экономии не оказаться заложником постоянных затрат в будущем.

Уменьшение стоимости квадратного метра в проектно-сметной документации и по факту не является цельюорганизации МЖК.

Ресурсосбережение.

Организация строительства на принципах МЖК, то есть с развитыми механизмами общественного контроля, позволит существенно уменьшить удельную стоимость строительных объектов и, в последующем, эксплуатационных услуг.

Консолидация всех возможных источников финансирования и способов экономии приведёт к уменьшениюобъемов ипотечного и других видов кредитованияи стоимости заёмных средств, что также будет уменьшать конечную ценустроящейся недвижимости.

Способы и методы экономии ресурсов (деньги, время, материалы) при строительстве и в процессе эксплуатации – важнейший раздел проектирования МЖК, в том числе архитектурного проектирования комплекса. Задачу ресурсосбережения надо понимать и ставить в самом широком смысле этого слова.

Накопительные программы.

МЖК может предложить своим членам накопительные программы для использования временно свободных средств в строительстве объектов МЖК. Это направление вложений гарантирует сохранность средств, а при благоприятной рыночной конъюнктуре – небольшой рост.

Цена для членов МЖК и цена для инвесторов.

Квадратный метр жилья (и недвижимости, в целом) в МЖК будет дешевле, чем на рынке, но квартира в МЖК не будет объектом инвестирования и спекуляции, потому что её приобретение в соответствии с принципами МЖК будет обставлено условиями, неприемлемыми для обычного инвестора.

Тем не менее, инвестор может быть заинтересованной стороной в создании МЖК в определённой части проекта, который не оказывает существенного влияния на его социальное наполнение.  Участие инвесторов должно быть предусмотрено в программе социально-экономического развития МЖК.

Потенциальная проблема подоходного налога.

Вопрос о цене недвижимости в МЖК имеет не только бухгалтерское (денежное) измерение, но и временное, поскольку участие в МЖК связано с затратами времени его членов, в том числе и на неоплачиваемый труд. Они не будут зафиксированы в регистрах бухгалтерской отчетности и не будут учтены при итоговых расчётах.

Низкая стоимость квадратного метра в МЖК может обернуться высоким подоходным налогом в случае, если член МЖК решит продать свою недвижимость. Эту проблему можно решить путём, например, 3-летнего моратория сделок купли-продажи жилья в домах МЖК и неприменения подоходного налога после этого срокадля первой сделки купли-продажи.

Персональные данные.

Для выполнения своих уставных задач, планирования работ, проектирования и строительства организации МЖК осуществляют сбор информации о членах МЖК и членах их семей. Естественно, что сбор и обработка такой информации производится только с согласия граждан и с соблюдением законодательства о персональных данных, коммерческой тайне и т. п.

Возрождение МЖК в контексте федеральных и региональных программ.

Движение МЖК, как свидетельствует опыт, обладает большой притягательной силой для молодёжи, поскольку предоставляет широкое поле для самореализации в сообществе единомышленников и самоутверждения в реальном деле.

Общественный договор.

Социальный эксперимент по созданию МЖК в СССР был осуществлён в условиях юридически закреплённого и фактически существующего государственного патернализма.

В современной России, казалось бы, многое сделано на законодательном уровне для передачи гражданам и их объединениям части функций, которые ранее были в ведении государственных органов, но Движения МЖК в Российской Федерации пока нет.

Причина заключается в том, что в диалогероссийского государства с молодёжьюотсутствует важнейший драйвер отношений – договор. Во времена СССР это был экономический принцип МЖК – «одна квартира городу, одна себе».

Государственные программы.

В современных условиях этим «договором» может быть участие молодёжи в крупных госпрограммах, стройках, проектах, например: создание территорий опережающего социально-экономического развития, строительство космодрома «Восточный», работа на предприятиях в рамках программы импортозамещения и т. д.

В принятой редакции Закона о ТОСЭРахот 2014 года содержится открытый перечень объектов инфраструктуры: «…транспортной, энергетической, коммунальной, инженерной, социальной, инновационной и иных…». Из него непосредственно не следует, что под социальной инфраструктурой можно понимать жилые комплексы, но и не следует запрет на такую трактовку.

МЖК может стать «инструментом» государства в деле гармонизации развития производственной и социальной сфер применительно к складывающимся современным формам размещения производительных сил (бизнес-парки, кластеры, ТОСЭРы и т. п.).

Организации МЖК могут стать партнёрами государственных предприятий высокотехнологичных отраслей (ВПК, РКО) в деле привлечения и удержания квалифицированных кадров, стимулирования производительной и квалифицированной работы. Для МЖК, особенно, если он будет интегрировать возможности нескольких заинтересованных предприятий, появится возможность применения нерыночных механизмов обеспечения проектирования и строительства комплекса.

МЖК как форму консолидации созидательных усилий молодёжи и форму организации социально-экономических экспериментов можно использовать для разрешения проблем более широкого порядка: оптимизация схем расселения, регулирование миграционных потоков, оптимизация ресурсопотребления селитебных зон, повышение долговечности объектов недвижимости, оптимизация структур местного самоуправления и т. п.

Непосредственный диалог государства и молодёжи по поводу участия в госпрограммах и проектах как условиирешения жилищной проблемы домохозяйств существенно оздоровит социально-психологическую атмосферу в молодёжной среде и в молодых семьях.

Местное самоуправление.

Задолго до ввода объектов комплекса в эксплуатацию организации МЖК практически занимались организацией коммунальных служб, социальных учреждений и общественной жизни жилого комплекса. Естественным образом получалось, что сотрудниками коммунальных и социальных организаций становились члены МЖК и члены их семей, что оптимизировало распределение трудовых ресурсов в масштабе населённого пункта и снижало нагрузку на общественный транспорт и непроизводительные потери общественного времени.

Опыт показывает, что там, где руководство органов местного самоуправления спокойно относятся к самоуправлению в организации МЖК, последние охотно берут на себя некоторые функции действующих органов местного самоуправления (в границах комплекса).

МЖК может стать основой для формирования органов местного самоуправления и в этом качестве – участником госпрограммы по развитию местного самоуправления и институтов гражданского общества.

Государственно-частное партнёрство.

Территория МЖК может стать местом широкого использования организационно-правовой формы государственно-частного партнерства для организации культурной жизни, образовательных программ, социальной работы, бытового обслуживания по месту жительства.

Необходимость закона об МЖК.

Некоммерческие организации.

В соответствии, так сказать, с «духом» закона, организацию МЖК можно отнести к некоммерческой корпоративной организации (§ 6 части I ГК РФ).

Потребительские кооперативы.

По смыслу основной своейдеятельности МЖК относится к потребительским кооперативам, но общие положения статьи 123.2 части I ГК РФ требуют указания в уставе размера пая, что для МЖК невозможно сделать на практике.

Жилищно-строительные кооперативы.

По формальным признакам МЖК относится к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), но ЖК РФ и закон о ЖСК предусматриваютряд ограничений, которые принципиально не подходят для МЖК. Например, ЖСК «не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три», не вправе иметь в своем составе объекты соцкультбыта, должны иметь количество членов равным количеству квартир и т. п.

Необходимость отдельного закона об МЖК.

В рамках работ по правовому обеспечению возрождения МЖК необходимо, во-первых, разрешить такого рода коллизии; во-вторых, сформулировать законодательные новеллы, отражающие комплексный характер цели и предмета деятельности организаций МЖК, существенное изменение состава и характера задач по этапам реализации проекта, необходимые для решения задач компетенции и т. д.Для этих целей нужен правовой акт не ниже Федерального Закона.

Основанием для разработки «Закона о Молодёжных Жилых Комплексах»может явитьсяп.5 ст.1ЖК РФ, который предусматриваетразработку отдельных федеральных законов для «специализированных потребительских кооперативов».