Обзор рынка кредитования (стр. 7 )

"Нехорошие" квартиры

Беда, однако, в том, что и квартира, которая устроила бы банк, сыщется не сразу. Около трети одобренных ипотечных кредитов остается невостребованной: за 2-3 месяца, что действует положительное решение кредитного комитета, покупатель или риелтор попросту не успевает подобрать вариант. Это связано с галопирующими ценами на ликвидные квартиры, раз. И с очевидно завышенными требованиями банков, два. У каждого кредитного учреждения свое представление о том, какой должна быть идеальная квартира. Но почти все сходятся в том, что это должен быть кирпичный дом где-нибудь 1985 г. постройки, у квартиры должна быть "чистая история" (без лиц, отбывающих наказания; без опекунства; без солдат срочной службы и т. д.). Дома до 1975 г. постройки вызывают у банковских работников отторжение, как у меня - морковный сок. Не любят банки ввязываться в так называемые "альтернативные" сделки - когда происходит съезд или разъезд или обмен, закамуфлированный под куплю-продажу, и выстраивается длинная "цепочка". "Безальтернативные" же квартиры стоят в среднем на 20% дороже. Главное же - в квартире не должно быть незарегистрированной перепланировки. Все остальное можно обсуждать, но в этом пункте банки тверды. Перепланировки делаются обычно для улучшения потребительских качеств квартиры, а значит - повышения ее стоимости и ликвидности, но банк готов брать в залог только безупречные с точки зрения БТИ объекты.

Это не всегда разумно. Два года тому назад, имея одобренный ипотечный кредит в банке, я подобрал прекрасный вариант - двухкомнатную квартиру в Среднем Тишинском переулке. Из двухкомнатной квартиры хозяйка сделала отличную студию с вполне приличным евроремонтом. Мебель, техника, кондиционеры - в цену, смешную даже и по тем временам, к тому же входила вся обстановка. Квартира стоила ровно столько, сколько одобрил мне банк, - $85 000. Сделка сорвалась на последнем этапе. Неподкупный эксперт в отчете об оценке (это толстенная сброшюрованная папка с цветными фотографиями квартиры, лифтового холла и подъезда и подробными размышлениями о ее потребительских свойствах) написал: "имеется несанкционированная перепланировка". В результате банк потерял хорошего, как мне представляется, клиента, а клиент потерял $: дешевле чем за такую квартиру сейчас не купить.

Новостройки к числу надежных, с точки зрения банка, приобретений тоже не относятся, хотя большинство приобретателей, нуждающихся в заемных средствах, настроены на приобретение жилья именно в строящихся домах. В портфеле кредитов на жилье такого крупного игрока, как Внешторгбанк, только четверть приходится на новостройки. Со вступлением в силу нового закона "Об участии в долевом строительстве" таких кредитов стало еще меньше: теперь банк делит с заемщиком ответственность за порядочность застройщика, а значит, семь раз отмеряет и… не отрезает. Банку проще подождать клиента с надежной "вторичкой", чем ввязываться в сомнительные истории на стадии котлована. Большинство банков, если и соглашаются кредитовать новостройки, то только на условии дополнительного обеспечения - поручительства физических или юридических лиц, залога уже приобретенных площадей, автомобиля или ценных бумаг. Некоторые готовы начинать разговор о кредите с момента, когда дом возведен до второго этажа: то есть ровно на той стадии, когда приобретение новостройки становится совершенно невыгодным.

Исключения, опять же, составляют случаи, когда банк становится инвестором строительства. Тогда он кровно заинтересован в скорейшей реализации площадей, стимулировании продаж. К сожалению, таких альянсов пока очень мало: в Москве по этой схеме реализовывалось новое жилье в комплексе "Грандъ-парк", Павшинской пойме (Красногорск), на 3-й Песчаной и Большой Академической. Стоит отметить, что при таком симбиозе процентная ставка для покупающих метры в "правильных" домах бывает даже ниже, чем для тех, кто покупает вторичное жилье "на стороне".

Милости просим в долги

При грамотном ведении дела покупателем и банкиром весь юридически непростой процесс оформления ипотеки отнимает от полноценной жизни пять раз по два часа, причем два раза приходятся на выбивание из БТИ поэтажного плана и экспликации - но эту миссию вполне можно перепоручить риелтору, честно говоря, необходимому при любой ипотечной сделке в качестве не посредника даже, а независимого арбитра. Банковские сотрудники сделают все от них зависящее, чтобы человек, пришедший на предварительное собеседование - "просто узнать", - стал клиентом банка лет эдак на 20-25. Надо иметь очень веские основания неэмоционального характера для того, чтобы на своем опыте понять, что такое брать чужие, а отдавать свои.

Сегодня 12,5% россиян в настоящее время готовы - правда, пока чисто теоретически - воспользоваться услугами кредитных организаций в целях приобретения жилья. В абсолютных цифрах это все равно очень много. Невыгодным предприятием ипотеку считают лишь 4% опрошенных.

Только 4-5% трудоспособного населения, по мнению банковского сообщества, являются платежеспособными в достаточной степени для того, чтобы воспользоваться ипотечным кредитованием. Тем не менее, по пессимистическим прогнозам, российский рынок ипотеки в 2008 г. составит $35-40 млрд.

Минимум 4% от общей суммы составят дополнительные расходы при заключении сделки вне зависимости от того, что обещают банковские работники на собеседованиях с клиентом. В эти деньги входит комплексное ипотечное страхование (приобретаемого имущества, жизни и работоспособности заемщика, титульное страхование), сбор за обналичивание денег и регистрационные затраты - до $800.

Ипотечный калькулятор

Примерный расчет выплат по ипотечному кредиту*

Стоимость квартиры,$	Первоначальный взнос	Срок кредита	Банковская ставка	Ежемесячный платеж, $	Совокупный подтвержденный доход заемщика не менее, $
	0	15 лет	11%	Около 1700	3150
	0	25 лет	11%	Около 2000	3500

К расходам следует приплюсовать 1% единовременно при заключении сделки и от 1% в счет обязательного страхования приобретаемой недвижимости. * Выплаты рассчитаны с помощью ипотечного калькулятора на сайте Банка Москвы http://www. *****/. Для расчетов по кредитам, предоставляемым другими банками, пользуйтесь ипотечными калькуляторами, размещенными на их сайтах

3.3 Рефинансирование

Ипотечный кредит можно, не дожидаясь конца выплат, обменять на новый с более низким процентом.

Уж сколько раз бывало: купили нужную вещь по высокой цене, а она - раз, и подешевела. Обидно! То же самое с ипотекой. Каких-то 5-7 лет назад ее давали под 13-20% годовых. Но в последнее время ипотечный рынок вырос и окреп, банки "толкаются локтями", спеша привлечь внимание долгожданного клиента, и предложение кредита под 9-11% уже не редкость. Как тут не "разлюбить" свою старую ипотеку: процент высок, валюта неудобна, цены на недвижимость выросли, и под залог уже имеющейся квартиры можно бы получить совсем другие суммы. Если обида мучит так, что невмоготу, а до полного погашения долга еще далеко, можно воспользоваться новой, недавно проникшей на наш финансовый рынок услугой - перекредитованием или, как его еще называют, рефинансированием кредита.

В чем его суть? Вы берете новый, более дешевый кредит, чтобы погасить старый. То есть фактически вы перезакладываете свою квартиру. Таким образом можно продолжать выплаты по тому же (или по другому) графику, но со значительной экономией средств (см. пример-калькуляцию). Однако это не единственная выгода. Новый кредит можно взять как на остаток, так и на большую сумму, составляющую до 90% от нынешней стоимости вашего жилья. Например, вы купили квартиру за $, а теперь она стоит $Получаете под ее залог около $, частично используете эти деньги для погашения старого кредита, а остальное вкладываете в увеличение жилплощади, ремонт, строительство дачи и т. д. При этом надо понимать, что, по сути, вы "ввязываетесь" в повторную ипотеку, не успев "передохнуть" после предыдущей. Кстати, нельзя сказать, чтобы эта схема была абсолютно революционной: еще пару веков назад помещики активно закладывали и перезакладывали имения, получая все новые оборотные средства. Тут важно правильно ими распорядиться, чтобы не попасть в долговую яму, а, напротив, приумножить капитал.

Итак, вы решили пойти на рефинансирование. Не надо сразу "глядеть на сторону", считают эксперты. Для начала нужно обсудить с собственным банком возможность снижения ставок. Не исключено, что он не захочет терять добросовестного клиента, трезво взглянет на рынок и пойдет на уступки. А может, и откажет, но, скорее всего, не из вредности. Возможно, накладные расходы велики, или не хочется возиться с переоформлением документов. Ведь для того чтобы провернуть процедуру перекредитования, нужна хорошо отлаженная схема, что при разовых акциях по рефинансированию не всегда возможно. Именно поэтому крупные игроки рынка работают над перекредитованием как над отдельным финансовым продуктом. Так, например, ВТБ 24 предлагает базовую ставку рефинансирования ипотеки около 10%, Райффайзен активно "перекупает" долларовые кредиты под 9,5%, а Альфа-Банк облюбовал рублевую ипотеку и просит за нее 11% в год.

Нельзя сказать, что подсчитанные нами в примере $25 000 представляют собой "чистую" экономию. Существует множество сопутствующих трат, которые каждый кредитор придумывает для своих подопечных. Придется снова платить ряд банковских комиссий, нередко (хотя и не всегда) требуется повторно страховать жизнь, трудоспособность, потерю прав на "перезакладываемую" квартиру. Кто-то ставит ограничения по срокам: "Даем рефинансированную ипотеку не больше чем на пять лет"; кто-то - по суммам: "Остаток меньше $10 000 не рефинансируем".

Но в одном сходятся все: рассмотрение документов на перекредитование - гораздо более быстрая и простая процедура, чем получение ипотеки в первый раз. Да и самих документов надо меньше.

Однако сложность не в том, чтобы повторно собрать справки. Скорее трудно выбрать из имеющихся предложений оптимальное именно для ваших ипотечных обстоятельств. И тут могут помочь посредники - кредитные брокеры. Они в деталях знают тонкости процедуры и скрытые комиссии разных банков и быстро смогут подобрать нужный вариант. Запишите в минус взимаемую ими комиссию за сопровождение сделки (нередко это 1,5-2% от суммы перекредитования, но сейчас в моду все больше входит фиксированная плата - 300-500 у. е.). В плюс кредитным брокерам можно поставить широкий спектр консультаций и услуг, которые они оказывают: и поиск нового банка, и улаживание всех дел со старым, оформление заявок и помощь в сборе "бумажек". И даже дают советы по недвижимости - нередко у них имеется база квартир, на которые предоставляется "новая" ипотека. За риелторскую поддержку, конечно, надо будет отдельно платить. Однако решать весь комплекс вопросов в одном офисе все-таки очень удобно.

Пример-калькуляция

Чаще всего ипотека оплачивается по аннуитетной схеме, то есть равными ежемесячными выплатами со сложной структурой. Каждый месяц доля суммы идет на погашение основного "тела" кредита, а другая - на погашение процентов. Итак, сумма каждый месяц одна и та же, но вначале вы выплачиваете преимущественно процент, а потом "баланс" меняется. Расчеты производятся по сложной формуле, поэтому мы не будем считать вручную, а воспользуемся кредитным калькулятором на сайте ****** Дано: в январе 2002 г. вы взяли ипотеку размером $на 10 лет под 15% годовых. Калькулятор рассчитал, что ежемесячная сумма выплат составит $1 613 и к концу срока вернуть банку придется $то есть переплата составит $93 602).

Прошло пять лет: на декабрь 2006-го сумма выплат достигла $96 780. Значительная часть процента уже погашена, и, если вы разом хотите "закрыть" ипотеку, вам придется погасить остаток: согласно калькулятору он составляет $57 970. Обмен кредита: в январе 2007-го берем новый кредит (на этот самый остаток суммы и на остаток срока - пять лет) и одним махом гасим первую ипотеку. Сколько же придется платить дальше? Калькулятор сообщает, что выплаты в течение пяти грядущих лет составят $72 202. Ежемесячный платеж будет равен $1 203 (уже не $1 613!), а общая переплата по этому кредиту будет $14 232.

Во что в результате обошелся весь кредит: прибавляем к тому, что выплатили на конец 2006 г., общую сумму по второму кредиту. $96 780 + $72 201,71 = $Столько стоила нам ипотека вместе с перекредитованием и без изменения общего срока и графика выплат - ведь "свобода" наступила, как и предполагалось, через 10 лет.

Сколько удалось сэкономить: если бы мы не предприняли усилий по рефинансированию кредита, а платили бы по изначально выбранной схеме, то потратили бы "лишних" около $25 000: $= $24 620. * В расчетах не учтены банковские комиссии и сборы на страхование.

3.4 Досрочное погашение

Желание побыстрее расквитаться с долгами похвально. Но только не тогда, когда речь идет о банковском кредите Максим и Ирина Кукины 3 месяца назад купили мебель, взяв кредит на 12 месяцев. А сейчас у них появилась возможность полностью его погасить. Однако сумма, которую им насчитали в банке, оказалась намного выше той, которую они предполагали заплатить. Откуда взялись дополнительные расходы?

Большинство банков при кредитовании используют схему так называемых аннуитетных платежей. Ее отличительный признак: каждый месяц вы платите одну и ту же неизменную сумму. Однако "состав" выплат при этом месяц от месяца меняется: платеж по самому кредиту постепенно увеличивается, тогда как по процентам уменьшается. Получается, что львиную долю своих дивидендов банк получит уже в первую половину срока кредитования. Рассмотрим это на примере. Предположим, вы взяли 12-месячный кредит на руб. под 15% годовых. Вот как распределятся платежи.

Обратите внимание, что проценты начисляются на остаток задолженности, поэтому в сумме они составляют 8309,96 руб., а неруб., как можно было бы предположить. (В целом кредит обойдется вам значительно дороже, ведь помимо процентов придется заплатить еще комиссию за предоставление и обслуживание кредита, но это тема отдельного материала).

А теперь подсчитайте, во сколько вам встанет досрочное погашение. Для этого сложите остаток займа и аннуитетные платежи за предыдущие месяцы. Полученный результат сравните с суммой, которую заплатили бы банку, если бы придерживались первоначального графика. Как видим, разница не слишком велика. И тем она меньше, чем ближе окончательный час расплаты.

Возможно, игра и стоила бы свеч, но только в первые месяцы. Однако банки и тут подстраховались и для самых "торопливых" придумали штрафы и мораторий, то есть временный запрет на досрочное погашение займа. Так, в Международном московском банке полностью рассчитаться за потребительский кредит без штрафа можно только по прошествии 3 месяцев, автокредит - 6 месяцев; сам же штраф в обоих случаях составляет 1% от задолженности. В Импэксбанке, если вы захотите расплатиться за потребительский кредит в течение полугода, придется заплатить сверху 2000 руб.; на автокредит в течение 3 месяцев действует мораторий, в последующие 3 месяца взимают дополнительные 2%. А некоторые банки устанавливают лимит, например в Райффайзенбанке по потребительскому кредиту он составляетруб. Таким образом, ускорять ход событий не имеет особого смысла - пусть все идет своим чередом!

Месяц	Остаток по займу	Платеж по займу	Платеж по процентам	Аннуитетный платеж
1	,00	7775,83	1250	9025,83
2	92 224,17	7873,03	1152,8	9025,83
3	84 351,14	7971,44	1054,39	9025,83
4	76 379,70	8071,09	954,75	9025,83
5	68 308,61	8171,97	853,86	9025,83
6	60 136,64	8274,12	751,71	9025,83
7	51 862,52	8377,55	648,28	9025,83
8	43 484,97	8482,27	543,56	9025,83
9	35 002,70	8588,3	437,53	9025,83
10	26 414,40	8695,65	330,18	9025,83
11	17 718,75	8804,35	221,48	9025,83
12	8914,40	8914,4	111,43	9025,83
Итого	0,00	,00	8309,96	108  9,96

3.5 Критерии оценки заемщика

В кредите – отказать. Даже если у вас в порядке все документы, имеется квартира, машина, дача, жена и хороший стабильный доход, это не гарантирует получение кредита. По каким критериям банк оценивает заемщика?

А судьи кто?

Их двое: кредитный эксперт и скоринговая система банка. Первый проводит собеседование, вторая оценивает вашу анкету. По совокупности баллов, которые вы наберете на устном и письменном "экзамене", банк решает, выдавать вам кредит или нет. При этом так называемый кредитный рейтинг клиента зависит не только от достоверности его анкеты, но и от массы других причин.

Банки в исключительных случаях раскрывают причину отказа (в основном когда она очевидна - скажем, низкий уровень дохода или отсутствие регистрации), но скорее всего, вы так и не узнаете, почему не подошли банку. И это понятно: таким образом банки стараются обезопасить себя, снизить процент "плохих" кредитов, которые нерадивые клиенты по каким-либо причинам не погашают, - если вы не знаете, почему вам отказали, не сможете подтасовать свои данные. "Банк предоставляет клиенту кредит на основании кредитного договора, который не является публичным договором, то есть обязательным для заключения, - говорит Станислав Исмагилов, директор по организационному развитию блока "Потребительское кредитование" Альфа-Банка. - Поэтому при наличии у банка объективных или даже субъективных причин не предоставлять клиенту кредит он вправе ему отказать в заключении такого договора без объяснения причин". По словам вице-президента МДМ-Банка Анатолия Крайникова, решение по кредиту "является коммерческой тайной банка и не подлежит разглашению".

Очко в вашу пользу

14 % опрошеных заемщиков ежемесячно отдают банку до 25 % своего дохода. Источник Romir Monitoring, 2006 г.

С кредитным экспертом вроде бы все ясно - человек, и ничто человеческое ему не чуждо, в том числе тоскливое настроение или зубная боль. Скоринговая система (от англ. score - счет) анализирует кредитоспособность клиента не по блеску в глазах, а на основании анкеты: за каждый пункт система присуждает определенное количество баллов. Например, в графе "семейное положение" за ответ "женат" вам присудят 10 баллов, за "холост" - 5 баллов, за "разведен" - 0 баллов (если, допустим, данный банк считает, что клиент в разводе особенно нестабилен). Набираете проходной балл, получаете кредит. У каждого финансового института своя скоринговая система, которую банк создает с учетом кредитных историй и характеристик каждого отдельного клиента. "Скоринговая система является коммерческой тайной каждой кредитной организации и разрабатывается самостоятельно на основе имеющихся статистических данных о поведении клиентов в прошлом.

Таким образом банк пытается прогнозировать возможное поведение заемщика с теми или иными характеристиками и, соответственно, принимает решение, какую сумму кредита можно предоставить и можно ли вообще предоставлять кредит", - поясняет Станислав Исмагилов.

И хотя единой "проходной" анкеты для всех банков нет и быть не может, некоторые ключевые параметры оцениваются примерно одинаково.

Возраст Большинство банков устанавливают возрастную вилку от 21 до 60 лет. 10% всех заемщиков купили видео-технику14% заемщиков купили мобильные телефоны Регистрация Как правило, обязательна. Некоторые банки выдают потребительский кредит на время действия временной регистрации - но таких немного. Мягкие условия получения кредита обычно компенсируются высокими процентами.

Трудовой стаж Чем больше, тем лучше. На последнем месте работы - не меньше полугода. А общий стаж - больше года.

Ежемесячный доход Можете указать "серый" доход (но и он обязательно должен быть подтвержден работодателем) и все возможные источники дополнительных средств: ренту, дивиденды, подработку (опять же подтвержденную документально). По словам Анатолия Крайникова, невозможность подтвердить источник дохода или "неподтверждение места работы клиента по результатам проверки - клиент не отвечает на звонки по рабочему телефону или просто не числится в организации" - наиболее частая причина отказа.

Гражданство Только российское.

Воинская обязанность Если военкомат ведет на вас охоту, в банке вам охотиться не на что.

Внешний вид Обаять кредитного эксперта легче, чем бездушную скоринговую систему. Не исключайте человеческий фактор (в конце концов, последнее слово за экспертом) и подготовьтесь к встрече: аккуратная одежда неброских цветов (как в песне поется, "твои цвета не напрягают глаза"), поменьше экстрима, побольше спокойной классики.

На сайте http://www. *****/ вы можете оценить свои шансы на кредит: заполните виртуальную анкету, и система проанализирует (за деньги), какой из вас заемщик. Естественно, результат получится усредненным и не самым точным, ведь у каждого банка своя система оценки.
Цель кредита Беспроигрышный вариант: в графе "цель кредита" написать "на потребительские нужды". Шутки шутить и давать нелепые (пусть и правдивые) ответы (вроде "на коллекционный нож монгольских кочевников") не рекомендуется.

Сумма кредита Банк рассчитывает оптимальную сумму кредита, которую вы, с учетом ваших доходов, можете себе позволить.

Если вы просите значительно больше или меньше (!) этой суммы, вам могут отказать. Допустим, оптимальный кредит для вас - $5000. Вы просите $2000 и получаете отказ. Можно попробовать еще раз и запросить большую сумму - есть шанс, что кредит вы получите. Банку не выгодно, чтобы вы за короткий срок погасили кредит, к тому же для банка ваши невысокие запросы могут быть сигналом того, что вы мошенник или попросту не умеете распоряжаться деньгами (не сумели накопить искомую сумму за 2-3 месяца, что с вашим уровнем дохода возможно, и вместо этого берете кредит).