Рынок современных бизнес-центров (класс «А» и «В») в (стр. 2 )

  I.  Районы с высокой активностью офисного сегмента недвижимости

Расположенные на территории Ленинского, Октябрьского, Кировского и Пролетарского районов города Ростова-на-Дону, в риэлтерских каталогах и базах данных эти районы обозначены как Центр, район Комсомольской площади, Нахичевань, Ленина, Нариманова.

Центр

Район характеризуется высокой степенью активности офисного рынка – здесь существует самое большое предложение офисных помещений в городе при постоянном устойчивом спросе на них. Наибольшим спросом пользуются офисы в пределах улиц: ул. Большая Садовая – пр. Ворошиловский – пр. Будённовский - ул. Красноармейская. Этот район характеризуется максимальной деловой активностью в Ростове-на-Дону, высокой транспортной доступностью, хорошим подъездом. Базовые ставки арендной платы за офисы, находящиеся на центральных улицах: ул. Большая Садовая, пр. Буденовский, пр. Ворошиловский, колеблются в пределах от 500 до 1100 руб./ кв. м. в месяц в зависимости от состояния, этажности, технической оснащённости. На улицах, прилегающих к вышеперечисленным, в зависимости от транспортной доступности и качества подъезда, ставки арендной платы могут быть значительно ниже. Однако, в последнее время отмечается, что БЦ, находящиеся в центре города, имеют достаточно большую долю пустующих площадей. У БЦ в центре города есть ряд проблем:

•  завышенные цены аренды помещений, которые с момента сдачи объектов в эксплуатацию уже успели значительно понизится и, возможно, будут продолжать падать,

• отсутствие необходимого количества парковочных мест,

•  высокая загруженность улиц, на которых они расположены, и, как следствие, постоянные пробки.

По этим и ряду других причин многие организации не хотят уходить с насиженных мест в офисных центрах более низких классов — бывших административных и производственных комплексов.

Нахичевань

Район примыкает к центру города и ограничен улицами: пр. Театральный – ул. Листопадова – пр. Шолохова – 38 линия. Предложение по аренде офисных помещений ниже, чем в центре, при достаточно устойчивом спросе. При этом спросом пользуются: улица Советская, район Театральной и Базарной площадей. Цена арендной платы за офисные помещения определятся состоянием, этажностью, технической оснащённостью и составляет от 450 до 700 руб./ кв. м. в месяц. В микрорайоне Нахичевань на ул. Горького, 276 к 2010 г. планируется возвести БЦ «Колизей» класса В+.

Ленина, Нариманова

Предложения по аренде офисных площадей представлены в основном в реконструированных зданиях заводоуправлений предприятий «Горизонт», «Роствертол», «Электроаппарат». Цена арендной платы за офисные помещения определятся состоянием, этажностью, технической оснащённостью и составляет от 400 до 750 руб./ кв. м. в месяц.

Цена арендной платы за офисные и торговые помещения в торговых центрах «Горизонт», «Роствертол» составляет от 1500 руб./кв. м. (для якорных арендаторов арендующих площади свыше 2000 кв. м.) до 7500 руб./ кв. м. в месяц в зависимости от специфики деятельности арендаторов расположения помещения в торговом центре.

ΙΙ. Районы с низкой активностью офисного сегмента недвижимости

Такие районы города как Советский, Первомайский, Железнодорожный, частично (на окраинах города) Октябрьский, Ворошиловский и Пролетарский отличаются низкой активность офисного сегмента рынка. В риэлтерских каталогах и базах данных эти районы обозначены как Новое поселение, Каменка, Западный жилой массив (ЗЖМ), Военвед, Стройгородок, Болгарстрой, Александровка, посёлок Орджоникидзе, Аэропорт, Зоопарк, Северный жилой массив (СЖМ), Чкаловский, Темерник, Сельмаш.

Следует отметить, что достаточно перспективен с точки зрения развития офисной недвижимости район Сельмаш. Например, такой офисный центр, как «Поиск», практически заполнен (немаловажным фактором в процессе заполняемости является перспектива постройки логистического центра в непосредственной близости от БЦ). Это связано как с уровнем арендных ставок (в Центре они значительно выше), так и с местоположением. Безусловно, по количеству предложений офисных помещений Центр значительно опережает Сельмаш, в то время как спрос на объекты в этом районе существует и он полностью не удовлетворен. В Северном Жилом Массиве только одно здание бывшего НИИ предлагает площади к аренде. В ЗЖМ незначительное предложение офисных площадей только в промышленной зоне – в АБК на производственных базах. Районы Военвед, Орджоникидзе, Новое поселение, Аэропорт, Стройгородок, Болгарстрой, Александровка, Темерник – жилые районы многоэтажной застройки и частного сектора с соответствующей инфраструктурой (магазины, школы, детские сады, поликлиники и т. д.). Предложение офисных площадей в этих районах крайне незначительно (в основным бывшие квартиры на первых этажах жилых зданий) при столь же незначительном спросе.

Ставки арендной платы за офисные площади в этих районах колеблются в пределах от 400 до 600 руб./ кв. м. в месяц и зависит в основном от местоположения.

Клиентоориентированные компании предпочитают занимать помещения на первых этажах жилых домов или бывшие торговые площади на центральных улицах города. Это, прежде всего, банковские структуры и страховые компании, компании, работающие в сфере услуг и проч. Тем более, практически все жилые дома, построенные за последние несколько лет или сдающиеся сейчас или в обозримом будущем, предполагают, что первые этажи функционально должны быть предназначены именно под объекты коммерческого назначения, причем географически эти жилые дома и комплексы расположены не только в Центре, но и в спальных районах.

Еще одним немаловажным фактором переезда многих организаций на периферию города является постепенное расширение и даже смещение делового центра города к полюсам, что, прежде всего, связано с новым жилым строительством, появлением новых густонаселенных районов (например, Левенцовки), процессом слияния городов-спутников с Ростовом, а также постоянным развитием бизнеса крупных региональных и федеральных компаний, которым уже явно мало иметь один или несколько офисов в Центре — они стремятся сами прийти к как можно большему количеству своих существующих и потенциальных клиентов.

В ближайшие несколько лет появится еще порядка 30 новых бизнес - центров, конечно, часть из заявленных проектов могут так и не быть реализованы, однако такое количество новых офисных площадей может стать критичным, тем более практически все проекты предполагают расположится в центре города и лишь единицы в спальных районах. В ЗЖМ на данный момент не запланирован ни один крупномасштабный проект офисного центра, в СЖМ существует проект целого коммерческого комплекса, в который войдут БЦ, паркинг и гостиница («Альянс» - проект компании «СигмаСити»).

Диаграмма № 2

Диаграмма № 3

Диаграмма № 4

Примечание: Микрорайоны СЖМ и Военвед являются развивающимися и при достаточном уровне востребованности офисных помещений количество предложений ограничено.

Диаграмма № 5

Примечание: Наиболее высокие арендные ставки наблюдаются в микрорайоне Центр, микрорайоне Нахичевань - как наиболее приближенном к Центру и в микрорайоне Темерник, т. к. там наблюдается дефицит предложений на аренду офисных помещений.

  5. Классификация офисной недвижимости по качеству

В Российской Федерации в настоящее время нет единой общепризнанной классификации офисной недвижимости. Различные консалтинговые компании, гильдии риэлтеров и т. д. предлагают различные системы классификации, которые в российских условиях не вполне приемлемы. Тем не менее, мы решили использовать классификацию принятую в конце 2006 года компаниями участницами Московского исследовательского форума (МИФ).

В разработке документа приняли участие специалисты исследовательских отделов компаний так называемой «большой четверки» (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle). В работе над классификацией также участвовали представители различных технических служб, профессиональных УК и девелоперских компаний. Разработка классификации связана с бурным развитием офисного рынка, новыми тенденциями на нем, вводом большого количества качественных зданий, внедрением современных технологий и материалов, повышением требовательности арендаторов и т. д.

Критерии разделены на 6 разделов:

1)  инженерные системы,

2)  конструктивные особенности,

3)  местоположение,

4)  парковка, собственность,

5)  управление зданием и услуги для арендаторов.

Отныне для попадания в класс А объект должен соответствовать почти всем критериям, за исключением выборочно одного основного и четырех факультативных. Сами по себе почти все параметры стали намного более жесткими и детализированными.

В соответствии с этими признаками объекты офисной недвижимости разделены на 3 класса, описание которых приведено в нижеследующей таблице.

1. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса А, В+, В-).

2. Здание класса А, В+ или В - должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев).

3. Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже, классификация этих зданий представлена в Табл. №5.

Табл. № 4. Классификация офисных зданий, разработанная компаниями-участницами МИФ

Класс А	Класс В+	Класс В-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1. Центральная система управления зданием
обязательный	факультативный	не применим
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке	Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
обязательный	обязательный	факультативный
1.3. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 C0 +/-1C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания
обязательный	рекомендация	не применим
1.4. Современная система пожарной безопасности
обязательный	обязательный	обязательный
1.5. Лифт
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей
обязательный	обязательный	обязательный
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативный	не применим	не применим
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения
обязательный	факультативный	факультативный
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)	Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания. Рекомендация: Система электронных пропусков.
обязательный	обязательный	обязательный
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1. Высота потолков «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше
обязательный	факультативный	факультативный
2.2. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м	Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания
обязательный	обязательный	факультативный
Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1 000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной
2.3. Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м
факультативный	факультативный	факультативный
2.4. Коэффициент потерь. Коэффициент потерь не более 12%
обязательный	факультативный	факультативный
Коэффициент потерь = (полезная площадь/арендуемая площадь)*100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
обязательный	факультативный	факультативный
2.6. Отделка площадей общей пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада	Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
обязательный	обязательный	обязательный
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола
обязательный	не применим	не применим
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года
2.8. Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон
факультативный	факультативный	факультативный
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
обязательный	факультативный	не применим
3.2. Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т. е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей крупной транспортной магистрали или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и остановкой общественного транспорта
обязательный	факультативный	факультативный
4. ПАРКОВКА
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка	Организованная охраняемая парковка
обязательный	обязательный	обязательный
Рекомендация: Удобный въезд на территорию парковки	Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных зданий
4.2. Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами: 1) Центр города – не менее, чем 1 место на 100 м2 арен дуемой площади (1/100); 2) Районы прилегающие к Центру города – не менее чем 1/80; 3) Районы на окраине города - не менее чем 1/60; 4) Отдаленные районы – 1/30-1/40 и более
факультативный	факультативный	факультативный
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
обязательный	не применим	не применим
5.2. Прозрачная структура собственности
факультативный	факультативный	факультативный
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее 5 000 м2 каждое) или обладающей соответствующим международным опытом	Должным образом организованное управление зданием
обязательный	обязательный	обязательный
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
обязательный	обязательный	факультативный
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ.
факультативный	факультативный	не применим
6.4. Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания	Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости к зданию
обязательный	обязательный	обязательный

В Ростове-на-Дону в настоящее время большинство офисных помещений относятся к классу «С» и ниже. Для них можно использовать классификацию, представленную в монографии «Технология анализа рынка недвижимости» главного аналитика ведущего российского общественного объединения «Российская гильдия риэлтеров» Стерника типизации офисных объектов по качеству приняты следующие классификационные признаки: