Рынок современных бизнес-центров (класс «А» и «В») в (стр. 3 )

-  Назначение

-  Возраст здания

-  Расположение

-  Планировочные решения

-  Архитектура и отделка (ремонт)

-  Инженерия

-  Инфраструктура и сервис

-  Паркинг

-  Управление зданием, охрана.

Табл. № 5. Классификация офисных зданий, разработанная

Класс С	Назначение здания	Офисные здания
	Возраст здания	Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
	Расположение	С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
	Конструктивные решения	Возможность установки подвесных потолков
	Планировочные решения	Достаточно эффективные поэтажные планы
	Архитектура и отделка	Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
	Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
	Инфраструктура и сервис	Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
	Паркинг	Недостаточное количество машиномест ( менее 1 на 100 кв. м)
	Управление зданием	Круглосуточная охрана, хорошая служба эксплуатации, опытный арендодатель
Класс D	Назначение здания	Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания	Более 10 лет
Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
По остальным признакам требования не предъявляются
Класс Е	Назначение здания	Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т. д.)
Архитектура и отделка	Более или менее качественная отделка, ремонт
По остальным признакам требования не предъявляются
Класс F	Назначение здания	Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, не приспособленные для размещения офисов и не отремонтированные
Архитектура и отделка	Требуется реконструкция и ремонт (отделка)
Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
По остальным признакам требования не предъявляются

  6. Конъюнктура спроса и предложения

На данный момент рынок офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону характеризуется снижением активности, что связано с развивающимся финансовым кризисом. Существующее предложение на продажу и аренду офисной недвижимости в Ростове-на-Дону сосредоточенно в основном в центральной части города.

Основным показателем, характеризующим уровень спроса в сегменте офисной недвижимости, является доля пустующих площадей. Если в 2007 г. и даже летом 2008 г. уровень вакантных площадей на рынке составлял 3-5%, то в конце 2008 - начале 2009 гг доля пустующих площадей значительно выросла и составляет в среднем 10-30%%. В открывающихся объектах свободна половина и более площадей. На сентябрь 2009 г. новые бизнес-центры, расположенные в центральной части Ростова, заполнены на 50–80%. Например, в некогда успешном БЦ «Кристалл», который в докризисные времена был полностью укомплектован арендаторами, сейчас пустуют несколько этажей. Арендаторы продолжают покидать бизнес-центры — часть из них по причине закрытия бизнеса, другие урезают бюджет на аренду офиса на 20–25% и переходят на малые площади — со 100 кв. м до 40–70 кв. м либо на более дешевые площади таких же размеров

Высокая доля вакантных площадей привела к тому, что собственники объектов были вынуждены значительно снизить ставки аренды, чтобы не допустить дальнейшего оттока арендаторов: так, например, в бизнес-центре «Белый слон» ставки снизились с 1000 руб. за кв. м до 650 руб., в «Купеческом дворе» с 900 руб. до 500 руб. за кв. м, в Clover House с 1 200 руб. до 900 руб. за кв. м. Стоимость аренды в классе «С» колеблется около 450 руб. за кв. м.

К сентябрю на рынке офисной недвижимости размеры месячных арендных ставок в современных БЦ класса B (их в Ростове большинство) и бывших НИИ, реконструированных в офисные здания, почти сравнялись. По мнению риэлторов, это произошло из-за миграции арендаторов из новых БЦ в офисные здания экономкласса (бывшие НИИ, Дома быта и пр.). Таким образом, аренда офисов в современных БЦ стала дешеветь, а собственники старых зданий из-за стабильного спроса, наоборот, держали ставки. По данным заключенных договоров аренды (менеджер коммерческого отдела АН «Лендлорд» цена аренды в старых зданиях — 450–500 рублей за 1 кв. м. в мес., а в новых БЦ — 550 рублей (хотя предложения по аренде колеблются на уровне 700 руб./кв. м. в месяц). Поскольку разница невелика, арендаторы либо выбирают новые БЦ, чтобы более солидно, несмотря на текущую экономическую ситуацию, представить свою компанию, либо остаются на насиженных местах, констатируют эксперты.

Падение цен на 35–45% отмечается и в сегменте продажи коммерческой недвижимости. Примерно в десяти офисных центрах, где цена была в ноябре 2008 г. в районе 95–120 тыс. руб. за кв. м при продаже, сейчас собственники готовы реализовывать помещения по 60–70 тыс. руб. за кв. м». Сейчас диапазон цен колеблется от 45 тысяч рублей/квадратный метр в бизнес-центрах, строительство которых на данный момент заморожено, до 80 тысяч рублей в новых БЦ. За 50 тысяч рублей сегодня можно купить квадратный метр офиса в строящемся БЦ (с учетом будущей отделки), например в БЦ «Дипломат».

Ожидается, что и в дальнейшем арендные ставки будут снижаться. Этому способствуют тенденции, которые будут преобладать в сегменте офисной недвижимости города в 2009 году:

¾ Обостряется конкурентная борьба между офисами класса «В» и «С», что связано со значительным снижением ставок в классе «С» и большим объёмом предложения в данном сегменте, приемлемом по качеству и местоположению.

¾ Уровень деловой активности, а, следовательно, и спрос на офисные помещения не будет увеличиваться до начала положительных тенденций в финансово-экономической сфере.

Табл. № 6. Ставка аренды в бизнес-центрах, расположенных в Центре Ростова-на-Дону, сентябрь 2009 г.

Название	Местоположение	Класс, общая площадь, тыс. кв. м	Ставка аренды, руб. за 1 кв. м в мес., офисов площадью 40–70 кв. м*	Ставка аренды, руб. за 1 кв. м в мес., офисов площадью более 100 кв. м*	Эксплуатационные расходы, руб. на 1 кв. м в мес.***	Заполняемость****, %
Clover House	ул. Текучева/пер. Соборный	В+, 16,3	900 (с НДС)**	800 (с НДС)	150–200	70
Белый слон	ул. Текучева/ пр. Буденновский	В, 7,2	650	–	100	65–70
Гедон	ул. Гр. города Волос/ пр. Буденновский	В+, 5,3	1000 (с НДС)**	700 (с НДС)	Входят в ставку аренды	80
Кристалл	ул. Суворова/ пр. Кировский	В, 6,4	550	400	100–150	75
Купеческий двор	ул. Социалистическая/ пр. Семашко	В+, 30	800	500	50–150	50
Ростовский	ул. Греческого города Волос/пр. Буденновский	С, 18	900	500	100–120	70
Примечания. Ставка аренды в бизнес-центре «Гедон» указана с эксплуатационными и коммунальными платежами. *По данным КУН «Время», КУН «Титул», КУН «Офис-Сервис». **Информация предоставлена УК «Омега» и УК БЦ Clover House. ***В платежи не входит плата за электричество, телефонную связь, воду. ****Оценка заполняемости дана директором КУН «Время» Алексеем Поповым.

Спрос на офисную недвижимость класса «А» не будет существенно снижаться, поскольку она как и прежде в Ростове в большом дефиците, а следовательно всегда будет востребована.

На сегодняшний день площади от 10 000 кв. м. в г. Ростове-на-Дону могут предложить лишь строящиеся объекты:

- БЦ «Колизей» (офисная площадь – н/д) Стандартная площадь офиса колеблется от 110 до 230 кв. м. Внутренняя отделка осуществляется согласно дизайнерскому решению и соответствует требованиям современного делового центра. Сдать бизнес-центр, полностью готовый к эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь 2009 г. цены предложения установлены на уровнеруб. за 1 кв. м. с 3-го по 10 этаж при 40% предоплате, при 100% оплате –руб. за кв. м. (www. *****);

- БЦ «Пять морей» (офисная площадь – 15900 кв. м.) Минимальная площадь офиса 45кв. м. Обслуживание в БЦ «Пять морей» будет осуществляться на самом высоком уровне, аналогичном уровню сервиса в отелях категории 5 звезд. Сдать бизнес-центр, полностью готовый к эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь 2009 г. цены предложения на покупку установлены на уровне от 170 руб./кв. м., предложения аренды – руб./кв. м. в месяц в зависимости от расположения на этаже. (www.5morey. *****);

- БЦ «Риверсайд» (офисная площадь – н/д.) Стандартная площадь офиса колеблется от 20 до 250 кв. м. В  БЦ «Риверсайд-Дон» будут конференц-залы, переговорные и ресторан, а для обедов персонала — кафе. Еще одной особенностью проекта стал гибкий подход к планированию офисного пространства. Конструктивное решение бизнес-центра позволяет моделировать различные варианты современных офисных форм — от больших открытых планировок до секционных офисов и различных комбинаций пространственных решений. Впервые в Ростове офисное здание предлагает редкую возможность пользоваться благоустроенным причалом. Сам берег становится частью территории бизнес-центра и является природной границей квартала. Сдать бизнес-центр, полностью готовый к эксплуатации планируется в 4 кв. 2009 года. На сентябрь 2009 г. цены предложения на покупку установлены на уровне от 90 руб./кв. м., предложения аренды – от 1000 руб./кв. м. в месяц (www. *****);

- БЦ «Гвардейский» (офисная площадь – 19380 кв. м.) Минимальная площадь офиса 125 кв. м. На первых  этажах центра расположатся  зона центральной рецепции, банк, кафетерий, на четвертом – вместительный и функциональный конференц-зал. Техническое оснащение центра выполнено на самом высоком уровне, полностью соответствующем заявленному высокому классу (В+). Сдать бизнес-центр, полностью готовый к эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь 2009 г. цены предложения на покупку установлены на уровне от 75 руб./кв. м., в зависимости от этажа и площади помещения. (www. *****);

- БЦ «Don-Capital» (офисная площадь – 26000 кв. м.) Объект включит в себя административно-офисный блок, выставочно-рекреационную и торговую зоны. В здании предусмотрена 3-х уровневая подземная стоянка на270 машино-мест и наземная парковка. Сдать бизнес-центр, полностью готовый к эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь 2009 г. цены предложения на покупку и аренду не установлены. (www. *****, ;

Более высокие цены в строящихся объектах, по сравнению с существующими, объясняются следующим причинами:

- большинство реализуемых проектов имеют более высокий уровень инженерной и архитектурной составляющей проекта (например, бизнес-центры «Пять морей» и «Риверсайд-Дон»);

- местоположение большинства проектов является более привлекательным: при анализе мест расположения четко прослеживается тенденция выбора мест строительства в уже сложившейся зоне концентрации деловой инфраструктуры или историческом центре города;

- застройщики не спешат снижать стоимость аренды и продажи в строящихся объектах, так как в процессе строительства высокий уровень заполняемости не является приоритетной целью и застройщик стремится продать или сдать помещения в аренду по максимальной цене.

  7. Краткий обзор рынка офисной недвижимости Ростовской области

Рынок офисной недвижимости г. Азова

Рынок офисной недвижимости в г. Азове развит достаточно слабо, как правило, офисы представлены встроенными помещениями (объектами жилой недвижимости переведенной в нежилой фонд) и административно-бытовыми корпусами, расположенными на производственно-складских базах в промзонах, прилегающих к г. Азову. Современные бизнес-центры в г. Азове отсутствуют. Арендные ставки за офисные помещения колеблются в диапазоне от 200-400 руб./кв. м. в мес.

Рынок офисной недвижимости г. Батайска

Рынок офисной недвижимости в г. Батайска развит достаточно слабо, как правило, офисы представлены встроенными помещениями (объектами жилой недвижимости переведенной в нежилой фонд). Офисные помещения сосредоточены в основном в Центре г. Батайска. Современные бизнес-центры в г. Батайске отсутствуют. Однако, в 2006г. были построены административные здания площадью около 500 кв. м. на ул. Кирова и ул. Горького. На данный момент на ул. Кирова также ведется строительство небольшого офисного здания. Современные бизнес-центры в г. Батайске отсутствуют. Арендные ставки за офисные помещения в городе колеблются в диапазоне от 200-400 руб./кв. м. в мес.

Рынок офисной недвижимости г. Новочеркасска

Рынок офисной недвижимости в г. Новочеркасске недостаточно развит. Предлагаемые к продаже объекты представляют в основном объекты жилой недвижимости (дома, квартиры), переведенные в нежилой фонд. Имеется ряд предложений по продаже старинных особняков, однако, цены по мнению риэлтеров являются зачастую завышенными. Срок экспозиции данного типа объектов составляет от 1года и выше.

Первой ласточкой на рынке офисной недвижимости может считаться сданное в 2006г. здание бизнес-центра «Первомайский» на а (р-н Черемушки), построенного компанией «Югснабсервис». Его общая полезная площадь свыше 1500 кв. м. Современное пятиэтажное торгово-офисное здание с цокольным этажом соответствует классу «В-». Фасад здания  виден с проспекта Баклановского, который является крупной транспортной артерией города, расположенной на направлении соединяющем между собой города Шахты, Новочеркасск и Ростов-на-Дону. На данный момент это здание является единственным бизнес-центром в Новочеркасске.

Существующее предложение по сдаче в аренду офисной недвижимости в Новочеркасск сосредоточенно также в основном в центральной части города. Однако в основном сдаются в аренду площади, расположенные в бывших учебных заведениях или административных зданиях. Предложение офисных площадей в других районах крайне незначительно (в основным бывшие квартиры на первых этажах жилых зданий) при столь же незначительном спросе.

Ставки арендной платы за офисные площади колеблются в пределах 150-400 руб./кв. м. в мес.

Рынок офисной недвижимости г. Таганрога

Рынок офисной недвижимости в г. Таганрога развит недостаточно сильно, как правило, офисы представлены встроенными помещениями (объектами жилой недвижимости переведенной в нежилой фонд) и небольшими отдельностоящими офисными зданиями, как правило, административно-бытовыми комплексами промышленных объектов, расположенными на проезжих улицах, площадью до 500 кв. м. Офисные помещения сосредоточены в основном в Центре г. Таганрога и в районе ул. Дзержинского. Современные бизнес-центры в городе отсутствуют. Однако, в 2006г. были реконструированы административные здания, расположенные в Центре. В 2008 г. компанией «Интек-Двелопмент» планировалась реконструкция «Инженерно-лабораторного корпуса» площадью 10 362 кв. м., расположенного по адресу: пер. Инструментальный, 2/3, но по имеющимся данным проект не был реализован. В 2009 г. в Центре было начато строительство торгово-офисного здания, однако сроки реализации проекта и более подробная информация по нему неизвестны. Арендные ставки за офисные помещения в городе колеблются в диапазоне от 300-600 руб./кв. м. в мес.