Правовое обеспечение развития земельных отношений в Республике Адыгея (стр. 5 )

По данным Управления Федерального казначейства по Республике Адыгея поступление средств от платежей за землю за 12 месяцев 2010 года составляет 258479 тыс. руб.; для сравнения: объем средств за аналогичный период 2008 года составил 211355 тыс. руб., 2007 года – 153604 тыс. руб., 2006 года – 111107 тыс. руб., 2005 года – 97074 тыс. руб.

Поступление средств от платежей за землю по данным Управления Федерального казначейства по Республике Адыгея за последние пять лет приведено в таблице 3.9 и на рисунке 3.10.

Таблица 3.9

Платежи за землю в Республике Адыгея в г. г.

год	Арендная плата	Земельный налог	Всего платежей за землю, тыс. руб	%увеличения поступления платежей относительно предыдущего года
тыс. руб	% от общего объема средств	тыс. руб	% от общего объема средств
2006	54999	57	42075	43	97074	-
2007	79697	72	31410	28	111107	14
2008	101289	66	52315	34	153604	38
2009	129280	61	82075	39	211355	38
2010	143899	56	114580	44	258479	22

Рис. 3.10. Платежи за землю в Республике Адыгея в г. г.

В этой связи нельзя не отметить, что земля в России слишком долгое время считалась «бесценной», при этом все же выступая в качестве наиболее важного средства производства и пространственного базиса. В настоящий момент взгляд на стоимость земель коренным образом поменялся. Расширяется гражданский оборот земельных участков, земля в большей степени становится товаром – объектом хозяйственного оборота. Включение земли в экономический оборот является важным источником поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры населенных пунктов, охрану почв и других целей. Достоверная оценка земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и частном секторе. Ни у кого в настоящий момент не вызывает сомнения, что земля должна иметь стоимость.

Анализируя сложившуюся ситуацию, можно говорить о том, что переход на новую налоговую базу по земельному налогу и увеличение сбора земельного налога происходит без значительных колебаний относительно уровня 2006 и 2007 годов.

3.4.2.1 Земли сельскохозяйственного назначения

В году в Республике Адыгея были проведены работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий. Указанные работы проводились в два этапа. Результатом первого этапа работ стали средние показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации. На втором этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий оценочные работы проводились в границах бывших колхозов и совхозов. Результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Республике Адыгея были утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 № 000.

В 2004 в соответствии с «Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденными Росземкадастром 23.05.2002, была проведена оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Объектами оценки являлись земельные участки сельскохозяйственного назначения в границах землевладений (землепользований), предоставленные физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственного производства, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения были утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000.

В 2006 году была проведена актуализация работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, с момента проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий прошло 5 лет, а в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель работы по кадастровой оценке должны проводиться не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Во-вторых, показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения за прошедший период утратили актуальность.

Работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Республике Адыгея выполнены в соответствии с «Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005 № 000 и «Техническими указаниями по проведению государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации», утвержденными Комитетом Российской Федерации по земельной политике 15.05.2000. Данные методические рекомендации не применяются для государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Адыгея проводилась по пяти группам земель, выделяемых по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве: сельскохозяйственные угодья (1 группа); земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д. (2 группа); земли под замкнутыми водоемами (3 группа); земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (4 группа); земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования (5 группа).

В 2006 году при актуализации работ по государственной кадастровой оценке применен метод прямой капитализации в рамках доходного метода. Сельскохозяйственные угодья оценивались по их качеству и местоположению как производственный базис, не зависимо от фактического использования под пашню или кормовые угодья.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий работа выполнялась на основе единых методических подходов в два этапа:

- на уровне субъектов Российской Федерации разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;

- в субъектах Российской Федерации по административным районам, землевладениям, землепользованиям и земельным участкам.

При выполнении второго этапа работ по актуализации кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Республике Адыгея интегральные характеристики сельскохозяйственных угодий по плодородию почв определялись по каждому объекту оценки – земельному участку – исходя из местоположения и почвенного обследования, что позволит перейти к более объективному и справедливому налогообложению. Другие интегральные характеристики (индекс технологических свойств и местоположение) определялись по бывшему хозяйству (колхоз, совхоз), на территории которого расположен оцениваемый земельный участок. Удельный показатель кадастровой стоимости объекта кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий определен умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам.

Расчет кадастровой стоимости производился в автоматизированном режиме с использованием специального программного обеспечения «Ozemwin».

Таким образом, в рамках данных работ было оценено 23445 земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, из них земельных участков 1 группы (сельскохозяйственные угодья) – 18625.

Так, сравнительный анализ результативных показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Республики Адыгея 2006 года с результатами оценки годов, позволяет сделать следующий вывод: значения удельных показателей, а как следствие и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, возросли в среднем в полтора раза: с 23960 руб/га до 43028 руб/га. Самую высокую кадастровую стоимость имеют сельскохозяйственные угодья Шовгеновского (66569 руб/га) и Гиагинского районов (62192 руб/га), самую низкую кадастровую стоимость – Тахтамукайского района (14128 руб/га). В среднем по Республике Адыгея кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения составила 42765 руб/га (4,28 руб/кв. м.). Самая высокая кадастровая стоимость в Шовгеновском районе – 64756 руб/га (6,48 руб/кв. м.), самая низкая – в Тахтамукайском районе – 13910 руб/га (1,39 руб/кв. м.). Связано это с тем, что сельскохозяйственные угодья Шовгеновского и Гиагинского районов имеют более высокий уровень плодородия почв, чем сельскохозяйственные угодья Тахтамукайского района.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения были рассмотрены на заседании республиканской межведомственной комиссии, согласованы со всеми заинтересованными министерствами и ведомствами и утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000 (изменения от 01.01.2001 г. и от 01.01.2001 г.).

3.4.2.2. Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

В 2008 году были проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Адыгея. Предыдущие работы по оценке были проведены в 2003 году, результаты утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 № 29.

В 2008 году работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведены в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Росземкадастра от 01.01.2001 №П/307, Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденными Росземкадастром 05.06.2002. Расчет кадастровой стоимости производился в автоматизированном режиме с использованием специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Работы выполнялись »-ВИСХАГИ, ставшим победителем аукциона (далее – Исполнитель работ), проведенного Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея. Работы выполнены за счет средств федерального бюджета.

Исходный перечень земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений был сформирован Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея в соответствии с письмом Управления Роснедвижимости от 01.01.2001 №ВК/0469 на основе кадастровых планов, сформированных Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Республике Адыгея в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков, утвержденными Росземкадастром 23.04.2004. Исходный перечень земельных участков и перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Адыгея были предоставлены Исполнителю работ 01.01.2001. В процессе работы Исполнителем работ совместно с Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея в исходный перечень земельных участков были внесены изменения, оформленные реестром изменений, окончательный перечень земельных участков, подлежащих оценке, утвержден Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея 07.07.2008.

На основании данных исходного перечня земельных участков, исходного перечня садоводческих и дачных объединений и классификатора

адресов России по состоянию на 1 января 2008 г. Исполнителем работ сформирован Перечень объектов оценки (земельных участков) с разделением объединений на виды. Кроме того, решением межведомственной комиссии определено 2 объединения в Майкопском и Тахтамукайском районах под названием «индивидуальное садоводство», куда вошли 3 земельных участка, не принадлежащие ни к одному из существующих объединений.

Группой экспертов, состоящей из специалистов Управления Роснедвижимости по Республике Адыгея, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, оценщиков и риэлторов, был определен перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих и дачных) на основе типового перечня факторов кластеризации, куда вошли такие факторы, как расстояние объединения до центра субъекта и г. Краснодара, удаленность объединения от места жительства садоводов, расстояние до ближайшей остановки, наличие электричества/водопровода и т. д. В качестве исходной информации использовались данные государственного фонда данных (Отчет о государственный кадастровой оценке земель садоводческих и дачных объединений Республики Адыгея, Краснодар, 2004), а также данные и базы данных, имеющиеся в распоряжении администраций муниципальных образований Республики Адыгея. Данные о значениях факторов, полученные из государственного фонда данных, были уточнены, дополнены и согласованы администрациями муниципальных районов Республики Адыгея.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих и дачных объединений осуществлялось с использованием информации о рыночных ценах за земельные участки. Исполнителем работ был проведен сбор рыночной информации о земельных участках объединений. В качестве рыночной информации были использованы цены сделок и предложений. Источниками информации о сделках послужили специализированные периодические издания, публикующие объявления о продаже недвижимости и сайты риэлтерских компаний. В результате анализа установлено, что в целом по республике земельный рынок садоводческих и дачных объединений Республики Адыгея достаточно развит, уровень спроса остается стабильным, средней активности. Резкое изменение цен за последние 2 года в сторону увеличения зафиксировано в садоводческих объединениях Тахтамукайского района, примыкающих к городу Краснодару. Объясняется это общим спросом в последние годы на садовые земельные участки, но в большей степени – газификацией с 2006 года этих объединений.

Все исходные данные для проведения государственной кадастровой оценки земель садоводческих/дачных объединений, ход выполнения работ по оценке земель и результаты этих работ рассматривались и согласовывались на заседаниях межведомственных комиссий по организации подготовки исходных данных для проведения государственной кадастровой оценки земель, рассмотрения хода выполнения работ по оценке земель и результатов этих работ республиканского и муниципальных уровней, решения которых оформлялись протоколами.

Контроль за ходом выполнения работ по государственной оценке земель садоводческих/ дачных объединений осуществлялся Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея в соответствии с приказом Роснедвижимости от 01.01.2001 №П/0056 в виде еженедельной отчетности о ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих/ дачных объединений по форме № СОД, направляемой в Управление оценки объектов недвижимости Роснедвижимости.

Таким образом, на территории Республики Адыгея, в результате проведения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих и дачных объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения Республики Адыгея было оценено 27614 земельных участков в административных границах шести муниципальных районов и городского округа города Майкопа в разрезе 103 садоводческих и 18 дачных объединений общей площадью 2 277,3 га. Огороднические объединения на территории Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2008 отсутствуют.

Результаты государственной кадастровой оценки садоводческих объединений республики рассмотрены на заседаниях районных и республиканской межведомственных комиссий, согласованы с Роснедвижимостью и утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея № 000 от 01.01.01 года. Кабинетом Министров Республики Адыгея утверждены как кадастровая стоимость каждого земельного участка, так и средний уровень кадастровой стоимости каждого садоводческого/ дачного объединения, муниципального образования городского округа, и республики в целом.

Средний уровень кадастровой стоимости земель садоводческих/дачных объединений в разрезе муниципальных районов и городских округов за 2003 и 2008 года представлен в таблице 3.10.

Таблица 3.10.

Средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по муниципальным районам (городским округам) и в целом по Республике Адыгея за 2003 и 2008 года

Наименование муниципального района (городского округа)	Удельный показатель кадастровой стоимости в разрезе видов объединений (средн. ариф.), руб/кв. м. 2003 год	Удельный показатель кадастровой стоимости в разрезе видов объединений, руб/кв. м. 2008 год
садоводческое, огородническое	дачное
Гиагинский район	3,49	27,35	-
Кошехабльский район	3,3	32,85	-
Красногвардейский район	3,23	42,26	-
	Майкопский район	2,09	53,73	-
	Тахтамукайский район	14,91	945,62	1 231,96
	Теучежский район	2,12	59,49	-
	Город Майкоп	5,58	81,46	125,33
	Республика Адыгея	7,13	272,34	1 047,52

Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих объединений показал, что в сравнении с оценкой 2003 года наблюдается значительный рост кадастровой стоимости земель. Показатели кадастровой стоимости по результатам оценки 2003 года, ввиду отсутствия рынка, были явно занижены (в основном, менее 5 рублей за квадратный метр). Стоимость ниже 5 рублей за квадратный метр земельных участков садоводческих объединений была в более чем половине садоводческих объединений. При переходе к взиманию земельного налога от кадастровой стоимости в Республике Адыгея сложилась такая ситуация, что затраты на оформление извещения на взимание налога превышали массу налога.

Результаты кадастровой оценки земель, проведенной в 2008 году, в большей степени отражают реальный уровень рыночных цен, сложившийся на рынке земельных участков Республики Адыгея.

3.4.2.3 Земли населенных пунктов

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» и во исполнение распоряжения Кабинета Министров от 01.01.01 г. «О мероприятиях по реализации на территории Республики Адыгея подпрограммы «Создание системы государственного кадастра недвижимости ( годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости ( годы)» в 2007 году проведены работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Предыдущая оценка поселений Республики Адыгея была проведена в годах в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Росземкадастром от 01.01.2001, и Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель поселений, сопровождаемых специальным программным обеспечением (СПО). В соответствии с Методикой работы по ГКОЗП осуществлялись по двум технологическим линиям (ТЛ). По первой ТЛ проведен расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью 10000 человек и более. По второй ТЛ определена кадастровая стоимость земельных участков в малых поселках и сельских поселениях с численностью жителей менее 10000 человек. Объектом оценки 2002 г. был кадастровый квартал (оценочная зона), оценка была проведена в разрезе 14 видов функционального использования.

Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений после согласования межведомственными комиссиями районного и республиканского уровня и положительного заключения Росземкадастра были утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея».