Правовое обеспечение развития земельных отношений в Республике Адыгея (стр. 7 )

Значительный рост кадастровой стоимости наблюдается по земельным участкам, предназначенным для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства – 32 раза. Наибольший рост наблюдается в Теучежском (47 раз) и Шовгеновском (50 раз) районах. Вызвано это особенностями Методики 2002 года и отсутствием на тот момент достоверной рыночной информации. Показатели кадастровой стоимости по результатам оценки 2002 года, особенно по населенным пунктам, оцениваемым по 2 технологической линии, были явно занижены (менее 1 рубля за м2 – х. Пикалин, х. Чикалов, х. Задунаевский, х. Келеметов, х. Михельсоновский, х. Фарсовый, х. Пентюхов, х. Касаткин, х. Вольно-Веселый, х. Колхозный, х. Карцев, х. Красный Пахарь, х. Михайлов, х. Орехов, х. Лейбоабазов). Стоимость ниже 10 рублей за квадратный метр земельных участков индивидуальной жилой застройки была в 175 населенных пунктах. При переходе к взиманию земельного налога от кадастровой стоимости в Республике Адыгея сложилась такая ситуация, что затраты на оформление превышали массу налога.

Результаты кадастровой оценки, проведенной в 2007 году, в большей степени отражают реальный уровень цен, сложившийся на рынке земельных участков Республики Адыгея.

В связи с увеличением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по сравнению с предыдущими показателями, представительными органами муниципальных образований Республики Адыгея установлены ставки земельного налога, учитывающие реальную платежеспособностью населения муниципальных образований.

3.4.2.4 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

В 2008 году были проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея. Предыдущие работы по оценке были проведены в 2004 году, результаты утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель».

Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения в 2008г., как и в 2004г., выполнялась в соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения», утвержденной приказом Росземкадастра от 01.01.2001 №П/49 согласно «Техническим указаниям по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения» (ТУ). Расчет кадастровой стоимости земельных участков производился в автоматизированном режиме с использованием специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения».

В соответствии с Методикой все земельные участки промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости объединены в шесть групп. Первая группа включает в себя земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, аэропортов, аэродромов, гидроэлектростанций, атомных станций. Ко второй группе отнесены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений. Третья группа представлена земельными участками под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог. К четвертой группе отнесены земельные участки для разработки полезных ископаемых, железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередач и т. д. Пятая группа – земельные участки для размещения и эксплуатации железнодорожных вокзалов, автовокзалов, речных портов, иных подобных объектов. Шестая группа представлена земельными участками под военными организациями, учреждениями, другими военными объектами, а также землями иного специального назначения.

Работы по оценке земель промышленности и иного специального назначения выполнялись » - ВИСХАГИ, ставшим победителем конкурса, проведенного Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям. Работы выполнены за счет средств республиканского бюджета Республики Адыгея.

Исходный перечень земельных участков в составе земель промышленности был сформирован Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея в соответствии с письмом Управления Роснедвижимости от 01.01.2001 №ВК/0469 на основе кадастровых планов, сформированных ФГУ «Кадастровая палата» по Республике Адыгея в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков, утвержденными Росземкадастром 23.04.2004. Исходный перечень земельных участков земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея был предоставлен Исполнителю работ 01.01.2001. В процессе работы Исполнителем работ совместно с Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея в исходный перечень земельных участков были внесены изменения и уточнения, оформленные реестром изменений, окончательный перечень земельных участков, подлежащих оценке, утвержден Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея 09.07.2008.

На основании данных исходного перечня земельных участков и классификатора адресов России по состоянию на 1 января 2008г. Исполнителем работ был сформирован перечень объектов оценки (земельных участков) с разделением участков на группы. На этапе выполнения группировки земельных участков были выявлены участки с видом разрешенного использования, который не позволял однозначно отнести их к той или иной группе использования земель. Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея был проанализирован перечень таких земельных участков. В результате вид разрешенного использования некоторых земельных участков был уточнен на основании официальных документов государственного фонда данных, по остальным участкам территориальными отделами Управления Роснедвижимости по Республике Адыгея совместно с администрациями муниципальных образований было уточнено фактическое использование либо вид деятельности на таких земельных участках. Кроме того, при выполнении группировки были выявлены земельные участки, разрешенное использование которых не соответствовало оцениваемой категории земель (базы отдыха, жилой поселок и т. п.) и, соответственно, не позволяло отнести их к какой-либо группе использования. Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея был направлен запрос в Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям о возможности исключения таких земельных участков из оценки. Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям было предложено до решения вопроса об изменении категории таких участков оценивать их в шестой группе земель промышленности как земли иного специального назначения. Данное решение также было подтверждено республиканской межведомственной комиссией.

Доработанный перечень объектов оценки с отнесением и обоснованием отнесения участков в соответствующие группы был вынесен на заседание республиканской межведомственной комиссии, где было решено направить перечень в адрес муниципальных образований и районных межведомственных комиссий для рассмотрения и согласования. В результате Перечень объектов оценки с отнесением их в группы был рассмотрен и согласован администрациями муниципальных образований республики и межведомственными комиссиями районного/городского уровня.

Группировка земель промышленности представлена в таблице 3.14.

Таблица 3.14

Количество оцененных земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея в разрезе видов разрешенного использования

№№ п/п	Наименование муниципального образования	Количество участков	Номер группы видов разрешенного использования
I	II	III	IV	V	VI
1	Гиагинский район	3508	-	4	1	3497	-	6
2	Кошехабльский район	98	-	6	5	79	2	6
3	Красногвардейский район	3658	-	10	3	3632	4	9
4	Майкопский район	227	-	40	9	127	10	41
5	Тахтамукайский район	424	-	56	91	212	2	63
6	Теучежский район	116	2	12	75	14	1	12
7	Шовгеновский район	50	-	3	1	42	-	4
8	г. Майкоп	156	-	7	2	132	-	15
9	г. Адыгейск	93	-	4	68	16	1	4
	Республика Адыгея	8330	2	142	255	7751	20	160

Все исходные данные для проведения государственной кадастровой оценки земель, в том числе факторы стоимости каждой группы, ход выполнения работ по оценке земель и результаты этих работ рассматривались и согласовывались на заседаниях районных и республиканской межведомственных комиссий по организации подготовки исходных данных для проведения государственной кадастровой оценки земель, рассмотрения хода выполнения работ по оценке земель и результатов этих работ республиканского и муниципальных уровней, решения которых оформлялись протоколами.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея рассмотрены на заседаниях районных и республиканской межведомственных комиссий, согласованы с Роснедвижимостью и утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000, которое вступило в силу с 01.01.2010. Кабинетом Министров Республики Адыгея утверждены кадастровая стоимость каждого земельного участка, средний уровень кадастровой стоимости в каждом муниципальном образовании городском округе и республике в целом в разрезе видов использования. Кроме того, утвержден минимальный удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земли по шестой группе видов разрешенного использования.

Средние удельные показатели кадастровой стоимости земель промышленности по результатам работ 2008 года получены как средние арифметические значения. Результаты оценки земель промышленности 2004 года в таблице представлены средними медианными значениями. Учитывая различные подходы к определению средних значений и значительную разницу, как по количеству, так и по составу оцениваемых объектов, сравнение средних значений по турам проведения оценки является достаточно условным и не сопоставимым.

В среднем по республике удельные показатели кадастровой стоимости земель второй группы вырос в 55 раз, при этом по некоторым муниципальным районам отмечен рост более чем в 100 раз (Шовгеновский – 122 раза). Объясняется это следующим. Состав оцениваемых объектов почти полностью изменился. Если в прошлом туре оценки перечень объектов оценки сформирован по данным годовых отчетов о наличии земель, то в 2008 году Перечень объектов оценки, подготовленный на основании сведений государственного кадастра недвижимости, содержит наиболее достоверную информацию, как по количеству оцениваемых земельных участков, так и по их характеристике.

Увеличение УПКСЗ (в 24-120 раз) вызвано тем, что в годах появился значительный спрос на земельные участки данных видов использования, тогда как в годах территория Республики Адыгея характеризовалась слабо развитым рынком недвижимости. Земельные участки, как занятые объектами промышленности второй группы, так и вакантные, практически не участвовали в сделках купли-продажи за предшествующий первому туру оценки период. Особенно рынок земельных участков, предназначенных или занятых объектами промышленности, в сравнении с периодом пятилетней давности получил развитие в муниципальных образованиях Республики Адыгея, граничащих с территориями административных центров субъектов Российской Федерации (МО «Город Краснодар» Краснодарского края и МО «Город Майкоп» Республики Адыгея).

Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея 2004 и 2008 годов представлен в таблице 3.15

Таблица 3.15

Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея

№ п/п	Наименование муниципального образования	Средний УПКСЗ 2008 г., руб./м. кв. в разрезе групп использования земель	Средний УПКСЗ 2004 г., руб./м. кв. в разрезе групп использования земель.	Изменение УПКСЗ за период
г. г., раз
1	2	3	4	5	6	1	2	3	4	5	6	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19
1	Гиагинский район	-	290.9	183.63	6.57	-	223.92	-	8.2	-	3.4	16.9	0.8	-	35	-	2	-	280
2	Кошехабльский район	-	287.52	183.63	4.02	287.52	107.78	-	2.9	151	2.1	5.2	0.2	-	99	1	2	55	539
3	Красногвардейский район	-	249.14	477.35	4.66	249.14	59.31	-	3.8	89	2.9	4.4	0.2	-	66	5	2	57	297
4	Майкопский район	-	278.43	181.19	2.33	278.43	97.34	-	9.2	44	1.4	12.5	0.9	-	30	4	2	22	108
5	Тахтамукайский район	-	954.56	2 185.06	0.27	954.56	881.25	44	40.3	415	1.1	36.2	4.6	-	24	5	0	26	192
6	Теучежский район	249.32	245.42	1 274.90	2.29	245.42	413.17	-	3.4	449	1.9	6.2	1.2	-	72	3	1	40	344
7	Шовгеновский район	-	203.39	183.63	5.38	-	11.21	-	1.7	-	4.7	2.2	-	-	120	-	1	-	-
8	Город Майкоп	-	632.54	477.35	2.41	-	277.89	-	7.7	44	2	7.7	5.5	-	82	11	1	-	51
9	Город Адыгейск	-	189.65	1 454.93	2.06	189.65	221.14	-	6.2	459	-	-	-	-	31	3	-	-	-
10	Республика Адыгея	249.3	554.32	1563.51	5.31	335	450.56	44	10.1	415	1.9	8.4	4.6	6	55	4	3	40	98

Таким образом, результаты кадастровой стоимости земельных участков второй группы вполне отражают рынок земельных участков по состоянию на 1.01.2008.