Правовое обеспечение развития земельных отношений в Республике Адыгея (стр. 8 )

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по третьей группе вырос в среднем по республике в 4 раза, что обусловлено увеличением рыночной стоимости земельных участков придорожного сервиса.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по четвертой группе вырос в среднем по республике в 3 раза. Такой рост объясняется использованием при проведении расчетов актуальных результатов ГКОЗ других категорий земель (в основном это земли сельскохозяйственного назначения с доведенными базовыми показателями).

Сравнение удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности по пятой группе по двум турам проводить также не совсем корректно, как и для второй группы, поскольку расчет пятой группы проводился исходя из средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель второй группы в пределах территории того же административного района.

Объекты оценки шестой группы 2008 года также по своему составу не соответствуют объектам оценки шестой группы 2004 года. Результаты ГКОЗ промышленности шестой группы, рассчитанные исходя из минимальных значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по виду использования наиболее близкого по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах территории того же административного района, отражают актуальные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

В целом, результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Адыгея, полученные для целей налогообложения, позволят увеличить налоговую базу (следовательно, налоговый потенциал) в сравнении с 2004 годом. При этом, в связи с увеличением кадастровой стоимости земельных участков, муниципальным образованиям республики в 2009 году были направлены письма с рекомендацией об установлении ставок земельного налога за земельные участки земель промышленности и иного специального назначения в таких размерах, которые бы не только позволили выполнить главную функцию земельного налога – фискальную – но объективно учитывали платежеспособность населения, и, в особенности, не препятствовали развитию и функционированию субъектов среднего и малого предпринимательства.

3.4.2.5 Земли особо охраняемых территорий и объектов

В 2008 году была проведена работа по актуализации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов. Предыдущие работы по оценке были проведены в 2004 году.

К землям особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея отнесено 91530 га, что составляет 11,7 % от всей территории Республики. Большая часть этой территории отведена под земли Кавказского государственного биосферного заповедника. В настоящий момент на территории республики земли особо охраняемых территорий и объектов представлены только в Майкопском и Теучежском районах.

Оценка земель особо охраняемых территорий и объектов в 2008 году, как и в 2004 году, проводилась в соответствии с Временной методикой государственной кадастровой земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденной приказом Росземкадастра от 01.01.2001, и Методическими рекомендациями по государственной кадастровой земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 №П/138. Расчет кадастровой стоимости земельных участков производился в автоматизированном режиме с использованием специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов».

В 2008 году работа выполнялась » – ВИСХАГИ на основании договора, заключенного по результатам проведенного Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям конкурса. Работы выполнены за счет средств республиканского бюджета Республики Адыгея.

Исходный перечень земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, сформированный аналогично исходному перечню земельных участков земель садоводческих, огороднических, дачных объединений и земель промышленности, был предоставлен Исполнителю работ 01.01.2001. В процессе работы Исполнителем работ совместно с Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея в исходный перечень земельных участков были внесены изменения и уточнения, оформленные реестром изменений, окончательный перечень земельных участков, подлежащих оценке, утвержден Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея 09.07.2008.

На основании данных исходного перечня земельных участков и классификатора адресов России по состоянию на 1 января 2008 г. Исполнителем работ был сформирован перечень объектов оценки (земельных участков) по группам и подгруппам земель особо охраняемых территорий и объектов). В первую группу (земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли природоохранного назначения, земли пригородных зеленых зон, земли историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, особо ценные земли) было отнесено 10 земельных участков, во вторую (земельные участки рекреационного назначения и лечебно-оздоровительных курортов и местностей) – 13 участков. Результаты отнесения земельных участков к группам видов использования земель особо охраняемых территорий и объектов были согласованы на заседаниях районных городских межведомственных комиссий.

Кадастровая стоимость земельных участков первой группы осуществляется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории или вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам, а также исходя из удельных показателей кадастровой стоимости видов угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий данных земельных участков. В связи с чем, для определения кадастровой стоимости земельных участков первой группы Управлением Роснедвижимости по Республике Адыгея Исполнителю работ была предоставлена информация о видах угодий таких земельных участков (экспликация земельных угодий участков первой группы) с указанием площади каждого угодья и документа-основания выделения таких площадей. Для составления экспликации были использованы как данные государственного фонда данных, так и данные, непосредственно предоставленные собственниками или пользователями участков.

Для расчета кадастровой стоимости участков второй группы Исполнителем работ была проведена кластеризация таких участков, определены эталонные земельные участки для каждого из кластеров, по эталонным участкам рассчитана рыночная стоимость (участок 01:04:56:0376, предназначенный для строительства стрельбища стендовой стрельбы, и участок 01:04:5901001:128, предназначенный для рекреационных целей). Для проведения кластеризации группой экспертов, состоящей из специалистов Управления Роснедвижимости по Республике Адыгея, Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, оценщиков и риэлторов, на основе типового перечня факторов кластеризации, был определен перечень факторов кластеризации (качественные и количественные характеристики объекта оценки, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка). К таким факторам были отнесены: вид деятельности объекта, расстояние до мест горного туризма, расстояние до ближайшего центра субъекта РФ (г. Майкоп или г. Краснодар), расстояние до ближайшего населенного пункта, инженерная оснащенность территории, расстояние до ближайшей ведущей автомобильной дороги, площадь земельного участка. Все факторы стоимости, исходные данные для проведения ГКОЗ объединений, ход выполнения работ по оценке земель и результаты этих работ рассматривались и согласовывались на заседаниях межведомственных комиссий по организации подготовки исходных данных для проведения государственной кадастровой оценки земель, рассмотрения хода выполнения работ по оценке земель и результатов этих работ республиканского и муниципальных уровней, решения которых оформлялись протоколами.

Результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея были согласованы с Роснедвижимостью и утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000.

Таким образом, в рамках работ было оценено 23 земельных участка, отнесенных к землям особо охраняемых территорий и объектов республики, в том числе земельные участки Кавказского государственного природного биосферного заповедника. Результаты оценки в разрезе Майкопского и Теучежского районов и в целом по Республике Адыгея, а также сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея представлены в таблице 3.16.

Таблица 3.16

Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея

№ п/п	Наименование муниципального района	Средний УПКСЗ 2008 г., руб./м. кв.	Средний УПКСЗ 2004 г., руб./м. кв.	Рост за период, раз
1 группа	2 группа	1 группа	2 группа	1 группа	2 группа
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Майкопский муниципальный район	8.17	230.52	4.95	49.85	1,6	4.6
2	Теучежский муниципальный район	-	91.70	-	-	-	-
Среднее по Республике Адыгея	8.17	209.16	4.95	49.85	1,6	4.2

Анализ полученных результатов проведенной оценки в сравнении с результатами государственной кадастровой оценки 2004 года показал общее увеличение кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов Республики первой группы в среднем в 1,6 раза, второй группы - в среднем в 4 раза.

Во-первых, рост УПКСЗ земельных участков первой группы обоснован ростом УПКСЗ преобладающего вида угодий (сельскохозяйственные угодья, лесные земли), являющегося базовым показателем при расчете УПКСЗ первой группы земель особо охраняемых территорий и объектов. Кроме того, предыдущая государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея проведена в 2004 году в разрезе двух земельных участков, отнесенных в первую группу использования земель.

Во-вторых, увеличение УПКСЗ второй группы связано с тем, что во время оценки 2004 года рынок аналогичных земельных участков второй группы в республике отсутствовал, оценка рыночной стоимости земельных участков производилась в рамках доходного подхода методом остатка для земли. В 2008 году из-за различий в виде деятельности объектов, расположенных на оцениваемых земельных участках второй группы (базы отдыха и стрельбища) были использованы различные методы и подходы к их рыночной оценке. Одним из подходов к оценке выбран метод сравнительных продаж. При этом для определения рыночной стоимости эталонных земельных участков, отнесенных ко второй группе, была использована рыночная информация о ценах предложений земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в живописных местах (водопады, уникальные горные гряды, пороги горных рек), окруженных лесным массивом, связанных с организацией отдыха и горного туризма.

Таким образом, приведенные средние результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов второй группы в 2004 и 2008 г. г. в некоторой степени не сопоставимы из-за количества и не идентичности сравниваемых объектов, различного вида разрешенного использования земель, а также подходов к рыночной оценке.

3.4.2.6 Земли лесного фонда

Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утверждена приказом Росземкадастра от 01.01.2001 №П/336 по согласованию с Минимуществом России, Минэкономразвития России, МНС России, МПР России. Письмом Минюста России от 01.01.2001 №07/11042-ЮД Методика признана не нуждающейся в государственной регистрации) предусмотрено проведение кадастровой оценки земель лесного фонда в два этапа. В результате проведения первого этапа средний удельный показатели кадастровой стоимости земель лесного фонда для Республики Адыгея был определен и составлял 7490 руб./га. На втором этапе государственной кадастровой оценки оцениваются земли лесного фонда в границах лесхозов. В связи с недостатком средств в республике не был проведен второй этап государственной кадастровой оценки земель лесного фонда.

В 2008 году Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости был доведен новый удельный показатель кадастровой стоимости земель лесного фонда по состоянию на 1 января 2008 года. Этот удельный показатель кадастровой стоимости лесных земель в размере 26360 рублей за 1 гектар был утвержден постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года № 000 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель».

3.4.2.7 Земли водного фонда

Государственная кадастровая оценка земель водного фонда проводилась в соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки земель водного фонда», утвержденной Росземкадастром 17.02.2004 года и согласно «Техническим указаниям по государственной кадастровой оценке земель водного фонда» (ТУ), утвержденным Росземкадастром 19.02.2004.

Методика применялась для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в границах водоохранных зон водных объектов, а также в границах установленных полос отвода и зон охраны водохозяйственных сооружений и объектов.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда объединялись в 6 групп. Наименьшее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель составляет 0,04 руб./кв. м (в IV группе под галечниками и древесно-кустарниковой растительностью).

Результаты государственной кадастровой оценки земель водного фонда после согласования с Роснедвижимостью были утверждены распоряжением Кабинета Министров Республики Адыгея от 01.01.01 года «О результатах государственной кадастровой оценки земель водного фонда Республики Адыгея».

3.4.3 Определение кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошел государственный кадастровый текущих изменений

В 2006 году были начаты работы по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». В соответствии с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития РФ в Методические указания, определение кадастровой стоимости стало возможно и при выявлении ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационных описей (ранее учтенные земельные участки). В свою очередь изменения внесенные приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 № 000 позволили заново определять кадастровую стоимость земельных участков не включенных в состав инвентаризационной описи в случае изменения их характеристик после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки земель и до утверждения ее результатов после утверждения результатов государственной кадастровой оценки на основе указанных результатов.

Сведения о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях, предусмотренных приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года № 000, за период с 01.01.2010 по 01.01.2011 в разрезе муниципальных районов, городских округов представлены в таблице 3.17.

Таблица 3.17

Объем выполненных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001г. № 000 в Республике Адыгея

за период с 01.01.2010 по 01.01.2011 г. г.

Муниципальные образования/городские округа Республики Адыгея	Количество вновь образованных/ ранее учтенных земельных участков	Количество земельных участков, по которым проведена актуализация кадастровой стоимости в связи с изменением существенных характеристик	Общее количество земельных участков
Гиагинский район	250	1106	1356
Кошехабльский район	683	348	1031
Красногвардейский район	609	431	1040
Майкопский район	1348	1805	3153
Тахтамукайский район	2446	2225	4671
Теучежский район и город Адыгейск	1028	517	1545
Шовгеновский район	730	187	917
Город Майкоп	786	1515	2301
Республика Адыгея, в т. ч.	7880	8134	16014
I квартал	2010	2003	4013
II квартал	2125	2506	4631
III квартал	1775	1937	3712
IV квартал	1970	1688	3658

Для расчета кадастровой стоимости используются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе категорий и групп по муниципальным районам, городским округам и в целом по Республике Адыгея, утвержденные нормативными актами Кабинета Министров Республики Адыгея. Расчет кадастровой стоимости осуществляется сотрудниками ФГУ «Земельная кадастровая палаты» по Республике Адыгея. Контроль, а также необходимая консультация по вопросам определения кадастровой стоимости, в частности отнесения земельного участка к определенной группе в пределах категории земель, осуществляется Управлением Росреестра по Республике Адыгея. Так, в частности Управлением периодически проводятся проверки актов определения кадастровой стоимости земельных участков на предмет соответствия расчета кадастровой стоимости Методическим указаниям, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации .