Гильдия управляющих и девелоперов / PROEstate (стр. 10 )

И третье — инертность городского населения. Пока в российских городах нет достаточного числа лидеров, которые могли бы работать над нестандартными решениями проблем. Плюс к этому нет институтов, которые бы позволили донести свои идеи до власти. А в России успех городского развития однозначно зависит от благоприятной трансформации мышления политиков. Пока все-таки констатируем, что российский город, скорее механизм, чем живой организм.

Вопрос номера – АснИнфо, Строительный еженедельник, 20.08.2012

Недорасход бюджета уже стал традиционным для правительства Петербурга. Что заставит чиновников осваивать средства вовремя?

Владислав Забродин, управляющий партнер компании Capital Legal Services, L. L.C.:

– Это проблема не только Петербурга. Это проблема большинства федеральных агентств – они не успевают расходовать средства, потому что не готовы брать на себя ответственность за этот процесс. Соответственно, исправить ситуацию может только жесткое указание «сверху», со стороны федеральных властей. Я считаю, чиновникам нужно брать на себя больше ответственности за те вещи, которые они считают действительно необходимыми для города. Городской администрации следует быть более инициативной.

Александр Карпов, директор центра экспертиз «ЭКОМ»:

– Мне кажется, здесь нужно обратить внимание не на санкции к главам профильных комитетов, а на анализ тех административных процедур, которые приводят к такой задержке. Я предполагаю, что есть две причины неравномерного расхода средств. Первая связана с нерациональной бюрократизацией этих процедур. Это накладывается на традиционные перерывы в работе администрации в сезон отпусков. Вторая причина – это, конечно, коррупция. Я говорю о быстрых конкурсах, которые проводятся в последний момент, в декабре, чтобы отдать деньги «своим» компаниям.

Иван Беркольцев, директор по развитию концерна «Питер»:

– Исполнительская дисциплина должна быть на уровне, особенно если это касается затрат на обеспечение нашего города. И конечно, необходимо правильное планирование. Я думаю, меры, предложенные губернатором, могут быть хорошим стимулом.

Олег Барков, генеральный директор Hansa Group:

– Я думаю, что административные методы наказания не помогут. Необходимы системные изменения работы правительства и обучение руководителей комитетов, повышение их профессионального уровня. А те люди, которые из года в год допускают подобные вещи, должны покинуть правительство. Когда все бюджетные траты приходятся на конец года, начинается аврал и со стороны заказчиков, и со стороны подрядчиков. В итоге опять может сложиться такая ситуация, когда будут побеждать непрофессиональные компании, предлагающие наименьшую цену. Тогда как равномерное распределение расходов по году позволяет и заказчикам более тщательно подготовиться к размещению заказов, и подрядчикам – к его выполнению.

Александр Васильев, управляющий директор ГК «КрашМаш»:

– Необходимо создать конкуренцию между людьми, которые заняты в различных проектах, разработав несколько показателей их эффективности: качество, сроки и т. д. Через определенные временные периоды можно оценивать результаты, лучших поощрять и направлять на более значимые проекты. В итоге те, кто работает на процесс, вынуждены будут уйти, а останутся сильные менеджеры, нацеленные на результат.

Зося Захрова, генеральный директор компании London Real Invest:

– Чиновников зачастую можно понять. Во многом недорасход связан с тем, что средства в бюджет поступают неравномерно, как правило, ближе ко второму полугодию. Поэтому, на мой взгляд, начинать нужно как раз с того, чтобы наладить финансовую систему и выделять средства в необходимое для реализации проекта время.

Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер компании:

– Только личная материальная заинтересованность соответствующих чиновников или угроза мощного общественного давления на них со стороны, например. То есть старая проверенная временем схема: кнут или пряник.

Затишье перед бурей - ekb. dkvartal, 20.08.2012

Этот год проходит для бизнеса в ожидании глобальных перемен. Начнутся они с ратификации протокола о присоединении РФ к ВТО. А 2013 г. ознаменуется вступлением в силу нового Гражданского кодекса.

Документ с 600 поправками уже окрестили «новой экономической Конституцией» страны.

В 2012 г. законодательных новшеств, способных положительно повлиять на развитие предпринимательства, больше, чем драконовских мер. «Этот год для предпринимательского сообщества удачнее предыдущего. К положительным инициативам, помимо снижения страховых взносов, я бы отнесла появление возможности оформить лицензию на различные виды деятельности в электронном виде, обмена электронными счетами-фактурами, подать документы на регистрацию компании через Интернет. Наверняка процесс регистрации станет легче, а регистрационный взнос снизится, раз количество людей, задействованных в процедуре, станет меньше», - отметила коммерческий директор ТГ МОТИВ Екатерина Хворостова.

В то же время, многие предприниматели никаких перемен не ощутили. «Работаем, как и прежде. Сложно сразу сказать, как законодательные новшества на нас повлияли», - отметил Игорь Папаков, основатель ТД «Интерком». Затруднился дать оценку законодательным новшествам и Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов вСвердловской области.

, нотариусы станут богаче

Одним из наиболее резонансных, в том числе в силу масштаба (около 800 страниц поправок) стал модернизированный Гражданский кодекс, который пока принят в первом чтении. Ожидается, что документ вступит в силу в начале 2013 г. Самым кардинальным образом - на 80% - меняется часть ГК, регламентирующая деятельность юрлиц.

Риэлторам, например, придется делить доход от продаж с нотариусами. Поправки вводят обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. При этом нотариусы будут не только нести полную ответственность за совершение сделки, но и сразу передавать документы на регистрацию. «Для риэлторского сообщества это означает потерю 10–15% объема оказываемых услуг, - рассуждает Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости. – А учитывая размеры сборов за нотариальное удостоверение сделок, действующие сегодня, их оформление будет обходиться клиентам в кругленькую сумму». У специалистов вызывает также сомнение готовность нотариата «переварить» весь поток продавцов и покупателей недвижимости.

Кроме того, отчуждение земельного участка без находящегося на нем объектанедвижимости станет невозможным. Поправки рекомендуют признать единым объектом земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, принадлежащие одному лицу. Несвязность существования земли и объектов недвижимостичасто усложняла проведение сделок по покупке и продаже. Новация наведет порядок в этой сфере.

Новым ГК предлагается отказаться от существования ЗАО, поделив все учреждения на публичные и непубличные. Изменения затрагивают и порядок ликвидации и реорганизации юрлиц. Запрещено преобразование коммерческих организаций в некоммерческие и наоборот. По мнению предпринимательского сообщества, существенного влияния на бизнесперерегистрация не окажет, но определенное количество времени и сил потребует.

Важнейшей новеллой ГК юристы считают введение понятия «аффилированность», а также расширение перечня аффилированных лиц. Сделки между ними будут подлежать особому контролю. Законодательно закреплено также понятие «владение» и способы защиты имущества. «Это создаст эффективные юридические средства против захвата чужого имущества. С введением этого института можно будет вернуть вещь без доказывания непрерывного господства над ней в течение определенного времени», - отмечают юристы Высоковольтного союза.

Нарастают тревоги и споры вокруг присоединения России к ВТО (протокол о ратификации вступает в силу 22 августа), из-за чего Россия будет ограничена в применении протекционистских мер по защите внутреннего рынка от иностранной конкуренции. Часть бизнесменов и экономистов по-прежнему считают, что это серьезный удар по производству и внутреннему сбыту. По их словам, от снижения импортных пошлин пострадают целые отрасли экономики, повысятся цены на ряд товаров, открытие внутреннего рынка приведет к массовому разорению предпринимателей, росту безработицы. Но некоторые предлагают смотреть на ситуацию конструктивно, поскольку избежать вступления России в ВТО уже не удастся. «Безусловно, это повлияет на весь рынок машиностроения. Но для тех предприятий, которые инвестировали все прошедшие годы в развитие конкурентоспособных продуктов и модернизацию производства, ничего страшного не произойдет», - отметил Леонид Цветков, директор Высоковольтного союза.

Забота о малом

В 2012 г. государство приняло несколько либеральных поправок, призванных улучшить жизнь предпринимателям. Размеры страховых взносов были снижены с 34 до 30%, а для малого бизнеса – до 20%. Впрочем, многие называют жест чисто символическим. Свердловские власти, пообещав в преддверии выборов снизить ставки для компаний, работающего по УСН, сдержали слово (хоть и не в полной мере): с 1 января 2013 г. в силу вступит ФЗ № 52, который уменьшит для таких налогоплательщиков ставку с 10 до 7%. Кроме того, с 24 до 52 увеличится количество видов деятельности, при осуществлении которых ставка УСН составляет 5%. По оценкам свердловского минфина, благодаря принятию этого закона, в распоряжении малого бизнесабудет дополнительно оставаться 400 млн руб. в год.

Вообще, «упрощенцам» в этом году повезло на положительные перемены. Действующие ограничения по доходам для перехода на УСН (45 млн. руб.) и для ее применения (60 млн. руб.) закреплены на постоянной основе. Либерализация коснулась и компаний, применяющих ЕНВД. «Наконец-то применение ЕНВД не стало обязательным – переходить на этот режим можно по желанию на основании заявления», - отметила Елена Артюх, руководитель ГК «Левъ & Левъ-Аудит». На руку небольшим компаниям закон о трансфертном ценообразовании, вступивший в силу 1 января 2012 г. Он вывел некрупные сделки из под контроля налоговых органов (с 2012 г. – сделки до 100 млн руб., с 2013-го – до 80 млн, а с 2014-го – до 60 млн). Впрочем, крупным организациям, хлопот новация прибавила.

Новые требования к организаторам таксомоторной деятельности, похоже, пока не повлияли на рынок. Действие нормы о необходимости соответствияавтомобилей такси установленным цветовым гаммам приостановлено на год, до 31 декабря 2012 г., что, по словам юристов, дает возможность регионам определиться самостоятельно, нужен ли им единый цвет такси. Возможно, свердловских предпринимателей минует обязанность перекрашивать свой автопарк. «Норма, согласно которой на перевозку пассажиров нужно специальное разрешение, вступила в силу 1 января 2012 г. и только в отношении самих водителей. Это освобождает организаторов перевозок от ответственности за отсутствие разрешения», - отметил Максим Коновалов, партнер юридической компании Vinder Law Office. Согласно мониторингу Российско-Американской академии бизнеса такси, на данный момент легальных извозчиков на Урале немного: в Свердловской области на тысячу жителей приходится 1,3 легального таксиста.

Должно было стать легче представителям сельского хозяйства. С 1 января 2012 года вступил в силу ФЗ № 000 о господдержке в сфересельскохозстрахования. Так, в случае повреждения или гибели урожая организация вправе получить страховое возмещение, при этом, государство прямо поддерживает сельхозпроизводителей, субсидируя 50% страховой премии. Розничную торговлю под открытым небом продуктовым и иным рынкам придется свернуть. Все ларьки, павильоны и торговые прилавки должны быть закрыты в регионах с 1 января 2013 г. Поправки в закон № 000 обязывают переносить торговлю в капитальные строения. Для сельхозрынков опять же послабление – им дан срок до 1 января 2015 г.

Для уральского телекоммуникационного рынка самая резонансная норма в 2012 г. - перенос линий оптико-волоконной связи под землю. «Желание облагородить город похвально, но это лишь негативно скажется на развитии сетей и стоимости услуг провайдеров. В МОТИВе ситуация не столь критичная: из всех наших кабелей на опорах уличного освещения и ЕТТУ размещено около 6%. Для них мы разрабатываем альтернативные решения», - рассказала Екатерина Хворостова.

Оптимизировать оптимизаторов

Государство продолжает политику по борьбе с недобросовестным предпринимательством и оптимизационными схемами, а также бегствомкапитала. Одна из новаций заставит бизнесменов предоставлять в налоговый орган уведомления об открытии или закрытии своего заграничного счета. А создание фирм-однодневок и незаконное использование документов дляобразования юрлица – теперь уголовно наказуемые деяния. Так, первое влечет наказание в виде штрафа до 1 млн руб. или лишения свободы до 5 лет. Предприниматели и юристы обеспокоены возможным всплеском заказных дел, поскольку формулировки закона слишком размыты, что позволяет сделать их орудием давления на добросовестных бизнесменов.

Полезным и своевременным предприниматели считают закон, вводящий уголовную ответственность за клевету. Для юрлиц, публично высказавших ложную или порочащую информацию (особенно если это обвинение в тяжкомпреступлении), штраф может составить 5 млн руб. «Еще с детства нас учили, что каждый человек должен отвечать за свои слова и поступки. Принятие данного закона ужесточает последствия публикации заведомо ложных сведений в СМИ, что автоматически сократит число заказных материалов», - подчеркнул Леонид Цветков.

Поправки в Трудовой кодекс юристы окрестили «проработниковскими». Денежную компенсацию с работодателя за нарушение срока выплатызарплаты теперь взыскать проще. Раньше взыскание осуществлялось в порядке искового производства, по новым правилам - путем вынесения судебного приказа. Степень вины организации в задержке выплат не учитывается. А при сокращении работника работодатель обязан предложить ему все имеющиеся вакантные места, а не только те, что соответствуют его квалификации, как было раньше. «Предприниматели ожидали, что поправки в кодекс позволят добросовестному работодателю защищаться от проявлений экстремизма недобросовестных сотрудников. Однако ничего подобного не случилось», - сетует Елена Артюх.

В 2012 г. государство подумало о холдингах - в России появилось понятие «консолидированный налогоплательщик» (ФЗ от 01.01.2001 N 321). «Это упростит для налогоплательщика налоговый учет. Если одна из организаций, входящих в группу, получила убыток, а другая – прибыль, «консолидированныйналогоплательщик» вправе учитывать общий финансовый результат, уплачиваяналог на прибыль, исходя из совокупных показателей», - пояснил Роман Речкин, старший партнер компании «Интелект-С». Однако под критерии нового закона попало только 11 групп налогоплательщиков (уровня Газпрома, РЖД, Сбербанка), около 200 из более чем 3 млн российских организаций, на которые приходится 30% суммы налога на прибыль, поступающего в бюджет.

Расширяются возможности инвесторов. С 1 января 2012 г. они получили новый инструмент для осуществления вложений – договор инвестиционного товарищества. Кроме того, 1 июля вступил в силу закон, позволяющий юрлицам, являющимся коммерческими организациями, создавать хозяйственное партнерство. «Новый вид юрлица позволит предпринимателям совместными усилиями привлекать финансирование новых проектов как со стороныкредитных организаций, так и со стороны частных инвесторов. Это, безусловно, положительно скажется на бизнес-структурах, реализующих инвестпроекты», - отметил Данил Абрамов, начальник Департамента корпоративного бизнесабанка «КОЛЬЦО УРАЛА».

В числе позитивных также – изменения в закон «О несостоятельностикредитных организаций», который должен сделать процедуры банкротстваболее прозрачными и контролируемыми для кредиторов, снизить их риски. Самим банкам стало легче работать с залогами. Вступивший в марте 2012 г. закон № 000 расширяет возможности и упрощает процедуру обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее она занимала 1,5-2 года в лучшем случае, рассказывал заместитель регионального директора уральского филиала . Поменяется ли что-то в этом плане, покажет время. Работа банков с коллекторами будет ограничена. Постановление пленума Высшего суда РФ № 17 (июнь 212 г.) фактически запретило уступать коллекторам долги по кредитам, выданным физлицам. «Рынок покупки таких долгов значительно сократится, что невыгодно не только коллекторам, но и банкам», - считает Дмитрий Вершинин, председатель совета директоров компании «ЮРИКО».

Одним из важных событий начала 2012 г. банкиры называют вступление в силу закона «О национальной платежной системе». «Наконец-то российским нормативно-правовым полем стали полноценно регулироваться отношения, связанные с оказанием платежных услуг: перевод денежных средств (включая электронные денежные средства), использование электронных средств платежа, функционирование институтов рынка платежных систем», - отметил Станислав Дужинский, аналитик Банка Хоум Кредит.

Кофейни перешли на пиво

Продолжается борьба государства с вредными привычками населения. Антиалкогольный 218-ый ФЗ, напомним, приравнял пиво и слабоалкогольные напитки к крепкому алкоголю, распространив на них соответствующие ограничения. «Нам запретили продажу в нестационарных торговых точках, продажу в ночное время, наружную и телевизионную рекламу. А в этом году ирекламу в Интернете и печатных изданиях. Давление продолжается. Сейчас обсуждается проект, запрещающий розлив пива в ПЭТ-упаковки. Это серьезный удар по всей отрасли: в отдельных регионах пиво в ПЭТ занимает более 50% рынка», - подчеркнула Анна Мелешина, директор по корпоративным отношениям Компании HEINEKEN в России. При этом вкомпании уверены: данные меры, наоборот, будут способствовать смещению употребления в сторону более крепкого алкоголя.

В запрете продавать алкоголь в нестационарных торговых точках нашли плюсы точки стационарные. Разнообразить пивом свое меню решили кофейни. «Кофе Хауз» для этих целей разработал даже отдельный бренд - «Кафе ХаU3». «В новой концепции будут объединены ассортименты кофейни и пивного бара», - сообщают в компании. Новый формат пока доступен только в Москве. Возможно, вскоре он будет тиражирован в регионы. Отметим, что в начале года о тестовых продажах пива и вина в своих кофейнях объявил Starbucks.

Тем же 218-ым ФЗ установлены требования к оборудованию автотранспорта, на котором осуществляется перевозка алкогольной продукции. Он должен быть оснащен системой слежения. Чтобы Росалкогольрегулирование могло реагировать проверкой на любое отклонение от маршрута или слишком длительную остановку. По оценкам специалистов, чтобы снабдить одно автотакой системой, необходимо в среднем $300-400. Выполнить новые требования предприниматели должны до 1 января 2013 г. Санкции за пользование услугами перевозчиков с необорудованным транспортом самые жесткие – лишение лицензии на производство и оборот продукции.

У детских садов взрослые проблемы – Российская газета, 21.08.2012

В Петербурге впервые схему государственно-частного партнерства применили к созданию объектов социальной инфраструктуры. Управляющая компания "Перемена", дочернее предприятие компании "Балтрос", победила в конкурсе на заключение соглашения о создании и эксплуатации школ и детсадов в Пушкинском районе Петербурга. Пока это единственный подобный проект в городе.

Застройщик уже закончил возведение в микрорайоне "Славянка" одной школы и двух детских садов, остальные объекты должны закончить до конца этого года, они появятся в микрорайоне "Новая Ижора". Как рассказал первый вице-президент "Балтроса" Олег Еремин, весь проект предполагает строительство двух школ на 825 учеников и три детских садика по 110 мест с ясельными группами. Создание одной школы обходится в 800 миллионов рублей, а садика - в 300 миллионов рублей.

- Мы брали за основу зарубежный опыт, в ряде стран строительство социальных объектов по ГЧП прописано законом, - подытожил Еремин, - по большому счету инвестор не имеет прибыли с таких проектов, однако это напрямую влияет на спрос на жилплощадь - в микрорайоне с социальной инфраструктурой и жилье покупают охотнее.

По условиям соглашения, в течение месяца после сдачи школ и садиков в эксплуатацию власти города должны будут заключить с инвестором договор, по которому построенные объекты следует выкупить в течение десяти лет. Также город будет выделять средства на содержание этих объектов. Сумма выкупа не превысит 3,7 миллиарда рублей.

- В рамках проектов государственно-частного партнерства город пытается решить вопрос качества образования, что помимо учебного процесса включает в себя и развитие уровня образовательной инфраструктуры, в том числе качественное здание школы и оснащение его современным оборудованием, - уточняют в городском комитете по инвестициям.

- А компенсация затрат на техническую эксплуатацию объектов образования осуществляется в форме субсидий, - сообщают в комитете по инвестициям.

Как рассказал аналитик рынка недвижимости Владимир Копылов, схема государственно-частного партнерства для строительства социальных объектов была скорее продиктована городскими властями, но уже сейчас нельзя сказать, что эксперимент в "Славянке" удался - иначе и не объяснить тот факт, что других социальных проектов в рамках государственно-частного партнерства в городе пока не предвидится.

- Вопрос в неподготовленности власти к нынешней ситуации - где-то школы и детсады остаются заполненными не на 100 процентов, а где-то они не могут вместить всех желающих, - рассказал "РБГ" Копылов, - когда произошел всплеск рождаемости, когда закончились участки под уплотнительную застройку, потребовалось вести комплексное строительство на больших площадях. В проектах планировки территорий стали прописывать будущие объекты социальной инфраструктуры. Однако когда количество утвержденных проектов планировки стало слишком большим, город "испугался" и понял, что столько школ и детских садов ему в одиночку не потянуть, средств не хватит.

Однако из-за неоговоренных подробностей такие проекты дальше не развивают. В Петербурге, в отличие от Москвы, даже нет типовых проектов для школ и детсадов, поэтому никто точно не решает, какими они могут или не могут быть - встраивать их в жилые корпуса или нет, кто там будет работать, на сколько человек их рассчитывать. По словам Копылова, в данном случае у "Балтроса" просто не было выбора - компания явилась фактически первым реальным застройщиком территории комплексного развития, у них появился заказчик, готовый выкупить жилые площади, но продавать их без садов и школ было просто неприемлемо. Поэтому бизнесмены и обратились к городу с целью сотрудничества.

А по мнению руководителя практики инвестиционных и ГЧП проектов в России Hannes Snellman, эксперта Гильдии управляющих и девелоперов Анатолия Суходолова, перспективы развития у данного направления, несомненно, имеются.

- Все больше застройщиков присматриваются к возможности создания объектов социальной инфраструктуры на осваиваемых территориях по схеме ГЧП, и не только в Санкт-Петербурге, - рассказал эксперт. - Кроме того, в июле этого года городской комитет по инвестициям и стратегическим проектам объявил еще один конкурс на право заключения соглашения о ГЧП для создания и эксплуатации образовательных учреждений в жилом районе "Славянка". И чем больше будет таких проектов, тем охотнее другие застройщики будут применять эту схему, когда убедятся, что она работает.

Эксперты выберут самый необычный инфраструктурный объект – Большой сервер недвижимости, restate, Галерея Недвижимости, 21.08.201

Эксперты выберут самый необычный инфраструктурный объект в коттеджных поселках, реализуемых в настоящий момент. Определить наиболее удивительную заявку девелоперов предполагается в рамках премии «Амбиция года – 2012». Номинация называется «Аксессуар года».

Участники жюри (в которое войдут ведущие специалисты загородного рынка) будут выбирать из пяти вариантов, представленных оргкомитетом премии. Единственное мерило – собственный вкус экспертов.

Амфитеатр со сценой – такой необычный инфраструктурный объект решила предложить компания БСПБ покупателям проекта «Онегин Парк». Это строение предполагается использовать под различные мероприятия, проводимые для жителей поселка. Вообще проект предполагается насытить весьма широким набором инфраструктурных объектов: тут и собственный парк с искусственным озером, клуб-ресторан с бильярдной, аллеи, прогулочные дорожки, пирс с лодочной станцией и т. п. Но амфитеатр – такого еще под Петербургом никто не предлагал.

Крытый каток – вот в чем, по мнению авторов проекта Noteburg, нуждаются жители этого малоэтажного комплекса. В указанном коттеджном поселке запланирован также весьма широкий набор инфраструктуры: пункт проката катеров, аквабайков, снаряжения для виндсерфинга, квадрациклов и снегоходов, собственный яхт-клуб, парк, детский сад, пляжи, кемпинг, прогулочные набережные и др.

Зону для медитации, по мысли застройщиков («Парабола Групп» и «Ниттис»), должны оценить покупатели проекта Izumrood (прежнее название проекта – «Изумрудный город»). Это, конечно, далеко не единственное «инфраструктурное достоинство» указанного малоэтажного комплекса, но самое необычное - больше никто до такого не додумался.

В первой очереди проекта «Лазурный» пока все довольно скромно – никаких излишеств. Однако по задумке продавца, в перспективе вплотную к поселку будет создана «самая большая в Ленинградской области рекреационная зона, включающая водоем и прилегающую лесную территорию». В наборе: пляж, пешеходные и велосипедные дорожки вокруг озера, кафе, детские и спортивные площадки. Но, пожалуй, самое примечательное – собственный горнолыжный центр.

Проект «Теребушка» никак не отнести к дорогим, и инфраструктуры здесь самый минимум. Однако нашлось место для такого уникального объекта как дом охотника и рыбака. Здесь жители смогут приобрести, взять в прокат или починить снаряжение для соответствующих видов отдыха.

Напомним, премию «Амбиция года» проводит Интернет-портал Большой Сервер Недвижимости (*****), «Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского» (БАРН) и девелоперская компания «Русь: Новые Территории» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов.

Номинанты премии выдвигаются экспертным советом из всего множества малоэтажных комплексов, представленных на загородном рынке Петербурга и Ленобласти (всего запланировано 10 номинаций). Победителей назовут 21 сентября в ресторане яхтенного порта «Геркулес».

Рента вместо продажи – Коммерсант, 23.08.2012

Северная столица

Стабилизация цен на квартиры сыграла злую шутку с частными инвесторами. Вложения в строящуюся недвижимость с целью последующей перепродажи перестали приносить им прежние дивиденды. Однако застройщики не растерялись и предложили своим клиентам новый бизнес.

Программа-максимум

Эксперты вспоминают, что до кризиса стоимость квартир в строящихся объектах Петербурга с момента начала продаж до ввода объекта в эксплуатацию в среднем увеличивалась от 40% до 80%. Однако сейчас этот показатель составляет лишь 20%.

Исключением являются только студии, от реализации которых можно по-прежнему получить хорошую прибыль вплоть до 30-100%. Но из-за грядущего увеличения норматива по метражу жилой площади для малогабаритных квартир этот сегмент уже в ближайшее время вообще может быть выведен с рынка.

Все это приводит к неутешительному выводу, что покупка инвестиционных квартир с целью дальнейшей перепродажи не является столь же выгодным бизнесом, как это было до кризиса. При этом риски остаются на прежнем уровне: сроки строительства дома могут быть увеличены, что еще больше снижает доходность инвестиционной покупки, или же дом может быть вообще не достроен. "За исключением отдельных объектов или отдельных типов квартир, вложения в жилую строящуюся недвижимость с целью ее последующей продажи для извлечения прибыли стали непривлекательны для большинства инвесторов",- резюмирует генеральный директор УК "Петрополь" Марк Лернер.

Между тем, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на сегодняшний момент на первичном рынке города около 10% квартир покупается с инвестиционными целями. Так что терять клиентов-инвесторов застройщикам невыгодно, и, быстро отреагировав на сложившуюся ситуацию, они сделали ставку на организованное развитие рентного бизнеса.

По подсчетам специалистов компании SATO, сегодня в Петербурге около 300 тыс. квартир, или 15% жилого фонда города, сдается в аренду. Однако эти цифры будут увеличиваться, в частности за счет того, что городская администрация в своей стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2020 года делает ставку на развитие высокотехнологичных производств. Благодаря этому в Петербурге растет число приезжих специалистов, нуждающихся в съемном жилье, и в значительной степени именно эта категория населения сформирует устойчивый спрос на долгосрочную аренду жилья. Кроме того, как считает руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Брун, поток людей из других регионов постоянно пополняется за счет студентов колледжей и вузов.

В пользу развития рентного бизнеса безоговорочно говорит и тот факт, что на цивилизованном рынке, к которому мы постепенно приходим, рост цен на жилье обычно не превышает уровня инфляции. Доходность же от аренды квартир хоть и не так высока, как от продажи, однако, по словам Марка Лернера, надо иметь в виду, что сама квартира также растет в цене, капитализируя доход.

Впрочем, новая программа "Рантье", запущенная в конце июня холдингом RBI в партнерстве с компанией ASTERA, обещает своим участникам доходность, вполне сопоставимую с рентабельностью от инвестиций с целью перепродажи: до 20% годовых при объеме вложений от 2 млн рублей. Столь высокий уровень прибыли от аренды RBI и ASTERA рассчитывают обеспечить за счет грамотного профессионального управления арендными отношениями, включающего подготовку и выставление счетов, переподписание договоров, замену арендаторов, претензионную работу, ведение отчетов, работу с арендаторами по возмещению ущерба, юридическое сопровождение и страхование. Кроме того, на предварительном этапе клиенту помогают с подбором "правильного" варианта инвестиции, поиском самого арендатора, а также координируют отделку и дополнительный home service. "Если клиент рассматривает покупку квартиры или коммерческого помещения с инвестиционной целью, то для него подготовят специальный бизнес-кейс, где детально представлено, на каких объектах холдинга, сколько и на чем можно заработать,- объясняет Анна Брун.- Анализируя данные, клиент выбирает, куда инвестировать, в зависимости от тех результатов, которых он ждет".

Не выше инфляции

Между тем некоторые участники рынка весьма скептически относятся к обещаниям по доходности, которую предлагают RBI и ASTERA. "Лично у меня их программа вызывает довольно много вопросов,- признается руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.- Например, за счет чего конкретно клиенту будет обеспечиваться прибыль в 20% годовых при условии, что сегменты жилой и коммерческой недвижимости находятся в состоянии равновесия? Кроме того, нельзя забывать, что сама компания-организатор рассчитывает получать какие-то средства, а значит, ее годовая выручка должна составлять не 20%, а намного больше". По словам эксперта, если говорить об инвестициях в сегмент недвижимости, то сейчас, в условиях стагнирующего рынка, они ни при каких условиях не могут принести сверхдоходов. Размер получаемой прибыли на рынке жилья при наиболее выгодной схеме, включающей покупку квартиры, сдачу ее в аренду до полной окупаемости и последующую продажу, будет сопоставим с обычным банковским вкладом под 10% годовых.

Марк Лернер также считает, что доходность от арендного бизнеса сравнима с инфляцией и в среднем составляет 7-10%, поэтому по крайней мере сегодня сложно рассчитывать на что-то большее. В связи с этим, по мнению опрошенных экспертов, более реалистично выглядят программы компании NAI Becar, предлагающие своим клиентам прибыль от 11% до 12% годовых. Ее можно будет получить, вложив средства в приобретение помещений (юнитов) в строящемся доходном доме М-73 на Московском проспекте, 73.

Как рассказал президент NAI Becar и владелец этого объекта Александр Шарапов, потенциальными покупателями юнитов являются как частные инвесторы-владельцы крупного бизнеса, так и предприятия, приобретающие жилье для сотрудников, привлекаемых из других регионов. Предполагается, что первоначальная продажа помещений М-73 в собственность инвесторам будет проходить параллельно с оформлением договора с управляющей компанией, которой владелец юнита передаст право самостоятельного управления объектом недвижимости. "Таким образом, инвестор получает возможность вложить средства в объект и получать фиксированную доходность, не предпринимая никаких усилий",- комментирует директор управляющей компании NAI Becar в Санкт-.

Аналогичную программу по управлению доходной недвижимостью NAI Becar предложила и ГК "Пионер", которая в настоящее время занимается возведением 16-этажного апарт-отеля YE`S на 900 апартаментов в Выборгском районе Санкт-Петербурга на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина. Часть квартир компания "Пионер" оставляет себе, а 200 апартаментов выставлены в свободную продажу. По данным компании, их стоимость начинается от 2,23 млн рублей, минимальная площадь составляет 27 кв. м. Каждому покупателю апартаментов YE`S предлагается индивидуальный вариант доходных программ. Так, по программе "Гарантированный доход" инвестор заключает с управляющей компанией договор, гарантирующий получение прибыли в размере 10% годовых в течение трех лет, начиная с 1 июня 2014 года, вне зависимости от внешних факторов. Все расходы, связанные с содержанием апартаментов и обеспечением гарантийных обязательств по недвижимому имуществу, мебели и бытовой технике, берет на себя специально созданная управляющая компания Becar YE`S.

Еще более заманчиво выглядит программа "Удвоение капитала", которая, кстати, так же, как и программа "Рантье" от RBI и ASTERA, предлагает своим клиентам те самые 20% годовых. "Покупателю гарантируется 100-процентная окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования,- рассказывает первый заместитель директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург" Александр Погодин.- C 1 июня 2014 года он заключает договор аренды апартаментов с возможностью их последующей продажи, а по завершении срока действия программы инвестор может воспользоваться правом продажи апартаментов по цене, эквивалентной удвоенной стоимости лота на момент приобретения, либо продолжить получать доход от сдачи недвижимости в аренду, получив премию за истекший период".

Управляющих на всех не хватит

Пока независимые эксперты стараются не делать каких-либо определенных прогнозов относительно дальнейшего развития программ, ориентированных на клиентов-рантье. Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева заметила, что оценить перспективность данного сегмента довольно сложно. "С одной стороны, рынка подобных проектов в городе нет, а понятие "доходный дом", например, носит скорее исторический характер,- рассуждает госпожа Трошева.- В то же время в городе существует развитый рынок аренды жилья, и инвестиционная составляющая в нем существенна. Бывают случаи, когда в жилых домах квартиры выкупаются целыми этажами. В этой связи можно предположить, что и апартаменты в отеле, расположенном в неплохом месте, будут успешно продаваться и сдаваться в аренду. Решение же компании часть помещений продавать, а часть - сдавать самостоятельно связано, скорее всего, с необходимостью ускорить окупаемость проекта. Такая практика уже давно существует на рынке торговых и офисных помещений".