Гильдия управляющих и девелоперов / PROEstate (стр. 9 )

По словам гендиректора «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, компания-застройщик делает ставку и на продажу, и на аренду коммерческих объектов. «На самом деле, мы на все делаем ставку. Мы продаем и на этапе строительства, и на этапе завершения; если у нас берут в аренду, тоже сдаем в аренду. Я считаю, что нужно предлагать людям все. Думаю, на стадии строительства все-таки продается больше», — говорит господин Ананьев. По его мнению, на сегодняшний день для девелоперов интересны все сегменты, связанные с удовлетворением повседневных потребностей людей, — магазины, поликлиники, аптеки.

Комплексного подхода придерживаются в девелоперской компании «Малышева-73», качественные объекты торгово-офисной недвижимости большой площади в компании используют в качестве долгосрочных активов. «Качественный торговый центр с продуманной инженерной инфраструктурой, хорошим расположением и работающей концепцией, заполненный арендаторами, — это надежный финансовый актив с гарантированной доходностью. Поэтому такие объекты, как, в частности, ТРЦ «Гринвич», находятся в управлении самой компании», — говорит официальный представитель девелопера Илья Клюжин.

Коммерческий директор «НОВА-Строй» — предприятие Группы ЛСР (Санкт-Петербург) — Руслан Музафаров отмечает, что нежилые помещения компании-девелопера, как и жилые, строятся исключительно для реализации. Они выводятся в продажу после получения разрешений на строительство, и часть их продается задолго до ввода объекта в эксплуатацию. «Наиболее привлекательными остаются помещения с возможностью организации отдельного входа. Высокий спрос также присутствует на встроенные офисные площади. Преимуществом, безусловно, пользуются объекты в центральной части города с хорошей локацией, обеспеченные парковкой», — комментирует господин Музафаров.

В компании «Ренова-СтройГруп-Академическое» отмечают перспективность не только центральных, но и новых районов города, еще не насыщенных объектами торгово-офисной недвижимости. По словам директора по продажам и маркетингу «Ренова-СтройГруп-Академическое» Кирилла Ляшенко, в строящемся районе под коммерческие объекты отведены первые этажи домов, расположенных по периметру жилого квартала, и ограничения по их назначению не ставится. «Это было более актуально, когда мы строили первую очередь. Не было никакой инфраструктуры, поэтому мы пристально следили, что будет в этих помещениях. Даже стимулировали покупку недвижимости теми предприятиями, которые нам были интересны. Единственное, что мы планируем жестко, — наличие больших продуктовых магазинов, их расположение сразу же указывалось при планировке района. Все остальное идет свободной планировки и свободного назначения как некие абстрактные нежилые помещения», — рассказывает господин Ляшенко. Помещения не сдаются в аренду, а только продаются в собственность, но в компании отмечают, что часть из них приобретается покупателями в инвестиционных целях и затем сдается в аренду. Причем порядка 60% площадей находят потенциальных собственников еще до старта продаж.

До 70% частных инвесторов, по словам руководителя направления инвестиционной недвижимости УК «Система-Профит» Артема Сагакьяна, вкладывают средства в коммерческие помещения площадью не более 1 тыс. кв. метров с целью последующей сдачи в аренду и формирования стабильного денежного потока. У таких вложений, считает он, есть ряд преимуществ перед другими активами. В частности, при помощи эффективного управления инвестор может повышать планку доходности, чего не позволяет ставка по банковским вкладам. «К примеру, средняя доходность коммерческих объектов составляет 10% годовых. При сдаче в аренду мы, во-первых, так же, как в банке, формируем денежный поток, а во-вторых, учитываем изменение рыночной ценности объекта. Несмотря на некоторые провалы, динамика такова, что недвижимость дорожает. Это тоже доход, который формируется у инвестора», — говорит он.

Кризисная реакция

Аналитики констатируют, что коммерческая недвижимость Екатеринбурга еще испытывает на себе последствия финансового кризиса 2008 года и по уровню арендных ставок не достигла докризисных показателей. Как отмечают в УПН, в прошлом году после длительного этапа стагнации собственники предприняли первые попытки их повышения. «В результате динамика показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от 5% до 23%. Сегодня средние ставки на офисы класса В+ составляют около 1190 руб./кв. м/мес., на офисы класса В — 960 руб./кв. м/мес., а на офисы класса С — 680 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1300—1500 руб./кв. м/мес.», говорится в отчете аналитиков УПН. Динамика роста арендных ставок в торговых центрах за год не достигла и 8% — в среднем по городу она составляет в настоящее время порядка 2,5 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Это на 15% ниже пикового показателя, который отмечался в третьем квартале 2008 года.

Гендиректор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов отмечает, что при негативном сценарии развития ситуации сохранить вложенные средства под силу именно коммерческой недвижимости. «Она совмещает в себе устойчивость реального актива, который даже в условиях кризиса будет терять долю своей стоимости (5–30%), значительно меньшую, чем рынок ценных бумаг, а при благоприятном сценарии растет в своей стоимости, опережая инфляцию, и дает постоянный доход, превышающий ставки по банковским депозитам и бондам». Господин Филимонов поясняет, что рынок коммерческой недвижимости достаточно инертен (длинные, трудно расторгаемые договоры и многое другое), поэтому в случае ухудшения экономической ситуации владелец по инерции сможет пройти «дно». Однако возможен и более пессимистичный вариант. «Заемное финансирование даже сегодня доступно только проверенным застройщикам, а в результате удорожания денег получить его будет нереально. Кроме того, ухудшение макроэкономической ситуации приведет к падению ВВП, сократятся доходы населения и бизнеса, спрос на офисные и торговые площади понизится, что приведет к понижению арендных ставок и цены продажи на объекты коммерческой недвижимости», — говорит господин Филимонов.

Артем Сагакьян напоминает, что в 2008 году на рынке появилось большое количество объектов, которые можно было купить по низкой цене. «Плохие времена всегда можно переждать, если мы не используем при покупке заемные средства. Если мы при инвестициях в недвижимость оперируем собственными средствами, образуется меньшая доходность, но не формируется убытков. Наученные 2008 годом, сейчас инвесторы стараются использовать кредитные средства только для собственных нужд, а не для инвестирования», — считает он.

Инвестиции выбирают площади – Коммерсант Екатеринбург, 17.08.2012

Участники рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга отмечают повысившийся интерес инвесторов к качественным объектам торговой и офисной недвижимости и говорят о назревающем дефиците таких помещений. Аналитики их активность связывают с попытками сохранить средства в преддверии нового витка кризиса, полагая, что при неблагоприятном сценарии коммерческие объекты могут потерять в цене от 5% до 30%, сохранив основной капитал.

Ударный ввод

Для Екатеринбурга 2011 год стал рекордным по количеству введенных офисных площадей. После открытия годом ранее одного бизнес-центра «Вознесенский» (23 тыс. кв. метров) в городе появилось сразу восемь деловых центров общей площадью порядка 280 тыс. кв. метров. На сегодняшний день, по данным горадминистрации, в уральской столице действуют 73 деловых центра общей площадью свыше 1001,5 тыс. кв. метров. Ожидается, что к концу года к этому числу добавится еще четыре «офисника» общей площадью 64 тыс. кв. метров. Два из них уже открыты — это деловой центр «Суворов» на улице 8 Марта и небольшой объект на улице Марии Авейде. Открытие делового центра «Президент» на улице Ельцина — ожидается к концу года. Запуск бизнес-центра «Карнеол» на улице Гоголя — планировался еще в прошлом году, но его ввод до сих пор под вопросом. В целом, до 2020 года, по планам городских властей, в Екатеринбурге будет действовать 91 бизнес-центр общей площадью порядка 1647 тыс. кв. метров, в том числе 11 объектов класса А, 11 объектов класса В+, 58 объектов класса В и 11 объектов класса С.

Ожидается, что 2012 год станет рекордным по вводу торговых центров. Прошлый год в городской администрации называют застойным — открылись 90 торговых объектов площадью порядка 35 тыс. кв. метров, однако крупных объектов введено не было. По данным на 1 января 2012 года, в Екатеринбурге действуют 26 торговых центров общей площадью 1013,3 тыс. кв. метров, что составляет 42,5% от общего количества торговых площадей города. К концу года должны открыться еще семь торговых центров, среди которых ТРЦ «RADUGA-парк» (ул. Репина—Ленинградская), ТЦ «Панорама» (ул. Малышева—Луначарского) и ТЦ «O’Key» (ул. Бабушкина—Фронтовых Бригад). К 2020 году, по планам городских властей, общее количество торговых центров увеличится до 44, торговая площадь вновь построенных объектов составит 690 тыс. кв. метров.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), доля вакантных площадей в качественных офисах (класса А, В+ и В) в июле текущего года составила 19% от общего количества помещений, в торговых центрах она не превышает 1,9%. Наибольший объем незанятых площадок остается в объектах, испытывающих трудности с привлечением покупателей либо проводящих реконструкцию. В успешных объектах, напротив, формируется лист ожидания.

Доходное место

Эксперты называют наиболее привлекательными объектами для вложения средств качественные объекты торговой и офисной недвижимости с хорошими инженерными характеристиками, транспортной доступностью, грамотной управляющей компанией. «Инвесторы, как и прежде, заинтересованы только в объектах высокого класса, активах, генерирующих стабильные денежные потоки. Наиболее востребованными остаются офисные и торговые центры», — говорит руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Земцова. По мнению директора департамента оценки NAI Becar СПб Александра Филиппова, наибольший интерес представляют уже действующие, заполненные арендаторами объекты с доходностью 10–12% годовых. «Востребованный торговый комплекс, заполненный арендаторами, или действующий бизнес-центр, предсказуемый и понятный, пользуются спросом и зарубежных, и российских инвесторов. Если объект крупный и незавершенный, требующий больших инвестиций, он может быть востребован, только если продается по достаточно низкой цене. При этом решение о покупке таких объектов (проектов) принимается очень долго», — считает господин Филиппов.

В сегменте офисных площадей Екатеринбурга, по словам участников рынка, несмотря на ударный ввод квадратных метров, уже возникает дефицит. «Это постоянная тенденция для Екатеринбурга. Даже с введением новых объектов по-настоящему качественных площадей, которые могут удовлетворить требовательных международных и федеральных операторов, крайне мало. Бизнес развивается, ему нужно где-то работать. Спрос есть, а предложение сокращается», — считает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. Восполнить дефицит в этом году вряд ли удастся — на рынок планируется вывести только один объект класса А площадью 32 тыс. кв. метров (офисы займут половину), расположенный в центре города. Строительство должно завершиться к концу года, однако к моменту ввода в эксплуатацию собственник планирует сдать в аренду до 20% офисных площадей.

Основными инвесторами, использующими коммерческую недвижимость для получения прибыли, остаются сами екатеринбургские девелоперы. Компанией JonesLangLaSalle за последние пять лет в уральской столице зафиксированы лишь два случая продажи готовых объектов, приносящих стабильные доходы. Первая сделка — покупка гостиницы ParkInn норвежской инвесткомпании WenaasGruppen A/S в 2008 году. Вторая — приобретение компанией «Протек», одним из крупнейших фармдистрибьюторов, складского комплекса площадью 6 тыс. кв. метров в начале 2009 года. Объекты обошлись компаниям в $40,5 млн. «Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом по стране за последние пять лет составил $26,5 млрд, таким образом, доля Екатеринбурга составляет лишь 0,15%. Если рассматривать инвестиции в региональную недвижимость (без Москвы и Санкт-Петербурга), то доля столицы Урала составляет 2,6%», — отмечают в компании JonesLangLaSalle.

Заместитель гендиректора УК «RED» Андрей Брауде считает, что для иностранных и крупных федеральных инвесторов крайне важен уровень прозрачности и гарантированности дохода. «Если смотреть на офисную недвижимость, их привлекают только объекты класса А, причем официально подтвержденные, с прозрачной историей, грамотной управляющей компанией, хорошим пулом арендаторов и, самое главное, с гарантированной экономикой лет на пять. Таких объектов в городе — единицы», — считает господин Брауде. По его данным, в Екатеринбурге инвестициями большей частью занимаются местные девелоперы, возводя квадратные метры для продажи или сдачи в аренду.

По словам гендиректора «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, компания-застройщик делает ставку и на продажу, и на аренду коммерческих объектов. «На самом деле, мы на все делаем ставку. Мы продаем и на этапе строительства, и на этапе завершения; если у нас берут в аренду, тоже сдаем в аренду. Я считаю, что нужно предлагать людям все. Думаю, на стадии строительства все-таки продается больше», — говорит господин Ананьев. По его мнению, на сегодняшний день для девелоперов интересны все сегменты, связанные с удовлетворением повседневных потребностей людей, — магазины, поликлиники, аптеки.

Комплексного подхода придерживаются в девелоперской компании «Малышева-73», качественные объекты торгово-офисной недвижимости большой площади в компании используют в качестве долгосрочных активов. «Качественный торговый центр с продуманной инженерной инфраструктурой, хорошим расположением и работающей концепцией, заполненный арендаторами, — это надежный финансовый актив с гарантированной доходностью. Поэтому такие объекты, как, в частности, ТРЦ «Гринвич», находятся в управлении самой компании», — говорит официальный представитель девелопера Илья Клюжин.

Коммерческий директор «НОВА-Строй» — предприятие Группы ЛСР (Санкт-Петербург) — Руслан Музафаров отмечает, что нежилые помещения компании-девелопера, как и жилые, строятся исключительно для реализации. Они выводятся в продажу после получения разрешений на строительство, и часть их продается задолго до ввода объекта в эксплуатацию. «Наиболее привлекательными остаются помещения с возможностью организации отдельного входа. Высокий спрос также присутствует на встроенные офисные площади. Преимуществом, безусловно, пользуются объекты в центральной части города с хорошей локацией, обеспеченные парковкой», — комментирует господин Музафаров.

В компании «Ренова-СтройГруп-Академическое» отмечают перспективность не только центральных, но и новых районов города, еще не насыщенных объектами торгово-офисной недвижимости. По словам директора по продажам и маркетингу «Ренова-СтройГруп-Академическое» Кирилла Ляшенко, в строящемся районе под коммерческие объекты отведены первые этажи домов, расположенных по периметру жилого квартала, и ограничения по их назначению не ставится. «Это было более актуально, когда мы строили первую очередь. Не было никакой инфраструктуры, поэтому мы пристально следили, что будет в этих помещениях. Даже стимулировали покупку недвижимости теми предприятиями, которые нам были интересны. Единственное, что мы планируем жестко, — наличие больших продуктовых магазинов, их расположение сразу же указывалось при планировке района. Все остальное идет свободной планировки и свободного назначения как некие абстрактные нежилые помещения», — рассказывает господин Ляшенко. Помещения не сдаются в аренду, а только продаются в собственность, но в компании отмечают, что часть из них приобретается покупателями в инвестиционных целях и затем сдается в аренду. Причем порядка 60% площадей находят потенциальных собственников еще до старта продаж.

До 70% частных инвесторов, по словам руководителя направления инвестиционной недвижимости УК «Система-Профит» Артема Сагакьяна, вкладывают средства в коммерческие помещения площадью не более 1 тыс. кв. метров с целью последующей сдачи в аренду и формирования стабильного денежного потока. У таких вложений, считает он, есть ряд преимуществ перед другими активами. В частности, при помощи эффективного управления инвестор может повышать планку доходности, чего не позволяет ставка по банковским вкладам. «К примеру, средняя доходность коммерческих объектов составляет 10% годовых. При сдаче в аренду мы, во-первых, так же, как в банке, формируем денежный поток, а во-вторых, учитываем изменение рыночной ценности объекта. Несмотря на некоторые провалы, динамика такова, что недвижимость дорожает. Это тоже доход, который формируется у инвестора», — говорит он.

Кризисная реакция

Аналитики констатируют, что коммерческая недвижимость Екатеринбурга еще испытывает на себе последствия финансового кризиса 2008 года и по уровню арендных ставок не достигла докризисных показателей. Как отмечают в УПН, в прошлом году после длительного этапа стагнации собственники предприняли первые попытки их повышения. «В результате динамика показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от 5% до 23%. Сегодня средние ставки на офисы класса В+ составляют около 1190 руб./кв. м/мес., на офисы класса В — 960 руб./кв. м/мес., а на офисы класса С — 680 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1300—1500 руб./кв. м/мес.», говорится в отчете аналитиков УПН. Динамика роста арендных ставок в торговых центрах за год не достигла и 8% — в среднем по городу она составляет в настоящее время порядка 2,5 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Это на 15% ниже пикового показателя, который отмечался в третьем квартале 2008 года.

Гендиректор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов отмечает, что при негативном сценарии развития ситуации сохранить вложенные средства под силу именно коммерческой недвижимости. «Она совмещает в себе устойчивость реального актива, который даже в условиях кризиса будет терять долю своей стоимости (5–30%), значительно меньшую, чем рынок ценных бумаг, а при благоприятном сценарии растет в своей стоимости, опережая инфляцию, и дает постоянный доход, превышающий ставки по банковским депозитам и бондам». Господин Филимонов поясняет, что рынок коммерческой недвижимости достаточно инертен (длинные, трудно расторгаемые договоры и многое другое), поэтому в случае ухудшения экономической ситуации владелец по инерции сможет пройти «дно». Однако возможен и более пессимистичный вариант. «Заемное финансирование даже сегодня доступно только проверенным застройщикам, а в результате удорожания денег получить его будет нереально. Кроме того, ухудшение макроэкономической ситуации приведет к падению ВВП, сократятся доходы населения и бизнеса, спрос на офисные и торговые площади понизится, что приведет к понижению арендных ставок и цены продажи на объекты коммерческой недвижимости», — говорит господин Филимонов.

Артем Сагакьян напоминает, что в 2008 году на рынке появилось большое количество объектов, которые можно было купить по низкой цене. «Плохие времена всегда можно переждать, если мы не используем при покупке заемные средства. Если мы при инвестициях в недвижимость оперируем собственными средствами, образуется меньшая доходность, но не формируется убытков. Наученные 2008 годом, сейчас инвесторы стараются использовать кредитные средства только для собственных нужд, а не для инвестирования», — считает он

Премия «Амбиция года» определит лучшие загородные проекты Петербурга и Ленобласти - Кто строит в Петербурге, 20.08.2012

Началась активная фаза подготовки независимой профессиональной премии за достижения в области загородного строительства «Амбиция 2012». В конкурсе принимают участие проекты загородного домостроения, реализованные в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за текущий год.

Организаторами премии выступают интернет-портал «Большой сервер недвижимости» (*****), «Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского» (БАРН) и Строительная компания «Русь: Новые Территории» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов.

Премия «Амбиция года» присуждается в 10 номинациях. Экспертное жюри выберет проекты, удивившие своей масштабностью, скромными ценами на землю или домовладение, оптимизмом ценовых запросов по земле или домовладению, своим названием, наилучшей транспортной доступностью, необычным инфраструктурным наполнением поселка. Также премия будет вручена компаниям за исполнение самой необычной причуды заказчика, за разработку и воплощение домовладений с самыми скромными размерами и за широту набора одновременно реализуемых проектов. Кроме того, будет выбран проект, снискавший наибольшую популярность среди широких масс.

В каждой номинации на главный приз премии выдвигается по три проекта. Первый этап конкурса – определение номинантов – завершится 1 сентября 2012 года. В настоящее время оргкомитет премии приступил к формированию экспертного жюри и подготовке информации по введённым в эксплуатацию за этот год загородным проектам.

Победители конкурса определяются путем открытого голосования за проекты, выбранные экспертным жюри. По завершении голосования все эксперты получат список, в котором указано кто и как проголосовал. Таким образом, каждый член жюри отслеживает, что их голос учтен правильно. Независимость премии будет четко контролироваться. Члены жюри выступают коллективным гарантом честности подсчета голосов.

Торжественное вручение премии состоится 7 сентября 2012 года в морском ресторане яхтенного порта «Геркулес» на берегу Финского залива в Лахте. В рамках награждения участников «Амбиции года» пройдет так же дружественная регата на кубок «Море амбиций». К участию в регате приглашаются все компании и агентства, работающие на рынке загородной недвижимости. В регате примут участие 6 экипажей из Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Яхты класса FARR-30 под управлением профессиональных шкиперов пройдут олимпийскую дистанцию в акватории Финского залива на расстоянии двух морских миль от берега.

Новая городская утопия – Эксперт Урал, Эксперт Онланй, 20.08.2012

В будущем конкурентоспособность муниципалитетов будет определяться способностью их жителей находить быстрые, нестандартные, творческие пути решения возникающих проблем. Соответственно первостепенная задача уральских городов — создание атмосферы, которая позволит им быть креативными

В середине июля в Екатеринбурге в рамках международной выставки и форума промышленности и инноваций «Иннопром-2012» состоялась панельная дискуссия «Креативный город: urban software». Мировые эксперты в сфере архитектуры, градостроительства, антропологии и культуры обсуждали параметры развития муниципалитетов будущего.

Тон дискуссии задал главный архитектор Барселоны (занимается подготовкой Екатеринбурга к выставке «Экспо-2020») Хосе Асебильо:

— Основой развития городов во все времена была культура. Однако в XIX веке парадигма изменилась, и главную роль в жизни большинства муниципалитетов стала играть промышленность. Она изменила все процессы, происходящие в городе. В конце XX века произошел очередной перелом: сказалось стремительное развитие информационных технологий. Сегодня градостроительство должно быть переосознанно. Эволюция муниципалитетов должна быть основана на наложении виртуальных и нематериальных параметров (urban software) городского развития на привычные тяжелые материальные элементы (urban hardware). Проблемы сегодняшнего города являются в основном концептуальными. Новые возможности, новые функции, новые типы жилья, новая культура и досуг, новые транспортные системы, новые профессии — все это должно обсуждаться не с тактической, но стратегической, концептуальной точки зрения.

Город разума

По мнению Хосе Асебильо, город состоит из трех основных подсистем — транспортной, строительно-архитектурной и человеческой. Эффективность взаимодействия трех этих элементов (Асебильо назвал этот процесс метаболизмом) определяет уровень развития муниципалитета.

Начнем с транспортной инфраструктуры. Идеальный город должен обладать особой матрицей мобильности. Сегодня крупные города Урала по уровню автомобилизации, конечно, нельзя сравнить с европейскими столицами: в Екатеринбурге, по данным агентства «Автостат», на тысячу жителей приходится 288 машин, в Уфе — 258, в Тюмени — 359, а во Франции еще в 2009-м в среднем было 598, Бельгии — 552. Однако динамика продаж новых автомобилей (подробнее см. «Бит небитого везет», «Э-У» № 7 от 20.02.12) и слабое развитие дорожной инфраструктуры делают проблемы уральских городов схожими с европейскими.

— Мы, очевидно, нуждаемся в новой матрице мобильности, — заявил Хосе Асебильо. — И здесь вновь на первый план выходят нематериальные параметры. Я уверен, что от модели коллективного транспорта нужно переходить к дискретным перевозкам, к электромобилям на одного человека. Система также должна включать элеваторы, движущиеся лестницы и многое другое для индивидуального передвижения по городу. Измениться должны и дороги. Им необходимо вырабатывать электричество от движения транспорта по ним. Над таким полотном работают в Японии, оно уже есть в Тель-Авиве. Новая матрица мобильности предполагает также возникновение внутри городов многофункциональных, гибридных кластеров — человек не может жить в одной части города, а работать — в другой. Это иррационально. Города должны представлять собой полицентрическую систему. Здесь же — развитие системы парковок и работа по уменьшению шума (в крупном городе он может достигать 100 децибел).

Второй элемент метаболизма — строительная среда. Мировые архитекторы высказали сразу несколько любопытных мыслей. Они назвали абсурдной (если быть точным — идиотской) идею «зеленой», экологической архитектуры. В муниципалитетах зачастую появляются здания непонятной формы и конструкции, повсеместно, непонятно в каком порядке высаживаются деревья. Как правило, все это оправдывают бережливым отношением к природе, забывая о главном — функциональности.

Идеальный, эффективный город не может активно расти вширь. Необходимость осваивать новые территории, вкладываться в инфраструктуру ложится мертвым грузом на бюджет. Кроме того, «расползшиеся» муниципалитеты являются крайне энергозатратными. Скорее, приоритетной должна стать политика малых проектов внутри существующих границ. Это не точечная застройка, а, скорее, формирование облика города. Хороший пример — Барселона. При подготовке к Олимпиаде 1992 года в городе было реализовано около 140 малых проектов, которые увеличили эффективность города при отсутствии разрастания вширь. Эту идею поддержал полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль:

— На примере Екатеринбурга я могу сказать, что плотность застройки центральной части крупных городов чрезвычайно мала. Тысячи гектаров земли застроены частными домами, бараками, отживающими свое панельными хрущевками и т. д. Большинству муниципалитетов России необходима кардинальная реконструкция центров, лучше — на основе квартальной модели. Позитивные последствия очевидны: повышение комфортности среды обитания, возникновение логичной урбанистической ткани, реализация проектов по жилью и коммерческой недвижимости без расползания городов вширь.

Особыми путями должны развиваться и современные городские агломерации. Идея разрастания города концентрическими кругами — абсурдна. Необходимо сначала выстроить эффективные транспортные коридоры (примеры — Амстердам — Роттердам или Валенсия — Барселона). Вдоль них нужно размещать кластеры. Постепенно из них выстроится новая урбанистическая модель.

Одна из главных тем в новом градостроительстве — источники энергии. Для муниципалитета будущего архитекторы определили два наиболее перспективных вида — возобновляемые (солнце, ветер, геотермальная теплота) и промышленные и бытовые отходы.

Homo mensura omnium rerum

Несмотря на бесспорную важность двух перечисленных элементов городского метаболизма, краеугольным камнем новой градостроительной парадигмы, по мнению писателя, философа, куратора выставок Пепа Субироса, должен стать человек.

— Человек — городской элемент чрезвычайной важности. В муниципалитете все люди взаимозависимы, и нет ни одного, который бы выжил самостоятельно. Жители обмениваются ценностями, информацией, знаниями. Благодаря им город приобретает разнообразие. Одинаковый город мертв. Соответственно муниципалитет должен формировать коды, которые позволяли бы людям взаимодействовать. Все это вещи неосязаемые. Но в материальном мире они должны вылиться в одно — формирование принципиально новых общественных пространств. Гибких, многогранных. Это места, где ведется торговля, где люди проводят досуг, где организуются праздники или протесты — не важно. Главное, чтобы все эти активности формировались на едином пространстве.

Эту же идею транслирует и профессор антропологии Франко Ла Чекла (сотрудничает с десятком вузов мира, в том числе университетами Болоньи, Палермо, Венеции, Барселоны и калифорнийским Беркли). По его мнению, люди меняются быстрее, чем города, поэтому в развитии муниципалитетов необходимо ориентироваться на их досуг и работу.

Если мыслить глобально, то город будущего и его умная, интеллектуальная инфраструктура должны служить только одному — созданию такой атмосферы, которая позволяет муниципалитету быть креативным во всем, что бы он ни делал. А дальше — цепная реакция: творчество будет рождать новые идеи по усовершенствованию среды, которая в свою очередь опять будет рождать творчество.

На первый взгляд, ставить творчество в основу градостроительной модели (и в основу функционирования муниципалитета) — абсурдная идея. Однако на наш взгляд, в будущем ключевыми факторами развития городов будет не объем промпроизводства или ввода жилья, а адаптивность, гибкость и способность находить новые решения. Точнее, скажем так: устойчивость муниципалитета будет определяться стоимостью рабочей силы, уровнем развития технологий и креативностью.

Хосе Асебильо выделяет шесть основных условий городской креативности. Первое — высокий уровень глобального взаимодействия между людьми и развития цифровой связи (элементы такой стратегии — обеспечение горожан бесплатным wi-fi в любой точке, высокий уровень проникновения интернета, наличие систем обратной связи с властями). Второе — поощрение получения образования, инновационной и исследовательской деятельности. «Urban space must be knowledge space», — смело формулирует Асебильо.

Третье условие — функциональная насыщенность города. Четвертое — повторное использование устаревшей архитектуры. Пятое — доступное жилье. И, наконец, шестое — наличие общественных пространств, которые используются для межкультурного взаимодействия.

Справедливости ради заметим, что высказанные на «Иннопроме» идеи не так уж новы, хотя и прогрессивны. Еще в 2004 году на встрече мэров европейских городов в Лондоне было признано, что успех любого муниципалитета определяет знание, куда движется город (жители должны понимать его предназначение, потенциал развития); стимулирование распространения лидерства (городу недостаточно одного лидера, ими должны быть как минимум 1% населения); поощрение принятия рискованных решений в рамках системы, основанной на принципах отчетности и прозрачности. Все это дает людям возможность творчески участвовать в формировании города.

Из всего этого можно сделать один, на наш взгляд, крайне важный вывод. Развитие города предполагает владение десятком искусств (раньше это были лишь архитектура и землепользование): создания богатства, трехмерных пространств, понимания устремлений жителей, стимулирования человеческого потенциала, организации передвижения и т. д. Но главное — искусство приращения экономической стоимости и человеческой ценности.

Две надежды

На Урале (да и в России в целом) сегодня нет ни одного креативного города. Даже приближающихся к такому статусу на горизонте не просматривается.

Потенциал, на наш взгляд, есть у двух городов — Перми и Екатеринбурга. Главное преимущество последнего — компактность по сравнению с другими миллионниками. Плотность населения столицы Среднего Урала — 2,8 тыс. человек на кв. километр. Для сравнения: в Челябинске — 2,2 тысячи, Перми — 1,2 тысячи, Уфе — 1,4 тысячи.

Кроме того, Екатеринбург отличается сильным профессиональным девелоперским сообществом (в нем базируется шесть саморегулируемых организацией и одно из самых активных отделений Гильдии управляющих и девелоперов). Оно уже инициировало работу по классификации бизнес-центров, а также жилых объектов. Сейчас главная идеи Андрея Бриля — глобальная реконструкция центра.

Столица Прикамья опережает остальные муниципалитеты по двум аспектам. Первый — современная градостроительная модель. За ее основу взят мастер-план, подготовленный голландкой компанией KCAP. Он базируется на идее компактного города, не разрастающегося вширь, увеличивающего высоту к центру. В нем же заложена мысль о полицентрическом городе и многофункциональных кластерах, индивидуальной мобильности, создания новых общественных мест (подробнее см.«Пермь 2.0», «Э-У» № 36 от 13.09.10).

Теоретически при помощи нового генплана Пермь может реализовать градостроительный элемент креативного города.

Второй аспект — проект «Пермь — культурная столица Европы». Однако после смены губернатора вопрос о продолжении его реализации повис в воздухе. В правительстве Прикамья не досталось места Борису Мильграму, бывшему вице-премьеру, курировавшему проект, новый глава региона Виктор Басаргин в своих выступлениях замечает, что больше внимания нужно уделить строительству инфраструктуры.

По мнению известного прогнозиста Сергея Переслегина, именно Пермь может стать значимым городом следующей фазы:

— Мегаполисы вроде Москвы, Токио, Нью-Йорка не станут значимыми городами следующей фазы. Они будут иметь такое же положение, как Александрия, Афины, Дамаск. Екатеринбург тоже вряд ли станет точкой когнитивного развития. Скорее, это будет Пермь или Димитровград (подробнее см. «Когда планы не работают», «Э-У» № 43 от 31.10.11).

Причин отсутствия креативных (даже скажем больше — комфортных для людей) городов несколько. Первая — деньги. Бюджет подавляющего большинства муниципалитетов в России — дефицитный. Это означает, что города выживают. Средств для развития у них нет, а значит, ни о каком долгосрочном стратегическом планировании речи быть не может.

Вторая причина — отсутствие соответствующей культурной традиции. Вероятно, этот барьер даже существеннее финансового. В России города строились для чего угодно (автомобилей, заводов, чиновников), но только не для жителей. Еще одно препятствие — отсутствие осознания важности нематериальных характеристик муниципалитетов: строителям и чиновникам достаточно сложно понять, как можно оценить то, чего нельзя посчитать.

Переломить эту традицию крайне сложно. На наш взгляд, современное положение дел достаточно точно и емко описывает один из ведущих мировых специалистов по развитию городов Чарльз Лэндри:

— Обособленные миры городского планирования, экономической, социальной, образовательной и культурной политики еще слишком немногому научились друг у друга. Успешная урбанистическая политика и менеджмент требуют большего внимания к вопросам культуры и к тем подходам, которые носят творческий, целостный, упреждающий характер и опираются на человеческий ресурс. Одна лишь межведомственная кооперация и корпоративная работа местных властей не позволяют полностью использовать городской потенциал. Культура должна определять технологию городского планирования, а не выступать как малорентабельное дополнение к таким вопросам, как жилищное строительство, транспорт и землепользование.