Гильдия управляющих и девелоперов / PROEstate (стр. 8 )

Первый этап прошли Илья и Ирина Филимоновы. Их проект носит название «Симбиоз», главная идея – взаимодействие исторических памятников с вновь построенными объектами. Также проект предполагает строительство в квартале жилья и общественно-делового центра. В число участников второго этапа входит и Сергей Городецкий со своим проектом «Зазеркалье». Автор проекта предлагает построить высокую четырехугольную зеркальную стену, которая бы отгораживала контур исторических зданий квартала от внутренних пространств с вновь построенными.

Создать пешеходную и визуальную ось от Витебского вокзала через сам квартал параллельно ул. Введенского канала предлагает Диана Жегулина в своем проекте «Зеленая ось». Квартал как общественно-деловой центр с жилыми зданиями, бизнес -центрами – основная идея проекта «Введенская платформа», созданного Максимом Цыбиным и Анастасией Анисиной. Реконструкцию здания электростанции с целью создания здесь места, где бы проводились творческие мероприятия, предполагает концепция «ТЭЦ-лофт», созданная Деей Искандаровой и Юлией Семенской. Помимо вышеперечисленных во втором этапе будут участвовать следующие проекты: «Обитаемые стены», «Светлый Петербург, «Улица, «Теплотрасса Два», «Проект 12121».

Финал конкурса состоится в период с 12 по 14 сентября 2012 г.

Эксперты: В Рязани не хватает качественных офисов – ИРН, 13.08.2012

По данным аналитического отдела Фонда строительных инвестиций, в настоящее время общий объем предложения в офисном сегменте Рязани составляет более кв. м (включая объем предложения отдельно стоящих офисов крупных компаний иофисных помещений на первых этажах жилых домов).

Если адаптировать стандартные требования, разработанные Гильдией управляющих и девелоперов при составлении классификации офисных и бизнес-центров, для специфики регионального рынка, то весь объем предложения в зависимости от класса объектов будет распределен следующим образом:

• объем предложения офисных помещений класса «А» - отсутствует;

• объем предложения офисных помещений класса «В+» - общая площадь составляет 31,4 тыс. кв. м (8,96% от общего объема предложения); арендопригодная – 21,9 тыс. кв. м;

• объем предложения офисных помещений класса «В» - общая площадь составляет 31,1 тыс. кв. м, арендопригодная – 28,3 тыс. кв. м;

• объем предложения офисных помещений класса «С» - общая площадь составляет порядка ,1 кв. м.

Оставшийся объем предложения – болеекв. м - приходится на долю отдельно стоящих офисов крупных компаний и офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Данный тип помещений с точки зрения присвоения класса эксперты не анализировали.

Показатель обеспеченности населения Рязани современными качественными офисными площадями на данный момент составляет порядка 50 кв. м. на тысячу жителей (по данным последней переписи населения, в Рязани проживают 525,1 тыс. человек). Соответственно, по мнению экспертов Фонда строительных инвестиций, в Рязани на данный момент наблюдается недостаток именно качественных офисных помещений. При этом присутствует устойчивый спрос на офисные помещения со стороны арендаторов. Уровень вакантных площадей минимален, даже в наименее качественных объектах с отсутствием изначально задуманной концепции доля вакантных площадей не превышает 15%. Поэтому эксперты предполагают, что в ближайшее время начнет остро ощущатьсядефицит качественных офисных помещений, сообщает «Электронный каталог недвижимости Рязани».

УРАЛ? НЕТ, НЕ СЛЫШАЛ – ЭКСПЕРТ УРАЛ, ЭКСПЕРТ ОНЛАЙН, 13.08.2012

Чтобы привлечь на уральский рынок коммерческой недвижимости федеральных и международных инвесторов, необходимо повысить узнаваемость региона, обеспечить проектное финансирование строительства и снизить бюрократические барьеры

В течение июля несколько международных консалтинговых компаний опубликовали сведения об объемах инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2012-го. Наиболее оптимистичными оказались аналитики компании Cushman & Wakefield. По их оценке, совокупный размер инвестиций составил 4,2 млрд долларов, что на 7% меньше, чем за аналогичный период 2011-го. Хотя цифры Cushman & Wakefield в полной мере нельзя считать справедливыми: компания отнесла к первому полугодию сделку по покупке американским фондом Morgan Stanley Real Estate питерского ТЦ «Галерея» за 1,1 млрд долларов, которая прошла в декабре 2011-го. Без нее объем инвестиций составил 3,1 млрд долларов, что на 45% меньше, чем в первом полугодии 2011-го.

Несколько пессимистичнее эксперты Jones Lang LaSalle. По их подсчетам, за первые шесть месяцев инвесторы вложили в рынок коммерческой недвижимости 2,4 млрд долларов, что на 40% меньше, чем за тот же период в 2011-м.

Несмотря на спад, все агентства считают итоги первой половины 2012 года позитивными. 2011-й был годом максимальной «оттепели» после кризиса 2008-го. Инвесторы заканчивали объекты, которые были заложены еще до кризиса. Общий объем вложений в коммерческую недвижимость по его итогам составил по разным оценкам от 8,2 до 10,3 млрд долларов (в 2008-м было 4,6 миллиарда, в 2010-м — 4,1 миллиарда). Доля условно иностранных инвестиций («условно», потому что некоторые зарубежные компании принадлежат россиянам), по данным Cushman & Wakefield, почти сравнялась с отечественными. Jones Lang LaSalle отдает иностранцам 37% (в 2009 — 2010 годах на их долю приходилось всего 16% вложений).

И две самые важные цифры. Первая — соотношение инвестиций по сегментам. У Cushman & Wakefield 49% приходится на торговую недвижимость, 26% — на офисы, остальное — склады и гостиницы. У Jones Lang LaSalle офисы и торговля взяли по 42%.

Вторая цифра — распределение инвестиций по регионам. У оптимистов — на Москву пришлось 72% денег, у пессимистов — 91%.

В любом случае из приведенных цифр можно сделать два вывода: инвестиции в региональные рынки коммерческой недвижимости мизерны, а подавляющий объем средств уходит в торговый сегмент.

Регионы не существуют Перейдем к причинам сложившейся ситуации. Начнем с места регионов на российском рынке коммерческой недвижимости.

— Ситуация не плохая и не хорошая, она реальная, — считает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль. — Для международных инвесторов никакой региональной недвижимости в принципе не существует (если мы не говорим о прямых операторах вроде «Ашана», Metro или IKEA, для которых недвижимость является сопутствующим бизнесом). Здесь соотношение Москвы и Санкт-Петербурга с другими субъектами федерации примерно 100% к 0%. Причина, по сути, одна. У иностранцев наблюдаются проблемы с ликвидностью, и они ни при каких условиях не станут вкладываться в непонятные для них рынки. Риски слишком велики. Федеральные инвесторы тоже не особо стремятся в регионы. Москва — очень крупный рынок, там выше доходность, меньше сроки окупаемости, больше денег и высококвалифицированных кадров в сфере недвижимости.

По срокам окупаемости Москва в мире действительно занимает неплохое положение. По данным CB Richard Ellis, ставки капитализации (отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости актива) для офисов составляют 8,75%, для ритейла — 9,5%, для складов — 11%. Для сравнения: в США средний показатель равен 7%, в Европе — 6,5%. Потому интерес иностранных инвесторов к столице понятен. Из уральских городов с Москвой по выгодности вложений могут соревноваться разве что Екатеринбург и Уфа, да и то только в торговом сегменте. Исключение — одно, но очень яркое. Это Bashkortostan world centre Canada (BWCC). Пока о проекте известно крайне мало. По официальной информации, BWCC должен стать крупнейшим торговым центром в России (площадь сопоставима с 48 городскими кварталами). В составе — аквапарк, парк аттракционов, искусственное озеро, каток, два мини-гольфа, около двадцати кинотеатров, более ста брендовых бутиков, несколько отелей различных категорий, парковку на 20 тыс. машиномест и многое другое. Инвесторы — пул неких канадских фирм, стоимость космическая — 4,5 млрд долларов. Предположительный срок реализации — 2015 год.

Логика стабильности

Торговая недвижимость вышла не передовую интересов инвесторов по нескольким причинам. Первая — высокая доходность. В среднем ставка капитализации по торговой недвижимости на Урале на 2 — 5 п. п. выше, чем у офисной или гостиничной. С этой точки зрения наиболее благоприятным сегментом для инвесторов должны были стать склады (ставка капитализации выше, чем у торговой недвижимости в среднем на 2 — 3 п. п.). Но здесь на сцену выходит вторая причина — относительная устойчивость торгового сегмента. Опыт 2008-го показал, что в условиях спада экономики качественные торговые объекты сохранили поток покупателей и доходность. Объем вакантных площадей не превышал 10%, а срок экспозиции даже в самые худшие времена составлял не больше трех месяцев.

Кроме того, 2011 год показал, что этот сегмент полностью восстановился после кризиса. В Екатеринбурге вакантных площадей было не более 1,5%, в Тюмени и Уфе этот показатель был примерно на том же уровне. Ставки аренды в крупнейших городах Урала практически достигли докризисных показателей (подробнее см. «Торговаться будем», «Э-У» № 11 от 19.03.12). В 2012 году потребительская активность продолжает расти. В целом по Уралу оборот розничной торговли в первом полугодии 2012-го увеличился на 11,7% по сравнению с аналогичным периодом 2011-го. Лидеры роста — Тюменская область и Удмуртия (плюс 16,7% и 15,3% соответственно). Поэтому кажется совершенно логичным, что в условиях негативных ожиданий инвесторы сохраняют активный интерес именно к ТЦ различных категорий.

В сегменте офисной недвижимости интерес инвесторов сосредоточен в основном в качественном сегменте (класс А и В+). Как и в секторе, он подогревается стабильным спросом на помещения, относительно высокой арендной ставкой (в среднем по Уралу 1000 — 1500 рублей за кв. метр, лидер по ставкам — Екатеринбург) и высокой активностью арендаторов. Объем площадей в качественных офисных центрах не превышает 5%. Главное ограничение — небольшой объем рынка. Екатеринбург поглощает в среднем около 80 — 90 тыс. кв. метров за год. Это ни в какое сравнение не идет с Москвой, где эта цифра находится на уровне 2,5 — 2,7 млн кв. метров.

Кроме того, барьер для инвесторов — опыт 2008-го. Не рассчитав спрос, поглощающую способность сегмента девелоперы, по выражению Андрея Бриля, понастроили огромных «коров», которые по своим объемам значительно превышали потребности в единицу времени. — Теперь инвесторы должны перейти на новую модель, закладывать объекты, адекватные спросу, — считает Андрей Бриль. — Но на это нужно время. Рынок ищет новое окно. Я что-то не вижу очереди из крупных строительных компаний. Которые бы наперебой заявляли новые проекты. Скорее всего, в ближайшей перспективе это приведет к дефициту качественных площадей. Он наблюдается уже сейчас. Например, в Екатеринбурге все офисы класса А и В+ заполнены на 100%, лист ожиданий достаточно велик.

Эффект популярности

Задача перетягивания средств со столичного рынка недвижимости крайне сложная и многогранная. На наш взгляд, ее можно разделить как минимум на четыре аспекта (мы не будем их располагать в порядке важности). Первый — пиар территории. Для иностранных и крупных федеральных инвесторов крайне важно знать, что в том или ином регионе созданы наилучшие условия для строительства коммерческих объектов. Конкуренция крайне острая. Например, Уфа борется за BWCC с олимпийским Сочи и Приморским краем, где пройдет саммит АТЭС.

Отсюда вытекает второй аспект — крупные международные события, которые привлекают внимание к городу и региону в целом. Из уральских городов в этом направлении активнее всего работает Екатеринбург: саммиты ШОС и БРИК, форум «Петербургский диалог» и российско-германские консультации, чемпионат мира по футболу и программированию, Экспо-2020. Неплохо на международной и российской арене выглядит Пермь, благодаря новому генплану и культурным проектам. Глобальные проекты прежде всего оказывают положительное влияние на развитие инфраструктуры города в целом, привлекают к нему внимание и направляют в него финансовые потоки.

Третий аспект — денежный. Рецепт привлекательности рынка недвижимости для инвестора на удивление прост — наличие длинных (десять лет и более) кредитов и проектное финансирование. Пока в регионах нет ни того, ни другого. И последний аспект — максимально низкие административные и бюрократические барьеры для инвесторов в целом и в сфере недвижимости в частности. Анализ показывает, что в России в среднем в рамках получения разрешений на строительство необходимо пройти 53 процедуры, что занимает 580 дней. Для сравнения: в Индии и Китае это 37 процедур и 195 — 336 дней.

Рынок коммерческой недвижимости замер в ожидании. Его дальнейшее развитие во многом зависит от ситуации в Европе. Однако проблемы на Западе могут стать для России конкурентным преимуществом. «Россия сегодня кажется сравнительно менее рискованным и доходным местом для инвестиций», — уверен директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Матиаш Сержак. Большинство аналитиков считают, что уровень доходности в Москве и регионах сегодня равен или чуть выше странового риска. Это поддерживает интерес инвесторов. Следовательно, уральским территориям необходимо активизироваться в борьбе за деньги.

Новостройки Петербурга поделят на классы – АснИнфо, Строительный еженедельник, 13.08.2012

Сегодня на рынке жилой недвижимости России нет общепринятой классификации объектов. Попытку создать такой продукт по аналогии с классификацией объектов коммерческой недвижимости предприняла Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД). Эксперты полагают, что появление такого инструмента сделает рынок более прозрачным.

«Потребность в единой классификации ощущается на строительном рынке давно – и девелоперами, для которых облегчается задача разработки осознанной стратегии продвижения и продаж, и потребителями, нуждающимися в четких критериях предлагаемого к покупке жилья. Появление общепризнанной схемы оценки объектов жилой недвижимости будет способствовать обеспечению прозрачности этого рынка в целом», – говорит Галина Чесаева, руководитель отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад».

Выработка такой системы классификации, по словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», будет в интересах социально ответственных застройщиков и продавцов жилой недвижимости, но в первую очередь – в интересах покупателей квартир.

В классификации Гильдии управляющих и девелоперов выделяется три основных класса: элита, бизнес и масс-маркет. Последний включает в себя подклассы комфорт и эконом. «Задачи классификации – как раз ликвидировать размытость. Именно поэтому мы объединили два подкласса – эконом и комфорт – в общий класс масс-маркет. Границы именно между этими двумя категориями жилья наиболее размыты. В частности, во многих крупнейших проектах большинство качественных характеристик дают возможность причислить их к классу комфорт. Однако ценовая политика застройщиков, масштаб проектов и их местоположение позволяют отнести эти проекты к категории эконом-класса. При этом аналогичные по качественным характеристикам объекты, которые являются точечной застройкой и строятся в обжитых районах, относят к классу комфорт», – поясняет Илья Еременко, генеральный директор Setl City, председатель Комитета по жилой недвижимости ГУД.

В планах гильдии – провести классификацию всех новостроек, введенных в эксплуатацию с 2011 года. Эксперты рынка уверены, что эта работа позволит в первую очередь привести к одному знаменателю аналитиков рынка.

«Единая классификация могла бы быть полезной, скорее, продавцам и аналитикам рынка, нежели покупателям. Для аналитиков рынка недвижимости это позволит более точно оценивать рыночные реалии, для застройщиков – правильно позиционировать проект и избегать ситуаций завышения класса жилья и, как следствие, недостижения намеченных планов по реализации квартир. Помимо этого, единая классификация может быть полезна администрации города – для реальной оценки платежеспособности населения с целью дальнейшей проработки государственных жилищных программ», – считает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest.

Илья Еременко полагает, что покупателям классификация тоже может быть полезна, для того чтобы ориентироваться в предложении. «Во-первых, она дает возможность сопоставить характеристики и цены объектов на рынке и таким образом сравнить предложения и сделать выбор в пользу того или иного проекта. Во-вторых, наличие сертификата у проекта дает дополнительные гарантии, что объект соответствует всем требованиям в своем классе. И, таким образом, становится понятным соотношение цены и качества в данном проекте, – говорит господин Еременко. – Наличие единой классификации важно и для девелопера: еще на этапе приобретения участка важно понимать, объект какого класса можно возвести в данной локации и в данном окружении. Кроме того, классификация дает возможность девелоперу соответствующим образом оценить данные аналитических отчетов специалистов различных компаний и в конечном итоге правильно оценить конкурентное окружение».

«На сегодняшний день, классификация жилья нужна в большей степени профессионалам рынка (продавцам, девелоперам, консалтинговым компаниям), чем конечным потребителям. Полезность ее для консалтинговых компаний заключается в том, что она даст более четкое представление о объемах возводимого жилья в каждом классе, о распределении различных классов на карте Петербурга, позволит более точно отслеживать тенденции рынка и пр. На основании этих данных застройщикам будет проще принимать решения о строительстве дома в том или ином месте. Появится понимание о том, какими характеристиками должен обладать дом для того, чтобы быть востребованным в том или ином классе», - отмечает Лариса Окунь, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой».

Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век», считает, что класс жилья – это скорее образ, миф, который нужен продавцу для продвижения проекта, а критерии классификации необходимы покупателю, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества.

Мнение:

Илья Еременко, генеральный директор Setl City, председатель Комитета по жилой недвижимости ГУД:

– Создавая данную классификацию, основной своей задачей мы видели формирование цивилизованных правил игры на рынке недвижимости, появление которых облегчит работу застройщикам и поможет покупателям правильно создать представление о том продукте, который последние предлагают. Предполагается, что в перспективе данная классификация будет применима для всех крупных городов России (от 1 млн жителей). Она будет распространяться на многоквартирные дома и не будет применяться для классификации проектов, включающих индивидуальные и блокированные дома – коттеджи и таунхаусы.

Есть идея? Поможем реализовать! - *****, 16.08.2012

На страницах нашего еженедельника мы уже неоднократно рассказывали об инвестиционных возможностях и предложениях Рязанского района. Здесь открываются очень широкие перспективы для развития промышленности, сельского хозяйства и жилищного строительства. Но одно дело – когда говорим мы, совсем другое – когда об этом рассуждает человек, профессионально занимающийся привлечением инвестиций.

Сегодня в гостях у «Деловой недели» генеральный директор компании «Фонд строительных инвестиций» Сергей Ореханов. Ежедневно к нему обращаются за консультациями люди, которые рассматривают возможность открытия в Рязанской области своего бизнеса и подыскивают для этих целей подходящие земельные участки. Так что, пожалуй, именно Сергей Ореханов может совершенно непредвзято оценить потенциал территорий Рязанского района, а также все риски и проблемы, с которыми придется столкнуться инвесторам, приходящим в наш регион.

– Сергей, на ваш профессиональный взгляд, Рязанский район действительно имеет огромный инвестиционный потенциал?

– Начну с того, что в России есть мощная организация, которая объединяет интересы инвесторов, региональных властей, собственников земельных участков – в общем, всех заинтересованных лиц. Это своеобразная площадка переговоров между ними. Фонд строительных инвестиций является членом Гильдии управляющих и девелоперов, и недавно я был выбран председателем созданного при этой организации Экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре. Туда вошли лучшие эксперты данного направления, ведущие консультанты по привлечению инвестиций в промышленное строительство. И планов – огромное количество. Так вот, Рязанский район войдет в число наиболее приоритетных территорий, куда мы будем приглашать инвесторов, готовых развивать здесь свой бизнес. Преимуществ у Рязанского района очень много – и по географическому положению, и по транспортной инфраструктуре. Это уникальное место на карте Центрального региона и Подмосковья с точки зрения развития большинства направлений – промышленности, сельского хозяйства, малоэтажного жилищного строительства, туризма и т. д.

– А если сравнивать с Калугой, которую сейчас принято считать образцом инвестиционной привлекательности?

– Мы делали сравнительный анализ Рязанского района и с Калугой, и с другими соседними областями – Тулой, Тамбовом, Владимиром. Практически по всем показателям привлекательность Рязанского района очень высока. Законодательство у нас практически одинаковое, тарифы на подключение к энергосетям ниже, чем в соседних регионах, и, между прочим, стоимость земельных участков и цена их аренды тоже ниже. Сами понимаете, что земля в самой Рязани стоит несравнимо выше. И вот вам возможность экономии для наших предпринимателей. Вместо того, чтобы покупать или снимать производственные площадки в областном центре по высоким ценам, не легче ли снизить эту статью расходов, переведя производство в Рязанский район? Временные затраты несущественны, а экономия получается весомая.

Хочу отметить еще одно преимущество. Рязанский район первым среди всех районов нашего региона разработал, утвердил и согласовал план территориального зонирования земель по назначению. Таким образом, если земельный участок уже зонирован, например, как земля промышленного назначения, и инвестор собирается строить на нем производственное здание, то перевод земли из одной категории в другую осуществляется практически автоматически. Это происходит быстро и без проволочек. При отсутствии зонирования обычно возникает огромное число проблем, и времени уходит уйма.

Еще одно важное преимущество – грамотная работа руководства районной администрации. Здесь создана очень профессиональная команда, с которой мы успешно сотрудничаем. Ее специалисты крайне заинтересованы в привлечении инвестиций на свою территорию. Причем это касается не только первых лиц администрации, но и исполнителей. Ведь как у нас частенько бывает: руководитель положительное решение принял, а дальше – все останавливается из-за непонимания исполнителей, их некомпетентности или нежелания брать на себя ответственность. В Рязанском районе ситуация совершенно иная: здесь все работают на единый результат, и поэтому дело двигается активно. В общем, это действительно уникальное место для развития различных направлений бизнеса. Так что у нас есть все шансы войти в число лидеров по привлечению инвестиций среди других российских регионов именно за счет Рязанского района.

– Сколько земель в Рязанском районе на сегодняшний день подготовлено под промышленное строительство?

– Не менее 1,5 тыс. гектаров. Причем возможна как аренда земельных участков, так и их продажа на привлекательных условиях. Объясню, насколько привлекательных. Дело в том, что практически все земли находятся в частной собственности, и администрация района очень активно с ними сотрудничает, достигнуто полное взаимопонимание. Многие собственники охотно идут на то, чтобы продать землю инвесторам в рассрочку, скажем, на три года. Согласитесь, это удобно.

Есть еще ряд интересных преимуществ. У нас и у администрации района есть договоренность с крупными московскими строительно-инвестиционными компаниями, которые готовы рассмотреть возможность финансирования или софинансирования строительства. Например, приходит инвестор строить предприятие, но ему не хватает собственных денег, а условиям банков для кредитования он не соответствует. Строительно-инвестиционная компания на определенных условиях помогает строить производство, а затем выходит из бизнеса. Кроме того, проведены и переговоры с рядом рязанских банков, которые также готовы вступить в финансирование инвестиционных проектов на территории Рязанского района.

– И что – даже на стартапе предприниматель может надеяться на такие условия?

– Даже на стартапе есть надежда, что ваш проект будет реализован. Если есть интересная идея, тогда и мы, и руководство района готово рассмотреть ее, выслушать автора, проконсультировать и постараться подыскать приемлемые для реализации проекта возможности финансирования. Опыт такой уже есть.

– Если говорить конкретно, то какие-то проекты сегодня в Рязанском районе уже реализуются?

– Активно строится крупный инженерно-технический агроцентр «ЭкоНива-Техника» в районе Марьино. Это известнейшее российско-немецкое предприятие по продаже и сервисному обслуживанию сельскохозяйственной техники. «ЭкоНива-Техника» – официальный дилер мировых лидеров по производству сельхозтехники.

Также скоро начнется строительство еще одного российско-немецкого предприятия – по сервисному обслуживанию автомобилей MAN. Насколько мне известно, выкуплена земля под возведение мебельного производства, завода по изготовлению керамических печей для промышленных предприятий, компании по оптовой поставке авторезины и автозапчастей. Так что процесс идет, и мы видим большой интерес со стороны потенциальных инвесторов. Причем не только к территории Муниципальной индустриальной зоны в Турлатове, но и на других площадках. Это что касается развития промышленности. Пользуются спросом и площадки для развития сельского хозяйства: многие интересуются землями для фермерских предприятий, рассматривают возможность открытия здесь тепличных хозяйств, ведь отсюда доставлять продукцию в Москву очень удобно. А о выгоде и говорить нечего.

Перспективно и развитие жилищного строительства, причем как малоэтажного, так и многоэтажного. Все видят, как активно застраивается жилыми комплексами Дядьковское сельское поселение. Есть земельные участки для коттеджных поселков. В общем, все возможности – было бы желание. Открою один секрет: мы сейчас ведем переговоры со Сбербанком о реализации на территории Рязанского района проекта «Доходные дома». Это жилье, которое будет сдаваться в долгосрочную аренду. На мой взгляд, очень перспективное направление.

– Как я уже поняла, на уровне муниципального уровня власти проблем не возникнет. Но ведь понятно, что далеко не все зависит только от них…

– Вот в этом и заключается самая главная проблема повышения инвестиционной привлекательности региона. На муниципальном уровне – конкретно в Рязанском районе – инвестора встречают грамотные специалисты, которые ведут его от начала и до конца, сопровождают сделки и т. д. Но не все вопросы находятся в компетенции администрации района. В некоторых – таких, как подключение к энергосетям, возможность обустройства съезда с федеральной трассы и т. д. – необходимо решение региональной власти. И вот тут начинаются огромные проблемы. В силу нашего законодательства – в первую очередь, и субъективных факторов – во вторую, возможности муниципальных образований сильно ограничены. В большинстве случаев решение принимает субъект федерации.

Мне есть с чем сравнивать, и я могу четко сказать, что у нас с принятием решений на региональном уровне дела обстоят не очень хорошо. Я прекрасно отношусь к нашему министерству экономического развития, там работают замечательные специалисты, но в целом область, как структура, принимающая решения, абсолютно «проскальзывает». Мы совершенно не конкурентоспособны по сравнению с другими регионами.

– Как же так? Если работают замечательные люди, грамотные специалисты, в чем же беда?

– У нас в области нет отлаженного механизма принятия решений. Деклараций много, хорошие законы, на бумаге все выглядит просто потрясающе. Но на самом деле структуры по поддержке и сопровождению инвестиций в области нет. То есть нет органа, который бы от начала и до конца вел инвесторов, координировал их взаимодействие с министерствами и ведомствами. В других регионах такие структуры существуют, где-то они называются Агентствами по привлечению инвестиций, где-то по-другому, но суть от этого не меняется. Должна быть единая структура, принимающая решение и оказывающая инвестору всестороннюю поддержку. У нас пока, как говорится, у семи нянек дитя без глазу. Инвестор зачастую просто не знает, в какое министерство и ведомство обращаться. У нас нет выстроенной схемы общения региональных властей с инвесторами. И тот факт, что инвесторы в область все-таки идут, – целиком заслуга территориального расположения региона.

Еще одна проблема Рязанской области – мы не умеем рекламировать свои потенциальные возможности. А ведь среди регионов России существует жесточайшая конкуренция по привлечению инвестиционных проектов на свою территорию. Часто приходится видеть, как другие области презентуют себя для инвесторов, создают им благоприятные условия для развития проектов. А нам, такое ощущение, ничего не нужно. Очень обидно, что географическое положение области, ее потенциал не используются в полную силу. Надеюсь, что Рязанский район станет первым положительным опытом в данном отношении, и за ним потянется весь регион.

«Коммерсантъ» и Анна Асташкина: Инвестиции выбирают площади – УРБК, 17.08.2012

Участники рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга отмечают повысившийся интерес инвесторов к качественным объектам торговой и офисной недвижимости и говорят о назревающем дефиците таких помещений. Аналитики их активность связывают с попытками сохранить средства в преддверии нового витка кризиса, полагая, что при неблагоприятном сценарии коммерческие объекты могут потерять в цене от 5% до 30%, сохранив основной капитал.

Ударный ввод

Для Екатеринбурга 2011 год стал рекордным по количеству введенных офисных площадей. После открытия годом ранее одного бизнес-центра «Вознесенский» (23 тыс. кв. метров) в городе появилось сразу восемь деловых центров общей площадью порядка 280 тыс. кв. метров. На сегодняшний день, по данным горадминистрации, в уральской столице действуют 73 деловых центра общей площадью свыше 1001,5 тыс. кв. метров. Ожидается, что к концу года к этому числу добавится еще четыре «офисника» общей площадью 64 тыс. кв. метров. Два из них уже открыты — это деловой центр «Суворов» на улице 8 Марта и небольшой объект на улице Марии Авейде. Открытие делового центра «Президент» на улице Ельцина — ожидается к концу года. Запуск бизнес-центра «Карнеол» на улице Гоголя — планировался еще в прошлом году, но его ввод до сих пор под вопросом. В целом, до 2020 года, по планам городских властей, в Екатеринбурге будет действовать 91 бизнес-центр общей площадью порядка 1647 тыс. кв. метров, в том числе 11 объектов класса А, 11 объектов класса В+, 58 объектов класса В и 11 объектов класса С.

Ожидается, что 2012 год станет рекордным по вводу торговых центров. Прошлый год в городской администрации называют застойным — открылись 90 торговых объектов площадью порядка 35 тыс. кв. метров, однако крупных объектов введено не было. По данным на 1 января 2012 года, в Екатеринбурге действуют 26 торговых центров общей площадью 1013,3 тыс. кв. метров, что составляет 42,5% от общего количества торговых площадей города. К концу года должны открыться еще семь торговых центров, среди которых ТРЦ «RADUGA-парк» (ул. Репина—Ленинградская), ТЦ «Панорама» (ул. Малышева—Луначарского) и ТЦ «O’Key» (ул. Бабушкина—Фронтовых Бригад). К 2020 году, по планам городских властей, общее количество торговых центров увеличится до 44, торговая площадь вновь построенных объектов составит 690 тыс. кв. метров.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), доля вакантных площадей в качественных офисах (класса А, В+ и В) в июле текущего года составила 19% от общего количества помещений, в торговых центрах она не превышает 1,9%. Наибольший объем незанятых площадок остается в объектах, испытывающих трудности с привлечением покупателей либо проводящих реконструкцию. В успешных объектах, напротив, формируется лист ожидания.

Доходное место

Эксперты называют наиболее привлекательными объектами для вложения средств качественные объекты торговой и офисной недвижимости с хорошими инженерными характеристиками, транспортной доступностью, грамотной управляющей компанией. «Инвесторы, как и прежде, заинтересованы только в объектах высокого класса, активах, генерирующих стабильные денежные потоки. Наиболее востребованными остаются офисные и торговые центры», — говорит руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Земцова. По мнению директора департамента оценки NAI Becar СПб Александра Филиппова, наибольший интерес представляют уже действующие, заполненные арендаторами объекты с доходностью 10–12% годовых. «Востребованный торговый комплекс, заполненный арендаторами, или действующий бизнес-центр, предсказуемый и понятный, пользуются спросом и зарубежных, и российских инвесторов. Если объект крупный и незавершенный, требующий больших инвестиций, он может быть востребован, только если продается по достаточно низкой цене. При этом решение о покупке таких объектов (проектов) принимается очень долго», — считает господин Филиппов.

В сегменте офисных площадей Екатеринбурга, по словам участников рынка, несмотря на ударный ввод квадратных метров, уже возникает дефицит. «Это постоянная тенденция для Екатеринбурга. Даже с введением новых объектов по-настоящему качественных площадей, которые могут удовлетворить требовательных международных и федеральных операторов, крайне мало. Бизнес развивается, ему нужно где-то работать. Спрос есть, а предложение сокращается», — считает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. Восполнить дефицит в этом году вряд ли удастся — на рынок планируется вывести только один объект класса А площадью 32 тыс. кв. метров (офисы займут половину), расположенный в центре города. Строительство должно завершиться к концу года, однако к моменту ввода в эксплуатацию собственник планирует сдать в аренду до 20% офисных площадей.

Основными инвесторами, использующими коммерческую недвижимость для получения прибыли, остаются сами екатеринбургские девелоперы. Компанией JonesLangLaSalle за последние пять лет в уральской столице зафиксированы лишь два случая продажи готовых объектов, приносящих стабильные доходы. Первая сделка — покупка гостиницы ParkInn норвежской инвесткомпании WenaasGruppen A/S в 2008 году. Вторая — приобретение компанией «Протек», одним из крупнейших фармдистрибьюторов, складского комплекса площадью 6 тыс. кв. метров в начале 2009 года. Объекты обошлись компаниям в $40,5 млн. «Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом по стране за последние пять лет составил $26,5 млрд, таким образом, доля Екатеринбурга составляет лишь 0,15%. Если рассматривать инвестиции в региональную недвижимость (без Москвы и Санкт-Петербурга), то доля столицы Урала составляет 2,6%», — отмечают в компании JonesLangLaSalle.

Заместитель гендиректора УК «RED» Андрей Брауде считает, что для иностранных и крупных федеральных инвесторов крайне важен уровень прозрачности и гарантированности дохода. «Если смотреть на офисную недвижимость, их привлекают только объекты класса А, причем официально подтвержденные, с прозрачной историей, грамотной управляющей компанией, хорошим пулом арендаторов и, самое главное, с гарантированной экономикой лет на пять. Таких объектов в городе — единицы», — считает господин Брауде. По его данным, в Екатеринбурге инвестициями большей частью занимаются местные девелоперы, возводя квадратные метры для продажи или сдачи в аренду.