Комментарии к гражданскому кодексу Российской федерации, части второй (стр. 15 )

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.

Жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам по договору социального найма из муниципального жилищного фонда. Из государственного жилищного фонда помещения будут предоставляться тем категориям граждан, которые определены федеральными законами или законами субъектов РФ.

Жилые помещения более не предоставляются по ордеру; основанием для вселения является договор социального найма, заключаемый на основании решения о предоставлении помещения.

2. Смерть нанимателя не прекращает договора: в случае его смерти или выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 673

1. При разработке проекта ЖК вопрос о том, можно ли считать жилые помещения недвижимостью, был решен окончательно. Признав жилые помещения недвижимостью (п. 2 ст. 15 ЖК), законодатель тем самым подтвердил наличие его важнейшего признака - прочной связи с землей.

Жилые помещения - одна из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом является жилое помещение, которое, как уже отмечено, рассматривается как разновидность недвижимости, однако в ст. 130 ГК в качестве таковой не указано.

Следует отметить, что в Конституции РФ используется также понятие "жилище" (ст. 25), однако законодательно это понятие не раскрывается. Понятие "жилище", используемое в Конституции, шире понятия "жилое помещение" и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма.

Следует отметить, что в новом ЖК также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1, 2, 3 ЖК. Так, говорится о праве на жилище, порядке осуществления этого права, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Жилище можно также рассматривать как некое обобщающее понятие, интегрирующее отдельные разновидности жилых помещений, тогда как жилое помещение - конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и который имеет свои признаки.

Жилые помещения связаны с землей опосредованно, через здания и сооружения, в которых они находятся. Они должны отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Жилое помещение всегда связано с местом жительства гражданина, под которым понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Одновременно - это специальное сооружение, предназначенное для такого рода проживания.

ЖК так определяет жилое помещение (ч. 2 ст. 15): жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам.

2. В п. 2 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 290 (см. комментарий к ней). В указанной статье установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 674

Для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Комментируемая статья не уточняет, какая именно разновидность письменной формы будет применяться, однако представляется, что речь может идти только о едином документе, подписанном обеими сторонами.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 675

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Таким образом, она направлена на защиту интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается п. 1 ст. 558 ГК. Одно из существенных условий данного договора то, что при заключении договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, к договору должен быть приложен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Комментарий к статье 676

1. В комментируемой статье перечислены основные обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения. В п. 1 комментируемой статьи говорится о том, что "наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания". Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, в том числе и сам собственник, но чтобы оно было "свободным" юридически, т. е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Пригодность для проживания в нем означает следующее. Во-первых, оно должно быть изолированным; во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

2. Стороны при заключении договора определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Комментарий к статье 677

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает императивное правило о том, что нанимателем может быть только гражданин. Это понятие включает не только граждан Российской Федерации, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства.

2. Пункт 2 комментируемой статьи наряду с нанимателем выделяет также тех, кто именуется "гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем". Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением. В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий. Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека (см. комментарий к ст. 679). И лишь в виде исключения установлено, что ни то ни другое условие не распространяется на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях. Последнее правило обусловлено тем, что местом жительства несовершеннолетнего является место жительства его родителей (см. комментарий к п. 2 ст. 20).

Из Конституции РФ и Закона РФ от 01.01.01 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227) следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится об ответственности нанимателя за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, если они нарушают условия договора найма жилого помещения. Вместе с тем в договоре может быть указано, что они являются солидарными должниками. В этом случае такие граждане рассматриваются в качестве сонанимателей и соответственно несут все права и обязанности нанимателя в полном объеме.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Комментарий к статье 678

Основное и главное право нанимателя - право владения и пользования предоставленным жильем. В комментируемой статье подчеркивается необходимость использования жилого помещения строго по назначению. Кроме того, наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

О переустройстве (перепланировке) говорится в гл. 4 ЖК. В частности, согласно ч. 1 ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, тогда как согласно ч. 2 ст. 25 ЖК перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут проводиться только с письменного разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Если против перепланировки и переоборудования возражают остальные соседи, заинтересованное лицо может обратиться по этому вопросу с иском в суд. Суд при рассмотрении иска исходит из того, что жилищные условия одного собственника не могут быть улучшены за счет ухудшения жилищных условий других собственников. Например, если при ремонте квартиры собственник увеличил занимаемое помещение за счет коридора общего пользования путем перестановки перегородки, в результате чего остальные соседи лишились части коридора, суд обяжет его установить перегородку на прежнее место.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 01.01.01 г. N 5 указал на то, что, разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений, следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя (ст. 84 ЖК РСФСР) и как наиболее целесообразно переустроить указанные помещения, для чего необходимо в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства. Если такой спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В комментируемой статье также говорится об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Комментарий к статье 679

Закон не требует согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение несовершеннолетних детей. Это обусловлено тем, что местом жительства несовершеннолетних детей признается место жительства их родителей (см. комментарий к ст. 20).

Согласно п. 2 ст. 36 ГК в качестве постоянно проживающих с нанимателем могут быть вселены также опекуны. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 01.01.01 г. N 3-П (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708)).

О норме жилой площади говорится в ст. 50 ЖК. Различают норму предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Она устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Кроме того, указанная статья говорит об учетной норме площади жилого помещения - минимальном размере площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Ее размер не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом.

Статья 680. Временные жильцы

Комментарий к статье 680

О временных жильцах говорится в ст. 80 ЖК. Согласно указанной статье временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Кроме того, установлена более широкая ответственность нанимателя за этих лиц по сравнению с предусмотренной в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, связанные в конечном счете с проживанием.

Для вселения временного жильца необходимо согласие как нанимателя, так и граждан, постоянно с ним проживающих. Что касается наймодателя, то его согласия не требуется: достаточно его уведомить о факте вселения. При этом необходимо соблюдать требования законодательства о норме жилой площади на человека.

Для проживания временных жильцов установлен максимальный срок, который равен 6 месяцам.

Если срок проживания не согласован, то как наниматель, так и лица, постоянно с ним проживающие, могут в любой момент предъявить временным жильцам требование освободить занимаемое жилое помещение. Однако сделать это они должны не немедленно, а по истечении семидневного льготного срока.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Комментарий к статье 681

1. В комментируемой статье говорится о традиционном для договора жилищного найма распределении между сторонами обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, согласно которому текущий ремонт - обязанность нанимателя, а капитальный ремонт - наймодателя.

2. Капитальный ремонт включает замену основных конструкций жилого помещения, дверей, оконных переплетов, полов, ремонт санитарно-технического оборудования.

3. Понятие переоборудования жилого помещения ни в комментируемой статье, ни в ЖК не дано. В ст. 25 ЖК даются определения переустройства и перепланировки, которые, по существу, охватываются понятием переоборудования (см. комментарий к ст. 678).

Статья 682. Плата за жилое помещение

Комментарий к статье 682

1. Плата за жилое помещение, размер которой определяется по соглашению сторон, - существенное условие рассматриваемого договора. Как правило, размер платы устанавливается в зависимости от качества и места расположения жилого помещения. До настоящего времени ни законом, ни подзаконными правовыми актами максимальный размер платы за жилое помещение не установлен. Однако в п. 1 комментируемой статьи такая возможность предусмотрена.

2. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается запрета одностороннего изменения размера квартирной платы. Имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Однако это правило носит диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть такую возможность. Кроме того, такая возможность может быть установлена специальным законом.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о сроке, в течение которого наниматель должен вносить плату за пользование жилым помещением. По общему правилу она должна вноситься ежемесячно, однако в договоре могут быть предусмотрены другие сроки. В ЖК порядок платы за жилое помещение установлен в ст. 155, согласно ч. 1 которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Комментарий к статье 683

1. Согласно комментируемой статье договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением, и в связи с этим стороны договора должны договориться, на какой срок они заключают договор (краткосрочный или долгосрочный).

Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

2. Для краткосрочного договора в п. 2 комментируемой статьи установлен особый правовой режим, который заключается в том, что к нему не применяются правила указанных в нем статей. Однако в договоре стороны могут распространить действие этих статей на данный договор.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Комментарий к статье 684

1. В комментируемой статье говорится о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.

2. При невыполнении наймодателем этой обязанности и отсутствии отказа нанимателя от продления договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Комментируемая статья допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать.

Определенные последствия наступают в случае, когда наймодатель отказался от заключения договора со старым нанимателем и в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом. В этом случае старый наниматель, который имел преимущественное право на заключение договора на новый срок, может потребовать в судебном порядке признать договор недействительным и возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

Комментарий к статье 685

1. Одно из субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма, - право нанимателя сдать помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним договор поднайма. В таких случаях должны соблюдаться правила о регистрации по месту пребывания. Особенность данного договора - то, что в поднаем может сдаваться только часть жилого помещения, в том числе часть комнаты.

В п. 1 комментируемой статьи говорится о необходимости получения согласия наймодателя для заключения договора поднайма жилого помещения. Вместе с тем в ней не говорится о последствиях неполучения такого согласия. Очевидно, такая сделка будет ничтожной, поскольку совершена с нарушением закона.

Закон ничего не говорит и о форме заключения договора. Следует прийти к выводу о том, что он должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение письменной формы влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. О норме жилой площади говорится в ст. 50 ЖК (см. комментарий к ст. 679 ГК).

3. В п. 3 комментируемой статьи законодатель особо подчеркивает возмездность договора поднайма. Очевидно, это сделано для того, чтобы разграничить договор поднайма и вселение временных жильцов.

4. В отношении договора поднайма действует целый ряд ограничений. Так, его срок не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Комментарий к статье 686

1. В комментируемой статье речь идет об изменении договора найма жилого помещения вследствие замены нанимателя в договоре одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Необходимые условия такого изменения - требования нанимателя и других граждан, постоянно проживающих с нанимателем, о его замене и согласие наймодателя. В комментируемой статье ничего не говорится о форме указанного требования и согласия наймодателя. Очевидно, речь идет о том, что наниматель и постоянно проживающие с ним граждане напишут соответствующее заявление, а представитель наймодателя даст письменное согласие.

2. Договор найма жилого помещения не прекращает автоматически действия в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Такой договор продолжает действовать, причем на прежних условиях. В этом случае нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. В противном случае все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 687

1. Комментируемая статья допускает возможность одностороннего расторжения договора найма жилого помещения в любое время по инициативе нанимателя без обращения в суд. Для этого необходимо получение согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, а также письменное предупреждение наймодателя за три месяца.

2. В п. 2 содержатся специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию наймодателя.

Одно из них - невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года). В данном случае для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа.

Другое основание для подобного выселения - то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает.

Суд при наличии того и другого основания может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения. И если в течение указанного в решении срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием - расторгнуть договор. На этот раз у суда есть только одна возможность не прибегать сразу к выселению: в своем решении о выселении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (в любом случае не более одного года).

3. Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий нанимателя, наймодателя, а также третьих лиц либо действия непреодолимой силы. Один из подобных случаев, названных в комментируемой статье, - жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии).

4. В п. 4 комментируемой статьи установлен ряд конкретных оснований для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

Об одном из них уже шла речь: использование жилого помещения нанимателем или другим гражданином, за действия которого наниматель отвечает, не по назначению (см. комментарий к ст. 678).

Второе обстоятельство - систематическое нарушение прав и интересов соседей. Законодатель не уточняет, что имеется в виду, однако обычно речь идет о пьяных скандалах, громком включении музыки в ночное время и ином антиобщественном поведении.

Для обоих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним либо лицом, за действия которого он отвечает, нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только когда нарушения останутся неустраненными, наймодатель вправе возбудить судебное разбирательство в порядке, предусмотренном п. 2 комментируемой статьи. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении: суд, в случае удовлетворения им иска, вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 688

Согласно комментируемой статье последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение из жилого помещения на основании решения суда как нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в жилом помещении, которое было предметом договора.

Выселение следует рассматривать как меру ответственности нанимателя за нарушение договора найма жилого помещения.

Глава 36. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

Комментарий к статье 689

1. Договор ссуды безвозмездный, он может быть консенсуальным и двусторонне обязывающим либо реальным и односторонне обязывающим. Стороны договора ссуды - ссудодатель и ссудополучатель. Объект договора ссуды - индивидуально-определенная вещь.

2. В силу сходства договора ссуды и договора аренды, каждый из которых представляет собой договор о передаче индивидуально-определенной вещи во временное пользование (первый - на возмездной основе, а второй - на безвозмездной), к договору ссуды применяется ряд общих положений об аренде.

Статья 690. Ссудодатель

Комментарий к статье 690

О понятии коммерческой организации см. ст. 50 ГК.

Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование

Комментарий к статье 691

1. Статья 691 ГК может применяться только в отношении консенсуального договора ссуды.

2. В отличие от применяемого к договору аренды правила п. 3 ст. 611 ГК, предусматривающего возмещение причиненных арендатору убытков в полном объеме, в случае расторжения договора ссудополучателем по основаниям, установленным в п. 2 ст. 691 ГК, размер возмещаемых ссудополучателю убытков ограничивается размерами понесенного им реального ущерба. (О понятии реального ущерба см. п. 2 ст. 15 ГК.)

Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование

Комментарий к статье 692

Действие ст. 692 ГК распространяется только на консенсуальный договор ссуды. В случае неисполнения ссудодателем обязанности передать вещь ссудополучатель, в отличие от арендатора по договору аренды (п. 3 ст. 611 ГК), не вправе требовать передачи ему вещи в натуре. Ссудополучатель вправе требовать лишь расторжения договора и возмещения реального ущерба.

Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование

Комментарий к статье 693

1. Субъективной стороной оснований ответственности ссудодателя за недостатки объекта ссуды являются умысел или грубая неосторожность.

2. Заведомая осведомленность ссудополучателя о недостатках вещи или неосторожность, проявленная им во время осмотра или проверки вещи при заключении договора или передаче вещи, освобождает ссудодателя от ответственности за недостатки вещи.

Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование

Комментарий к статье 694

Правила ст. 694 ГК аналогичны правилам ст. 613 ГК о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (см. комментарий к ней), за исключением объема возмещаемых убытков, который в случае договора ссуды ограничен размером понесенного ссудополучателем реального ущерба (п. 2 ст. 15 ГК).

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Комментарий к статье 695

Обязанность текущего и капитального ремонта вещи лежит на ссудополучателе, однако это правило ст. 695 ГК является диспозитивным.

Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи

Комментарий к статье 696

В изъятие из общего правила ст. 210 ГК, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет ее собственник, в соответствии со ст. 696 ГК этот риск возлагается на ссудополучателя. Риск ссудополучателя состоит в обязанности за свой счет восстановить первоначальное состояние вещи в случае ее повреждения или возместить ссудодателю стоимость вещи в случае ее утраты.

Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

Комментарий к статье 697

По общему правилу ст. 697 ГК за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, отвечает ссудодатель. Причинение вреда вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя, освобождает ссудодателя от ответственности, однако бремя доказывания этих обстоятельств лежит на ссудодателе. Если в силу характера деятельности ссудополучателя он является владельцем источника повышенной опасности, то правила ст. 697 ГК не применяются. Применению в этом случае подлежат правила ст. 1079 ГК (см. комментарий к ней).

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

Комментарий к статье 698

Необходимость для сторон договора ссуды прибегнуть к судебному порядку расторжения договора возникает только в отношении договора ссуды, заключенного на определенный срок, причем для ссудополучателя - лишь в случае, если договор ссуды исключает право ссудополучателя на односторонний отказ от договора ссуды в соответствии с п. 2 ст. 699 ГК. Если договор ссуды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 699 ГК (см. комментарий к нему).

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

Комментарий к статье 699

1. Возможность отказа от договора ссуды в одностороннем порядке зависит от того, заключен такой договор на определенный или на неопределенный срок.

2. В отличие от ссудополучателя ссудодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора ссуды, заключенного на определенный срок.

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

Комментарий к статье 700

1. Права ссудополучателя обременяют объект ссуды, поскольку сохраняются при ее отчуждении или передаче в возмездное пользование третьему лицу, при этом новый собственник или арендатор занимают положение ссудодателя в договоре ссуды.

2. Правило ч. 1 п. 2 ст. 700 ГК о том, что договор ссуды сохраняет силу при перемене лиц в договоре ссуды на стороне ссудодателя, является императивным, а правило ч. 2 п. 2 ст. 700 ГК о том, что договор ссуды сохраняет силу в случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя, - диспозитивным.

Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования

Комментарий к статье 701

Правило ст. 701 ГК об основаниях прекращения договора ссуды является диспозитивным и может быть изменено договором. Впрочем, договором может быть предусмотрено его сохранение лишь в случае смерти гражданина, поскольку ликвидацией юридического лица договор прекращается независимо от его условий; сохранение обязательства в случае ликвидации юридического лица должно быть основано на указании закона или иного правового акта (ст. 419 ГК).

Глава 37. ПОДРЯД

§ 1. Общие положения о подряде

Статья 702. Договор подряда

Комментарий к статье 702

1. Следуя традиции отечественного гражданского права, заложенной еще в дореволюционном проекте Гражданского уложения, а затем продолженной в ГК РСФСР 1922 и 1964 гг., подряд определяется как договор о выполнении подрядчиком определенной работы для другой стороны за плату. В развитие данной нормы законодатель включил в легальное определение договора указание на результат, который должен достигнуть подрядчик, а заказчик соответственно принять. Хотя ст. 350 ГК РСФСР 1964 г. также упоминала о принятии выполненной работы, стилистически п. 1 ст. 702 ГК более точен, поскольку принять можно не работу саму по себе, а ее результат. Кроме того, формулировка п. 1 ст. 702 ГК вернее отражает смысл подряда: его целью является не выполнение работы как таковой, а получение результата, который может быть передан заказчику.

2. Включение в легальное определение подряда такого признака, как получение подрядчиком определенного передаваемого (т. е. материализованного, отделяемого от самой работы) результата, позволяет отличить его от договора услуги. Последний также предполагает совершение определенных действий (деятельности) по заданию заказчика за плату, однако законодательное определение договора возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК) не упоминает передаваемого заказчику результата. Это не значит, что данный договор не предполагает достижения какого-либо результата (тогда он не имел бы смысла), но достигаемый результат нематериален, неотделим от услугодателя. Предмет договора услуги - сама услуга (определенные действия или деятельность), в то время как предмет договора подряда - овеществленный результат работы подрядчика.

Практическое значение в разграничении договоров подряда и услуги заключается в различном правовом регулировании отдельных аспектов указанных правоотношений. Например, на подрядчике лежит риск случайного неисполнения договора (п. 1 ст. 705 ГК), в то время как услугодатель такого риска не несет. Договор услуги имеет личный характер, что по общему правилу не допускает возложения исполнения обязательства услугодателем на третье лицо (ст. 780 ГК). Подрядчик, напротив, вправе привлекать к исполнению договора других лиц, если из закона или договора не вытекает его обязанности выполнить работу лично (п. 1 ст. 706 ГК). Различие усматривается и в последствиях одностороннего отказа от исполнения договора подряда (ст. 717 ГК) и услуги (ст. 782 ГК).