Комментарии к гражданскому кодексу Российской федерации, части второй (стр. 21 )

Строительная деятельность с нарушением природоохранных требований (порча земель, выбросы вредных веществ в атмосферный воздух, нарушение правил водопользования и т. д.) может быть ограничена, приостановлена либо прекращена в порядке, установленном законодательством.

Общие требования к безопасности процессов производства, в том числе к безопасности строительных работ, названы в Федеральном законе "О техническом регулировании" (гл. 2, 3), согласно которому минимальные требования, обеспечивающие биологическую, пожарную, механическую, химическую, электрическую и другие виды безопасности процессов производства, устанавливаются в технических регламентах, стандартах. Основные требования к безопасности условий труда, подлежащие соблюдению при любых работах, в том числе и строительных, предусмотрены в Федеральном законе от 01.01.01 г. "Об основах охраны труда в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 29. Ст. 3702). В соответствии с указанным Законом действует система нормативных актов, содержащих государственные нормативные требования охраны труда, которая состоит из межотраслевых и отраслевых правил и инструкций по охране труда, строительных и санитарных норм и правил, свода правил по проектированию и строительству, государственных стандартов безопасности труда и т. п. (см. Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. N 399 "О нормативных правовых актах, содержащих государственные нормативные требования охраны труда" (СЗ РФ. 2000. N 22. Ст. 2314)). Наряду с общими существуют специальные правовые акты, отражающие требования к безопасности работ на отдельных объектах, - к примеру, Федеральный закон от 01.01.01 г. "О безопасности гидротехнических сооружений" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589).

Во исполнение требований названных правовых актов подрядчик обязан принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность строительных работ. Среди них - меры по соблюдению правил эксплуатации механизмов, транспортных средств, электрических, тепловых сетей, предупреждению и устранению негативного воздействия шума, вибрации, электрических, магнитных полей, оснащению средствами безопасности специалистов, а также строительной площадки и т. д.

2. Согласно абз. 2 п. 1 комментируемой статьи за нарушения в области охраны окружающей среды и безопасности строительной деятельности подрядчик несет ответственность. Законодательством предусмотрены уголовная (см. ст. 143, гл. 26 УК), административная (см. гл. 8, 9 КоАП) и гражданская ответственность за подобные нарушения.

Гражданская ответственность за нарушения требований к охране окружающей среды и безопасности работ является внедоговорной и наступает независимо от того, привлекается ли правонарушитель к уголовной или административной ответственности либо нет. Основания такой ответственности подрядчика определяются по правилам гл. 59 ГК "Обязательства вследствие причинения вреда". Важно заметить, что строительная и иная связанная с ней деятельность создает повышенную опасность. Лица, ее осуществляющие, относятся к владельцам источника повышенной опасности и несут повышенную (независимо от вины) ответственность за вред, причиненный такой деятельностью (ст. 1079 ГК).

Правила комментируемой статьи, таким образом, применяются к внедоговорному причинению вреда действиями подрядчика, т. е. к причинению подрядчиком вреда третьим лицам. Заказчик не вправе предъявлять к нему требования о возмещении ущерба, причиненного его имуществу действиями подрядчика, вытекающими из договора строительного подряда, основывая их на положениях настоящей статьи.

3. Пункт 2 комментируемой статьи в императивной форме устанавливает запрет на использование подрядчиком при осуществлении работ материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, а также на выполнение его указаний, если это может привести к нарушению требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ. Тем самым ГК закрепляет не только обязательность, но и безусловность соблюдения требований об охране окружающей среды и об обеспечении безопасности строительных работ.

При строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, а также при их капитальном ремонте осуществляется государственный строительный контроль, если проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией. Предметом государственного строительного контроля является проверка соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов и проектной документации. Государственный строительный контроль осуществляется органами государственной власти, уполномоченными на подобный контроль. По результатам проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи подрядчику предписания об устранении выявленных нарушений (ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 752. Последствия консервации строительства

Комментарий к статье 752

1. В комментируемой статье говорится о консервации объекта строительства как основании для изменения или расторжения договора строительного подряда и предусматриваются последствия такой консервации.

Консервация объекта строительства предполагает приостановление строительных и иных работ и осуществление после этого ряда мероприятий, направленных на предотвращение порчи, разрушения, иного ухудшения технических характеристик оборудования, механизмов, коммуникаций, на сохранность объекта строительства в целом и проч. Так, при консервации строительства проводится специальная обработка вмонтированного оборудования, механизмов; выполняются работы по демонтажу аппаратуры, технических устройств, отключается подача тепла, воды, газа и т. д., принимаются меры по сохранности имущества, по внутренней и наружной охране объекта и проч. Решение о консервации принимается заказчиком либо инвестором. В случае строительства объекта за счет бюджетных средств подобное решение принимается в установленном законом порядке государственными органами либо органами местного самоуправления. При приостановлении работ более чем на шесть месяцев на объектах капитального строительства заказчик должен обеспечить консервацию объекта (ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Не всякое приостановление работ по договору строительного подряда означает консервацию объекта строительства. Так, приостановление работ вследствие, например, неблагоприятных погодных условий, временного отсутствия рабочей силы, материалов, оборудования и проч., как правило, не влечет консервации строительства.

В то же время основанием приостановления работ с целью консервации объекта строительства могут служить любые причины: как зависящие от сторон - банкротство заказчика, изменения в его технической политике, невыполнение одной из сторон обязательств по обеспечению строительства материалами, оборудованием, так и не зависящие от сторон договора - стихийные бедствия, военные действия, отсутствие бюджетного финансирования и проч. Более того, из самой сущности подряда вытекает (если иное не предусмотрено договором) возможность для заказчика в любое время до сдачи ему результата работы без объяснения причин отказаться от исполнения договора, законсервировав объект строительства (см. комментарий к ст. 717 ГК).

Вместе с тем причины приостановления строительных работ и консервации строительства должны быть приняты во внимание при установлении последствий консервации.

Комментируемая статья закрепляет последствия лишь на тот случай, когда работы приостанавливаются, а объект строительства консервируется по не зависящим от сторон причинам. Таким последствием является право подрядчика на возмещение убытков. Размер возмещаемых убытков ограничен. Возмещаются лишь реальные расходы подрядчика в связи с необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с одновременным зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Так, возмещению подлежат расходы подрядчика по перемещению материалов, строительной техники, механизмов на другие объекты либо в другую местность, расходы по выплате работникам выходных пособий в связи с увольнением по сокращению штатов и т. п. Таким образом, указанное правило о возмещении убытков подрядчику представляет собой отступление от требования полного возмещения убытков лицу, право которого нарушено (см. ст. 15 ГК).

Расходы подрядчика на консервацию строительства относятся к числу не предусмотренных в смете, поэтому прежде чем приступить к консервации, стороны своим соглашением решают вопрос о характере участия подрядчика в консервации и о цене выполняемых при этом работ или оказываемых услуг.

Выполненные до консервации строительства работы подлежат сдаче и приемке заказчиком в порядке, предусмотренном ст. 753 ГК. Они оплачиваются в полном объеме и в соответствии со сметой.

Что же касается последствий консервации по основаниям, зависящим от поведения одной или обеих сторон, то они определяются в каждом случае с учетом конкретного основания для изменения или расторжения договора строительного подряда и консервации объекта строительства. (Для сравнения см. комментарий к ст. 717 ГК о последствиях отказа от исполнения договора по инициативе заказчика и по причинам, зависящим лишь от него.)

2. Судьба договора строительного подряда при консервации строительства решается по усмотрению сторон, поскольку ГК не содержит нормы, которая связывала бы консервацию с окончательным прекращением договорных отношений. По соглашению сторон возможно как расторжение договора, так и изменение его условий, прежде всего условия о сроке договора. В последнем случае на подрядчика возлагается обязанность возобновить работы на прежних или иных условиях после принятия заказчиком решения о расконсервации объекта строительства.

Статья 753. Сдача и приемка работ

Комментарий к статье 753

1. Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет обязанность заказчика, уведомленного о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, приступить к его приемке немедленно.

Выполненные работы принимаются в порядке, установленном законом и договором строительного подряда. ГК не устанавливает конкретный срок, в течение которого заказчик обязан приступить к приемке. Немедленно, т. е. в минимальные сроки, необходимые для принятия заказчиком мер по организации приемки и ее надлежащему проведению, в частности, в сроки, требуемые для привлечения к участию в приемке специалистов, представителей государственных органов, органов местного самоуправления, для обеспечения объекта необходимой энергией, сырьем, топливом и т. д.

При просрочке принятия работы на заказчика ложится бремя несения возникших в период просрочки рисков: риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и т. д. (см. комментарии к ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК).

Досрочная сдача работ подрядчиком допускается лишь с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК).

2. Пунктом 2 комментируемой статьи на заказчика возлагается обязанность по организации и осуществлению приемки результата работ и несению связанных с этим расходов.

Заказчик своими силами и средствами должен обеспечить участие в комиссии по приемке как своих представителей, так и представителей подрядчика, а если работы выполнялись по договору генерального подряда, то и представителей субподрядчиков; в необходимых случаях привлечь экспертов, представителей государственных органов и органов местного самоуправления, выделить транспорт, обеспечить объект необходимой энергией, сырьем, топливом и проч.

Правило о возложении на заказчика обязанности по организации и приемке работ и по несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей как по организации приемки объекта, так и по несению связанных с этим расходов. Стороны вправе, к примеру, возложить на подрядчика обязанность по выделению на период приемки персонала для обслуживания инженерных систем и оборудования и перенести на него (полностью или в части) связанные с этим расходы.

В практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная; приемка заказчиком и государственная приемка. Главное назначение всех видов приемки - проверить качество работ.

Промежуточная приемка проводится обычно в отношении тех выполняемых промежуточных работ, которые скрываются последующими конструкциями либо предназначаются для больших механических и иных нагрузок. Например, прочность фундамента здания может быть проверена и приемка осуществлена до закрытия его плитами и до возведения стен. В процессе строительства возможна регулярная промежуточная приемка работ, в частности, ежемесячная, подтверждающая выполнение работ за определенный период.

Частичная приемка также является приемкой в процессе строительства. Она применяется, как правило, когда строится сложный строительный комплекс, включающий отдельно стоящие здания и сооружения, объекты гражданской обороны и проч., которые могут эксплуатироваться заказчиком самостоятельно. Допустим, объектом строительства являются административный корпус предприятия, производственное здание и здание оздоровительного комплекса. При частичной приемке (в отличие от промежуточной) заказчик не только проверяет качество части выполненных работ, но также берет в фактическое владение результат работы и вправе его эксплуатировать (к примеру, административный корпус). Подобное возможно лишь в случае, если результат определенной части работ выделен в договоре в качестве отдельного этапа.

В то же время не следует отождествлять приемку отдельного этапа работ и частичную приемку. Приемкой отдельного этапа может быть и промежуточная приемка при условии, что подлежащая приемке в процессе строительства часть работ выделена в договоре как этап.

Вместе с тем промежуточная приемка далеко не всегда является приемкой отдельного этапа работ. На необходимость разграничения промежуточной приемки и приемки отдельного этапа работ указывает и ВАС РФ на примере одного из дел. Так, в коммерческой практике приемка отдельного этапа работ и приемка промежуточных работ, не относящихся к таковому, оформляются путем подписания одного и того же акта, именуемого актом формы N 2. При этом акты приемки промежуточных работ подтверждают фактическое выполнение работ за определенный период и, как правило, подписываются ежемесячно, что позволяет получить основание для промежуточных расчетов. И если фактически выполненные промежуточные работы не были выделены в договоре в качестве отдельного этапа, то акты формы N 2 не являются актами предварительной приемки отдельного этапа работ. Такое разграничение имеет принципиальное значение при распределении рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ. В случае принятия промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, действует общее правило о распределении рисков (ст. 741 ГК) - см. п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 51. В случае же принятия отдельного этапа работ действует специальное правило о распределении рисков (см. комментарий к п. 3 комментируемой статьи).

Полная приемка - приемка законченного строительством объекта в целом. Она проводится заказчиком либо комиссией, образуемой соглашением сторон. В комиссию могут входить и независимые эксперты, и представители субподрядчиков, и другие лица, приглашенные заказчиком и подрядчиком.

В случаях, порядке и с последствиями, которые предусмотрены правовыми актами, возможна государственная приемка, проводимая с участием представителей государственных органов и органов местного самоуправления. Обычно такая приемка проводится при строительстве объектов недвижимости, эксплуатация которых затрагивает серьезные публичные интересы, - основных производственных и непроизводственных фондов (зданий и сооружений, жилых комплексов и иных подобных объектов). При этих условиях объект считается принятым к эксплуатации и право на него подлежит государственной регистрации только после надлежащего завершения государственной приемки.

Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утверждены Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. N 84). В соответствии с ними до предъявления объектов государственной приемочной комиссии заказчик назначает рабочие комиссии, осуществляющие предварительную приемку без участия представителей государственных органов либо органов местного самоуправления. И лишь затем законченные строительством объекты должны предъявляться к приемке государственным приемочным комиссиям.

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает специальное правило о перенесении на заказчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа работ, последствий случайной гибели или случайного повреждения этого результата.

Смысл специального правила состоит в том, что при гибели (повреждении) не по вине подрядчика результата отдельного этапа работ, наступившей до приемки работ в целом, но после приемки заказчиком отдельного этапа работ, риск несет заказчик.

Следовательно, за подрядчиком в этом случае сохраняется право требовать вознаграждения за указанные работы. Предусмотренное п. 1 ст. 741 ГК общее правило о несении подрядчиком риска случайной гибели или случайного повреждения результата работ до его приемки при этом не применяется. Тем самым в подобных случаях снижается риск подрядчика.

Пункт 3 комментируемой статьи содержит императивное предписание и исключает принятие сторонами иного решения о распределении рисков в подобных случаях.

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о порядке оформления сдачи и приемки работ и устанавливается презумпция действительности акта сдачи или приемки результата работ, подписанного одной стороной.

Согласно абз. 1 п. 4 при сдаче результата работ подрядчиком и приемке его заказчиком требуется соблюдение особой процедуры - составления акта о приеме-передаче результата работ, подписываемого обеими сторонами, а в случаях, установленных правовыми актами, также представителями государственных органов или органов местного самоуправления. В акте, как правило, фиксируется дата приема и передачи, называется результат работ - объект строительства, указывается на соответствие проведенных работ технической документации, дается оценка качества работ. В случае обнаружения в процессе приемки недостатков, недоделок к акту прилагается их перечень с указанием сроков устранения недостатков. Таким образом, акт приема-передачи результата работ призван не только подтвердить фактическое поступление объекта строительства во владение заказчика, но и зафиксировать объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. В коммерческой практике от подписания акта сдачи-приемки объекта обычно отказывается заказчик. Оформленный таким образом акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика по оплате выполненных работ (см. п. 14 Обзора Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 51).

Согласно абз. 2 п. 4 акт, подписанный одной стороной, может быть оспорен заинтересованной стороной в суде. Суд вправе признать односторонний акт недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. О случаях, в которых заказчик вправе отказаться от приемки результата работ и подписания соответствующего акта, см. комментарий к п. 6 настоящей статьи.

5. Согласно п. 5 комментируемой статьи в случаях, когда в силу закона, договора либо характера работ приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, непременным условием приемки работ служат положительные результаты испытаний. Названное предписание - императивное и исключает принятие сторонами решения о приемке работ при отрицательном результате предварительных испытаний.

Если первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имеет право отказаться от подписания акта сдачи-приемки работ. По мнению Президиума ВАС РФ, мотивы отказа заказчика от подписания акта обоснованны и в том случае, когда подрядчик отказывается от повторных испытаний, полагая, что в них нет необходимости, поскольку выявленные при предварительном испытании дефекты им устранены (см. п. 7 Обзора Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 51).

6. В п. 6 комментируемой статьи установлены пределы осуществления заказчиком права на отказ от приемки результата работ в случае обнаружения им недостатков.

Эта норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. В соответствии с ней отказ заказчика от приемки объекта обоснован, когда им обнаружены недостатки, которые исключают возможность использования объекта для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком, т. е. существенные недостатки (см. п. 2 ст. 450 ГК). Наличие в результате работ иных, несущественных недостатков, которые не влияют на основное назначение результата работ и устранимы без особого ущерба для интересов заказчика, не препятствует его приемке. Все выявленные в ходе приемки несущественные недостатки, как уже отмечалось, фиксируются в акте, подрядчику предоставляется разумный срок для их устранения. Но сам результат работ должен быть принят заказчиком. Необоснованный отказ заказчика от надлежащего оформления акта, удостоверяющего приемку, дает подрядчику право составить односторонний акт (п. 4 настоящей статьи). В этом случае суд вправе удовлетворить требование подрядчика об оплате выполненного результата работ на основании одностороннего акта сдачи-приемки.

Заказчик же вправе добиваться в суде признания акта недействительным. Бремя доказывания обоснованности отказа от приемки результата работ возлагается на заказчика (ст. 56 ГПК).

Акт приемки объектов капитального строительства относится к документам, необходимым для получения заказчиком в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

Комментарий к статье 754

1. В комментируемой статье отражены особенности оснований ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы, присущие данной разновидности договора подряда.

Отступления подрядчика от требований, предусмотренных в технической документации, в строительных нормах и правилах, в комментируемой статье подразделены на две группы: 1) мелкие отступления, не повлиявшие на качество работ (п. 2 настоящей статьи); 2) иные отступления (п. 1 настоящей статьи). К последним, исходя из смысла комментируемой статьи, относятся все те отступления, которые повлекли за собой снижение качества работ, независимо от того, мелкие они либо существенные по характеру отступлений от технической документации, строительных норм и правил.

В п. 1 комментируемой статьи к группе отступлений, которые повлекли за собой снижение качества работ, отнесены, в частности: недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия; снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения при их реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.).

Названные нарушения носят характер расшифровки абстрактного понятия ненадлежащего качества работ, определяемого в п. 1 ст. 723 ГК как выполнение подрядчиком работы "с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования".

Иными словами, они представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода отступления от договора подряда считаются ухудшившими результат работы, повлиявшими на его качество, т. е. существенными нарушениями договора подряда. Поэтому заказчик, утверждающий, что подрядчик допустил одно из названных в комментируемом пункте нарушений, должен доказать только сам факт нарушения, а не его влияние на качество, т. е. не его существенный характер.

К основаниям ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работ могут быть отнесены и другие отвечающие требованиям п. 1 ст. 723 ГК отступления от технической документации, строительных норм и правил, повлиявшие на качество результата работ.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлена презумпция ответственности подрядчика за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации. Это правило основано на положении п. 1 ст. 743 ГК об обязанности подрядчика выполнять работы в соответствии с технической документацией.

Названная презумпция может быть опровергнута подрядчиком, если им будет доказано, что подобные отступления не повлияли на качество объекта строительства. Спор между сторонами о характере отступлений и о последствиях мелких отступлений разрешается судом с учетом, в случае необходимости, заключения соответствующих специалистов.

К мелким отступлениям от технической документации, не повлиявшим на качество работ, могут быть отнесены, в частности, отступления, касающиеся внутренней отделки помещений, - побелка стен вместо покраски, частичная облицовка их кафелем вместо полной и т. п.

3. В комментируемой статье не говорится о мерах гражданско-правовой ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работ. Поэтому могут применяться любые меры ответственности, предусмотренные действующим законодательством.

Наряду с взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки (пени, штрафа), как правило, договорной. Сфера применения законной неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда крайне узка. Так, ни в § 3 "Строительный подряд", ни в § 1 "Общие положения о подряде" гл. 37 не предусматриваются случаи законной неустойки, в том числе за ненадлежащее качество результата работ.

При нарушении качества работ к подрядчику применяются и другие санкции или действуют способы защиты нарушенного права, не относящиеся к мерам гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие - заказчиком. Они могут применяться как отдельно, так и наряду с мерами гражданско-правовой ответственности. К их числу относятся, в частности: отказ заказчика или подрядчика полностью или частично от исполнения договора (п. 3 ст. 715, п. 3 ст. 723 ГК); безвозмездное устранение подрядчиком недостатков либо соразмерное уменьшение установленной за работу цены при ненадлежащем качестве работ (п. 1 ст. 723 ГК) и др.

Следует иметь в виду и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов (см. ст. 9.4 КоАП "Нарушение требований нормативных документов в области строительства", ст. 9.5 "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию").

Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

Комментарий к статье 755

1. Гарантийные сроки в договоре подряда - сроки, в течение которых подрядчик гарантирует заказчику определенный уровень качества результата работ.

В п. 1 комментируемой статьи установлена обязанность подрядчика гарантировать заказчику такой уровень качества результата работ, который позволит ему на протяжении гарантийного срока достичь указанных в технической документации показателей объекта строительства и даст возможность эксплуатации объекта в соответствиями с условиями договора строительного подряда.

Указанное положение не следует толковать так, будто заказчик в течение гарантийных сроков обязан достичь указанных в технической документации показателей либо ввести объект в эксплуатацию или эксплуатировать его непременно в соответствии с условиями договора строительного подряда, т. е. использовать объект в соответствии с обычным использованием результата работы такого рода. По общему правилу вопрос о достижении тех или иных указанных в технической документации показателей (мощности объекта, объема выпускаемой продукции и т. п.), о полном либо частичном вводе объекта в эксплуатацию, характере его использования решает сам заказчик, руководствуясь экономическими интересами. Обязанность же подрядчика - обеспечить такой уровень качества, который бы соответствовал уровню, заданному в технической документации.

Правило это диспозитивное. Оно действительно, если между заказчиком и подрядчиком не существует иного соглашения. Так, подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями (п. 2 ст. 721 ГК). В таком случае он вправе гарантировать достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором (к примеру, пуска электростанции на полную мощность) в сроки более короткие, чем гарантийные. При этом, однако, не должны нарушаться правила эксплуатации объекта.

Подрядчик, принявший на себя обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями, вправе увеличить установленный в законе гарантийный срок. Тем самым он гарантирует названный выше уровень качества работ уже в течение более длительных сроков. Законодатель не устанавливает максимального гарантийного срока. И, напротив, установленные в законе гарантийные сроки не могут быть изменены соглашением сторон в сторону уменьшения.

2. Пункт 2 закрепляет презумпцию ответственности подрядчика за недостатки работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока, и устанавливает основания освобождения заказчика от ответственности за такие недостатки.

Подрядчик будет освобожден от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если таковые возникли вследствие одного из следующих обстоятельств: нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных заказчиком или привлеченными им третьими лицами; ненадлежащего ремонта объекта заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Бремя доказывания того, что недостатки возникли по указанным причинам, лежит на подрядчике.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает основание для перерыва течения гарантийного срока и продолжительность такого перерыва: невозможность эксплуатации объекта вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Если заказчик по другим обстоятельствам не имел возможности эксплуатировать объект, в отношении которого установлен гарантийный срок, в частности, по причинам, зависящим от заказчика, третьих лиц, в результате издания акта государственного органа о приостановлении его деятельности и т. п., то течение гарантийного срока не прерывается.

Продолжительность перерыва - все время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие указанных недостатков. Этот период состоит из двух временных отрезков: периода, длящегося с момента выявления недостатков и до момента начала работ по их устранению, и периода работ по устранению недостатков.

Перерыв срока гарантии означает, что он продлевается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться из-за обнаруженных в нем недостатков.

4. Пункт 4 комментируемой статьи взаимоувязан с положениями п. 3 настоящей статьи о продлении срока гарантии. В нем закрепляется обязанность заказчика заявить подрядчику об отступлениях от технической документации, повлиявших на качество объекта строительства (п. 1 ст. 754 ГК).

В ГК не устанавливается конкретный срок для заявления подрядчику о недостатках. Но поскольку обнаружение недостатков может влиять на течение гарантийного срока, характер мер по их устранению и проч., то в п. 4 отмечается, что заявление должно быть сделано "в разумный срок по их обнаружении". (Об исполнении обязательства в разумный срок см. ст. 314 ГК.) Разумность срока оповещения заказчика определяется применительно к конкретному подрядному обязательству и зависит, в частности, от местонахождения заказчика и подрядчика, наличия средств связи, степени опасности дальнейшего увеличения (распространения) недостатков и их влияния на возможность дальнейшей эксплуатации объекта и проч.

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

Комментарий к статье 756

1. В комментируемой статье установлено правило о порядке определения сроков обнаружения ненадлежащего качества строительных работ и предусмотрен предельный срок обнаружения недостатков для ряда случаев.

Правило абз. 1 комментируемой статьи представляет собой законодательный прием отсылочного регулирования. В нем закреплено положение о том, что сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ, т. е. продолжительность таких сроков и их исчисление, определяются согласно правилам, установленным в § 1 "Общие положения о подряде". Это, в частности, означает, что продолжительность сроков обнаружения ненадлежащего качества работ и их исчисление зависят от того, имеется ли в договоре строительного подряда или в законе условие о гарантийном сроке или нет. Более подробно о сроках обнаружения ненадлежащего качества работ, их продолжительности и исчислении см. комментарий к ст. 724 ГК.

2. В соответствии с п. 2 ст. 724 ГК в случае, когда на результат работ не установлен гарантийный срок, законом, договором или обычаями делового оборота может быть установлен срок обнаружения ненадлежащего качества работ, в том числе продолжительностью более двух лет. В случае, когда на работы установлен гарантийный срок и его продолжительность менее двух лет с момента передачи результата работ, подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество работ и по истечении гарантии, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого (п. 4 ст. 724 ГК). Известно также, что строительство некоторых объектов продолжается многие годы и, следовательно, подобные недостатки могут возникнуть за несколько лет до сдачи объекта заказчику.

В целях сбалансирования интересов заказчика и подрядчика для вышеуказанных случаев в абз. 2 комментируемой статьи установлено правило о максимальном пятилетнем сроке обнаружения недостатков по договору строительного подряда.

3. При применении комментируемой статьи во внимание должно быть принято правило п. 3 ст. 740 ГК, в силу которого, если заказчиком по договору строительного подряда является гражданин, а работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других личных потребностей, то такой гражданин пользуется правами, предоставленными заказчику по договору бытового подряда. К их числу относится и право на предъявление требований, связанных с ненадлежащим качеством работ, в течение сроков, указанных ГК и Законом о защите прав потребителей (см. комментарий к ст. 737 ГК).

Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

Комментарий к статье 757

1. По общему правилу подрядчик обязан устранять по требованию заказчика лишь те недостатки, за которые он отвечает (ст. 748, 754 ГК). Вместе с тем, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК), стороны вправе предусмотреть в договоре обязанность подрядчика устранять за счет заказчика и те недостатки в работе, за которые подрядчик не несет ответственности. Это могут быть недостатки, возникшие по вине самого заказчика, третьих лиц (например, с которыми у заказчика заключен договор на выполнение отдельных специальных работ) либо вообще независимо от вины кого-либо (дефекты в принятом заказчиком отдельном этапе работ, возникшие вследствие стихийного бедствия и проч.).