Оценка проведена по состоянию на 17.09.2008 г (стр. 10 )

Таблица 10.2.1.2.

Стоимость с учетом прибыли предпринимателя	339 руб.
Физический, функциональный и внешний износ	156 руб.
Стоимость земельного участка площадью ,7 кв. м.	7 руб.
Общая стоимость, рассчитанная затратным подходом	190 681 755 руб.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным подходом, на 16 сентября 2008г., составляет: 190 рублей

(Сто девяносто миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят пять рублей).

11. ОЦЕНКА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доходоприносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

Отказ от использования доходного подхода.

Расчет стоимости доходным подходом не производился по следующим причинам:

1. Оцениваемые объекты являются незавершёнными строительством.

2. В том состоянии, в каком объекты находятся на дату осмотра, их нельзя рассматривать как объекты доходной недвижимости. Прогнозирование доходов от эксплуатации объекта по окончании строительства на данный момент затруднено, поскольку достаточно сложно точно определить дату завершения строительства и уровень арендных ставок в последующий период. В связи с этим существенно снижается точность расчетов и достоверность значения стоимости, рассчитанного с использованием доходного подхода.

12. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·  анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

·  определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

·  разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

·  расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

·  применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

·  анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется значительный объем информации по сделкам купли-продажи.

Отказ от использования сравнительного подхода.

Поскольку на момент оценки Оценщик не располагает достаточной и достоверной информацией по продажам подобного типа объектов, сопоставимых с рассматриваемым, считаем, что определение рыночной стоимости сравнительным подходом для данного объекта недостаточно корректно.

13. согласование (обобщение) результатов

В настоящем Отчёте проведён расчёт рыночной стоимости незавершённого строительством Кожевенного завода. При проведении оценки использован затратный подход. Отказ от использования доходного и сравнительного подходов описана стр.66, 67 отчёта.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, на 16 сентября 2008г., составила: 190 рублей

(Сто девяносто миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяч семьсот пятьдесят пять рублей).

14. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки - незавершённый строительством Кожевенный завод, включающий земельный участок площадью 114 973,7 кв. м., незавершённые строительством нежилые строения и сооружения общей площадью,7 кв. м. При проведении оценки использован затратный подход.

·  Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, по нашему мнению, составляет на 17 сентября 2008 года: рублей

(Сто девяносто миллионов шестьсот восемьдесят три тысячи рублей),

в том числе:

- незавершённые строительством нежилые строения и сооружения общей площадью,7 кв. м. – 183 рублей:

№ п/п	Инвентарный номер	Литер по плану	Наименование строения, сооружения	Итоговая величина рыночной стоимости, руб.	Итоговая величина рыночной стоимости, руб. округлённо
Незавершённый строительством объект - тепловой пункт (Литер З), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 10
1	24005	З	Тепловой пункт	5	5
Ворота длиной 12,7 м (Литера VI), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
2	24024	VI	Ворота
Незавершенный строительством объект - РММ (Литер В), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 5
3	24006	В	Ремонтно-механическая мастерская	2	2
Незавершенный строительством объект - склад сырья (Литер Б), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 4
4	24008	Б	Склад сырья	5	5
Ограждение длиной 1190,35 м, находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
5	24017	IV	Ограждение	3	3
Незавершенный строительством объект - производственный корпус (Литер А2), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 3
6	24001	А2	Производственный корпус
Незавершенный строительством объект - производственно-бытовой корпус (фундамент) (Литер Д), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 6
7	24010	Д	Производственно-бытовой корпус (фундамент)	12 860	13 000
Ворота длиной 21,5 м (Литера V), находящиеся поадресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
8	24023	V	Ворота
Незавершенный строительством объект химстанция (фундамент) (Литер Е), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 7
9	24004	Е	Химстанция (фундамент)	9	9
Усреднитель очистных сооружений (Литера II), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
10	24011	II	Усреднитель
Емкости ж/б 3 шт. (по 95 кб м), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
11	24022	III	Ёмкость	2	2
Ёмкость
Ёмкость
Незавершенный строительством объект - здание насосной станции (Литер Н), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 9
12	24003	Н	Здание насосной станции	1	1
Незавершенный строительством объект - трансформаторная подстанция (Литер Ж), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 8
13	24007	Ж	Трансформаторная подстанция	1	1
Незавершенный строительством объект - проходная (Литер К), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 2
14	24009	К	Проходная	78 951	79 000
Емкость металлическая (площадью 198,7 кв. м), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
15	24012	I	Ёмкость	2	2
Незавершенный строительством объект - внутриплощадочная эстакада ТМП (Литер 3), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 3
16	24015	3	Внутриплощадочная эстакада ТМП	1	1
Незавершенный строительством объект - внешнее электроснабжение (Литер 2), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 2
17	24019	2	Внешнее электроснабжение
Незавершенный строительством объект - внутриплощадочные сети ВиК (Литер 4), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 4
18	24013	4	Внутриплощадочные сети ВиК (галерея коммуникаций)	58 044	58 000
Навес (площадь 45 кв. м) (Литера Г), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
19	24021	Г	Навес	40 806	41 000
Автодорога (внутриплощадочные проезды) (Литера VII), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
20	24020	VII	Автодорога (внутриплощадочные проезды)
Незавершенный строительством объект - внешние тепловые сети (Литер 5), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 5
21	24016	5	Внешние тепловые сети	1	1
Незавершенный строительством объект - административно-бытовой корпус, переход (Литер А, А1, а), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 1
22	24002	А	Административно-бытовой корпус	27	27
А1	Переход
а	Крыльцо
Незавершенный строительством объект - внешние сети ВиК (Литер 6), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск - Верхние Аремзяны - Октябрьский, правый поворот, сооружение 6
23	24014	6	Внешние сети ВиК	2	2
Незавершенный строительством объект - периметральное освещение (Литер 1), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 1
24	24018	1	Периметральное освещение (галерея коммуникаций)
			ИТОГО:		183
	Земельный участок общей площадью 114 973,7 кв. м., находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, сооружения 1, 2, 3, 4, 5, 6	7	7
	ВСЕГО:	190	190

Оценщик: ___________________/ /