Скидка на уторговывание.
Здесь подразумевается скидка, которую может предложить продавец покупателю, а также риэлтерская наценка, которая присутствует в цене предложения. Значение скидки определено экспертно на основе проведённого анализа рынка земельных участков и данных, полученных от агентств недвижимости, и по нашему мнению может составлять для объекта оценки в среднем 3%.
Корректировка на права собственности.
При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здания, сооружения и на земельный участок. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.
Объекты сравнения и оцениваемый земельный участок находятся на праве собственности, поэтому поправка на права не применялась.
Условия рынка (дата продажи/предложения).
Данная корректировка вводится для приведения цен объектов, проданных некоторое время назад, к текущим ценам. Ввиду того, что объекты сравнения - земельные участки, выставленные на продажу в сентябре 2008 г., корректировка на дату предложения не вводилась.
Местоположение.
Под местоположением понимается степень привлекательности расположения, близости деловых центров. Ввиду отсутствия информации о купле-продаже земельных участков в г. Тобольске и промышленной зоне города, в расчётах использованы аналоги, находящиеся в 23 – 35 км. от г. Тюмени.
Для определения корректировки на местоположение сравнение парных продаж по единственно возможным объектам - жилой недвижимости, квартирам. Считаем, что подобное соотнесение ситуации на разных сегментах рынка все же более корректно, нежели применение "экспертного" метода определения поправок без каких-либо реальных обоснований. Для расчета корректировки на местоположение мы использовали данные о ценах предложения на одно-, двухкомнатные квартиры.
Расчёт поправки на месторасположение.
Таблица 10.1.4.2.
Объект сравнения 1 | Объект сравнения 2 | Объект сравнения 1 | Объект сравнения 2 | Объект сравнения 1 | Объект сравнения 2 | |
Наименование объекта | Однокомнатная квартира | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Двухкомнатная квартира |
Цена предложения | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
Площадь | 37 | 33 | 44 | 40,8 | 41,0 | 40,8 |
Цена предложения (руб./кв. м.) | 45 946 | 36 364 | 44 318 | 36 765 | 41 463 | 36 765 |
Время предложения | сентябрь 2008г. | сентябрь 2008г. | сентябрь 2008г. | сентябрь 2008г. | сентябрь 2008г. | сентябрь 2008г. |
Источник информации | Квартирный вопрос, №37 от 16.09.08г., т:47 | Квартирный вопрос, №37 от 16.09.08г., т:54 | Квартирный вопрос, №37 от 16.09.08г., т: | Квартирный вопрос, №37 от 16.09.08г., т:-06 | Квартирный вопрос, №37 от 16.09.08г., т:6-18 | Квартирный вопрос, №37 от 16.09.08г., т:7-06 |
Месторасположение | п. Боровский | г. Тобольск | п. Боровский | г. Тобольск | п. Боровский | г. Тобольск |
Техническое состояние, отделка | простая отделка | простая отделка | простая отделка | простая отделка | простая отделка | простая отделка |
Поправка на местоположение | 0,79 | 0,83 | 0,89 | |||
Среднее значение поправки | 0,84 |
Целевое назначение.
Здесь подразумевается законодательно разрешённое использование земельного участка. Аналоги подобраны с одинаковым целевым назначением, поэтому корректировку принимаем равной 0%.
Корректировка на площадь земельного участка.
Анализ рынка земельных участков показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость земельных участков, имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость участков с меньшей площадью. При возрастании площади земельных участков удельная стоимость одного квадратного метра при прочих равных условиях падает.
Корректировка на общую площадь определена методом парной корреляции в рамках корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним из анализируемых факторных признаков. Для расчёта мы рассмотрели цены на земельные участки площадью от 10000 до 1000000 кв. м., аналогичные по остальным параметрам (расположены в одной ценовой зоне –пригород г. Тюмени, под строительство нежилых объектов). Для получения выборочной совокупности мы подобрали максимально возможное количество - 11 сопоставимых объектов.
На рис. 10.1.4 представлена графическая интерпретация различных видов регрессионных моделей.
Рисунок 10.1.4.
Результаты расчётов по 4 видам регрессионной модели показаны в таблицах 10.1.4.3, 10.1.4.4.
Таблица 10.1.4.3.
Аналоги[6] | Площадь, кв. м. | Цена продажи, руб. | Линейная | Логариф-мическая | Экспонен-циальная | Степенная |
1 | 1 | 300 | 230 | 201 | 204 | 174 |
2 | 43 000 | 272 | 239 | 255 | 224 | 239 |
3 | 300 | 237 | 226 | 220 | 201 | |
4 | 60 000 | 200 | 239 | 249 | 224 | 231 |
5 | 171 | 239 | 240 | 223 | 219 | |
6 | 120 | 236 | 217 | 216 | 191 | |
7 | 300 | 239 | 237 | 222 | 215 | |
8 | 100 | 237 | 222 | 218 | 197 | |
9 | 200 | 238 | 235 | 222 | 212 | |
10 | 10 000 | 250 | 240 | 280 | 225 | 277 |
11 | 50 000 | 400 | 239 | 252 | 224 | 235 |
Математи-ческое ожидание | 45 | 237,59 |
Количественно теснота связи между двумя признаками измеряется коэффициентом корреляции по формуле:
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
