Оценка проведена по состоянию на 17.09.2008 г (стр. 2 )

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

С уважением:

Генеральный директор - Оценка» //

СОДЕРЖАНИЕ

	ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО-СПРАВКА	2
	СОДЕРЖАНИЕ	6
1.	Общие сведения	7
2.	Допущения и ограничивающие условия, принятые при проведении оценки	9
3.	Квалификация оценщиков	10
4.	Вид определяемой стоимости	11
5.	Термины и определения	12
6.	Оцениваемые права	13
7.	Процесс оценки	14
8.	Анализ объекта оценки и его окружения	21
8.1	Состояние экономики г. Тобольска	21
8.2	Краткие итоги рынка недвижимости города Тобольска	23
9.	Месторасположение и описание объекта оценки	25
10.	Оценка затратным подходом	41
10.1	Оценка стоимости земельного участка	41
10.1.1	Описание оцениваемого земельного участка	41
10.1.2	Анализ наиболее эффективного использования земельного участка	43
10.1.3	Расчет стоимости земельного участка	44
10.1.4	Оценка методом сравнения продаж	46
10.2	Определение восстановительной стоимости объекта оценки	54
10.2.1	Определение величины накопленного износа	61
11.	Оценка доходным подходом	66
12.	Оценка сравнительным подходом	67
13.	Согласование (обобщение) результатов	68
14.	Основные факты и выводы	68
15.	Перечень используемой литературы	71
16.	Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки	73
	Источники информации	75
	Приложение	77

1.  ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

·  Утверждения и факты, содержащиеся в данном отчёте являются правильными и корректными и основываются на знаниях оценщика.

·  Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий.

·  Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.

·  Наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее говоренного результата или с последующими событиями;

·  Ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет.

·  Отчет составлен в полном соответствии с Федеральными законами «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 157-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО №№1, 2, 3), утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001г. №№ 000, 255, 254, Стандартов РОО (ССО 2005), Стандартов и Правил оценочной деятельности НП «СМАОс».

·  Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

·  Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

·  Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

·  Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Выдержки из отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика.

·  От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

·  Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта.

·  Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости, с какой либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

·  Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

КВАЛИФИКАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

– оценщик. Образовательные документы:

·  Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 000 выдан 20 июля 2001г. Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. .

·  «Практика переоценки основных фондов» выдан 25 февраля 1997г. Академией Оценки Российского общества оценщиков;

·  «Оценка текущих затрат на содержание недвижимости» выдан 29 мая 1997г. фирмами КО – ИНВЕСТ (РФ) и R. S. Means (США);

·  «Расчёт стоимости подержанных автомобилей, составление калькуляции стоимости ремонта автомобилей с использованием системы «EUROTAX – AUDATEX», определение стоимости потери товарного вида автомобиля» №21/3 выдан 16 мая 1995г. Московским автомобильно –дорожным институтом»;

·  «Повышение квалификации автоэкспертов – оценщиков» № 000 выдан 25 июня 1998г. Московским государственным техническим университетом «МАМИ»;

·  «Оценка ликвидационной стоимости имущества для нужд судебных приставов, налоговой полиции, таможни» №97 от 01.01.2001г;

·  «Оценка дебиторской задолженности» №96 от 01.01.2001г.

·  «Оценка земли, правовые и экономические аспекты приватизации и купли – продажи земельных участков в современных условиях» Повышение квалификации. Сертификат № 000 от 01.01.2001г.

·  «Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Вопросы практического применения Земельного Кодекса Российской Федерации. Оценка земли» Повышение квалификации. Сертификат № 000-03 от 17.04.03.

·  Свидетельство о повышении квалификации № 000 по программе «Оценочная деятельность» от 01.01.01г. выдано НОУ «Московской финансово-промышленной академией (МФПА)».

– оценщик. Образовательные документы:

·  Диплом о высшем образовании № ДВС 0405221 выдан 5.07.2001г. Тюменским государственным университетом. Специальность «Математика», специализация «Актуарная и финансовая математика».

·  Диплом о высшем образовании № ДВС 0939916 г. Тюменским государственным университетом. Специальность «Финансы и кредит», специализация «Банковское дело».

·  Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 000 выдан 10 октября 2004г. институтом повышения квалификации и переподготовки кадров ТюмГНГУ.

·  Свидетельство о повышении квалификации НОУ «Московской финансово-промышленной академии (МФПА) № 000 г.

– оценщик. Образовательные документы:

·  Диплом о высшем образовании № ВСВ № 000 г. Тюменским Государственным Университетом. Специальность «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности».

·  Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 000 г. Московской Финансово-Промышленной Академией.

·  Сертификат по направлению «Оценка земли» № 000 от 01.01.2001г. выдан Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права.

·  Сертификат № 000 о повышении квалификации по теме: «Особенности оценки недвижимости при проведении и реализации ипотечных программ.

·  Оценка недвижимости для целей залога. Оценка портфелей ипотек для целей секьюритизации» от 01.01.2001г., выданный Международной Академией оценки и консалтинга. Свидетельство о повышении квалификации НОУ «Московской финансово-промышленной академии (МФПА) № 000 г.

4. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ

Вид определяемой стоимости - рыночная стоимость в соответствии с федеральным Законом от 01.01.01 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты типичной для аналогичных объектов;

·  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·  платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Продавец и покупатель действуют в рамках закона.

2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

4. Оплата не сопровождается дополнительными условиями.

5. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.

5. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Здания – архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения

Объекты оценки – имущество и имущественные права, которые подлежат оценке.

Процедура оценки – совокупность приёмов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчётов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

6. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

Имущество, составляющее объект оценки - казна Тюменской области, согласно предоставленной копии выписки из реестра государственного имущества Тюменской области № 000/09 от 01.01.2001г., выданной Департаментом имущественных отношений Тюменской области, а также копий свидетельств о государственной регистрации права на незавершённые строительством объекты (копии представлены в Приложении к настоящему отчёту). На праве оперативного управления оцениваемым имуществом распоряжается ГУ ТО «Дирекция содержания и эксплуатации объектов государственной собственности», кото­рое является балансодержателем объекта оценки.

Под объектом оценки выделен земельный участок площадью 114 973,7 кв. м., который находится на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права 72 НК № 000 от 01.01.2001г. Собственник – субъект Российской Федерации Тюменская область.

В задачу настоящего отчета не входило проведение юридической экспертизы право устанавливающих документов на объект оценки.

При определении стоимости имущества оценщики исходили из следующего:

·  документы, представленные Заказчиком, являются подлинными;

·  право собственности или иные права на оцениваемый объект оформлены и отражены в соответствующих документах.

7. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

 

1. Определение предпосылок оценки

 

Идентификация Цель Имущественные Тип Дата Допущения и

объектов оценки права стоимости оценки ограничения

 

2. Предварительный осмотр объектов

и составление плана оценки

 

Объем и тип Источники Необходимый Виды График Определение оплат

исходных данных данных персонал работ работ и составление договора

 

3. Сбор и анализ данных

 

Общие данные Специальные данные

 

Экономические Местоположение Оцениваемые объекты Аналоги

1.   Анализ рынка 1. Регион 1. Документы об имущественных 1. Продажи

2.   Финансирование 2. Город правах 2. Затраты

3.   Экономическая база 3. Окружение 2. Использование участка и 3. Годовая

4.   Тенденции соответствие стандартам рента

3. Физические характеристики

4. Анализ наиболее эффективного использования

5. Оценка земельного участка

6. Оценка улучшений (три подхода)

Затратный Сравнительный Доходный

7. Согласование результатов

8. Написание отчета об оценке

9. Сдача работы Заказчику

Ø  К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:

• определение отраслевой принадлежности объекта;

• классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;

• наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• площадь застройки;

• дата начала строительства;

• дата фактического прекращения строительства;

• идентификация конструктивной системы здания и сооружения;

• разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т. п.);

• степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Идентификация объекта в части отнесения его к специализированным и неспециализированным типам недвижимости определяет целесообразность применения того или иного методического подхода к оценке.

Ø  Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Ø  Сбор специальных данных и их анализ.

Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.

В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией.

Основные объемно-планировочные и конструктивные решения по объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо - и газоснабжения.

Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т. п. Как правило, даваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах. Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) незавершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта., как правило, по их наружным габаритам.

Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации - для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.

Идентификация конструктивной системы здания (сооружения) в соответствии с классификацией, используемой в справочных изданиях компании «КО-ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный показатель стоимости строительства объекта, а также требуемый индекс для пересчёта значения подобранного показателя в уровень текущих цен на дату оценки для соответствующего региона.

Конструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» представляют собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимости от сочетания преобладающих материалов, используемых в несущих и ограждающих конструкциях.

Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику для определения возможностей изменения его функционального назначения. При отсутствии проектной документации такие данные получить невозможно, поэтому целесообразно проводишь оценку, основываясь на средних показателях водо-, электро - и газопотребления аналогичных объектов.