r = 
,
где зависимые переменные X и Y – факторные (результативные) признаки.
Таблица 10.1.4.4.
Вид регрессионной модели | Уравнение регрессии | Коэффициент корреляции, r |
Линейная | y = -0,00001x + 239,83529 | -0,0318 |
Логарифмическая | y = -17,13Ln(x) + 437,79 | -0,2416 |
Экспоненциальная | y = 224,9694799e-0,0000001x | -0,0403 |
Степенная | y = 694,67x-0,10 | -0,2462 |
Знак «-» при коэффициенте корреляции указывает на наличие обратной корреляционной связи между площадью и ценой на земельные участки.
Максимальная близость по модулю коэффициента корреляции к 1 свидетельствует о корректности применения степенной модели, а следовательно, и наиболее высокой точности расчета стоимости оцениваемого объекта.
Величина поправки определяется разницей значений Υi оцениваемого объекта и аналога.
Далее представлены расчёты определения поправки.
Таблица 10.1.4.5.
Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | |
Площадь (кв. м.) – значение xi | ,7 | 85 000,0 | ,0 | ,0 | ,0 |
Значение Y при заданном значении x – Yi = 694,67xi -0,10 | 217 | 223 | 218 | 211 | 211 |
Поправка (разница значений Yi оцениваемого объекта и аналога), руб./кв. м. | -6 | -1 | 6 | 6 |
Рельеф участка.
Рельеф оцениваемого земельного участка неровный, заболоченный, территория заросла диким кустарником в отличие от аналогов, поэтому целесообразно внесение поправки. По данным -Сервис», , стоимость работ по расчистке территории, составляет в среднем 15 руб./кв. м.
Инженерные коммуникации.
Поправка подразумевает наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним. Аналоги сопоставимы с оцениваемым земельным участком, поэтому поправка не применялась.
Транспортная доступность.
Корректировка на транспортную доступность определена методом качественного анализа цен сравнимых продаж, объекты имеют достаточно хорошую транспортную доступность, поэтому величина корректировки принята в размере 0%.
ВЫВОД: Стоимость земельного участка площадью ,7 кв. м., полученная сравнительным подходом, по состоянию на 17.09.2008г.: 7 рублей
(Семь миллионов сто двадцать восемь тысяч триста шестьдесят девять рублей).
10.2. Определение восстановительной стоимости объекта оценки
При оценке незавершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа.
При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:
- укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания (сооружения);
- поэлементного расчёта.
Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения (м3, м2, пог. м. и др.) оцениваемого объекта. Стоимость строительной продукции определяется по формуле:
Спр = Сус * Итс * Q * Кгот,
где Спр - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;
Сус - справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;
Ккор - общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативами, предусмотренными в справочном показателе;
Итс - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;
Q - количество единиц измерения справочного показателя;
Кгот - коэффициент готовности строительной продукции.
При использовании метода поэлементного расчета стоимость строительной продукции определяется по формуле:
Спр = 
где Cci - стоимость строительства i-го конструктивного элемента;
∆Cij - увеличение (уменьшение) стоимости i-го конструктивного элемента.
При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пересчет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен.
Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает:
• сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве;
• систему справочников оценщиков.
Определение восстановительной стоимости методом укрупненных показателей.
Для определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов применен метод укрупненных показателей стоимости. Расчет производится по сборникам «Укрупненные показатели восстановительной стоимости нежилых зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС).
Стоимость строений (сооружений) на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:
C восст. = C ед. изм. х К1 х К2 x К3 x V х И69-84 х И д. оц., где:
C восст. - восстановительная стоимость на дату оценки;
C ед. изм. - стоимость 1 ед. изм. строения, сооружения (руб.);
V - количество (ед. изм.);
K1 - коэффициент корректировки на климатический район (техническая часть соответствующего сборника УПВС);
К2 - коэффициент на группу капитальности (техническая часть соответствующего сборника УПВС);
К3 - поправка на удельные веса конструктивных элементов (удельные веса отдельных конструктивных элементов в % указаны в таблице соответствующего сборника, также применяются «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС»);
И 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ с 1969г. в цены 1984г. – (Постановление Госстроя СССР № 94 от 01.01.2001г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);
И д. оц. - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ с 1984г. на дату оценки без учёта НДС (Индексы цен в строительстве, выпуск №62, 2008г, таблица 2.2, стр.37-38) с учётом прироста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки (Индексы цен в строительстве, КО-ИНВЕСТ, №62, 2008г, таблица 2.6, стр. ,115.
Расчёт полной восстановительной стоимости объекта оценки в ценах 1969 года представлен в таблице 10.2.1.
Таблица 10.2.1.
№ п/п | Инве-нтар-ный номер | Литер по плану | Наименование строения, сооружения | Ед. изм. | Восста-нови-тельная стоимость единицы измерения в ценах 1969 г. (C ед. изм.) | Кол-во, ед. изм. (V) | Коэффи-циент для 1 клима-тического района (К1) | Коэффи-циент на группу капита-льности (К2) | Поправка на удельные веса констру-ктивных элементов (по тех. паспорту) | Поправка на удельные веса констру-ктивных элементов (К3) | № сборника и № таблицы УПВС | Восстано-вительная стоимость в ценах 1969г. (руб.) |
Незавершённый строительством объект - тепловой пункт (Литер З), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 10 | ||||||||||||
1 | 24005 | З | Тепловой пункт | куб. м. | 11 | 7 203,00 | 1 | 1 | 0,720 | 0,720 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.4 | 57 048 |
Ворота длиной 12,7 м (Литера VI), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
2 | 24024 | VI | Ворота | кв. м. | 30,9 | 38,10 | 1,12 | 1 | 1,000 | 1,000 | Сб.26, том 2, отдел 8, табл. 151 в | 1 319 |
Незавершенный строительством объект - РММ (Литер В), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 5 | ||||||||||||
3 | 24006 | В | Ремонтно-механическая мастерская | куб. м. | 11 | 2 817,00 | 1 | 1 | 0,740 | 0,740 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.4 | 22 930 |
Незавершенный строительством объект - склад сырья (Литер Б), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 4 | ||||||||||||
4 | 24008 | Б | Склад сырья | куб. м. | 11 | 6 013,00 | 1 | 1 | 0,98 | 0,760 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.4 | 50 269 |
Ограждение длиной 1190,35 м, находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
5 | 24017 | IV | Ограждение | м. | 25,7 | 1 190,35 | 1,09 | 1 | 1,000 | 1,000 | Сб.18, отдел 2, табл.72 в | 33 345 |
Незавершенный строительством объект - производственный корпус (Литер А2), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 3 | ||||||||||||
6 | 24001 | А2 | Производствен-ный корпус | куб. м. | 11 | ,00 | 1 | 1 | 0,820 | 0,820 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.4 | 1 |
Незавершенный строительством объект - производственно-бытовой корпус (фундамент) (Литер Д), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 6 | ||||||||||||
7 | 24010 | Д | Производствен-но-бытовой корпус (фундамент) | куб. м. | 19,4 | 47,00 | 1,07 | 1,02 | поправка не рассчитана | 0,100 | Сб.14, отдел 2, раздел 3, табл.58 а | 100 |
Ворота длиной 21,5 м (Литера V), находящиеся поадресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
8 | 24023 | V | Ворота | м. | 72,5 | 21,50 | 1,02 | 1 | поправка не рассчитана | 1,000 | Сб.1, отдел 2, табл. 63 в | 1 590 |
Незавершенный строительством объект химстанция (фундамент) (Литер Е), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 7 | ||||||||||||
9 | 24004 | Е | Химстанция (фундамент) | куб. м. | 42,5 | 3 295,00 | 1,05 | 1 | поправка не рассчитана | 0,340 | Сб.4, часть 2, раздел 5, табл. 88 а | 48 041 |
Усреднитель очистных сооружений (Литера II), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
10 | 24011 | II | Усреднитель | куб. м. | 15,3 | 540,00 | 1,09 | 1 | поправка не рассчитана | 0,950 | Сб.27, раздел 4, табл.181 б | 8 018 |
Емкости ж/б 3 шт. (по 95 кб м), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
11 | 24022 | III | Ёмкость | куб. м. | 98,8 | 95 | 1,09 | 1 | поправка не рассчитана | 0,720 | Сб.27, раздел 3, табл.123 а | 7 366 |
Ёмкость | куб. м. | 98,8 | 95 | 1,09 | 1 | поправка не рассчитана | 0,720 | Сб.27, раздел 3, табл.123 а | 6 880 | |||
Ёмкость | куб. м. | 98,8 | 95 | 1,09 | 1 | поправка не рассчитана | 0,720 | Сб.27, раздел 3, табл.123 а | 6 880 | |||
Незавершенный строительством объект - здание насосной станции (Литер Н), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 9 | ||||||||||||
12 | 24003 | Н | Здание насосной станции | куб. м. | 11 | 2 147,00 | 1 | 1 | 0,98 | 0,760 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.4 | 17 949 |
Незавершенный строительством объект - трансформаторная подстанция (Литер Ж), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 8 | ||||||||||||
13 | 24007 | Ж | Трансформа-торная подстанция | куб. м. | 20,2 | 567,00 | 1,09 | 1 | 0,98 | 0,990 | Сб.18, отдел 1, табл.17 д | 12 359 |
Незавершенный строительством объект - проходная (Литер К), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 2 | ||||||||||||
14 | 24009 | К | Проходная | куб. м. | 11 | 74,00 | 1 | 1 | 0,940 | 0,940 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.4 | 765 |
Емкость металлическая (площадью 198,7 кв. м), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
15 | 24012 | I | Ёмкость | 1 резер-вуар объёмом до 3000 куб. м. | 25400 | 1,00 | 1,05 | 1 | поправка не рассчитана | 1,000 | Сб.1, отдел 8, раздел 1, табл.125 м | 25 730 |
Незавершенный строительством объект - внутриплощадочная эстакада ТМП (Литер 3), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 3 | ||||||||||||
16 | 24015 | 3 | Внутриплоща-дочная эстакада ТМП | км. | 34000 | 0,3248 | 1,03 | 1 | поправка не рассчитана | 1,000 | Сб.3, часть 2, табл.124 е | 11 374 |
Незавершенный строительством объект - внешнее электроснабжение (Литер 2), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 2 | ||||||||||||
17 | 24019 | 2 | Внешнее электроснаб-жение | км. | 4170 | 0,889 | 1 | 1 | поправка не рассчитана | 1 | Сб.26, том 3, отдел 2, раздел 3, табл.34 ж | 3 707 |
Незавершенный строительством объект - внутриплощадочные сети ВиК (Литер 4), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 4 | ||||||||||||
18 | 24013 | 4 | Сети водоснабжения | м. | 8,2 | 68,8 | 1,09 | 1 | поправка не рассчитана | 1 | Сб.27, раздел 1/1, табл.26 а | 615 |
Навес (площадь 45 кв. м) (Литера Г), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
19 | 24021 | Г | Навес | кв. м. | 11,7 | 45,00 | 1 | 1 | 0,880 | 0,880 | Дополнение №1 к сборникам УПВС, табл.1 | 463 |
Автодорога (внутриплощадочные проезды) (Литера VII), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот | ||||||||||||
20 | 24020 | VII | Автодорога (внутриплоща-дочные проезды) | 100 кв. м. | 554 | 11,860 | 1,02 | 1 | поправка не рассчитана | 1,000 | Сб.12, отдел 1, табл.7 б | 6 702 |
Незавершенный строительством объект - внешние тепловые сети (Литер 5), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 5 | ||||||||||||
21 | 24016 | 5 | Внешние тепловые сети | км. | 28000 | 0,63 | 1,03 | 1 | поправка не рассчитана | 1,000 | Сб.3, часть 2, табл.120 е | 18 169 |
Незавершенный строительством объект - административно-бытовой корпус, переход (Литер А, А1, а), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 1 | ||||||||||||
22 | 24002 | А | Администра-тивно-бытовой корпус | куб. м. | 24,5 | 10 882,00 | 1,09 | 1 | 0,720 | 0,720 | Сб.26, том 2, отдел 3, табл.51 а | |
А1 | Переход | куб. м. | 24,5 | 225,00 | 1,09 | 1 | 0,130 | 0,130 | Сб.26, том 2, отдел 3, табл.51 а | 781 | ||
Незавершенный строительством объект - внешние сети ВиК (Литер 6), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск - Верхние Аремзяны - Октябрьский, правый поворот, сооружение 6 | ||||||||||||
23 | 24014 | 6 | Сети водоснабжения | м. | 19 | 1 259,0 | 1,09 | 1 | поправка не рассчитана | 1 | Сб.27, раздел 1/1, табл.26 з | 26 074 |
Незавершенный строительством объект - периметральное освещение (Литер 1), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 1 | ||||||||||||
24 | 24018 | 1 | Периметральное освещение (галерея коммуникаций) | км. | 4540 | 1,30 | 1 | 1 | поправка не рассчитана | 1 | Сб.26, том 3, отдел 2, раздел 3, табл.37 г | 5 902 |
ИТОГО: | 1 | |||||||||||
Расчёт предпринимательской прибыли.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения, т. е. восстановительная стоимость объекта должна быть выше на величину предполагаемого предпринимательского дохода. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с ним риск.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
