Оценка проведена по состоянию на 17.09.2008 г (стр. 9 )

10.2.1. Определение величины накопленного износа

Величину износа незавершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы.

Учитывая дату начала строительства – 1993 – 1995гг., дату окончания строительства - 1999 год, и в результате визуального осмотра считаем, что объект оценки может иметь физический износ.

Незавершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения. По экспертной оценке величина поправочного коэффициента может составить 1,1-1,15[8].

Согласно проведённого визуального обследования объектов оценки, величина поправочного коэффициента может составить 1,15.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данных типов зданий, сооружений с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

Тогда величина физического износа определяется по формуле Иф. = Т x Наморт. • 1,15,

где Ифиз. - величина физического износа, %;

Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки: 2008 – 1999 = 9 лет;

Наморт. - норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения)[9].

Расчёт величины физического износа для объекта оценки по вышеуказанной формуле:

Иф. = 9 • Наморт. x 1,15.

Таким образом, накопленный физический износ для объекта оценки составил 156 049 123 рубля.

Функциональный износ.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Причины функционального износа:

·  недостатками, требующими добавления элементов;

·  недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

·  недостатками, требующими удаления элементов.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объёмно-планировочными и/или конструктивными характеристиками зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учёт сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Оцениваемые объекты отвечают современным требованиям к подобным типам строений, сооружений и по нашему мнению функциональный износ для них равен 0%.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения.

Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:

Вн. Изн. = ∆Д/ НКзд = (ЧОД без вн. улуч. – ЧОД с вн. улуч.)/ НКзд , где:

∆Д - потеря дохода;

НКзд - норма капитализации здания.

Экономический (внешний) износ, по нашему мнению для оцениваемого объекта минимален и мы приравниваем его к нулю.

И общ. = [1- (1 – И физ.) х (1 – И моральн.) х (1- И экономич.)].

Далее представлен расчёт стоимости объекта с учётом износа.

Расчёт стоимости оцениваемых нежилых строений, сооружений на основе затратного подхода с учётом износа представлен в таблице 10.2.1.1.

Таблица 10.2.1.1.

№ п/п	Инвен-тарный номер	Литер по плану	Наименование строения, сооружения	Стоимость с учетом НДС и прибыли предпри-нимателя (руб.)	Год начала строи-тель-ства	Н аморт. - норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения)	Типич-ный срок физи-ческой жизни (ФЖ)	Накоп-ленный физичес-кий износ (%)	Накоп-ленный физи-ческий износ (руб.)	Всего износ, руб.	Стоимость с учётом износа, руб.
Незавершённый строительством объект - тепловой пункт (Литер З), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 10
1	24005	З	Тепловой пункт	12	1994	5,0	20	51,8	6	6	5
Ворота длиной 12,7 м (Литера VI), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
2	24024	VI	Ворота		1993	2,1	48	21,7	52 337	52 337
Незавершенный строительством объект - РММ (Литер В), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 5
3	24006	В	Ремонтно-механическая мастерская	4	1994	5,0	20	51,8	2	2	2
Незавершенный строительством объект - склад сырья (Литер Б), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 4
4	24008	Б	Склад сырья	10	1996	5,0	20	51,8	5	5	5
Ограждение длиной 1190,35 м, находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
5	24017	IV	Ограждение	5	1993	3,3	30	34,2	1	1	3
Незавершенный строительством объект - производственный корпус (Литер А2), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 3
6	24001	А2	Производственный корпус		1993	5,0	20	51,8
Незавершенный строительством объект - производственно-бытовой корпус (фундамент) (Литер Д), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 6
7	24010	Д	Производственно-бытовой корпус (фундамент)	14 680	1994	1,2	83	12,4	1 820	1 820	12 860
Ворота длиной 21,5 м (Литера V), находящиеся поадресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
8	24023	V	Ворота		1993	2,1	48	21,7	63 090	63 090
Незавершенный строительством объект химстанция (фундамент) (Литер Е), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 7
9	24004	Е	Химстанция (фундамент)	10	1994	1,2	83	12,4	1	1	9
Усреднитель очистных сооружений (Литера II), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
10	24011	II	Усреднитель	1	1994	2,0	50	20,7
Емкости ж/б 3 шт. (по 95 кб м), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
11	24022	III	Ёмкость	1	1994	3,6	28	37,3
Ёмкость	1	1994	3,6	28	37,3
Ёмкость	1	1994	3,6	28	37,3
Незавершенный строительством объект - здание насосной станции (Литер Н), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 9
12	24003	Н	Здание насосной станции	3	1994	5,0	20	51,8	1	1	1
Незавершенный строительством объект - трансформаторная подстанция (Литер Ж), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 8
13	24007	Ж	Трансформаторная подстанция	1	1993	1,7	59	17,6			1
Незавершенный строительством объект - проходная (Литер К), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 2
14	24009	К	Проходная		неиз-вестно	5,0	20	51,8	84 848	84 848	78 951
Емкость металлическая (площадью 198,7 кв. м), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
15	24012	I	Ёмкость	4	1994	5,0	20	51,8	2	2	2
Незавершенный строительством объект - внутриплощадочная эстакада ТМП (Литер 3), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 3
16	24015	3	Внутрипло-щадочная эстакада ТМП	2	1994	3	40	25,9			1
Незавершенный строительством объект - внешнее электроснабжение (Литер 2), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 2
17	24019	2	Внешнее электроснабжение		1994	3,0	33	31,1
Незавершенный строительством объект - внутриплощадочные сети ВиК (Литер 4), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 4
18	24013	4	Сети водоснабжения		1995	5,0	20	51,8	62 379	62 379	58 044
Навес (площадь 45 кв. м) (Литера Г), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
19	24021	Г	Навес	84 660	1994	5,0	20	51,8	43 854	43 854	40 806
Автодорога (внутриплощадочные проезды) (Литера VII), находящаяся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот
20	24020	VII	Автодорога (внутрипло-щадочные проезды)	1	1992	2,0	50	20,7
Незавершенный строительством объект - внешние тепловые сети (Литер 5), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 5
21	24016	5	Внешние тепловые сети	3	1994	6	17	60,0	2	2	1
Незавершенный строительством объект - административно-бытовой корпус, переход (Литер А, А1, а), находящийся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, строение 1
22	24002	А	Административно-бытовой корпус	30	1993	1,2	83	12,4	3	3	26
		А1	Переход		1993	1,2	83	12,4	14 216	14 216
Незавершенный строительством объект - внешние сети ВиК (Литер 6), находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск - Верхние Аремзяны - Октябрьский, правый поворот, сооружение 6
23	24014	6	Сети водоснабжения	5	1993	5,0	20	51,8	2	2	2
Незавершенный строительством объект - периметральное освещение (Литер 1), находящееся по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Восточный промышленный район, 4 км + 520 м автомобильной дороги Тобольск-Верхние Аремзяны-Октябрьский, правый поворот, сооружение 1
24	24018	1	Периметральное освещение (галерея коммуникаций)	1	1995	3,0	33	31,1
Итого:

На основании данных, полученных при оценке методом укрупнённых показателей, величина стоимости оцениваемого объекта будет равна: