Полезная брошюра для жителей (стр. 2 )

а) непосредственное управление;

б) Товарищество собственников жилья;

в) Управляющая компания.

3. Разное

В общем собрании приняли участие _______ собственников помещений в доме

(из них ____ физических лиц и______ юридических лиц), обладающие голосами (долями в общей собственности), что составляет ____% от общего числа голосов. Кворум имеется, и собрание правомочно решать все вопросы повестки дня.

Полностью недействительных бюллетеней: ______ штук.

Вопрос №1:

заслушали (ФИО) ____________________ (кв. № _____), который(ая) предложил(а) выбрать председателем собрания (ФИО) __________________________ (кв. № _______), секретарем собрания (ФИО) ___________________________________ (кв.№ ______).

Вопрос поставлен на голосование

«За» _______ голосов, _______ %; «Против» ________ голосов, _______ %;

«Воздержались» __________ голосов, _________ %.

Решение:

Избрать председателем собрания (ФИО)_______________________ (кв.№ _____), секретарем собрания (ФИО) _______________________________ (кв.№ ___________)

Вопрос №2:

а) заслушали (ФИО) _________________________ (кв.№ ____), который (ая) предложил(а) выбрать непосредственную форму управления домом.

Вопрос поставлен на голосование

«За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %;

«Воздержались» ______________ голосов, ______________%.

б) заслушали (ФИО) ___________________ (кв.№ _________), который (ая) предложил(а) выбрать управление домом посредством Товарищества собственников жилья. Вопрос поставлен на голосование

«За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %;

«Воздержались» ______________ голосов, ______________%.

в) заслушали (ФИО) _______________________ (кв. № _____), который (ая) предложил(а) выбрать управление домом посредством Управляющей компании.

Вопрос поставлен на голосование

«За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %;

«Воздержались» ______________ голосов, ______________%.

Решение. За непосредственную форму управления проголосовало более 50% присутствующих на общем собрании собственников жилья. Следовательно, для обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, поль­зования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме выбрать форму непосредственного управления домом.

Инициатор Общего собрания _____________________________ / _____________

Ф. И.О. (Подпись)

КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА

На предыдущих страницах мы дали примерный образец протокола общего собрания в квартирном доме по выбору формы управления этим домом. Но вы можете вынести на голосование и другие вопросы, касающиеся жизни дома. Кроме того, если первое голосование не позволит выявить безусловного лидера среди форм управления (т. е. более 50% голосов за ту или иную форму управления), вам придется провести второй тур голосования. Например, когда за непосредственное управление проголосовало 45%, за ТСЖ - 30%, за УК - 20% и 5% воздержались. В повестку дня в зависимости от того, какую форму управления выберет ваш дом, можно включить следующие вопросы:

- выбор уполномоченных домом представителей (при форме непосредственного управления);

- создание Товарищества собственников жилья, утверждение Устава Товарищества, выборы правления Товарищества, выборы председателя Товарищества (председателя может выбирать и правление Товарищества), выборы ревизионной комиссии;

- выбор Управляющей компании, которой будет передано управление данным многоквартирным домом; утверждение текста договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником этого дома.

Также напоминаем, что форма голосования может быть не только очной, но и заочной. То есть те собственники жилья, которые не хотят или не могут в силу каких-то обстоятельств присутствовать на собрании, но которые уже определились в выборе формы управления домом, могут проголосовать заочно. Для этого необходимо заполнить бюллетень для голосования и в запечатанном конверте передать его одному из представителей инициативной группы не позже заранее оговоренной даты и поставить свою подпись в списке собственников жилья данного многоквартирного дома, подготовленном инициативной группой. Данная подпись подтверждает факт участия в голосовании. Конверты с бюллетенями могут быть распечатаны только в день подсчета голосов. Например, это может быть день проведения общего собрания собственников и очного голосования поданным вопросам. В протокол при этом нужно внести строку: в заочном голосовании приняло участие столько-то собственников и как распределились голоса в заочном голосовании. Впоследствии эти голоса суммируются с соответствующими голосами той или иной формы управления.

ФОРМА 1.

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЯ

УПРАВЛЯЕМ ЕДИНОЛИЧНО...

На общем собрании собственников жилья вашего дома был выбран способ непосредственного (личного) управления многоквартирным домом. Это значит, что каждый собственник жилья (квартиры) обязан будет заключить договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), электроснабжение газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (или теплоснабжение) или поставки твердого топлива там, где есть печное отопление. В соответствии с договорами вы лично будете перечислять на соответствующие счета ежемесячную плату за предоставленные услуги. Значит, квитанций об оплате станет больше - по количеству потребляемых услуг. Но долги соседа на вас никак не отразятся.

...НО СООБЩА

Но непосредственное управление вовсе не сводится к тому, чтобы каждый владелец (собственник) квартиры отвечал и обустраивал только свою квартиру. Или, например, собственник какой-то квартиры лично вызывал мастера лифтового оборудования, чтобы тот починил сломанный лифт, а расплачивался с мастером при этом хозяин квартиры из своего кармана. И это только один пример. А ведь в вашем подъезде или доме есть еще лестничные пролеты, тамбуры, общие стояки тепло - и водоснабжения, электрощитовая, через которую электроэнергией обеспечивается весь подъезд или дом и т. д. Все это называется общим имуществом собственников жилья, а оно требует ухода и ремонта, если вы, конечно, хотите, чтобы лифт в вашем доме работал бесперебойно, и лампочки на лестничных площадках тоже всегда горели.

То есть непосредственное управление собственников жилья не дает им права пускать обслуживание и содержание общего имущества на самотек, экономить на этой статье расходов или действовать единолично (п. 1 ст. 64 ЖК РФ). Тем более что, как уже сейчас утверждают чиновники, дома эти будут постоянно контролировать такие организации, как Госпожарнадзор, санэпидстанция, жилищные комитеты муниципалитетов и проч. Чтобы управляться со всем этим непростым хозяйством, на общем собрании владельцев квартир подъезда, нескольких подъездов или всего дома (это как вы пожелаете) вы должны выбрать уполномоченное лицо (назовем его комендан­том или управляющим, но при этом не путайте с Управляющей компанией), ко­торое от имени всех жильцов будет заключать договоры оказания услуг по со­держанию и ремонту общего имущества дома (п. 3 ст. 164 ЖК РФ). Необязатель­но собираться вновь, возможно, что первое собрание по выбору формы управления домом (стр. 4-5) плавно перейдет к обсуждению кандидатуры комендан­та подъезда (дома). Форма голосования в данном случае законодательством не оговаривается и принимается на усмотрение общего собрания. Это может быть простое голосование поднятием руки или тайное голосование. Лучше, если у вас будет несколько кандидатур на роль коменданта (управляющего) из числа соседей, которые уже зарекомендовали себя не столько на общественной рабо­те, сколько на хозяйственной.

УПРАВЛЯЮЩИЙ ПЛАТНЫЙ ИЛИ БЕСПЛАТНЫЙ?

Вопрос оплаты работы управляющего (или коменданта) подъездом (или домом) тоже будет решать общее собрание собственников жилья. Но здесь не стоит забывать простую вещь: дешево не значит хорошо. На первых порах комендант, может, и будет работать на голом энтузиазме, но придет время, когда и он задастся вопросом: «А почему я бегаю по всевозможным конторам, заключаю от имени соседей договоры (в то время как они сидят на диване и смотрят телевизор), выискиваю недорогие и качественно работающие фирмы (например, по ремонту подъездов) и все это за «спасибо»?

Так что лучше на первом же собрании обсудить вопрос ежемесячного материального вознаграждения вашего управляющего и разделить эту сумму на всех жильцов. Эффект от его работы будет куда выше. Возможно, в помощь коменданту понадобится выбрать еще и бухгалтера, поскольку документации даже у собрания жильцов одного-двух подъездов будет немало. Бухгалтера тоже выбирайте из числа профессионалов, тех, кто хорошо знаком с бухгалтерской документацией, Налоговым кодексом РФ и так далее.

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ТРЕБУЕТ ДЕНЕГ

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми, например, ремонт крыши. Или вы решили на общем собрании, что неплохо бы заново заделать швы между панелями в стенах дома. Комендант (управляющий) найдет фирму, которая латает крыши, или бригаду верхолазов, которая качественно заделывает швы, договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос опять же на общее собрание. На нем вы решите, какую сумму обязан будет внести в общий котел каждый собственник жилья, включая и муниципальное. Совсем другое дело - обслуживание лифтового оборудования, общих тепло - или электросетей в доме. Работа эта не разовая, а постоянная и требует регулярной, то есть ежемесячной оплаты. Управляющий от имени жильцов подъезда или дома должен будет заключить договоры с организациями, осуществляющими ремонт электросетей или с тепловым хозяйством, который, к примеру, и ранее обслуживал ваши теплосети, и оговорить с ними размеры оплаты услуг, сроки их внесения и т. д.

Всю эту информацию он донесет до жильцов, которые опять же на общем собрании решат, кто и сколько будет платить (как правило, исходя из квадратного метра жилья). Еще одна статья расхода - уборка подъездов, замена лампочек и прочие мелочи. Возможно, на общем собрании вы решите этот вопрос просто: соберете определенную сумму, приобретете лампочки, и кто-то из жильцов (бесплатно или за умеренную плату) будет менять перегоревшие. То же самое с уборщицей: найдете аккуратную женщину, оговорите с ней условия, периодичность уборки, размер ежемесячной оплаты и «разбросаете» эту сумму на всех владельцев квартир. Но это не единственные статьи расходов на содержание общего имущества. Их намного больше и диктовать вам их будет сама жизнь. Важно! Не забывайте приглашать на собрания уведомлением под роспись или заказ­ным письмом представителей муниципалитета, если в подъезде есть квартиры, сда­ваемые по договорам социального найма. Представители муниципалитета должны наравне с другими собственниками участвовать в собраниях собственников и голосовать за принятые вами решения по содержанию и ремонту общего имущества дома.