Полезная брошюра для жителей (стр. 4 )

Например, уборшица моет полы на лестничных площадках 2 раза в неделю, паспортист (по совместительству) выдает справки 1 раз в неделю и т. д. Все зависит от условий заключенного с этими сотрудниками договора и уровня оплаты труда. А вот бухгалтера вы можете выбрать из числа самих жильцов на общем собрании (если в вашем доме есть профессиональные бухгалтеры). Последний момент очень важен, поскольку финансовой документации в работе ТСЖ будет много, бухгалтеру понадобится хорошее знание налогового законодательства и бухучета. Так что выбор по принципу: да вот, моя соседка Марья Ивановна нигде не работает, пусть с квитанциями нашими и разбирается - в данном случае не подойдет. Первая же проверка налоговых органов может привести вас к немалым штрафам. А вам это нужно?

ЗАПОМНИТЕ!

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном Уставом Товарищества.

Например, внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе как правления и ревизионной комиссии (ревизоров), так и по заявлению рядовых членов Товарищества (если данный пункт внесен в Устав). К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся (ст. 145 ЖК РФ):

- внесение изменений в Устав;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

- образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества дома и его оборудования;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной деятельности Товарищества;

- утверждение годового плана финансовой деятельности, отчет о выполнении данного плана и др. (о них более подробно будет сказано в Уставе ТСЖ).

Как видите, все наиболее значимые финансовые вопросы принимаются не в узком кругу правления и не председателем, а на общем собрании всех членов ТСЖ, в том числе и вопросы оплаты труда сотрудников правления ТСЖ и штатных работников Товарищества.

ИМЕЙТЕ В ВИДУ!

В случае управления объектом недвижимости силами членов ТСЖ наличие специальных разрешений (лицензий) обязательно. Поскольку ТСЖ чаще всего создается застройщиком, это упрощает для собственников квартир решение проблем, связанных с получением соответствующих лицензий. Разумеется, общее собрание домовладельцев имеет полное право в любое время ликвидировать ТСЖ и передать управление домом специальной организации.

Членство в ТСЖ потребует и финансовых вложений. Расходы на содержание дома должны оплачиваться жителями квартир, входящими в товарищество. Список услуг, оплачиваемых жильцами, может включать самые разнообразные пункты, начиная от расходов на ремонт и заканчивая зарплатой консьержки. С другой стороны, доходы ТСЖ состоят не только из платежей его членов, но и из иных поступлений, связанных с хозяйственной деятельностью товарищества. Эта деятельность должна быть определена в его уставе. Например, если ТСЖ владеет каким-либо нежилым помещением, то оно может сдавать его в аренду и использовать арендные платежи в своих целях. Еще раз хочется подчеркнуть, что в первое время после регистрации ТСЖ застройщик имеет право возводить на территории новые строения. Если впоследствии они перейдут в собственность ТСЖ, их можно реализовать, а вырученную сумму направить на нужды товарищества. Поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией (т. е. получение прибыли не является целью его деятельности), заниматься какой-либо коммерцией оно имеет право только для поддержания своей деятельности. За пределы этой деятельности, определенной уставом, ТСЖ не имеет права выйти. В самых общих чертах целью ТСЖ обычно являются управление домом и придомовой территорией, а также защита интересов членов товарищества.

Если внимательно изучить действующие законы, то можно заметить, что они практически не оставляют жильцам выбора. Застройщик обязан создать ТСЖ при строящемся доме. Иными словами, вопрос обслуживания здания решается еще до непосредственного заселения дома. Разумеется, законодательство предоставляет жильцам право изменить форму управления домом. Однако в таком случае придется оформлять значительное количество документов, что обычно лишает членов товарищества желания что-либо менять.

Таким образом, законодательство практически не оставляет владельцам квартир шансов избежать навязываемых застройщиком условий, при которых сначала регистрируют кондоминиум, а затем образуют ТСЖ. Вот и получается, что новые товарищества растут, как грибы после дождя. В этих условиях собственнику квартиры зачастую навязывают ненужные ему «услуги». Между тем собственник всего лишь обязан содержать свое жилье в нормальном состоянии. Это значит, что квартира должна отвечать санитарным, пожарным и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Кроме того, при пользовании своей квартирой собственник не должен нарушать права других жильцов. Все эти вопросы регулируются нормами жилищного законодательства.

В любом случае, имея четкое представление о правах и обязанностях, предоставленных вам по закону, вполне реально так обустроить жизнь в своем доме, чтобы она была максимально комфортной.

ФОРМА 3.

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

НЕ ПОЛАГАЙТЕСЬ НА ДЕШЕВУЮ РЕКЛАМУ

На общем собрании собственников жилья вашего дома было решено выбрать Управляющую компанию (УК), которая возьмет на себя решение хозяйственных вопросов, касающихся предоставления коммунальных услуг, технического обслуживания, ремонта общего имущества и т. д. Все просто. Сложность состоит лишь в выборе самой Управляющей компании. Естественно, любому собственнику захочется, чтобы компания оказывала качественные коммуналь­ные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества. Коммунальный рынок уже сегодня наводнен компаниями-однодневками, а к 1 января 2008 года их станет еще больше, подобно тому, как лет 8-10 назад на финансовом рынке страны появлялись десятки и сотни всевозможных банков и финансовых пирамид. Собрав с доверчивых вкладчи­ков их сбережения (под баснословные проценты), эти банки лопались как мыльные пузыри или просто исчезали в неизвестном направлении вместе с деньгами вкладчиков. Сегодня существует большая опасность повторения пройденного, но на жилищно-коммунальном рынке. Так что вполне можно предположить, что к концу 2007 года, когда все собственники обязаны будут принять решение о выборе способа управления своим жильем, появится огромное количество печатной и прочей рекламы о деятельности коммерческих компаний по предоставлению коммунальных услуг (вспомните истории рекламных кампаний МММ, РДС, и прочих: где теперь эти компании?). Рекламные листовки будут развешивать на подъездах ваших домов, бросать в почтовые ящики. Так что, выбирая Управляющую компанию, обращайте внимание в пер­вую очередь на следующие моменты.

ДОВЕРЯЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ

Выбирая Управляющую компанию, обратите внимание, имеет ли компания опыт по управлению жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная компания. Например, занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер (не улыбайтесь, от того, как обустроят ваш подъезд или детскую площадку, будет во многом зависеть и ваше настроение, и настроение ваших детей). Хотя, возможно, выбранная вами компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению будет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны Управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.

ДЕШЕВО - НЕ ЗНАЧИТ ХОРОШО

Если представители Управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам - есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.

ВЫБИРАЙТЕ КОМПАНИЮ-ДОЛГОЖИТЕЛЯ

Одним из главных критериев при выборе Управляющей компании, прежде всего, служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. В больших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, таких компаний уже достаточно много, а вот информации об их работе нет практически никакой. Если нет печатной информации о работе той или иной Управляющей компании (хотя крупная и сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), просто придите в офис той или иной УК и прямо просите: дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете, - а затем не поленитесь пройтись по всем этим адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах. Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов, регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они вам ответят на главный вопрос, который вас волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг.

СИЛЬНАЯ КОМПАНИЯ - ЗНАЧИТ МАТЕРИАЛЬНО ОСНАЩЕННАЯ

Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой Управляющей компании. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личная ма­шина руководителя да пара грузовых машин, толку от ее работы будет мало. На любую мало-мальски серьезную аварию в вашем доме специалисты фирмы вынуждены будут арендовать те же бойлеры для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы у кого-то. А это влетит в копеечку в первую очередь тем, кто коммунальные услуги оплачивает, то есть собственникам жилья. Старый разводной ключ в чемоданчике слесаря-сантехника - тоже пережиток прошлого. Сегодня хороший слесарь обвешан новейшими орудиями труда как ново­годняя елка. Такой слесарь и унитаз отремонтирует по высшему разряду.

ПРОВЕРЬТЕ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ

Сильная Управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода Уставной капитал, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. Поэтому вы имеете право поинтересоваться у представителя компании о размерах ее Уставного капитала.