Полезная брошюра для жителей (стр. 3 )

САМ СЕБЕ ЭЛЕКТРИК

Возможно, что в вашем подъезде живут мастера на все руки: электрики, маляры-штукатуры или сантехники, специалисты по обслуживанию котельных и другого теплооборудования. В этом случае закон допускает, что собственники квартир распределят между собой обязанности по обслуживанию и ремонту общего имущества дома. Но при этом они должны подтвердить свои способности либо документально (например, наличием «корочек» профессионального электрика и т. д.), либо пройти программу обучения и освоить основные правила эксплуатации электро-, газо - и теплооборудования. В этом случае вы существенно сэкономите на обслуживании и содержании общего имущества дома.

ЗЛОСТНЫХ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ НАКАЗЫВАЙТЕ ЧЕРЕЗ СУД

Хочется заранее предупредить, что злостные неплательщики найдутся всегда, даже в вашей ситуации: на собрании соглашались с размерами платежей, а как дело дошло до самих капвложений, так сразу же появились какие-то отговорки. Приготовьтесь к тому, что из некоторых соседей деньги все-таки придется «выколачивать». Хотя делать это следует цивилизованно, через суд. Но здесь есть одно «но». Если, например, собственник квартиры отказался вносить свою долю платежей за обслуживание и ремонт общего имущества дома, оговоренных в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в Постановлении от 27 сентября 2003 г., этот долг вы можете потребовать с него через суд, поскольку оплачивать эту статью расходов - обязанность, а не право. Для этого придется подать коллективное заявление в суд на должника и приложить к нему калькуляцию постатейных расходов, копию решения общего собрания, на котором рассматривался вопрос оплаты.

Но если вы на собрании решили сделать в подъезде евроремонт, обзавестись консь­ержем в подъезде, а кто-то из жильцов отказался вносить свою долю за эти излишества, заставить их вы не сможете. Это дело добровольное и выходит за пределы вышеназванных «Правил и норм...». Придется смириться с тем, что кто-то из жильцов будет вместе с вами красиво жить, но откажется платить за эту красоту.

ФОРМА 2.

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)

ЧТО СУЛИТ ВАМ ЭТА ФОРМА?

Допустим, на первом собрании вы выбрали в качестве формы управления домом Товарищество собственников жилья. Что сулит вам эта форма? Кроме непосредственной функции управления многоквартирным домом и обеспече­ния наиболее выгодной членам ТСЖ эксплуатации всех систем вашего дома (тепло-, водо-, канализации, лифта и т. д.), Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее имущество дома в интересах всех собственников (ст. 152 ЖК РФ). Например, ТСЖ может сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины, а на­ружные стены дома и крыши - для размещения световой и прочей рекламы. Оно может даже строить дополнительные помещения. Полученные от хозяйственной деятельности средства могут быть использованы только на нужды Товарищества (на ремонт дома, на создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т. д.).

ЧЕТЫРЕ ШАГА НА ПУТИ К ТСЖ

Товарищество будет считаться законным только после государственной регистрации. А для этого необходимо пройти несколько этапов:

1 - й шаг - провести общее собрание собственников жилья;

2-й шаг - принять Устав ТСЖ;

3-й шаг - избрать правление ТСЖ: председателя и членов ревизионной комиссии;

4-й шаг - на основании решения общего собрания пройти государственную регистрацию ТСЖ в органах Федеральной регистрационной службы по месту нахождения.

ОБСУЖДАЙТЕ УСТАВ АКТИВНО

К общему собранию следует готовиться основательно. Еще раз напоминаем, что принять участие в собрании могут только собственники жилья. Сообщение о дне его проведения должно быть доставлено каждому собственнику квартиры (в том числе и представителям местной власти, если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем) заказным письмом или вручено под расписку не менее чем за 10 дней до собрания. В извещении должны значиться все вопросы повестки дня. К нему прилагаются бюллетени для голосования по всем вопросам, проект Устава ТСЖ и проект договора, который в дальнейшем Товарищество заключит с каждым собственником. Почему это важно? Например, в феврале 2006 года (спустя 6 месяцев после создания в их доме ТСЖ) квартплата возросла вдвое. Причину такого роста председатель правления объяснила, ссылаясь на некие пункты договора и Устава ТСЖ, которые дают ей широкие полномочия для увеличения квартплаты с целью погашения каких-то долгов. Далее выяснилось, что собственники дома этого Устава в глаза не видели, а проголосовали за его принятие по старинке: «за», «против», «принято единогласно». А вместо договоров с ТСЖ вообще подписывали чистые листы. Председатель заверила их тогда, что договоры типовые и не сулят собственникам жилья никаких неожиданностей. Не повторите этих ошибок! Имея на руках проекты Устава ТСЖ и договора задолго до дня проведения собрания, вы сможете избежать подобных неприятностей. У каждого собствен­ника жилья будет достаточно времени, чтобы досконально изучить эти документы и при желании внести в них свои коррективы, а в дальнейшем вынести их на всеобщее голосование.

ПОМНИТЕ:

Устав должен максимально защищать права каждого жильца, поскольку ТСЖ и создается для того, чтобы качество жизни в вашем доме стало лучше, а квартплата - меньше.

ВАЖНО!

Жилищный кодекс не устанавливает жестко, кто определяет общие условия договора - собрание членов ТСЖ или правление Товарищества. Но лучше все-таки, чтобы текст договора обсуждался на общем собрании собственников: меньше будет потом споров и недовольства отдельными пунктами.

ВЫБИРАЕМ ПРАВЛЕНИЕ

В состав правления входят председатель, члены правления и члены ревизионной комиссии, которые будут раз в год или чаще (как вы запишете в Уставе) проводить ревизию финансовой деятельности и представлять результаты проверки на общем собрании. Количество членов правления Жилищным кодексом не ограничено и определяется собранием собственников, но, как правило, по 1 -2 человека от каждого подъезда для равнозначного представления интересов всех жильцов дома (это же касается и количественного состава членов ревизионной комиссии). Избирают правление на срок, установленный Уставом, но не более чем на 2 года. В Устав можно включить пункт о досрочном переизбрании правления. В компетенции правления находятся следующие вопросы (ст. 148 ЖК РФ):

- контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов на год, предоставление на обсуждение общего собрания отчетов о финансовой деятельности Товарищества за отчетный период;

- заключение договоров на управление данным многоквартирным домом, а также договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;

- ведение списка членов Товарищества, документов по делопроизводству, бухгалтерскому учету и отчетности;

- созыв и проведение общего собрания.

ВОЗМОЖНОСТИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

У председателя правления не так много возможностей. Это стоит знать и тем, кто уже столкнулся с неблаговидной деятельностью председателя своего ТСЖ, и тем, кто только собирается создавать Товарищество (ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления:

- дает указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества;

- подписывает от имени Товарищества все платежные документы;

- совершает сделки (но только те, которые в соответствии с Жилищным кодексом и Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания);

- разрабатывает и вносит на утверждение собрания правила внутреннего трудового распорядка наемного персонала Товарищества, положение об оплате их труда.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Документы для регистрации непосредственно предоставляются в территориальные органы Федеральной регистрационной службы по месту нахождения создаваемого ТСЖ либо направляются по почте с объявленной ценностью и описью вложенных в письмо документов. Пакет документов состоит из:

- заявления в налоговый орган (существует установленная форма заявления о государственной регистрации юридического лица № Р11001. С заполненной формой председатель идет к нотариусу, расписывается при нем в этом заявлении, что нотариус и удостоверяет;

- протокола решения общего собрания о создании ТСЖ;

- Устава ТСЖ и протокола ведения собрания (данные документы могут быть как в виде подлинников, так и в виде копий, заверенных в нотариальном порядке;

- заполненных форм документов, используемых при государственной регистрации в налоговых органах по форме (приобретаются в налоговом органе за деньги);

- квитанции об уплате госпошлины;

- расписки с перечнем всех представленных документов.

НАЧИНАЕМ РАБОТАТЬ

После госрегистрации ТСЖ нужно:

- оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (заключить договор аренды с администрацией города или района);

- написать заявление в областной (краевой, автономного округа) комитет государственной статистики о включении ТСЖ в состав единого госреестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении ему кода общероссийских классификаторов;

- написать заявление в Фонд социального страхования о прохождении обязательного социального страхования юридических лиц;

- заключить договоры с организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги: газ, воду (горячую и холодную), тепло-, электроэнергию, вывоз мусора;

- заключить договор управления многоквартирным домом с каждым членом ТСЖ;

- заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками жилья, не являющимися членами ТСЖ (см. стр. 13);

- заключить договоры об оказании услуг или трудовые договоры со штатными сотрудниками Товарищества, а также прочие договоры в интересах членов ТСЖ.

ШТАТНЫЕ СОТРУДНИКИ ТОВАРИЩЕСТВА

Мы приведем минимальный перечень штатных сотрудников, которые обеспечат полноценную жизнь дома:

- бухгалтер;

- специалист по электротехническому оборудованию (электрик);

- специалист (специалисты) по обслуживанию тепло-, водо-, газовых систем (слесарь-сантехник);

- паспортист;

- уборщица;

- дворник и другие.

Всех (кроме бухгалтера) может нанять председатель правления на договорных условиях.