Полезная брошюра для жителей (стр. 5 )

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Наконец, компания выбрана. Теперь необходимо грамотно составить договор. Его Управляющая компания будет заключать с каждым собственником индивидуально, но условия договора, конечно же, будут общие для каждого конкретного дома (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок и сроки внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (если иное не установлено самим договором управления многоквартирным домом). Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация должна представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если договором не установлены иные условия отчетности). Например, вы решите на общем собрании, что на первых порах неплохо бы получать отчет о работе вашей УК ежеквартально.

ДОГОВОР ПОДЛЕЖИТ ОБСУЖДЕНИЮ

Прежде чем подписывать договор, его условия лучше обсудить на общем собрании собственников жилья в присутствии представителей УК. Поскольку жильцам одного дома будет вполне достаточно, например, если лестничные площадки и тамбуры уборщица будет мыть 1 раз в 2 недели, а другим, более состоятельным, захочется, чтобы их подъезды мыли каждый день, да еще с использованием моющих средств. Естественно, оплата услуг в разных случаях будет разной. Кроме того, Управляющая компания на основании вашего с ней договора будет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, лифтовой службой города). То есть теперь управляющая компания станет посредником между вами и этими структурами. Тарифы на потребляемые услуги Управляющая компания изменять не имеет право (они утверждаются на местном уровне, в соответствии с установленными российским законодательством порядком и условиями), а вот за посредничество может потребовать плату (а может и не потребовать). Размер этой оплаты и нужно огово­рить. Хотя, возможно, вам и не придется оговаривать скрупулезно каждую статью расходов. Просто Управляющая компания представит вам (собранию собственников) стандартный список оказываемых ею жилищно-коммунальных услуг и расцен­ки на эти услуги. Вы имеете право какие-то из них вычеркнуть, снизив тем самым размер ежемесячной квартплаты. Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, которые впоследствии могут ска­заться на состоянии самого здания и коммунальных коммуникаций. Особое внимание при составлении договора обратите на обязанности исполнителя, то есть Управляющей компании, и штрафные санкции, которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей. Если зимой температура в квартире ниже показателей, установленных санитарными нормами и правилами, нелишним будет прописать в договоре механизм установления данного факта. Например, пропишите в договоре, кто (комиссия из скольких человек и в каком составе) должен замерять температуру в квартире. Или вопрос отсутствия горячей воды в вечернее время. Обязанность же заказчика услуг, то есть ваша, по большому счету, сводится толь­ко к одному: своевременно вносить плату за эти услуги. Чтобы облегчить ваш диалог с выбранной вами УК, наши юристы составили примерный типовой договор с Управляющей компанией. Вы можете опираться на него, заключая свой договор с УК.

ЖЭК СМЕНИТ НАЗВАНИЕ

Если выбора нет, то есть управляющие компании в вашем городе молодые или вызывают большие сомнения, лучше не рисковать и заключить договор с прежним ЖЭКом (ЖЭУ, ДЭЗом и пр.), которые к 1 января 2008 года не исчезнут бесследно, а лишь изменят свой юридический статус. До этого они были (за редким исключением) муниципальными унитарными предприятиями. Теперь могут стать самостоятельными хозяйственными организациями. Ваша задача умно составить с ними договор об оказании услуг, чтобы было проще предъявлять претензии к их качеству.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ

	Плюсы	Минусы
Товарищество собственников жилья	- собственники жилья сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; - можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другие организации, обслуживающие электро-, тепло - и проч. сети в доме; - работу правления может проконтролировать любой из членов ТСЖ; - правление можно переизбрать; - создается юридическое лицо со своим банковским счетом и обладающее правом на судебное разбирательство; - можно приватизировать землю вокруг дома; можно сдавать в аренду помещения и прибыль использовать на нужды всего дома	- расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. На дом ставится общий счетчик потребления воды (горячей, холодной), газа, электроэнергии, тепла (хотя поквартирные счетчики при этом остаются); - если в правлении Товарищества окажутся не вполне порядочные люди, деньги собственников жилья могут уходить «налево», и вскрыться это может не скоро, например, при смене правления или при проверке ревизионной комиссии. Вернуть деньги по суду весьма проблематично.
Управляющая компания	- основной плюс - не надо думать самим. Точнее, думать придется только на этапе выбора Управляющей компании; - если дом большой, можете создать собственную УК и взять управление жилищно-коммунальным хозяйством дома в свои руки, а при желании, оказывать эти услуги соседним домам.	- «круговая порука» как и в ТСЖ. Стой разницей, что УК может обслуживать не один дом, а несколько. Поэтому если задолжает энергетикам и т. д., без света и тепла могут оставить целый квартал; - если УК разорится, деньги с нее взять будет очень сложно (как и в историях с «финансовыми пирамидами»); деньги, перечисляемые вами на ремонт общего имущества, могут быть направлены на другие дома.
Непосредственное управление	- нет коллективной ответственности (вас не отключат за долги соседей); - не надо ставить общие домовые счетчики на потребляемые энергоресурсы; - вы лично осуществляете контроль за тарифом и качеством коммунальных услуг; - проще, чем в ТСЖ и УК, контролировать расходование средств на содержание общего имущества подъезда (дома).	- не создается юридическое лицо, как в ТСЖ; - труднее будет копить деньги на счете, например, для будущего ремонта крыши или капитального ремонта теплоцентрали; для старых домов наименее приемлемо, поскольку требует больших капвложений на ремонт общего имущества.

Самоуправление жителей многоквартирных домов

Н. Матиенко, руководитель ЕО РО Академия»

Тема, представленная вашему вниманию, достаточно актуальна и для руко­водителей муниципальных образований, и для специалистов жилищно-комму­нального хозяйства. Это связано в первую очередь с тем, что изменилось пра­вовое поле в связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса Российс­кой Федерации и федерального закона N 131 «Об основных принципах органи­зации местного самоуправления в Российской Федерации». Это актуально по­тому, что при колоссальном дефиците ресурсов развития муниципальных образований все чаще специалисты обращаются к потенциалу, заложенному в самоорганизации населения, а в Жилищном кодексе концептуально заложено, что все жилищно-правовые отношения собственников жилья применимы только в среде уже организованных жителей, т. е. сформированных в жилых домах ме­стных сообществ.

Надо отметить, что общественные отношения, о которых далее пойдет речь, научно и методически пока не определены, их принято относить к новым соци­альным технологиям. Соответственно, нет общего мнения о понятийном аппа­рате, об определениях, о формах и видах описываемых процессов. Поэтому предлагается рассматривать эти вопросы на основе существующего федераль­ного, регионального и местного законодательного и нормативного правового поля.

В научных и публицистических материалах встречаются обобщающие поня­тия многообразия форм самоуправления жителей, например ТСЖМД - территориальные сообщества жителей многоквартирных домов. Нам необходимо рассмотреть еще одно понятие, на которое мы далее будем опираться - сооб­щество многоквартирного жилого дома. Это все жители, или это все собствен­ники, или это совокупность заинтересованных собственников, либо это сово­купность ответственных жителей. Предлагается за основу взять понятие, кото­рое наиболее часто встречается, т. е. местное сообщество.

Местные сообщества — это «территориально-административные» местные сообщества, которые определяются как объединения всех граждан, постоянно проживающих в границах территориального образования, признанного терри­торией местного сообщества. К этой группе относятся, например, объедине­ния граждан по месту жительства, функционирующие в системе территориаль­ного общественного самоуправления (далее - ТОС).

Органы территориального общественного самоуправления - это комитеты или советы подъездов, домов, дворов, кварталов, микрорайонов и других территорий. Органы ТОС могут регистрироваться в качестве юридических лиц в правовой форме - некоммерческая организация, либо проходить учет в органах местного самоуправления в порядке, предусмотренном их правовыми актами. ТСЖ — товарищества собственников жилья, ЖСК - жилищно-строительные ко­оперативы, ЖК — жилищный кооператив.