Курсовая работа по МДК.01.1 Управление территориями и недвижимым имуществом Тема: «Государственная кадастровая оценка. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения Вологодского муниципального района Вологодской области» (стр. 7 )

Административный район: Вологодский 

Хозяйство	зерно	картофель	КРС	молоко
Группа дорог, расстояние, км	Группа дорог, расстояние, км	Группа дорог, расстояние, км	Группа дорог, расстояние, км
1	2	3	1	2	3	1	2	3	1	2	3
СХПК «Северная ферма»	59	13	х	59	13	х	59	13	х	59	13	х

  Таблица 4.7

Объем реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (в %)

Грузы	Гj
Зерно	11%
Картофель	4%
КРС	2%
Молоко	2%

Объемы разнородных грузов переводятся по эквивалентным коэффициентам:

- зерно, картофель, овощи – 1.00 (1 класс);

- молоко, скот в живом весе - 1.25 (2 класс).

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

- первая группа – 1.0;

- вторая группа – 1.25;

- третья группа – 2.25.

Вывод: Средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных грузоперевозок по объекту кадастровой оценки равно 71, 49 экв. км., что превосходит средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок по Вологодскому муниципальному району (36 экв. км).

Расчет  удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется в следующей последовательности:

-дифференциация базовых по субъекту Российской Федерации нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям в границах административных районов, землевладений (землепользований) согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

-определение по сельскохозяйственным угодьям в границах административных районов, землевладений (землепользований) на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода;

-расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется по формуле:

Pi = (Bi – ЗiHo) + ∆ Pтi + ∆ P mi  (4.7)

где  Pi – дифференциальный рентный доход i – х сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований), руб/га;

  Зi – затраты на использование i-х сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб/га;

  Но – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

  (Вi–ЗiHi), ∆Ртi и ∆Pmi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-х  сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,  землевладений (землепользований), руб/га.

Валовая продукция сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) пропорционально баллам бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по формуле:

Вi = (Bo /Бо) * Бi  (4.8)

где Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

  Бо и Бi – балл бонитета  групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) и i-х сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Затраты на использование i-х сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (Зi) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо*(1-Дзу) + Зо * Дзу * (Бi : Бо)  (4.9)

где Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (∆Ртi), определяется путем дифференциации части базовых затрат  на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-х сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований):

∆ Ртi = Зо * Но * Дзт х*(1 – Итi / Ито)  (4.10)

где Итi и Ито – индексы технологических свойств i-х  сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) и сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района);

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (∆ Рmi), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью для земельного участка (Сi, руб/га):

∆ Рmi = (Со – Сi) * Но  (4.11)

Со = Эро * Т * Го  (4.12)

Сi = Эрi * Т * Гi  (4.13)

где  Эро и Эрi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) и i-м сельскохозяйственных угодьям в границах административного района, землевладения(землепользования),км;

  Го и Гi – внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) и i-м сельскохозяйственных угодьям в границах административного района, землевладения (землепользования);

  Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, в рублях.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственных продукции,  веса приобретенных материально – технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-х сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования) рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) пропорционально соотношению балла бонитета i-х сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району).

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов.  В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.

Величина абсолютного рентного дохода устанавливается для всех объектов оценки, включая те, на которых дифференциальный доход не образуется, в целом по Российской Федерации в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в размере 1% от стоимости валовой продукции растениеводства.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) на срок капитализации, равный 33 годам.

Таблица 4.8

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий  в ТОО «Луч» Вологодского муниципального района Вологодской области

№ п/п	Наименование показателей	Ед. изм.	Обозначение	Алгоритм счета	Расчетный показатель
1	2	3	4	5	6
1.Официально предоставляемые субъектам РФ
1	продуктивность сельхозугодий по выходу:	ц/га
1.1.	Кормовых единиц	руб/га	11,9
1.2.	Валовой продукции	руб/га	Во	2854
2	Затраты на использование сельхозугодий	руб/га	Зо	2346
3	Нормативная окупаемость затрат	коэффициент	Но	1,07
4	Цена производства	руб/га	2510
5	Рентный доход:	руб/га
5.1.	Дифференциальный	руб/га	344
5.2.	Абсолютный	руб/га	АР	26
6	Срок капитализации рентного дохода	лет	33
7	Удельный показатель кадастровой стоимости земель	руб/га	12210
2. Разрабатываемые в субъекте РФ
8	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	Бо	52
9	Индекс технологических свойств	Ито	1,39
10	Внехозяйственная удаленность земель	экв. км	Эро	53
11	Грузоёмкость земель	экв. т/га	Го	0,66
12	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб/т	Т	Тз = Эро*Го*Т	3,25
13	Транспортные затраты	руб/га	Тз	113,68
14	Доля затрат зависящая от продуктивности угодий	Дзу	0,19
15	Доля затрат зависящих от технологических свойств земли:	Дзт	0,35
15.1	из них  от энергоемкости	Дзэ	0,11
Таблица 4.8 (продолжение)
3. Рассчитываемые показатели по объекту оценки
16	Балл бонитета  1 га с/х угодий	Бi	61,82
17	Индекс технологических свойств  объекта кадастровой оценки	Итi	1,07
18	Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок	экв. км	Эрi	71,49
19	Нормативная грузоемкость 1 га с/х угодий	экв. т/га	Гi	Гi=(Бi/Бо)*Го	0,78
4. Расчет рентного дохода кадастровой стоимости 1 га с/х угодий
4.1 Дифференциальный  Рентный доход по плодородию
20	Продуктивность 1 га с/х угодий	руб/га	Вi	Вi = (Во/Бо)*Бi	3392,97
21	Затраты на использование земельного участка при индивидуальной продуктивности и при среднем индексе технологических свойств и местоположения	руб/га	Зi	Зi = Зо*(1-Дзу)+Зо*Дзу*(Бi/Бо)	2430,18
22	Цена производства валовой продукции	руб/га	Цпi	Цпi = Зi*Ho	2600,29
23	Дифференциальный рентный доход по плодородию земельного участка	руб/га	Рпi	Pпi=Вi-Цпi	792,68
24	4.2. дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земельного участка	руб/га	Ртi	Ртi=Зо*Но*Дзт*(1-Итi/Ито)	202,26
25	4.3. дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка	руб/га	Рmi	Pmi=((Эpo*Го-Эрi*Гi)*Т)*Но	-73,42
26	Всего дифференциальный рентный доход	руб/га	Pi	Рi=Pni+Pтi+Pmi	921,52
27	Абсолютный рентный доход устанавливается на всех землях	руб/га	AP	26
28	Расчетный рентный доход с 1 га с/х угодий	руб/га	Ррi	Ррi=Рi+АР	947,52
29	Удельный показатель кадастровой стоимости земель с/х угодий	руб/га	УПКСЗ	УПКСЗ=Рpi*33	31268,07
30	Удельный показатель кадастровой стоимости земель с/х угодий	руб/кв. м.	УПКСЗ кв. м.	УПКСЗкв. м = УПКСЗ:10000	3,13

  Таблица 4.9