Методические материалы научно-практического семинара «Управление земельными ресурсами г. Москвы» (стр. 10 )

1.  Изменить порядок расчета стоимости права выкупа. Перейти с унифицированной системы расчета на индивидуальную.

2.  Подготавливать на каждый объект технико-экономический расчет. ТЭР - это изучение экономической выгодности, анализ и расчет экономических показателей проекта. Задачей составления ТЭР является оценка затрат на проект и его результатов, анализ срока окупаемости проекта.

ТЭР необходимо городу для понимания того, что стоит ждать от сдачи в аренду земли. ТЭР позволит более детально учесть все параметры конкретного проекта на предпроектной стадии строительства объекта и с большей эффективностью рассчитать стоимость права долгосрочной аренды для будущего инвестора.

3.  Разработать новую методику расчета права выкупа долгосрочной аренды, которая бы учитывала изменяющуюся во времени рыночную стоимость земельного участка. При этом новая методика должна учитывать что:

- рыночная стоимости права аренды земельного участка, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

- рыночная стоимость права аренды зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

4. Новая методика должна учитывать экологический фактор. Под экологическим фактором понимаются различные количественные и качественные параметры состояния природной среды города, такие, как наличие зеленых насаждений, загрязнение воздуха, захламление почв и иные параметры. Кроме того, появляется необходимость выделения огромных сумм на благоустройство территорий бывших промышленных зон, долин малых рек, являющихся реальным резервом для жилой и деловой застройки, создания привлекательных парковых зон и зон отдыха для населения.

То обстоятельство, что экологический фактор практически не учитывается в настоящем, приводит к потере значительных доходов города, которые можно просчитать. Это прежде всего потеря доходов в связи со снижением стоимости недвижимости - земельных участков и жилья в «непристижных» по экологическим соображениям районах. В настоящее время в городе Москве действует только один повышающий коэффициент к ставкам арендной платы, обусловленный влиянием наличия зеленых насаждений на стоимость земель в городе. К сожалению, это пока один из немногих примеров учета экологического фактора в земельной политике города.

Введение поправочного коэффициента за шумовую нагрузку позволит стимулировать использование шумозащитных материалов и конструкций, а также дополнительно ускорит процесс вывода промышленных предприятий с территории города.

В целом учет экологического фактора в стоимости права аренды обоснован, так как у арендаторов городских земель имеются экологически мотивированные предпочтения (особенно при строительстве жилья).

5.  Ввести коэффициент социальной перспективы территории.

В условия высокой концентрации объектов недвижимости на застроенных территория города, Правительству Москвы соответствующим распорядительным документом, каждые 5 лет, утверждать перспективные территории массовых застроек (выводимые промышленные зоны, строительство новых районов, таких как освоение земель Люберецких полей аэрации) с применением экономических льгот для инвесторов нового строительства на указанных земельных участках.

В целях интересов города методика расчетов должна быть построена таким образом, что собственнику объекта недвижимости в районах с высокой плотностью застройки станет экономически выгодным осуществить новое строительство на приоритетных для города территориях, нежели реконструировать имеющийся объект, зачастую с увеличением в разы технико-экономических показателей.

Регулирование городскими властями с помощью экономических рычагов осуществления нового строительства в дальнейшем приведет к следующим результатам:

А) сохранение архитектурного облика города;

Б) сокращение количества объектов «точечной» застройки;

В) инвестиционной привлекательности освоения перспективных для города территорий;

Г) создаст психологическую подготовленность инвесторов реализовывать «объемные» проекты с учетом интересов города.

Выводы

В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплек­сами и отношениями собственности, встав в один ряд с прива­тизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные, муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государствен­ной и муниципальной собственности оказывается выгоднее их приватизации или служит предпосылкой приватизации.

Существующая законодательно-нормативная база аренды
в виде федеральных законов, Гражданского и Земельного кодексов РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов госу­дарственной и муниципальной собственности. Необходимо приня­тие специальных законодательных актов об аренде на уровне субъ­ектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью.

В работе обобщены и изучены основные понятия, составляющие систему арендных отношений, изучен исторический опыт использования данной формы управления недвижимостью. Проблема совершенствования управления арендой объектов городской собственности проявляется в необходимости его согласования с общим курсом экономических реформ в стра­не, проводимыми преобразованиями всего хозяйственного механизма, переходом к рыночным отношениям. Поэтому в работе аренда рассмотрена как составная часть системы управления собственностью.

Проанализировано состояние земельного фонда в целом по Российской Федерации и земельного фонда города Москвы. В целом по России выявлена тенденция по увеличению площадей, вовлеченных в гражданский оборот, продолжены процессы установления (изменения) границ поселений и приведения правового статуса земель в соответствие с нормами действующего законодательства. В городе Москве практически исчерпаны свободные от застройки земельные участки. А поскольку потребности в жилье не только не уменьшаются, а спрос на жилье в городе с каждым годом растет, то возникает необходимость: поиска резервных территорий; повышения высотности новостроек; завершения реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда, после чего следует приступить к реконструкции и сносу девяти и –двенадцатиэтажных многоквартирных домов.

Изучение динамики структуры, количественных и качественных характеристик земельного фонда, трансформации правоотношений на землю позволило придти к заключению о значительном ухудшении состояния и потребительной ценности земель, низком уровне развития земельного рынка. Выявлена тенденция к постепенному дефициту земель пригодных для освоения и осуществления градостроительной деятельности.

1.  Исследование особенностей экономического содержания земли как средства производства и объекта правового оборота, существующей практики арендных отношений позволило заключить, что в условиях становления в России смешанной экономики необходимо создание механизма рационального использования земель. В этом состоит одно из условий формирования "эффективного" собственника земли, стимулирования производства и инвестирования в реальный сектор экономики, использующий земельные ресурсы.

2.  Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

3.  В ходе работы выявлено отсутствие научно-обоснованной методологии формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных отношений.

4.  Одна из серьезнейших проблем, наличие которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в задачах управления земельными ресурсами.

5.  Анализ федерального законодательства позволяет констатировать глубокий правовой вакуум практически по всем ключевым направлениям регулирования земельных отношений, отсутствие системной методологии управления земельными ресурсами.

6.  Основные стратегические цели в области управления земельными ресурсами в процессе вовлечения их в рыночный оборот представляют собой комплекс мероприятий по созданию единого государственного земельного кадастра недвижимости, совершенствованию автоматических систем земельного кадастра, созданию мониторинговой системы контроля за использованием земель и их состоянием, вовлечению дополнительных земельных участков в оборот, формированию единого объекта недвижимости, и разработ­ке и практическому осуществлению целевой комплексной программы развития аренды объектов государственной собственности и др.

7.  Реализуемая государством стратегия управления земельными ресурсами должна обеспечивать поступление доходов, используемых в интересах самого государства и направляемых на улучшение благосостояния его граждан, создание на этой основе условий для экономического роста территорий. Сформулированные направления и мероприятия по совершенствованию управления земельными ресурсами позволят повысить эффективность управления этим видом государственной собственности, сохранить ее для обеспечения жизнедеятельности города Москвы и удовлетворения социально-экономических потребностей города.

8.  Выявлено отсутствие на федеральном и региональном уровне нормативного регулирования отношений между государством и долгосрочным арендатором земельного участка – собственником объекта недвижимости по поводу возможности осуществления градостроительной деятельности. В этой связи предложен порядок освобождения земельного участка от собственника объекта недвижимости, а также финансовый механизм, обеспечивающий эту процедуру. Предложенные мере основаны на принципах законности и учитывают интересы как города, так и арендатора.

9.  Актуальной проблемой для участников градостроительной деятельности в городе Москве являются обременения земельных участков правами третьих лиц, а также различными постройками, которые требуют ликвидации до начала строительства. В этой связи предложен механизм снятия обременений с земельного участка до проведения торгов, который составит отдельный этап в механизме подготовки земельного участка для передачи в аренду. Кроме того, предложен финансовый механизм, обеспечивающий эту процедуру. Применение на практике этого механизма позволит обеспечить инвестору снижение рисков при участии в градостроительных проектах, а городу – повысить эффективность подготовки земельных участков к торгам.

10.  Установлена связь между методическими подходами к
формированию платы за право заключения договора аренды земельного участка и экономической эффективностью арен­ды. Применяемые в экономической практике методики форми­рования и установления данного вида платежа не отра­жают в требуемой степени совокупность факторов арендного це­нообразования Предложенные меры по корректировке действующей методики расчета стоимости права заключения договора аренды земельного участка основаны на принципах рыночного ценообразования и позволят повысить эффективность расчета.

Возможно предложенные автором меры приведут к снижению поступления денежных средств в городской бюджет, однако стратегия управления земельными ресурсами такого крупного мегаполиса как Москва должна основываться на макроэкономических показателях
с учетом долгосрочной перспективы развития. Городу необходимо сохранить свой неповторимый внешний облик, одновременно развиваясь и заботясь об интересах всех категорий населения в нем проживающих.

Список литературы

1.  Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 г.

2.  Градостроительный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 г.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 г.

4.  Устав города Москвы от 01.01.2001 г

5.  Закон города Москвы от 01.01.2001 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве»

6.  Закон города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 01.01.2001 г. № 48

7.  Распоряжение Мэра Москвы от 01.01.2001 г. «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года»

8.  Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 г. «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов»

9.  Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 г. «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год»

10.  Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 г. «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы»

11.  Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 г. «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»

12.  Постановление Правительства Москвы от10.04.2007 г. «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков»

13.  , Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве, Российский экономический журнал N 7, 1999 г.

14.  , Управление государственной собственностью в системе региональной экономики, М.: Экономика, 2007 г.

15.  , Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека: изд-е 2-е, М.: Альпина Бизнес Букс, 2007 г.

16.  Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997 г.

17.  Управление недвижимостью: Международный учебный курс, М.: ВШПП, 2007 г.

18.  , Управление имуществом в муниципальных образованиях: Учебное пособие, М: ВШПП, 2006 г.

19.  Исаев государства и права России: Учебник. М.: Юристъ, 2000

20.  , , Управление государственной собственностью, М.: Инфра-М, 1997 г.

21.  , Земельно-имущественные отношения и недропользование. Основы управления, М.: ВШПП, 2006 г.

22.  , , Руднев земельными ресурсами: Учебное пособие, изд-е 2-е. Питер, 2006 г.

23.  В, Земельное право, М.: Феникс, 2006 г.

24.  , Арендные отношения. М.: Вершина, 2006 г.

25.  Нарозников В. И., Основы земельного права Российской Федерации, М.: ВГНА МНС России, 2004 г.

26.  , Конституционные основы современного российского федерализма. М.: Дело, 1998 г.

27.  Правительство Москвы, Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы за годы, Москва, 2008 г.

28.  Информационная система «Консультант+»

29.  Официальный сайт Федерального агентства по управлению федеральным имуществом: http://www. *****/

30.  Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www. *****/

31.  Официальный сайт Правительства Москвы: http://www. *****/

32.  Официальный сайт Департамента земельных ресурсов города Москвы: http://www. *****/about/about_1.htm

Приложение А

Взаимосвязь содержания и формы аренды

 

Приложение Б

Понятие и функции аренды недвижимости

Приложение В

Субъекты аренды недвижимости

 

Приложение Г

Экономические отношения при арендной деятельности

 

1 2

Арендная плата

3

 

4 7

Выручка от использования объекта	Эксплуатационные и другие издержки	Валовой доход арендатора	Арендный процент, включая налог на имущество

 

 

12

Отчисления на социальное обеспечение

Налоги и страховые платежи

Личное потребление

Накопление

8 9 10

11

Резервные фонды

 

Приложение Д

Понятие и функции арендной платы

 

Стимулирование предприниматель-ской деятельности

Ссудный капитал

Налог на имущество

 

Арендный процент

Вид деятельности

Перераспределе-ние доходов

Часть прибыли, созданной при использовании недвижимости

Местоположение объекта

Земельная рента

Приложение Е

Виды и формы арендных платежей

 

Приложение Ж

Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации

Виды сделок	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
Кол-во сделок, ед. (площадь, га)	Кол-во сделок, ед. (площадь, га)	Кол-во сделок, ед. (площадь, га)	Кол-во сделок, ед. (площадь, га)
1. Аренда государственных и муниципальных земель	3	3	3	3 (,5)
1.1 в т. ч. сделки, совершенные в отчетном году	49 8684		(5 *)	**)
2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	7226	5854	7068 (	13835 (,9)
3. Продажа государственных и муниципальных земель				(,7)
3.1 в том числе на торгах	4644 (3774)	9562	10 793	16 337 (,6)
Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землями	3	3	3 (	3 (,1)
В т. ч. совершенных в отчетном году	65 6703 (1 1	63 4684 (1 4	70 6306 (6	,6)
4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	(	37 8215 (	40 0075 (	(,5)
5. Дарение	32 326	31 824	43 437	49 715 (,4)
6. Наследование	(	(	(	(,7)
7. Залог	6350	7479	14 388 (	25 907 (
Итого сделок между гражданами и юр. лицами	(	(	(1	(1 ,6)
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды	4	4	4 (	4 (,7)
Из них совершенных за отчетный год	1	1	1 (7	1 ,2)

*Резкое уменьшение площадей в договорах аренды, заключенных в течение 2006 года, объясняется тем, что в предыдущем отчетном периоде были оформлены долгосрочные договора аренды в Корякском а. о. (7211,8 тыс. га) и Мурманской области (1305,9 тыс. га), преимущественно по оленьим пастбищам. По 2006 году сделки в данных регионах были отмечены на площади 8,5 и 0,04 тыс. га соответственно.

**В 2007 г. большие площади земель сельскохозяйственного назначения, занятых преимущественно оленьими пастбищами, отданы в аренду в Ненецком а. о. (6350,8 тыс. га) и Ямало-Ненецком а. о. (6824,0 тыс. га).

Приложение З

Площади, задействованные в сделках с государственными и муниципальными землями по

федеральным округам Российской Федерации за 2007 год (га)

Федеральные округа	Аренда государственных и муниципальных земель	Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	Продажа государственных и муниципальных земель	Итого в сделках с государственными и муниципальными землями
всего по действующим договорам	в т. ч. заключенным в отчетном году	всего	в т. ч. заключено в отчетном году
Российская Федерация	,5	,0	9	7	,1	,6
Центральный	2 ,4	,5	3304,4	,9	2 ,7	,8
Северо- Западный	11 ,4	6 ,8*	417,1	11 146,9	11 ,4	6 ,8
Южный	8 ,3	1 ,9	,7	24 073,5	8 ,5	1 ,1
Приволжский	6 ,2	1 ,4	13 036,4	,3	6 ,9	2 ,1
Уральский	37 ,4	73**	9250,3	6403,5	37 ,2	7 ,1
Сибириский	13 ,8	1 ,7	7915,1	17 047,0	13 ,9	1 ,8
Дальневосточный	35 012 454	,4	480,9	12 166,6	35 ,5	,9

*в т. ч. в Ненецком а. о. 6350,8 тыс. га земель с.-х. назначения, занятых оленьими пастбищами.